Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer 200.004.770
arrest van de vijfde civiele kamer van 3l maart 2009
inzake
de stichting Stichting Vestion Wonen,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
advocaat: mr. F.J. Boom,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. B.J. Schadd.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van
18 maart 2008 dat de kantonrechter (rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Almelo) in kort geding tussen appellante (hierna ook te noemen: Vestion) als eiseres en geïntimeerde (hierna ook te noemen: [geïntimeerde]) als gedaagde heeft gewezen; van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 Vestion heeft bij exploot van 11 april 2008 [geïntimeerde] aangezegd van dat vonnis van
18 maart 2008 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft Vestion tien grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, heeft zij bewijs aangeboden en nieuwe producties in het geding gebracht. Zij heeft overeenkomstig de dagvaarding in hoger beroep gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, de vordering van Vestion in eerste aanleg (kort gezegd: de ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen) alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Zij heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van Vestion in de kosten van het hoger beroep en met uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de proceskostenveroordeling.
2.4 Ter zitting van 6 maart 2009 hebben partijen de zaak doen bepleiten, Vestion door mr. R.W.A. Kroon, advocaat te Almelo en [geïntimeerde] door mr. K. ter Mors, advocaat te Almelo. Mr. Kroon heeft daarbij pleitnotities in het geding gebracht.
Mr. Kroon voornoemd heeft voorafgaand aan de zitting bij brief van 27 februari 2009 aan
Mr. Ter Mors en het hof de productie 30 gezonden.
Het hof heeft vervolgens met mr. Ter Mors geconstateerd dat de door Vestion toegezonden productie kort en eenvoudig te doorgronden is. Mr. Ter Mors heeft verklaard tegen het in het geding brengen van die productie geen bezwaar te hebben, waarna het hof aan Vestion akte heeft verleend van het in het geding brengen daarvan.
2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.6 Na de zitting heeft Vestion - overeenkomstig de ter zitting daarover gemaakte afspraken en met instemming van [geïntimeerde] - bij brief van 9 maart 2009 het hof nog toegestuurd de door Vestion in de bodemprocedure uitgebrachte inleidende dagvaarding (zonder producties).
3. De vaststaande feiten
Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties dan wel als door de kantonrechter vastgesteld en in hoger beroep niet bestreden, de navolgende feiten vast.
3.1 Met ingang van 23 januari 2004 huurt [geïntimeerde] van Vestion de woning aan het [adres] (hierna te noemen: de woning).
3.2 In een aan [geïntimeerde] geadresseerde brief van 19 maart 2007 schrijft mevrouw [persoon A] (hierna te noemen: [persoon A]) namens Vestion:
“Betreft Verhuurdersverklaring
Hierbij verklaar ik, dat:
Huurster: mevrouw [geïntimeerde], geboortedatum [geboortedatum], de woning [adres] vanaf 23 januari 2004, huurt van Vestion Wonen. (…)
Het woongedrag van mevrouw [geïntimeerde] geeft geen aanleiding tot opmerkingen.”
3.3 Door de gemeente [gemeente] is aan het gezin van [geïntimeerde] een gezinscoach toegewezen. Deze gezinscoach, mevrouw [gezinscoach] (hierna te noemen: [gezinscoach]), heeft een plan van aanpak opgesteld. Dit mede door [geïntimeerde] ondertekende plan van aanpak, gedateerd 15 november 2007, vermeldt onder meer, voor zover hier van belang:
“Medio januari 2008 zal het gezin een nieuwbouw eengezinswoning betrekken in Enschede. De gemeente [gemeente] heeft het gezin € 2500,-- toegezegd voor de stoffering van de woning. De werkelijke verhuizing wordt geregeld via de gemeente.”
Onder het kopje afspraken staat als met [geïntimeerde] gemaakte afspraak genoemd:
“Werkt mee aan de verhuizing en draagt er zorg voor dat zaken niet vertragen.”
3.4 In een ook door [geïntimeerde] ondertekende brief van 27 november 2007 schrijft [gezinscoach] aan Vestion:
“Namens mijn cliënte, mevrouw [geïntimeerde], graag uw aandacht voor het volgende;
Van woningbouwvereniging Domijn heeft mijn cliënte bericht gekregen dat zij medio januari 2008 mogelijk de sleutel van haar nieuwe woning in Enschede kan ontvangen. (…) Ik wil dan ook namens mijn cliënte de huur inzake de woning aan het [adres], onder voorbehoud opzeggen per 1 maart 2008.
Als bijlage stuur ik u een kopie van de brief van Domijn mee.”
Bij de woorden “onder voorbehoud” staat een pijl geschreven die verwijst naar een handgeschreven aantekening onderaan die brief, die als volgt luidt:
“voorbehoud datum: Kan ook eerder. In dat geval stopt de huur ook eerder.”
