Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 104.004.666
(zaaknummer rechtbank 284376 CV EXPL 06/3398)
arrest van de vijfde civiele kamer van 19 mei 2009
inzake
1. [appellant sub 1],
2. [appellant sub 2]
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. P.M. Wilmink,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.L. Souman.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van
21 maart 2007 en 5 september 2007 die de kantonrechter (rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Apeldoorn) tussen appellanten (hierna gezamenlijk ook te noemen: [appellanten]) als eisers en geïntimeerde (hierna ook te noemen: [geïntimeerde]) als gedaagde heeft gewezen; van het laatste vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 [appellanten] hebben bij exploot van 3 december 2007 [geïntimeerde] aangezegd van het vonnis van 5 september 2007 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven hebben [appellanten] drie grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, hebben zij bewijs aangeboden en vier producties in het geding gebracht. Zij hebben gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest:
- primair: [geïntimeerde] zal veroordelen aan [appellanten] een bedrag te voldoen ad
€ 285.000,-;
- subsidiair: [geïntimeerde] zal veroordelen aan [appellanten] een bedrag te voldoen ad
€ 217.000,-;
- meer subsidiair: [geïntimeerde] zal veroordelen aan [appellanten] te voldoen het schadebedrag nader op te maken bij staat;
- [geïntimeerde] zowel primair, subsidiair als meer subsidiair zal veroordelen aan [appellanten] te voldoen de buitengerechtelijke kosten ad € 4.165,-;
- [geïntimeerde] zal veroordelen om al hetgeen [appellanten] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] hebben voldaan aan [appellanten] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag der algehele voldoening;
- [geïntimeerde] zal veroordelen in de kosten van beide instanties.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, heeft zij bewijs aangeboden en vier producties in het geding gebracht. Zij heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de grieven van [appellanten] zal afwijzen, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van (bedoeld zal zijn:) het hoger beroep.
2.4 Ter zitting van 6 maart 2009 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [geïntimeerde] door mr. J.L. Souman, advocaat te Epe, en [appellanten] door mr. K.B. Okhuijsen, advocaat te Woerden, beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht. Mr. Okhuijsen voornoemd heeft voorafgaand aan de zitting aan mr. Souman en het hof de producties A, B en C gezonden. Het hof heeft, met partijen, geconstateerd dat de door mr. Okhuijsen in het geding gebrachte producties A, B en C, die op 27 februari 2009 door het hof zijn ontvangen, kort en eenvoudig te doorgronden zijn. Mr. Souman heeft verklaard tegen het in het geding brengen van die producties geen bezwaar te hebben, waarna het hof aan mr. Okhuijsen akte heeft verleend van het in het geding brengen van die producties.
2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3. De grieven
[appellanten] hebben de volgende grieven aangevoerd.
Grief I
Ten onrechte heeft de (het hof leest telkens:) kantonrechter in het vonnis van 5 september 2007 overwogen dat [appellanten] naar aanleiding van het verslag van 11 januari 2006, de brief van 26 juli 2005, de brief van 1 augustus 2005 en de brief van 13 augustus 2005, heeft geweten, in elk geval redelijkerwijs heeft moeten begrijpen dat zij als huurders nimmer recht hebben gehad het gehele pand [adres] te kopen. Nu het een gedeelte van een bedrijfspand (“het verhuurde gedeelte”) betrof, zou de gemaakte afspraak slechts slaan op een deel van de geplande nieuwbouw. Zodra die nieuwbouw zou worden gerealiseerd zou [appellanten] in de gelegenheid worden gesteld het als restaurant bestemde deel van de nieuwbouw te kopen.
