Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer 200.014.190
(zaaknummer rechtbank 266286 CV EXPL 1449/08)
arrest van de vijfde civiele kamer van 30 juni 2009
inzake
de stichting
Woningstichting De Woonplaats,
gevestigd te Enschede,
appellante,
advocaat: mr. G.J. Scholten,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1],
2. [geïntimeerde sub 2],
beiden wonende te Enschede,
geïntimeerden,
advocaat: mr. J.W.M. Melief.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 19 augustus 2008 dat de kantonrechter (rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede) tussen appellante (hierna ook te noemen: De Woonplaats) als gedaagde en geïntimeerden (hierna ook gezamenlijk in enkelvoud te noemen: [geïntimeerde]) als eisers heeft gewezen; van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 De Woonplaats heeft bij exploot van 17 september 2008 [geïntimeerde] aangezegd van dat vonnis van
19 augustus 2008 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft De Woonplaats drie grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, bewijs aangeboden en nieuwe producties in het geding gebracht. Zij heeft gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de eerste aanleg en van het hoger beroep.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en een productie in het geding gebracht. Hij heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van De Woonplaats in de kosten van het hoger beroep.
2.4 Ter zitting van 12 juni 2009 hebben partijen de zaak doen bepleiten, De Woonplaats door mr. G.J. Scholten, advocaat te Utrecht, en [geïntimeerde] door mr. J.W.M. Melief, advocaat te Enschede. Beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht.
2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3. De vaststaande feiten
Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties dan wel als door de kantonrechter vastgesteld en in hoger beroep niet bestreden, de navolgende feiten vast.
3.1 De Woonplaats is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet. De Woonplaats verhuurt vanaf 18 april 1995 aan [geïntimeerde] de woning aan [adres], gelegen in de wijk Stroinkslanden. In deze wijk verhuurt De Woonplaats meer woningen.
3.2 In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurpenningen voor de eerste van de maand maar uiterlijk voor de tiende van de maand moeten zijn betaald. In artikel 7.1 van het toepasselijke huurreglement van de Federatie van Enschedese Woningcorporaties is bepaald dat de huurder de huurprijs met bijkomende kosten zal voldoen bij wettig betaalmiddel of op een andere overeen te komen wijze, bij voorkeur door het afgeven van een machtiging aan verhuurder tot automatische afschrijving van zijn bankrekening.
3.3 De Woonplaats heeft voor haar huurders het fenomeen Gold Service geïntroduceerd. De huurders hebben over hetgeen Gold Service inhoudt een folder van De Woonplaats ontvangen. In deze folder wordt vermeld, voor zover hier van belang:
“Voordeel voor leden!
Met Gold Service laat De Woonplaats zien dat zij haar klanten waardeert. Huurders die lid zijn van Gold Service hebben recht op extra voordelen. Van kortingen op producten tot het recht om de woning te kopen. Daarnaast wil De Woonplaats met Gold Service huurders uitdagen en mogelijkheden bieden om veranderingen aan te brengen in hun woon- en leefomgeving. Bijvoorbeeld door met buurtbewoners en De Woonplaats te sparen voor zaken als speelvoorzieningen. Betaalt u ten minste vier maanden op rij uw huur op tijd en via automatische incasso voor de eerste van de maand en bezorgt u uw buren geen overlast? Dan komt ook u in aanmerking voor Woonplaats Gold Service.
(…)
Alle voordelen op een rij
WoonEnergie: korting op de energierekening.
Huurvast: (in bepaalde gevallen) geen huurverhogingen meer gedurende 10 jaar.
Woning kopen: na drie jaar (in bepaalde gevallen) het recht op kopen van uw eigen huurwoning.
Drie keer per jaar een VVV irischeque ter waarde van 10 euro op de deurmat.
Verdubbeling van het gespaarde bedrag bij buurtprojecten.
Studietoelages.
Extra keuzemogelijkheden bij renovatie en herstructurering.
Extra keuzemogelijkheden bij materiaal.
De Woonplaats Pas: korting bij de plaatselijke winkelier.
Korting op verzekeringen: 10% extra korting op de Alles in één Polis van Interpolis;
Gratis naar Schouwburg De Storm in Winterswijk en Podium Twente (Twentse Schouwburg en Muziekcentrum) in Enschede: toegangskaartjes worden periodiek verloot.”
3.4 Huurders kunnen alleen “lid” worden van de Gold Service indien aan een aantal
voorwaarden is voldaan. In de folder wordt daarover vermeld:
“De voorwaarden
Er is een aantal regels waaraan u als huurder moet voldoen om lid te kunnen worden van
Gold Service.