3.5 Als bijlage bij de onder 3.4 genoemde brief bevindt zich een brief van 6 november 2007 van [persoon B], manager wonen en relatiebeheer van woningcorporatie Domijn aan [geïntimeerde], die voor zover hier van belang het volgende schrijft:
“U heeft een woning geaccepteerd in ons nieuwbouwproject Zweringsvelde.(…)
De verwachting is dat de eerste sleutels vanaf half januari worden overhandigd aan de nieuwe bewoners. Over de exacte datum en tijd dat u de sleutel ontvangt u minimaal vier weken voor de sleuteloverdracht van ons bericht.(…)”
3.6 Op 23 januari 2008 heeft woningcorporatie Domijn aan [geïntimeerde] bericht het gedane woningaanbod in te trekken omdat zij onvolledig was geïnformeerd, onder andere over het woonverleden van [geïntimeerde] bij Vestion.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 In deze kort geding procedure gaat het om de vraag of sprake is van een rechtsgeldige huuropzegging door [geïntimeerde] van de woning aan het [adres] en of Vestion haar daaraan in redelijkheid kan houden alsmede om de vraag of sprake is van zodanige overlast van [geïntimeerde] dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming op grond waarvan de door Vestion gevorderde voorziening, ontruiming van de woning, moet worden toegewezen.
De kantonrechter heeft de vorderingen van Vestion afgewezen, kort gezegd omdat naar zijn oordeel niet vaststaat dat [geïntimeerde] de huur van de woning onvoorwaardelijk heeft opgezegd tegen 1 maart 2008 en voorts omdat de gestelde overlast niet (uitsluitend) aan [geïntimeerde] of haar gezinsleden is te wijten.
4.2 De door Vestion opgeworpen grieven I tot en met IV lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij leggen aan het hof de vraag voor of sprake is van een rechtsgeldige huuropzegging door [geïntimeerde] waaraan Vestion haar in redelijkheid kan houden. Het hof overweegt als volgt.
Vast staat -ter zitting heeft [geïntimeerde] dat desgevraagd verklaard- dat de hiervoor onder
3.4 aangehaalde brief mede door haar is ondertekend. Dat de handgeschreven toevoeging onderaan die brief niet door [geïntimeerde] is ondertekend, doet er niet aan af dat in die brief de huur van de woning wordt opgezegd tegen 1 maart 2008, zij het onder voorbehoud. Wat daaronder moet worden verstaan wordt verduidelijkt in de op die brief met de hand geschreven aantekening. Vestion heeft betoogd dat zij uit de brief heeft begrepen en heeft mogen begrijpen dat [geïntimeerde] de bedoeling had de huur op te zeggen tegen 1 maart 2008, of eerder indien de woning in Enschede eerder kon worden betrokken. Immers [geïntimeerde] had, zo blijkt uit de bij de opzegging als bijlage gevoegde onder 3.5 genoemde brief van Domijn, een woning toegewezen gekregen in Enschede, waarvan nog niet helemaal duidelijk was (het betrof een nieuwbouwproject) wanneer die kon worden betrokken. [geïntimeerde] zou deze woning uiterlijk 1 maart 2008 betrekken, of zoveel eerder als mogelijk. In dat geval zou zij eerder uit de woning in [woonplaats] vertrekken en zou zij voor die woning geen huur meer verschuldigd zijn. Zo zou worden voorkomen dat [geïntimeerde] met dubbele huurlasten werd opgezadeld. Mede gelet op de door [gezinscoach] in haar schriftelijke verklaring (productie 1 bij memorie van grieven) gegeven toelichting, acht het hof die uitleg van Vestion aannemelijk. Nu vaststaat dat de opzegging weliswaar namens [geïntimeerde] is gedaan maar mede door haar is ondertekend, is de opzegging tegen (uiterlijk) 1 maart 2008 als zodanig rechtsgeldig. De omstandigheid dat [geïntimeerde], zoals zij ter zitting heeft verklaard, over de datum van 1 maart 2008 heeft heengelezen komt voor haar risico. In zoverre slagen de grieven I tot en met IV.
4.3 De vraag is vervolgens of dat moet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van de gevorderde voorziening. Die vraag moet naar het oordeel van het hof ontkennend worden beantwoord. Daarbij neemt het hof het volgende in aanmerking.