Grief II
Ten onrechte overweegt de kantonrechter in het vonnis van 5 september 2007 (pagina 3) dat
(...) [appellanten] kan worden toegegeven dat er in de communicatie tussen partijen rond de verkoop van het pand d.d. 1 september 2005 het een en ander niet geheel vlekkeloos is verlopen. Feit blijft echter - het kan niet anders worden gezien dan zó - dat de overdracht van het pand, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, heeft plaatsgevonden in het kader van de geplande nieuwbouw. Zodra die wordt gerealiseerd kunnen eisers - gedaagde heeft zulks ook erkend - alle gelegenheid krijgen het als restaurant bestemde gedeelte van de nieuwbouw te kopen, hetgeen - naar dezerzijds oordeel - ook steeds de bedoeling van partijen is geweest. (…)
Grief III
Ten onrechte overweegt de kantonrechter in het vonnis van 5 september 2007 dat er geen sprake van kan zijn dat [geïntimeerde] enig recht van koop dat [appellanten] zou hebben, niet is nagekomen, er derhalve evenmin sprake zou zijn van enige schade waarvoor [geïntimeerde] aansprakelijk zou zijn en conclusie van dit alles zou moeten zijn dat [appellanten] het gevorderde behoort te worden ontzegd.
4. De vaststaande feiten
4.1 Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties dan wel als door de kantonrechter vastgesteld en in hoger beroep niet bestreden, de navolgende feiten vast.
4.2 Met ingang van 1 mei 2002 huren [appellanten] ingevolge de tussen partijen op
23 april 2002 gesloten huurovereenkomst een gedeelte van het pand aan de [adres] (hierna ook: het pand) van [geïntimeerde]. In het gehuurde gedeelte exploiteren [appellanten] restaurant [het restaurant], in het andere gedeelte van het pand exploiteert [geïntimeerde] een kapsalon. De huurovereenkomst is gesloten voor vijf jaren, met vijf optiejaren. Naast voornoemde huurovereenkomst hebben partijen op 1 mei 2002 een aanvullende overeenkomst ondertekend; hierin is onder meer - met de hand geschreven - opgenomen:
“Huurder heeft recht van eerste koop op verhuurde gedeelte.”
4.3 Voordat [appellanten] het pand huurden van [geïntimeerde], verhuurde [geïntimeerde] het pand aan de heer [persoon A], die in het pand eveneens een restaurant exploiteerde. [appellanten] hebben in 2002 dit restaurant overgenomen van [persoon A].
4.4 Op 13 december 2004 heeft een gesprek tussen partijen plaatsgevonden waarbij ook de heer [persoon B] aanwezig was. In het door [persoon B] naar aanleiding van deze bespreking opgestelde verslag staat onder meer:
“Op de vraag of H. ([geïntimeerde]; toevoeging hof) nog eerst iets wilde zeggen omdat P. ([het restaurant]; toevoeging hof) hen voor het gesprek had uitgenodigd, zei H. dat er nu concrete en vergevorderde plannen zijn voor volledige vernieuwing van het gehele pand [adres] (dameskapsalon en restaurant). De verbouwingsplannen zijn in handen van projectontwikkelaar [projectontwikkelaar]. Boven de beide bedrijfspanden zullen appartementen worden gebouwd die afzonderlijk worden verkocht. Zowel voor de kapsalon als het restaurant zal een nieuwe ruimte beschikbaar komen. De nieuwe ruimte voor het restaurant is groot 100 m2. Er wordt gedacht aan een koopprijs voor de bedrijfsruimte van € 175 tot
€ 200 per m2. Bureau Witpaard te Zwolle, dat ook de gemeente [plaats] adviseert, keurde inmiddels de plannen en de tekeningen goed. De bouwplannen zijn nog niet bij de gemeente ingediend, maar dat zal spoedig gebeuren. H. verwacht in maart 2005 de goedkeuring te hebben zodat in juni, vóór het vakantieseizoen, de huidige in het pand gevestigde bedrijven tijdelijk elders onderdak zouden kunnen vinden en de bouw kan beginnen. Makelaar [makelaar] te [plaats] zal t.z.t. contact opnemen met de [het restaurant] en een voorstel tot koop of huur doen. H. zal in ieder geval voor passende bedrijfsruimte in [plaats] zorgen (gedacht wordt aan de winkelruimte van, voorheen, [slagerij]). P. neemt van de plannen kennis en wacht met belangstelling de nadere berichten af en zal t.z.t. op het aanbod reageren. P stelt wél duidelijk dat er een huurcontract bestaat en dat P. niet in zijn bedrijfsvoering mag worden geschaad.”
