Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.012.651
(zaaknummer rechtbank 541522UC EXPL 07-130202)
arrest van de vijfde civiele kamer van 1 september 2009
inzake
de commanditaire vennootschap [A],
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
advocaat: mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer,
tegen:
de stichting Stichting Pensioenfonds Metaal en Techniek,
gevestigd te Rijswijk,
geïntimeerde,
advocaat: mr. A.D. Flesseman.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van
21 mei 2008 van de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) dat in fotokopie aan dit arrest is gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 Appellante, verder [appellante], heeft bij exploot van 15 augustus 2008, hersteld bij exploot van 21 augustus 2009, aan geïntimeerde, verder PMT, aangezegd van dat vonnis, voor zover gewezen in conventie, in hoger beroep te komen, met dagvaarding van PMT voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft [appellante] 23 grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, heeft zij bewijs aangeboden en nieuwe producties in het geding gebracht. Zij heeft gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, de vordering alsnog zal afwijzen en PMT zal veroordelen in de kosten van beide instanties, zoals nader omschreven in die memorie.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft PMT de grieven bestreden en heeft zij producties in het geding gebracht. Zij heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van [bedoeld zal zijn:] het hoger beroep, een en ander uitvoerbaar bij voorraad, en als nader omschreven in die memorie.
2.1 Ter terechtzitting van 20 maart 2009 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellante] door mr. G.M. Kerpestein en PMT door mr. A.D. Flesseman, beiden advocaat te Amsterdam. Beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht. Aan de notities van mr. Flesseman zijn producties gehecht, waaronder een getuigeverklaring van [B].
3. De vaststaande feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1 feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 De grieven 1 tot en met 21 betreffen de rechtsoverwegingen 3.5 tot en met 3.12 van het bestreden vonnis. Grief 22 betreft overweging 3.14 en grief 23 het dictum voor zover daarin het einde van de huurovereenkomst wordt vastgesteld. Deze grieven en beslissing lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.2 De opzegging is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst is verlengd op grond van artikel 7: 292 lid 2 BW. In artikel 7: 296 lid 3 BW is bepaald, voor zover hier van belang, dat de rechter de vordering van de verhuurder kan toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van de overeenkomst; de rechter wijst de vordering in elk geval af indien van de huurder, bij een redelijke afweging van zijn voormelde belangen niet gevergd kan worden dat hij het gehuurde ontruimt. Van de mogelijkheid op te zeggen op grond van artikel 7: 296 lid 3 BW kan pas gebruik worden gemaakt, als de huurovereenkomst, zoals in dit geval, tien jaar of langer heeft geduurd. Aan die voorwaarde heeft PMT voldaan. In de Memorie van toelichting behorende bij wetsvoorstel 26 932 wordt benadrukt, dat het derde en vierde lid de situatie betreffen dat is opgezegd tegen het einde van de in artikel 292 lid 2 bedoelde Pro tweede - verlengde - termijn. “Er gelden dan meer gronden voor toewijzing dan bij opzegging tegen het einde van de eerste termijn. Lid 3 bevat een nauwkeuriger omschrijving van wat thans uit artikel 1631a lid 1 voortvloeit.”
4.3 [appellante] stelt dat PMT met haar opzegging de in artikel 7: 296 lid 2 BW bedoelde wachttijd van drie jaar wil omzeilen. [appellante] meent dat het niet aannemelijk is dat de wetgever deze mogelijkheid tot omzeilen heeft willen creëren. Onder het oude recht gold de wachttijd ook als de verhuurder beëindiging van de huurovereenkomst nastreefde door zich te beroepen op voorgenomen persoonlijk gebruik en er is geen reden daarover anders te denken onder het huidige recht, aldus [appellante].
Het hof kan [appellante] daarin niet volgen. De wachttijd geldt volgens de wetstekst alleen voor de verhuurder die beëindiging vordert op grond van lid 1 onder b. Ook doet de in lid 2 bedoelde situatie dat de verhuurder het gehuurde persoonlijk in gebruik wil nemen zich hier niet voor. PMT wil het gehuurde immers verhuren aan een derde, te weten De Bijenkorf. Het enkele feit dat een verhuurder belang heeft bij opzegging brengt niet mee dat deze het gehuurde zelf in gebruik wil nemen.
4.4 Wat betreft het door [appellante] gedane beroep op het arrest van de Hoge Raad van
22 juni 2001(P&C /Immocorp; NJ 2001, 585) geldt dat deze uitspraak is gedaan onder het tot 1 augustus 2003 geldende recht en hier niet als beslissend kan worden beschouwd. Onder het sindsdien geldende nieuwe recht, dat hier van toepassing is, verwijst artikel 7: 296 lid 2 BW uitdrukkelijk naar de beëindigingsgrond van lid 1 sub b. Lid 1 is alleen van toepassing als de opzegging is gedaan tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar. Die situatie doet zich hier niet voor: hier is de opzegging gedaan tegen het einde van de verlengde periode van tien jaar. [appellante] stelt dat de wetgever heeft bedoeld de wachttijd van drie jaar ook te doen gelden voor een opzegging wegens belangenafweging krachtens art. 7:296 lid 3 BW Pro. Deze aan de wetgever toegeschreven bedoeling blijkt niet, althans niet voldoende, uit de wet of de toelichting daarop. Om dezelfde reden passeert het hof het aanbod van [appellante] om mr. Van der Horst, die als wetgevingsjuriste bij deze wetswijziging was betrokken, als getuige te horen.