1. Uiteraard huurt u een woning van De Woonplaats.
2. De huur is tenminste vier aaneengesloten maanden per automatische incasso
bijgeschreven op het rekeningnummer van De Woonplaats voor de eerste van de maand. De
huur mag niet teruggeschreven zijn.
3. De vier maanden voorafgaande aan de ingangsdatum van het lidmaatschap hebben u, uw
gezinsleden en eventuele inwonenden geen overlast bezorgd. Het betreft ook hier een
aaneengesloten periode.
4. U weet dat uw lidmaatschap vervalt wanneer u niet meer aan deze voorwaarden voldoet. Vanaf het moment dat u of De Woonplaats uw lidmaatschap beëindigt, vervallen automatisch alle rechten.”
3.5 [geïntimeerde] heeft De Woonplaats niet gemachtigd de huur automatisch voor de eerste van de maand te incasseren. Hij kan daarom geen lid worden van Gold Service. De huur wordt in het kader van vrijwillig aangegaan budgetbeheer voor hem voldaan door de Stadsbank Enschede.
3.6 De Woonplaats heeft in 2005 haar Gold Service leden in de wijk Stroinkslanden aangeboden een zogenaamde binnenrenovatie uit te voeren, waarbij desgewenst de badkamer, de keuken en het toilet konden worden vernieuwd. In 399 van de 629 woningen zijn nieuwe voorzieningen aangebracht. Van de 230 woningen die niet zijn aangepast waren 56 huurders wel Gold Service lid, maar zij hebben geen gebruik gemaakt van het aanbod. De resterende 174 huurders voldeden niet aan de voorwaarden om lid te worden. Een aantal van die 174 huurders, onder wie [geïntimeerde], kon niet voldoen aan de voorwaarde dat de huurpenningen via een automatische incasso moeten worden voldaan. De Woonplaats weigert [geïntimeerde] in aanmerking te laten komen voor een binnenrenovatie in zijn woning.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter De Woningstichting op vordering van [geïntimeerde] veroordeeld, kort gezegd, om binnen een maand na betekening van het vonnis dezelfde voorzieningen in de huurwoning van [geïntimeerde] aan te brengen als door haar zijn aangebracht bij de andere huurders in de wijk Stroinkslanden op basis van het Gold Service lidmaatschap, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Met haar grieven richt De Woonplaats zich tegen de toewijzing door de kantonrechter van de vordering van [geïntimeerde]. In zoverre leggen de grieven het geschil in volle omvang voor en deze lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
Toerekenbare tekortkoming in de huurovereenkomst?
4.2 [geïntimeerde] heeft primair gesteld dat de weigering van De Woonplaats om in zijn huurwoning de bedoelde renovatiewerkzaamheden uit te voeren een toerekenbare tekortkoming in de huurovereenkomst oplevert. Volgens De Woonplaats is echter enkel sprake van geriefverbetering en staat het haar vrij om met huurders aanvullende overeenkomsten te sluiten op grond waarvan zij onder bepaalde voorwaarden extra voorzieningen aanbiedt.
4.3 Het hof overweegt dat de huurovereenkomst en het toepasselijke huurreglement geen bepalingen bevatten over het recht op een binnenrenovatie. Wel is in artikel 4.4 van het huurreglement aan de verhuurder de verplichting opgelegd alle zichtbare en/of onzichtbare gebreken die het gebruik van het gehuurde verhinderen en/of ernstig belemmeren, op te heffen. Wat er ook zij van de vraag of het plaatsen van een nieuwe keuken, badkamer en toilet al dan niet moet worden beschouwd als een renovatie, gesteld en evenmin gebleken is dat de huidige voorzieningen in het gehuurde gebrekkig zijn in die zin dat [geïntimeerde] daarvan niet het genot heeft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Integendeel, volgens [geïntimeerde] voldoen zijn badkamer, keuken en toilet nog. Aangezien er dus geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 4.4 van het huurreglement levert de weigering van De Woonplaats om tot vervanging van de badkamer, de keuken en het toilet over te gaan geen toerekenbare tekortkoming van De Woonplaats in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst op. De Woonplaats is dan ook op grond van de huurovereenkomst niet gehouden een nieuwe badkamer, keuken en toilet in de woning van [geïntimeerde] aan te brengen.
Aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid
4.4 Subsidiair heeft [geïntimeerde] gesteld dat De Woonplaats op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (verder: BW) is gehouden de renovatiewerkzaamheden in zijn woning te verrichten. Volgens [geïntimeerde] handelt De Woonplaats in strijd met de redelijkheid en billijkheid door daarvoor te eisen dat hij lid is van de Gold Service hoewel hij daarvoor niet in aanmerking komt omdat hij de huur niet via een automatische incasso betaalt en kan betalen, zolang hij gebruik maakt van een budgetbeheerrekening bij de Stadsbank.