4.5 Bij brief van 14 januari 2005 schrijven [appellanten] aan [geïntimeerde]:
“(…) Wij zouden natuurlijk graag op de hoogte blijven van de stand van zaken betreffende de nieuwbouw-plannen. Zijn er inmiddels al vorderingen gemaakt?”
4.6 Op 26 juli 2005 hebben [appellanten] een brief aan [geïntimeerde] gestuurd met daarin onder meer:
“Vorige week woensdag, 20 juli jl., kwam er een meneer binnenlopen in onze zaak, die vertelde dat hij met u in onderhandeling zou zijn betreft de verkoop van het pand. Hij zei dat de koop zo goed was.
Dit heeft ons in grote mate verbaasd, aangezien er in het huurcontract vermeld staat dat wij als huurder eerste recht van koop hebben.
Dat betekent toch dat er bij verkoopplannen als eerste met ons contact gezocht zou moeten worden.
Aangezien wij interesse hebben, zien wij graag uw aanbod tegemoet.”
4.7 Hierop heeft [geïntimeerde] bij brief van 1 augustus 2005 gereageerd:
“(…) De meneer die u heeft gesproken is de project ontwikkelaar en heeft voor gesteld om met u kennis te maken, zodat hij een beeld heeft, wat u graag zou willen in de toekomst.
Uu geeft aan uw deel van het pand te willen kopen, dat is mogelijk. Daarom doen wij u graag een aanbod op het nieuw te bouwen gedeelte van het pand het andere deel is namelijk voor de Haarspecialist bedoeld.
De koop van uw gedeelte (nieuw te bouwen pand) bedraagt € 300.000,-.
Wij verzoeken u binnen veertien dagen schriftelijk te reageren.”
4.8 Bij brief van 13 augustus 2008 reageert [appellanten] als volgt:
“(…) Wij laten u hierbij weten dat wij geïnteresseerd zijn in de koop van het pand, maar niet eerder dan na onze thuiskomst op 29 augustus contact met u op kunnen nemen om verdere details hieromtrent te bespreken.”
4.9 Op 30 augustus 2005 heeft [geïntimeerde] met mevrouw [persoon D] een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot pand aan de [adres]. Vervolgens is het pand op 1 september 2005 voor een bedrag van € 460.000,- geleverd aan mevrouw [persoon D]. Het pand is vervolgens door mevrouw [persoon D] verkocht aan LFB Vastgoed Ontwikkeling B.V. en Jusoma Holding B.V. voor een bedrag van € 700.000,-.
5. De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1 In deze zaak gaat het in de eerste plaats - kort gezegd - over de uitleg van het in de aanvullende overeenkomst van 1 mei 2002 opgenomen recht van eerste koop. [appellanten] stellen - kort gezegd - dat dit kooprecht ziet op het gedeelte van het pand zoals zij dat van [geïntimeerde] huurden, de zogenaamde oudbouw. [geïntimeerde] betwist dit gemotiveerd en stelt
- kort samengevat - dat dit kooprecht ziet op een deel van het nog nieuw te bouwen pand.
5.2 De uitleg van de koopoptie uit de overeenkomst van 1 mei 2002 dient plaats te vinden met inachtneming van de Haviltex-maatstaf (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635). Deze maatstaf brengt mee dat de vraag hoe in de overeenkomst van 1 mei 2002 de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de met de hand toegevoegde bepaling - de koopoptie - van dat contract. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de contractsbepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
5.3 Ter onderbouwing van hun standpunt, dat het kooprecht ziet op het gedeelte van het gehuurde pand, beroepen [appellanten] zich in de eerste plaats op de gang van zaken kort voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] zou in januari/februari 2002 concrete plannen hebben gehad voor nieuwbouw. Nadat zij heeft besloten hiervan af te zien, heeft zij in april 2002 een huurovereenkomst gesloten met [appellanten]. Indien [geïntimeerde] op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst nog nieuwbouwplannen zou hebben, zou zij - zo stellen [appellanten] - geen huurovereenkomst voor vijf jaren plus vijf optiejaren hebben gesloten. In de tweede plaats wijzen [appellanten] erop dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat gas, water en elektra tijdelijk voor rekening van de verhuurder komen totdat dit is gesplitst. [appellanten] zijn van oordeel dat het niet voor de hand ligt dit in de huurovereenkomst op te nemen op het moment dat er nieuwbouwplannen zijn. Ten slotte stellen [appellanten] dat indien het kooprecht op de nieuwbouw zou zien, het op de weg van [geïntimeerde] zou liggen om dit expliciet in de aanvullende overeenkomst op te nemen.