4.5 Evenals de kantonrechter is het hof van oordeel dat bij een redelijke afweging van de belangen van PMT bij de beëindiging van de huurovereenkomst en die van [appellante] bij verlenging van de huurovereenkomst de belangen van PMT de doorslag geven. Het hof onderschrijft hetgeen de kantonrechter heeft overwogen onder 3.8 van het bestreden vonnis. Het hof voegt daaraan toe, dat het voornemen van De Bijenkorf om uit La Vie te vertrekken als zij de ruimten van de andere huurders er niet bij kan huren bevestiging vindt in de - door PMT in deze zaak overgelegde - verklaring van de op 19 februari 2009 in het voorlopig getuigenverhoor tussen een andere huurder in La Vie ([C] en Zonen B.V.) en PMT gehoorde getuige [B], directeur Operations van De Bijenkorf. De getuige is de opsteller van de overgelegde brief van 15 januari 2008, die de kantonrechter onder 3.9. van het vonnis samenvat. De getuige bevestigt de inhoud van de brief en verklaart dat de behoefte van De Bijenkorf aan verdere uitbreiding sinds de brief alleen maar groter is geworden. De brief is volgens de getuige geschreven om het standpunt te ontzenuwen dat De Bijenkorf eigenlijk geen behoefte zou hebben aan uitbreiding of niet zou gaan verhuizen als de uitbreiding niet zou plaatsvinden. De getuige benadrukt dat De Bijenkorf al sinds 1997 wil uitbreiden in La Vie en dat ook herhaalde malen heeft kenbaar gemaakt aan de verhuurder. Zij voegt daaraan iets toe wat onbestreden vaststaat en wat aannemelijk maakt, dat het voornemen van De Bijenkorf om uit La Vie te vertrekken als zij de ruimten van [appellante] en [C] en Zonen er niet bij kan huren zeer serieus moet worden genomen: iedere keer tot nu toe als er ruimte vrijkwam in La Vie heeft De Bijenkorf die in haar voortdurende behoefte tot uitbreiding erbij gehuurd. Er is geen reden aan te nemen dat dit niet het geval zou zijn geweest als de ruimten van [C] en Zonen en/of [appellante] in het verleden vrij zouden zijn gekomen, integendeel: vooral voor de ruimte van [C] en Zonen op de begane grond, de belangrijkste verdieping voor een warenhuis, heeft De Bijenkorf grote belangstelling, omdat zij daar een aantrekkelijker gevel en ingang wil maken, die de uitstraling van het warenhuis in gunstige zin beïnvloedt. Er zijn verschillende nieuwe belangrijke concurrenten bijgekomen in hetzelfde winkelgebied, zoals Sting, H&M en ‘flagshipstores’ (paradepaardjes) van Esprit en Mexx. Ook V&D heeft onlangs verbouwd en is een concurrent, aldus de getuige. [appellante] heeft deze verklaring, die zij in haar stellingen heeft betrokken, onvoldoende betwist. Aan de getuige is nog de vraag voorgelegd of De Bijenkorf zonder het vertrek van [appellante] en Barsoi ([C] en Zonen) niet even goed zou kunnen uitbreiden door ruimten die zich in het door De Bijenkorf gehuurde bevinden van in totaal 1700 vierkante meter (het gaat hier om kantoor- en opslagruimte, die niet voor verkoop worden gebruikt) bij de verkoopruimte te betrekken. De getuige heeft duidelijk gemaakt dat dit idee geen goede oplossing biedt voor De Bijenkorf. Het hof verwijst naar de brief van 15 januari 2008.
4.6 Het hof neemt de opzegging binnen drie jaar bij de belangenafweging in aanmerking, maar acht deze in de geschetste omstandigheden niet doorslaggevend. Het hof neemt in aanmerking dat de huur al een keer is verlengd met vijf jaren. [appellante] huurt overigens al langer, namelijk sinds 1987.
Onder 3.10 van het vonnis bespreekt de kantonrechter de belangen van [appellante]. De kantonrechter komt onder 3.11 vervolgens tot de conclusie dat de situatie dat van [appellante] niet kan worden gevergd dat zij ontruimt zich niet voordoet. Het hof onderschrijft deze conclusie op grond van het voorgaande en op grond van hetgeen de kantonrechter overweegt onder 3.11.
4.7 [appellante] biedt getuigenbewijs aan. Het hof passeert dit aanbod, nu geen feiten te bewijzen zijn aangeboden die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden.
4.8 De grieven falen. Het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep.
5. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
- bekrachtigt het bestreden vonnis, voorzover in conventie gewezen;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van PMT begroot op € 2.682,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 254,- voor griffierecht;
- verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad, met bepaling dat de kosten binnen veertien dagen na deze uitspraak moeten zijn voldaan, en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele betaling.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. Fokker, I.A. Katz-Soeterboek en H. van Loo en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 september 2009.