Uitspraak
Arrest d.d. 31 maart 2009
Zaaknummer 107.001.769/01
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[persoonsnaam] Bouwmanagement & Beheer B.V.,
gevestigd te Almere,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. A.T. Bolt, kantoorhoudende te Arnhem,
tegen
Vastgoedmaatschap Havenzicht,
gevestigd te Almere,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: Havenzicht,
advocaat: mr. T. Mulder, kantoorhoudende te Almere.
De inhoud van het tussenarrest van 22 juli 2008 wordt hier overgenomen, met dien verstande dat in rechtsoverweging 1, waar voor wat de vaststaande feiten wordt verwezen naar overweging 1 (1.1 tot en met 1.6) van het vonnis van 6 september 2006, moet worden gelezen overweging 1 (1.1 tot en met 1.6) van het vonnis van 30 maart 2005.
Het verdere verloop van de procedure
[appellant] heeft een akte uitlating producties genomen.
Havenzicht heeft een antwoordakte genomen.
Tenslotte hebben partijen wederom de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De verdere beoordeling
1. Op grond van de vaststaande feiten als weergegeven in het vonnis van 30 maart 2005 (overweging 1.1 tot en met 1.6), hetgeen verder in de - niet aan hoger beroep onderworpen - vonnissen van 4 februari 2004 en 30 maart 2005 door de rechtbank is beslist, alsmede op grond van hetgeen in hoger beroep is gesteld en niet (voldoende) gemotiveerd door de wederpartij is betwist en op basis van de niet bestreden inhoud der overgelegde bescheiden, kan in dit hoger beroep van het volgende worden uitgegaan:
- Havenzicht is eigenaresse van een aantal onroerende zaken aan het Havenzicht te Almere-Haven. Zij heeft uitvoering aan een Revitaliseringsprogramma Havenzicht gegeven door het verbouwen van een aantal tot woning bestemde appartementen tot drie voor horeca bestemde bedrijfsunits en de verhuur van deze units (2, 3 en 4). In unit 3 (Havenzicht nr.16) is thans het Indonesisch restaurant Garuda gevestigd, in unit 4 het Steakhouse Wild West (Havenzicht nr. 14).
- Havenzicht heeft [appellant] eind 1999/begin 2000 mondeling opdracht verstrekt tot het voeren van het bouwmanagement en de bouwdirectie, onder meer bestaande uit het aansturen van alle bij de bouw betrokken partijen, het sluiten van contracten met bij de bouw betrokken ondernemingen, de bouwbegeleiding, de controle en de coördinatie van financiële aangelegenheden. Daarnaast behoorde het tot de taak van [appellant] om met kandidaat-huurders te overleggen omtrent de bij hen levende wensen en behoeften met betrekking tot het eventueel te huren pand. De opdracht is door [appellant] aanvaard.
- Havendreef heeft, voorafgaand aan de bouw, bureau Wichers & Dreef B.V. te Badhoevedorp ingeschakeld voor advies inzake de werktuigbouwkundige-, sanitaire-, afvoer- en electronische installaties. Dat heeft in mei 2000 geresulteerd in een advies, een begroting en tekeningen. Op 19 juni 2000 is tussen Havenzicht en [appellant] afgesproken dat laatstgenoemde een schriftelijke opdracht aan Wichers & Dreef zou verstrekken.
- Bij brief d.d. 18 januari 2001 heeft [appellant] aan Wichers & Dreef laten weten voorshands geen gebruik meer te zullen maken van hun diensten. [appellant] geeft aan in een later stadium weer een beroep op hen te zullen doen.
- Unit 3, waar aanvankelijk een croissanterie was gevestigd, heeft geen eigen externe afvoerpijp. Het lag in de bedoeling de afzuiginstallaties voor die unit aan te sluiten op de externe afvoerpijp van unit 4.
- Medio maart 2002 is [appellant] door Havenzicht in contact gebracht met Wild West in de persoon van mevrouw [betrokkene], als potentiële huurder voor unit 3.