5.4 Het standpunt van [appellanten] is door [geïntimeerde] gemotiveerd weersproken. Zij voert aan dat de koopoptie betrekking heeft op eventueel in de toekomst te ontwikkelen nieuwbouw. Zij wijst onder meer op het schriftelijke verslag van het gesprek dat op
13 december 2004 heeft plaatsgevonden, de brief van [appellanten] van 26 juli 2005 en hetgeen in 2002 tussen partijen (mondeling) is besproken. Uit deze stukken volgt dat partijen na het sluiten van de huurovereenkomst verschillende keren hebben gesproken over een nieuw te bouwen pand. [geïntimeerde] stelt dat het altijd haar bedoeling is geweest op de plaats waar het huidige pand staat nieuwbouw te (laten) ontwikkelen, waarin ook een ruimte zou komen voor het restaurant van [appellanten] en dat [appellanten] hiervan op de hoogte waren. Deze ruimte zou [appellanten] op grond van het in de aanvullende huurovereenkomst opgenomen kooprecht worden aangeboden, waarbij het voor [appellanten] ook mogelijk zou zijn om de nieuw ontwikkelde ruimte te huren. Het voorgaande zou [geïntimeerde] voor het sluiten van de huurovereenkomst aan [appellanten] hebben meegedeeld. De koopoptie is volgens [geïntimeerde] in de aanvullende overeenkomst opgenomen omdat [appellanten] zich zorgen maakten over hun positie in de toekomst in het geval van nieuwbouw.
5.5 Gelet op de ter beschikking zijnde schriftelijke stukken en de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] is het hof van oordeel dat thans niet vaststaat dat partijen met het in de aanvullende overeenkomst opgenomen kooprecht bedoeld hebben een kooprecht te vestigen op het gedeelte van het pand zoals dat door [appellanten] ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst van [geïntimeerde] werd gehuurd. Nu de overeenkomst niet tussen professionele partijen is gesloten, partijen bij de totstandkoming van de aanvullende overeenkomst ook geen deskundige bijstand hadden en de met de hand toegevoegde koopoptie niet is uitgewerkt, terwijl gesteld noch gebleken is dat van de zijde van [appellanten] sprake was van een tegenprestatie hiervoor, bestaat geen aanleiding om zonder meer uit te gaan van de taalkundige betekenis van de koopoptie.
Op grond van artikel 150 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv.) rust de bewijslast van de stelling dat het in de aanvullende overeenkomst opgenomen kooprecht uitsluitend betrekking heeft op het gedeelte van het pand zoals [appellanten] dat bij aanvang van de huurovereenkomst van [geïntimeerde] huurden, op [appellanten] Het hof stelt [appellanten]
- conform hun bewijsaanbod - dan ook in de gelegenheid te bewijzen dat het in de aanvullende overeenkomst opgenomen kooprecht ziet op het gedeelte van het pand zoals zij dat bij aanvang van de huurovereenkomst van [geïntimeerde] huurden, de zogenaamde oudbouw.
