Uitspraak
Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belasting
nummer 07/00458
Uitspraakdatum: 9 juni 2009
Eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Almere (hierna: de Ambtenaar)
en het incidenteel hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank) van 1 augustus 2007, nummer Awb 06/71, in het geding tussen belanghebbende
en
de Ambtenaar
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij beschikking van 28 februari 2005 is de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend a-straat 1 te Z (hierna: het object) naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 2005-2006 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken vastgesteld op € 353 000.
1.2. Bij uitspraak van de Ambtenaar van 1 december 2005 is het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3. Op het beroep tegen die uitspraak heeft de Rechtbank de vastgestelde waarde verminderd tot € 340 000.
1.4. De Ambtenaar heeft hoger beroep ingesteld. Tot de stukken van het geding behoort het ver-weerschrift in hoger beroep, waarin belanghebbende tevens incidenteel hoger beroep instelt. Het Hof heeft verzuimd de Ambtenaar in de gelegenheid te stellen het incidenteel hoger beroep te beant-woorden.
1.5. Bij het onderzoek ter zitting op 23 december 2008 te Arnhem zijn gehoord de gemachtigden van belanghebbende alsmede de Ambtenaar.
1.6. Van de zitting is het proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
1.7. De notities van het pleidooi dat de gemachtigde van belanghebbende ter zitting heeft gehou-den worden als hier herhaald en ingelast beschouwd.
2. Vaststaande feiten
2.1. Het object is een twee-onder-één-kapwoonhuis met serre en garage. Het object heeft een inhoud van 497 m³, in 1999 gebouwd op een kavel van 233 m² aan de zuidoostelijke zijde van de straat in de wijk A. De achtertuin is gelegen op het zuiden.
2.2. Het object is gelegen in een nieuwbouwwijk die aan het einde van de jaren negentig is gerealiseerd. In de wijk zijn verschillende typen woningen gebouwd. De verschillen komen onder meer tot uiting in de ligging en in de aan of afwezigheid van een serre, dakkapel en/of berging.
2.3. Het object dient belanghebbende tot woning.
3. Geschil, standpunten en conclusies van partijen
3.1. Partijen houdt verdeeld, of de vastgestelde waarde te hoog is.
3.2. Elk van de partijen heeft voor haar standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken.
3.3. Daaraan is mondeling toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.4. In hoger beroep concludeert de Ambtenaar tot vernietiging van de uitspraak van de Recht-bank en ongegrondverklaring van het beroep tegen zijn uitspraak.
3.5. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de Ambtenaar en tot een nadere vaststelling van de waarde op € 325 794.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ter zitting hebben partijen uitdrukkelijk verklaard alleen de waardebeschikking te onder-werpen aan het oordeel van de rechter. De aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2005, die op hetzelfde biljet ter kennis van belanghebbende zijn gebracht, staan dus buiten de orde van dit geding. Aan het bepaalde in artikel 30, leden 2 en 3, van de Wet waardering onroe-rende zaken kan dus verder worden voorbijgegaan.
4.2. In dit geding is enkel de vastgestelde waarde van het object zoals hierboven omschreven aan de orde. Daarom kan het Hof niet voldoen aan het verzoek van belanghebbende, de uitkomst van de door het Hof behandelde hogerberoepszaken te laten gelden voor alle panden in de wijk Q, althans in de deelwijk A.
4.3. Het ligt op de weg van de Ambtenaar, te bewijzen dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. De verkeerswaarde van een onroerende zaak die niet op of omstreeks de peildatum is verkocht, kan op correcte wijze worden benaderd met behulp van vergelijking met onroerende zaken waarvan wel een verkoopopbrengst bekend is en die wat oppervlakte, inhoud en ligging vergelijkbaar zijn met de te waarderen onroerende zaak, een en ander met inachtne-ming van onderlinge verschillen.