4.5 De Woonplaats heeft betwist dat [geïntimeerde] vanwege het feit dat hij gebruik maakt van een budgetbeheerrekening niet in staat is de huurbetaling via automatische incasso te voldoen. Voor zover dat wel het geval mocht zijn, stelt De Woonplaats zich op het standpunt dat deze omstandigheid voor rekening en risico van [geïntimeerde] komt. Volgens de Woonplaats is het een vrijwillige keuze van [geïntimeerde] om de huurbetaling via een budgetbeheerrekening te doen en het is dus niet zo dat hij niet aan de voorwaarden kan voldoen, aldus De Woonplaats.
4.6 Het hof overweegt dat het op zichzelf juist is dat voor partijen ingevolge het bepaalde in artikel 6:248 lid 1 BW ook op grond van de redelijkheid en billijkheid rechtsgevolgen kunnen ontstaan. Deze aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid kan echter pas aan de orde zijn ingeval de overeenkomst tussen partijen een leemte bevat. De vraag, hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract, waaronder, in dit geval, het huurreglement. Het komt daarbij aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.7 [geïntimeerde] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat de huurovereenkomst tussen partijen een leemte bevat. Partijen hebben hun rechtsverhouding volledig geregeld, in die zin dat in de huurovereenkomst de gebruikelijke rechten en de verplichtingen van partijen als huurder en verhuurder zijn opgenomen. Hierin is – zoals overwogen in rechtsoverweging 4.3 – niet voorzien in het recht op een binnenrenovatie. Gesteld en ook niet gebleken is dat partijen bovenop de gebruikelijke rechten van [geïntimeerde] als huurder een extra recht op binnenrenovatie zijn overeengekomen, waartegenover voor [geïntimeerde] extra verplichtingen zouden ontstaan. Integendeel, De Woonplaats heeft deze afwijkende situatie juist door het sluiten van een zogenaamde Gold Service overeenkomst willen regelen. Nu van een leemte in de rechtsverhouding tussen partijen geen sprake is, bestaat geen er geen ruimte voor aanvulling hiervan op basis van de redelijkheid en billijkheid.
Onrechtmatige daad?
4.8 [geïntimeerde] heeft voorts gesteld dat De Woonplaats in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid heeft gehandeld door hem een binnenrenovatie te weigeren wegens het ontbreken van een Gold Service lidmaatschap waarvan hij immers geen lid kan worden omdat hij de huur niet via een automatische incasso kan betalen. Volgens [geïntimeerde] plaatst De Woonplaats hem aldus bewust in de hoek van de “slechte” huurder, hetgeen discriminerend en stigmatiserend werkt en onrechtmatig is jegens hem. Bovendien handelt De Woonplaats in strijd met het gelijkheidsbeginsel, aldus [geïntimeerde].
4.9 Naar het oordeel van het hof staat het De Woonplaats gelet op de contractsvrijheid in beginsel vrij om in het belang van de leefbaarheid in de buurt met huurders aanvullende overeenkomsten te sluiten over het onder bepaalde voorwaarden bieden van voordelen zolang zij ten opzichte van de huurders die niet aan deze voorwaarden voldoen haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet blijft nakomen. Wel brengt de maatschappelijke verantwoordelijkheid die De Woonplaats heeft als toegelaten instelling in de zin van artikel 70 van de Woningwet mee dat zij zorgvuldigheid dient te betrachten ten aanzien van haar beslissing om niet met [geïntimeerde] een dergelijke aanvullende overeenkomst te sluiten. Die maatschappelijke verantwoordelijkheid strekt echter niet zo ver dat er zonder meer een contracteerplicht voor De Woonplaats bestaat. De Woonplaats heeft regels gesteld, inhoudende voorwaarden – kort gezegd afwezigheid van overlast en stipte huurbetaling door middel van automatische incasso – waaraan de huurder moet voldoen om in aanmerking te komen voor het Gold Service lidmaatschap. Op zichzelf heeft [geïntimeerde] geen bezwaren tegen dit beleid, behoudens voor zover het de door De Woonplaats gestelde voorwaarde van automatische incasso betreft. De vraag die in deze zaak beantwoord moet worden is of De Woonplaats die voorwaarde in dit geval mag stellen.