5.6 Voor het geval zou komen vast te staan dat het recht van eerste koop zoals opgenomen in de aanvullende overeenkomst van 1 mei 2002 betrekking heeft op het gedeelte van het pand zoals [appellanten] dat bij aanvang van de huurovereenkomst van [geïntimeerde] huurden, stelt [geïntimeerde] zich op het standpunt dat [appellanten] dit recht op eerste koop hebben verwerkt. [geïntimeerde] heeft daartoe (in de memorie van antwoord bij punt 17) gesteld dat [appellanten] nooit serieus hebben willen kopen en geen enkele serieuze poging hebben gedaan om nakoming van hun recht van eerste koop af te dwingen en dat zij door die opstelling hun recht hebben verwerkt. In de memorie van antwoord (de punten 9 en verder) heeft [geïntimeerde] in dit verband gewezen op de volgende omstandigheden:
- [geïntimeerde] heeft het door [appellanten] gehuurde gedeelte aan hen te koop aangeboden, maar zij konden of wilden dat niet betalen. In dit verband verwijst [geïntimeerde] naar een schriftelijke verklaring van [persoon C], waarin [persoon C] verklaart dit van [appellanten] te hebben gehoord;
- uit het gespreksverslag van 11 januari 2005 en de brief van [appellanten] van 14 januari 2005 lijkt dat partijen erover hebben gesproken dat [appellanten] een gedeelte in het nieuw te bouwen pand zouden kunnen kopen en dat [appellanten] naar die nieuwbouw uitzagen;
- vervolgens heeft [geïntimeerde] medio 2008 aan [appellanten] een aanbod gedaan ten aanzien van de nieuwbouw, waarop [appellanten] hebben aangegeven geïnteresseerd te zijn, doch vervolgens niet tijdig hebben gereageerd.
5.7 [appellanten] hebben de juistheid van de verklaring van [persoon C] betwist. Ook stellen zij (in hun pleitnotitie bij de punten 20 tot en met 22) dat de bespreking waarover [geïntimeerde] het heeft niets van doen had met het voorkeursrecht en dat zij tijdens de bespreking zeker geen afstand hebben gedaan van hun voorkeursrecht. Gelet op deze betwistingen door [appellanten], zal het hof [geïntimeerde] - om proceseconomische redenen tegelijkertijd met [appellanten] - in de gelegenheid stellen om haar stellingen te bewijzen.
5.8 Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
Slotsom
Het hof laat [appellanten] toe te bewijzen dat het in de aanvullende overeenkomst van
1 mei 2002 opgenomen kooprecht ziet op het gedeelte van het pand zoals zij dat bij aanvang van de huurovereenkomst van [geïntimeerde] huurden.
Het hof laat [geïntimeerde] toe feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit blijkt dat - indien komt vast te staan dat het in de aanvullende overeenkomst van 1 mei 2002 opgenomen kooprecht ziet op het gedeelte van het pand zoals [appellanten] dat bij aanvang van de huurovereenkomst van [geïntimeerde] huurden - [appellanten] het recht op koop van het gedeelte van het pand zoals zij dat bij aanvang van de huurovereenkomst van [geïntimeerde] huurden, hebben verwerkt.
6. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
laat [appellanten] toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat het in de aanvullende overeenkomst opgenomen kooprecht ziet op het gedeelte van het pand zoals [appellanten] dat bij aanvang van de huurovereenkomst van [geïntimeerde] huurden;
laat [geïntimeerde] toe feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit blijkt dat - indien komt vast te staan dat het in de aanvullende overeenkomst van 1 mei 2002 opgenomen kooprecht ziet op het gedeelte van het pand zoals [appellanten] dat bij aanvang van de huurovereenkomst van [geïntimeerde] huurden - [appellanten] het recht op koop van het gedeelte van het pand zoals zij dat bij aanvang van de huurovereenkomst van [geïntimeerde] huurden, hebben verwerkt;
bepaalt dat, indien [appellanten] en [geïntimeerde] dat bewijs door middel van getuigen wensen te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. H. Wammes, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;
bepaalt dat [appellanten] en [geïntimeerde] het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen (woensdagen) van partijen, van hun advocaten en van de getuigen zullen opgeven op de roldatum 9 juni 2009, waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;
bepaalt dat [appellanten] en [geïntimeerde] overeenkomstig artikel 170 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dienen op te geven;
bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk vier dagen voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;
bepaalt dat partijen (zowel [appellanten] als [geïntimeerde] in persoon) bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld en, zulks opdat nadat de laatste getuige is gehoord kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;
houdt verder iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.A. Katz-Soeterboek, H.C. Frankena en H. Wammes en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 mei 2009.