- Op 3 of 4 april 2002 is tussen Havenzicht en Wild West een huurovereenkomst tot stand gekomen betreffende unit 3.
- Op 12 maart 2002 heeft [stadsdeelmanager], stadsdeelmanager van de gemeente Almere, een e-mail bericht gestuurd aan de heer [betrokkene 1] van Havenzicht omtrent mogelijke strijdigheid met de Drank- en Horecawetgeving voor wat betreft de hiervoor bedoelde horecapanden. Voor wat betreft het vierde restaurant (bedoeld is Wild West) wordt opgemerkt: "Mogelijk strijdigheid op ventilatiegebied. Ook hier van installateurs begrepen dat koppeling van verschillende installaties op 1 kanaal aan de achterkant (combinatie met Indonesisch restaurant) niet mogelijk is en dat de luchtsnelheid wellicht problemen gaat geven."
- Havenzicht heeft bedoeld e-mail bericht aan [appellant] overhandigd met het verzoek daarop te reageren.
- [appellant] heeft vervolgens installatiebedrijf [persoonsnaam 1] en Zn (verder: [installatiebedrijf]) gevraagd ter zake een berekening te maken. [installatiebedrijf] heeft een berekening gemaakt en die aan [appellant] doen toekomen. [appellant] heeft die berekening van zijn stempel en handtekening voorzien. Bij brief d.d. 19 maart 2002 heeft [appellant] - op eigen briefpapier - een brief aan voornoemde [stadsdeelmanager] gezonden, in reactie op het e-mailbericht van 12 maart 2002. In deze brief staat onder het kopje "Additionele informatie" het volgende: "Het afzuigkanaal welke aan Havenzicht zijde is gemonteerd ter plaatse van nummer 14 & 16 is van voldoende capaciteit om twee restaurants te kunnen afzuigen."
- De afzuigpijp in kwestie is in werkelijkheid volstrekt onvoldoende voor de luchtafvoer van beide betrokken restaurants.
Havenzicht stelt zich op het standpunt dat [appellant] toerekenbaar is tekortgeschoten in de uit de aan hem verstrekte opdracht voortvloeiende verplichtingen, door het probleem rond de luchtafvoer van Garuda en Wild West niet te onderkennen. Zou [appellant], zoals van haar had mogen worden verwacht, Havenzicht van dit probleem op de hoogte hebben gesteld dan zou Havenzicht het pand hebben kunnen verhuren aan een broodjeszaak of een saladebar. Alsdan zou het probleem zich niet hebben voorgedaan. Nu het pand aan Wild West is verhuurd en het probleem manifest is geworden, zijn additionele voorzieningen nodig. Voor de kosten daarvan houdt Havenzicht [appellant] aansprakelijk. Omdat de schade zich nog niet exact laat begroten heeft Havenzicht haar eis ter zake gewijzigd en verzocht om verwijzing naar de schadestaatprocedure.
2. De rechtbank heeft geoordeeld dat [appellant] Havenzicht onjuist heeft geadviseerd ter zake van de luchtafvoer van de betrokken panden en heeft [appellant] - bij eindvonnis d.d. 6 september 2006 - veroordeeld tot vergoeding van de door Havenzicht dientengevolge geleden schade, nader op te maken bij staat, alsmede tot betaling van buitengerechtelijke kosten en de kosten van de procedure in eerste aanleg.
Met betrekking tot de grieven in het algemeen:
3. [appellant] heeft aangegeven dat het hoger beroep ertoe strekt de zaak in volle omvang aan het hof voor te leggen, maar heeft slechts 4 als zodanig kenbare grieven ontwikkeld en dan nog alleen tegen de vonnissen van 7 september 2005 en van 6 september 2006. De negatieve zijde van de devolutieve werking van het appel impliceert echter dat het hof de zaak slechts kan beoordelen op basis van de in hoger beroep als zodanig kenbare grieven die door appellant tegen de bestreden vonnissen zijn opgeworpen (zie HR 5 december 2003, NJ 2004, 76). Het hof zal daarom alleen de 4 opgeworpen grieven behandelen.