4.4. Van het object is geen omstreeks de peildatum behaalde verkoopopbrengst bekend. De gezochte waarde is daarom door de Ambtenaar benaderd aan de hand van vergelijkingsgegevens.
4.5. Tot staving van de vastgestelde waarde legt de verweerder het op 23 februari 2006 opge-maakte rapport over van een taxatie van B die uitkomt op het onder 1.1 genoemde bedrag. Daar-bij zijn de volgende gegevens en verkoopopbrengsten vermeld van drie twee-onder-één-kapwoningen in dezelfde wijk:
adres type inhoud
in m³ bouwjaar deel¬objecten kavel in m² transport¬datum verkoop¬prijs
a-straat 2 2/1-kap 497 1999 garage 239 10-12-2002 € 335 000
b-straat 3 2/1-kap 471 1999 garage 253 28-1-2002 € 355 083
b-straat 4 2/1-kap 497 1999 garage 271 5-9-2003 € 355 000
Aan de bruikbaarheid van deze marktgegevens doet niet af dat van de drie genoemde transportda-ta er één ruim elf maanden voor de waardepeildatum 1 januari 2003 ligt en één ruim negen maanden erna.
4.6. Evenmin doet aan die bruikbaarheid af dat deze gegevens geheel of ten dele andere panden zouden betreffen dan die welke in een taxatieverslag of in de bezwaarfase zijn genoemd. Het staat partijen vrij zowel bij de waardebepaling en in de bezwaarfase als in (verweer tegen) beroep of hoger beroep de bewijsmiddelen voor hun standpunten aan te voeren die zij ter ondersteuning hiervan dienstig achten.
4.7. Van het door belanghebbende genoemde pand b-straat 11 is geen verkoopopbrengst ge-steld of gebleken. Op een vastgestelde of voorgestelde waarde van dat pand van € 324 000 kan geen modelmatige vergelijking worden gebaseerd waaruit de waarde van het object van belang-hebbende betrouwbaarder zou zijn te herleiden dan uit de objectieve marktgegevens als onder 4.5 bedoeld.
4.8. Het object is, anders dan de genoemde vergelijkingspanden, voorzien van een serre. De Ambtenaar heeft in zijn modelmatige vergelijking voor de serre geen grotere woninginhoud in aanmerking genomen ten opzichte van woningen van hetzelfde type waaraan geen serre is aange-bouwd. Belanghebbende heeft zijn kennelijke standpunt dat voor de serre afzonderlijk op de waardepeildatum geen hoger bedrag in aanmerking kan worden genomen dan dat van € 8 531 waarvoor in het bouwplan van zijn wijk de serres konden worden gerealiseerd, niet met objectie-ve gegevens ondersteund.
4.9. Bij zijn bezwaarschrift heeft belanghebbende het rapport van 22 januari 2003 overgelegd waarin N, als beëdigd makelaar verbonden aan M en N te Z, de onderhandse verkoopwaarde van het object vrij van huur en gebruik per 19 januari 2003, derhalve minder dan één maand na de peildatum, heeft bepaald op € 350 000. Aan de betrouwbaarheid van deze taxatie doet op zichzelf niet af deze is uitgevoerd ter beoordeling van een aanvraag voor een hypothecaire geldlening. Evenmin doet daaraan af, dat die taxatie geen marktgegevens van andere woonhuizen bevat. De deskundigheid van N als taxateur is door de Ambtenaar niet betwist. Ook het Hof heeft geen reden daaraan te twijfelen.
4.10. Het Hof kent aan de taxatie van N niet minder bewijskracht toe dan aan die van B. Mede gelet op het betrekkelijk geringe verschil tussen de uitkomsten van beide taxaties acht het Hof aannemelijk dat de gezochte waarde het gemiddelde van die beide uitkomsten bedraagt, derhalve € 351 500.