Vast staat dat [geïntimeerde] de intentie had om uit [woonplaats] weg te gaan en te verhuizen naar een andere plaats. Dat is in het ook door [geïntimeerde] ondertekende plan van aanpak van 15 november 2007 vastgelegd. Toen [geïntimeerde] daadwerkelijk een woning in Enschede kreeg aangeboden, heeft zij die woning geaccepteerd en heeft zij, samen met haar gezinscoach en de gemeente, stappen ondernomen om de verhuizing in gang te zetten. Zo is de huur van de woning in [woonplaats] opgezegd en zijn door de gemeente verhuisdozen bij haar afgeleverd. De reden dat de verhuizing uiteindelijk niet is doorgegaan, is dat Domijn het aan [geïntimeerde] gedane aanbod tot verhuur heeft ingetrokken. Domijn heeft dat gedaan toen zij op de hoogte raakte -hoe is niet duidelijk geworden- van de achterliggende gezinsproblematiek van [geïntimeerde] en de in [woonplaats] ontstane problemen in de woonomgeving van [geïntimeerde]. Dat Domijn daarvan niet eerder op de hoogte was is een omstandigheid die [geïntimeerde] niet kan worden tegengeworpen. Ter zitting is door [persoon A] desgevraagd meegedeeld dat de onder 3.2 genoemde verhuurdersverklaring is geschreven om een inschrijving van [geïntimeerde] bij potentiële nieuwe verhuurders zoals Domijn te bewerkstelligen. Vestion heeft in die verklaring aangegeven dat het woongedrag van [geïntimeerde] geen aanleiding tot opmerkingen gaf, terwijl naar Vestion in deze procedure betoogt, ook toen al problemen aanwezig waren in en rond het gezin van [geïntimeerde], leidend tot overlast in de woonomgeving. Mede gezien die brief, die Domijn onder ogen moet hebben gehad en waarmee Domijn door Vestion niet op de hoogte is gebracht van de feitelijke situatie maar integendeel, Vestion heeft meegedeeld dat het woongedrag van [geïntimeerde] geen aanleiding gaf tot opmerkingen, is het voorshands nog maar de vraag of het beroep van Vestion op de (op zichzelf rechtsgeldige) huuropzegging door [geïntimeerde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar is. [geïntimeerde] is afhankelijk van een woning uit het bestand van de sociale woningbouw. Door het intrekken van het aanbod van Domijn zou [geïntimeerde] met haar gezin op straat komen te staan als zij de woning zou moeten verlaten. In hoeverre andere, kennelijk onlangs aangeboden woningen hierin zouden kunnen voorzien, valt thans niet met zekerheid te zeggen. De beantwoording van die vraag vergt in elk geval nader onderzoek, waarvoor in deze kort geding procedure geen plaats is en dat mogelijk in de na te melden bodemprocedure kan plaatsvinden. In zoverre falen de grieven I tot en met IV.
4.4 De grieven V tot en met VIII hebben betrekking op het oordeel van de kantonrechter dat de door [geïntimeerde] en/of haar gezinsleden veroorzaakte gestelde overlast, waarop Vestion haar subsidiaire grondslag voor de gevorderde voorziening baseert, niet (uitsluitend) is te wijten aan [geïntimeerde]. Vestion bestrijdt dat oordeel en legt ter onderbouwing van de door haar gestelde overlast door het gezin van [geïntimeerde] een aantal producties over. Ter zitting heeft Vestion verklaard dat inmiddels gedurende ongeveer een jaar van overlast geen sprake meer is, althans dat daarvan niet is gebleken. Daaruit volgt naar het oordeel van het hof dat Vestion op dit moment geen spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening. Of de overlast zoals die naar Vestion stelt, maar door [geïntimeerde] wordt betwist, in het verleden heeft plaatsgevonden een toerekenbare tekortkoming vormt en een reden voor ontbinding en ontruiming oplevert, is een vraag die in de bodemprocedure (die inmiddels door Vestion is gestart en waarin - zoals partijen ter zitting hebben verklaard - op korte termijn een comparitie van partijen plaats zal hebben) moet worden beantwoord. Van zodanige overlast, dat een ontruiming op korte termijn moet volgen, is thans niet gebleken. De grieven V tot en met VIII falen derhalve, evenals de daarop voortbouwende grieven IX en X.
4.5 De slotsom is dat het hoger beroep niet slaagt. Het vonnis van de kantonrechter zal met verbetering van gronden worden bekrachtigd en Vestion zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt met verbetering van gronden het tussen partijen in kort geding gewezen vonnis van de kantonrechter (rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Almelo) van 18 maart 2008,
veroordeelt Vestion in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 1.070,00, waarvan te voldoen aan de griffier van het gerechtshof (bankrekeningnummer 1923.25.752 ten name van MvJ arrondissement Arnhem, postbus 9030, EM Arnhem, onder vermelding van het zaaknummer en de namen van partijen) het bedrag van € 906,50 te weten:
- € 190,50 wegens in debet gesteld griffierecht,
- € 816,00 wegens salaris overeenkomstig het liquidatietarief
en het restant ad € 63,50 aan de advocaat van [geïntimeerde] wegens haar eigen aandeel in het griffierecht.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.J.H.G. Bronzwaer, D.J. van Dijk en M.G.W.M. Stienissen en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van
31 maart 2009.