Met betrekking tot de grieven 1 tot en met 3:
4. De grieven richten zich tegen het oordeel van de rechtbank inzake de onjuiste advisering door [appellant] en de daarop gebaseerde aansprakelijkheid. Ze lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
5. [appellant] voert in de eerste plaats aan dat het niet tot zijn opdracht behoorde om te adviseren omtrent de technische installaties in de betreffende bedrijfsunits in het algemeen en omtrent de afvoerpijp in kwestie in het bijzonder.
6. Het hof stelt vast dat [appellant] feitelijk in haar brief van 19 maart 2002 aan [stadsdeelmanager] van de gemeente Almere wel een advies omtrent de luchtafvoer heeft uitgebracht. Nu dat advies zonder enig voorbehoud is gegeven en Havenzicht daarvan een afschrift heeft ontvangen, mocht Havenzicht op de juistheid van dat advies vertrouwen. Vaststaat voorts dat dit advies is gegeven voordat definitief met Wild West een huurovereenkomst werd gesloten. Indien [appellant] op 19 maart 2002 zou hebben opgemerkt dat de capaciteit van de bestaande luchtafvoer onvoldoende was om daarop twee restaurants aan te sluiten en van voldoende luchtafvoer te voorzien, dan had Havenzicht kunnen besluiten om niet tot verhuur aan Wild West over te gaan, dan wel in het huurcontract dat zij met Wild West sloot, ter zake een voorbehoud kunnen maken. Of het tot de opdracht van [appellant] behoorde om inzake de luchtafvoer te adviseren is daarmee niet meer van belang.
7. [appellant] verweert zich in de tweede plaats door te stellen dat hij mocht vertrouwen op het door [installatiebedrijf] uitgebrachte en aan vorenbedoeld advies ten grondslag liggende rapport inzake de luchtafvoer. Ook dit verweer moet worden verworpen.
Daargelaten wie de contractspartner van [installatiebedrijf] was, duidelijk is in ieder geval dat [appellant] [installatiebedrijf] heeft gevraagd haar te adviseren omtrent de luchtafvoer van de bedoelde bedrijfsunits, dit naar aanleiding van de brief van [stadsdeelmanager] d.d. 12 maart 2002, welke [appellant] door Havenzicht ter hand was gesteld met het verzoek de opgeworpen problematiek af te handelen. Als [appellant], zoals zij thans stelt, niet in staat was het advies van [installatiebedrijf] op juistheid te controleren, dan had het op haar weg gelegen daarvoor een derde (bijvoorbeeld Wichers & Dreef) in te schakelen, dan wel ter zake een duidelijk voorbehoud te maken. Nu [appellant] geen feiten of omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan zij meende blind op de deskundigheid van [installatiebedrijf] te kunnen vertrouwen, klemt zulks des te meer.
8. De grieven snijden geen hout.
Met betrekking tot grief 4:
9. Aan de grief ligt enkel de stelling ten grondslag dat [appellant] jegens Havenzicht niet toerekenbaar tekort is geschoten voor wat betreft de advisering omtrent de luchtafvoer van de bedrijfsunits 3 en 4. De grief deelt derhalve het lot van de grieven 1 tot en met 3.
Slotsom
10. De vonnissen waarvan beroep dienen te worden bekrachtigd. [appellant] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure in hoger beroep (salaris advocaat: 1,5 punt tarief II).
Beslissing
Het gerechtshof:
verklaart [appellant] niet ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen de vonnissen van 4 februari 2004 en van 30 maart 2005;
bekrachtigt de vonnissen van 7 september 2005 en van 6 september 2006, waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van deze procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Havenzicht begroot op € 402,-- aan verschotten en op € 1.341,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
verklaart dit arrest voor wat de kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. Mollema, voorzitter en mrs. Rowel-Van der Linde en Kuiper, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 31 maart 2009 in bijzijn van de griffier.