4.11. Aan vermindering van de vastgestelde waarde van € 353 000 tot € 351 500 staat evenwel artikel 26a van de Wet waardering onroerende zaken in de weg. Volgens die wetsbepaling wordt – kort gezegd – een waarde die bij beschikking is vastgesteld op meer dan € 200 000 maar niet meer dan € 500 000 geacht juist te zijn indien de werkelijke verkeerswaarde leeg en onbezwaard niet meer dan 4%, in dit geval derhalve € 14 120, afwijkt van die vastgestelde waarde. Artikel 26a voormeld bevat aldus een rechtsvermoeden dat onweerlegbaar is en een algemene gelding heeft. Noch in de tekst noch in de wordingsgeschiedenis van dat artikel is steun te vinden voor belanghebbendes opvatting (onderdeel 4 van het verweerschrift in hoger beroep) dat de drempel niet is bedoeld om kennelijke basisfouten bij de waardebepaling af te dekken. Bovendien kan, zoals voortvloeit uit het wat hiervoor is overwogen, belanghebbende niet worden gevolgd in zijn opvatting dat bij de waardebepaling kennelijke basisfouten als door hem bedoeld zouden zijn gemaakt.
4.12. Wat belanghebbende in het verweerschrift in hoger beroep en bij het onderzoek ter zitting nog heeft aangevoerd over de door hem zo genoemde ‘bestuurlijke lus’ baat hem niet. Volgens artikel 7:1 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) gaat het bezwaar vooraf aan het instellen van beroep tegen een besluit, behoudens de hier niet aan de orde zijnde uitzondering van artikel 7:1a Awb. Volgens artikel 7:11 Awb dient het bezwaar tot heroverweging van het besluit door het bestuursorgaan dat dit besluit heeft genomen. Uit bijlage 5 van het verweerschrift in eerste aanleg blijkt dat de teamleider belastingen op 7 december 2004 door het college van bur-gemeester en wethouders van Almere is aangewezen als de gemeenteambtenaar bedoeld in artikel 231, lid 2, letter b, van de Gemeentewet, tevens belast met de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken. Die teamleider is dus het bestuursorgaan dat bevoegd is de waardebeschikking te nemen en op het bezwaar daartegen uit¬spraak te doen. Nu de heffingsambtenaar, te weten de teamleider belastingen, zelf de uitspraak op bezwaar heeft gedaan en deze dus niet in mandaat is gedaan, kan al geen sprake zijn van een verboden concentratie van mandaten bij dezelfde functi-onaris als bedoeld in artikel 10:3, lid 3, Awb. De constatering dat de heffingsambtenaar zowel de beslissing op het bezwaar heeft genomen, als is opgetreden in de procedure bij de Rechtbank, baat belanghebbende evenmin, nu geen regel dit verbiedt.
4.13. De overige grieven van belanghebbende raken niet de juistheid van de vastgestelde waarde en kunnen hem in dit geding dus niet baten.
4.14. Gelet op de beslissing van het Hof de door de Ambtenaar vastgestelde waarde te bevesti-gen, ziet het Hof geen aanleiding tot herstel van het onder 1.4 genoemde verzuim, nu dit herstel de Ambtenaar niet kan baten.
5. Slotsom
Het hoger beroep van de Ambtenaar treft doel. Het incidentele hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. De uitspraak van de Rechtbank kan niet in stand blijven. De door de Ambtenaar vastgestelde waarde dient te worden bevestigd.
6. Kosten
Voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb vindt het Hof geen termen aanwezig.
7. Beslissing
Het Gerechtshof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– verklaart het beroep tegen de uitspraak van de Ambtenaar ongegrond.
Aldus gedaan te Arnhem door mr. Röben, voorzitter, mr. Lamens en mr. Spek. in tegenwoordigheid van mr. Snoijink als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2009.
De griffier, De voorzitter,
(W.J.N.M. Snoijink) (J.B.H. Röben)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 juni 2009
Tegen deze uitspraak kunnen de belanghebbende en het college van burgemeester en wethouders binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
postbus 20303, 2500 EH Den Haag
(bezoekadres: Kazernestraat 2).
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassa-tie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.