4.10 De Woonplaats heeft gesteld dat tijdige huurbetaling door middel van automatische incasso een lastenverlichting tot gevolg heeft, waardoor het haar (financieel) mogelijk wordt gemaakt een beloningssysteem als het Gold Service lidmaatschap te hanteren. [geïntimeerde] heeft deze stelling onvoldoende gemotiveerd betwist. Dat De Woonplaats mogelijk ten aanzien van [geïntimeerde] geen (incasso)kosten maakt omdat zij door de betaling via de Stadsbank verzekerd is van huurbetaling, leidt niet tot het oordeel dat huurbetaling via een automatische incasso over het geheel bezien geen lastenverlichting voor De Woonplaats oplevert. Ook heeft [geïntimeerde] niet betwist dat het Gold Service systeem huurders stimuleert tot zelfredzaamheid en dat het een directe bijdrage levert aan de leefbaarheid in de buurt en de betrokkenheid van huurders bij hun woonomgeving. In aanmerking genomen de strekking van dit beleid, het feit dat automatische incasso daarvoor van wezenlijk belang is en het feit dat de door De Woonplaats aangeboden voordelen extra rechten zijn waartegenover extra verplichtingen voor de huurder staan – dat wil zeggen naast de rechten en plichten die de huurder op grond van de huurovereenkomst heeft – is de door haar gehanteerde eis van huurbetaling door middel van automatische incasso naar het oordeel van het hof niet in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid die zij als toegelaten instelling in acht moet nemen. Dat [geïntimeerde] niet aan deze voorwaarde kan voldoen omdat hij via een budgetbeheerrekening van de Stadsbank de huur betaalt, maakt dat – indien al juist – afgezet tegen het belang van De Woonplaats om de stimulans van haar beloningssysteem te behouden, niet anders. Daarbij komt dat het een vrijwillige keus van [geïntimeerde] is om de huur via de Stadsbank te betalen.
4.11 Dat iedere huurder althans een substantieel deel van alle huurders ongeacht een Gold Service lidmaatschap wel een nieuwe keuken, badkamer en toilet heeft aangeboden gekregen, waardoor De Woonplaats ten opzichte van [geïntimeerde] in strijd zou handelen met het gelijkheidsbeginsel en hem zou stigmatiseren als slechte huurder, is door [geïntimeerde] niet nader onderbouwd. Het hof gaat daarom aan deze door De Woonplaats betwiste stelling van [geïntimeerde] voorbij. Bovendien is geen sprake van ongelijke behandeling van gelijke gevallen, omdat De Woonplaats onbestreden heeft gesteld dat de huurders die wel in aanmerking zijn gekomen voor een binnenrenovatie in tegenstelling tot [geïntimeerde] op dat moment Gold Service lid waren en dus aan de daaraan verbonden voorwaarden voldeden.
4.12 Naar het oordeel van het hof is het beleid van De Woonplaats voorts niet in strijd met de op grond van artikel 12 lid 2 Besluit Beheer Sociale Huursector (verder: BBSH) aan haar opgedragen werkzaamheden om bij te dragen aan de leefbaarheid in de buurt. Ingevolge artikel 12a lid 2 onder f BBSH is het De Woonplaats immers toegestaan ook andere werkzaamheden te verrichten dan in artikel 12a lid 2 onder a tot en met e vermeld, mits die werkzaamheden ten goede komen aan het woongenot in een buurt of wijk. De Woonplaats heeft onbestreden gesteld dat het beloningssysteem van de Gold Service en met name het stimuleren van gezamenlijke projecten in de buurt een directe bijdrage leveren aan de leefbaarheid in de buurt. De voorwaarde dat huurders de huur door middel van automatische incasso moeten betalen is, zoals overwogen, een wezenlijk onderdeel van dit beleid en kan daarvan niet los worden gezien.
4.13 Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat De Woonplaats niet in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid heeft gehandeld door [geïntimeerde] een binnenrenovatie te weigeren vanwege het feit dat hij geen Gold Service lid is en ook niet kan worden omdat hij de huur niet via een automatische incasso voldoet. Ook het beroep van [geïntimeerde] op artikel 6:162 BW gaat dus niet op.
Slotsom
4.14 Resumerend is het hof van oordeel dat de grieven van De Woonplaats slagen, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. De vordering van [geïntimeerde] zal alsnog worden afgewezen. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties worden veroordeeld.
5. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter (rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede) van 19 augustus 2008 en doet opnieuw recht;
wijst de vordering van [geïntimeerde] af;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van De Woonplaats voor wat betreft de eerste aanleg begroot op € 500,- voor salaris volgens het liquidatietarief en voor wat betreft het hoger beroep begroot op € 2.682,- voor salaris volgens het liquidatietarief, op € 254,- voor griffierecht en op € 85,44 voor explootkosten;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.A. Katz-Soeterboek, H. Wammes en C.J.H.G. Bronzwaer, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 juni 2009.