Uitspraak
Arrest d.d. 8 december 2009
Zaaknummer 200.014.925/01
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellante],
wonende te [plaats],
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. J.V. van Ophem, kantoorhoudende te Leeuwarden,
tegen
Christelijke Woonstichting Patrimonium,
gevestigd te [plaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna te noemen: Patrimonium,
advocaat: mr. J.B. Dijkema, kantoorhoudende te Leeuwarden.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 16 juli 2008 door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 24 september 2008 is door [appellante] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis, voor zover in reconventie gewezen, met dagvaarding van Patrimonium tegen de zitting van 7 oktober 2008.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"(...)
1. te vernietigen het vonnis van 16 juli 2008 tussen partijen gewezen voor wat betreft het
reconventionele deel daarvan;
2. en opnieuw rechtdoende Patrimonium in reconventie alsnog te veroordelen, voorzover
mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, om op eerste verzoek van [appellante]
overeenkomstig het hiervoor bedoelde stappenplan als onderdeel van de eveneens
hiervoor bedoelde folder "Een huurwoning kopen" de onderhandelingen te starten over
de koop van de woning aan [adres] te [plaats] op verbeurte van een direct opeisbare
boete van € 500,- euro (zegge: vijfhonderd euro) per dag voor iedere dag waarop
gedaagde in gebreke blijft aan het verzoek van [appellante] te voldoen met een
maximum van € 50.000,- euro (zegge: vijftigduizend euro), althans zodanige bedragen
als in goede justitie te bepalen;
3. Patrimonium te veroordelen in de kosten in beide instanties."
Door Patrimonium is bij memorie van antwoord verweer gevoerd, met als conclusie:
"(...) het vonnis d.d. 16 juli 2008 van de Rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad, onder zaak- en rolnummer 383658 CV 07-16016 in reconventie gewezen, zonodig onder aanvulling van de gronden waarop dit vonnis berust, te bekrachtigen, met veroordeling van appellante in de kosten van beide instanties."
Vervolgens heeft [appellante] een akte na memorie van antwoord genomen, waarop Patrimonium heeft gereageerd met een antwoord akte.
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellante] heeft één grief opgeworpen.
De beoordeling
de feiten
1. Tegen de weergave door de kantonrechter van de vaststaande feiten in overweging 1. (1.1 t/m 1.7) van het bestreden vonnis is geen grief ontwikkeld, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Het hof zal die feiten, voor zover in hoger beroep relevant, hierna kort weergeven.
1.1 [appellante] huurt van Patrimonium de woning inclusief tuin aan de [adres] te [plaats].
1.2 Bij brief van 5 juli 2007 heeft Patrimonium aan [appellante] meegedeeld voornemens te zijn een gedeelte van de (zij)tuin van het gehuurde aan de gemeente te verkopen in verband met de aanleg van een speelvoorziening. In de brief wordt [appellante] uitgenodigd voor een gesprek op 28 augustus 2007 waarin zij over de gevolgen en de voorwaarden waaronder een en ander dient te gebeuren zal worden geïnformeerd.
1.3 Bij schrijven van augustus 2007 heeft Patrimonium aan [appellante] meegedeeld dat zij als zittende huurder de mogelijkheid krijgt de huurwoning te kopen. Bij de brief is gevoegd de brochure "Een huurwoning kopen". De brochure bevat een stappenplan om te kopen.
1.4 Bij brief van 20 september 2007 heeft de gemachtigde van [appellante] aan Patrimonium bericht: "Cliënte is daadwerkelijk geïnteresseerd in de koop van haar huidige huurwoning, met dien verstande dat het uiteraard de complete kavel betreft zoals die thans wordt gehuurd."
het geding en de beslissing in eerste aanleg in reconventie
2. [appellante] heeft - in reconventie - gevorderd Patrimonium te veroordelen om, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,-- per dag, met een maximum van € 50.000,--, op eerste verzoek overeenkomstig het stappenplan de onder-handelingen te starten over de koop van de woning aan [adres] te [plaats], met veroordeling van Patrimonium in de kosten van de procedure.
2.1 Na door Patrimonium gevoerd verweer heeft de kantonrechter de vordering van
[appellante] afgewezen. De proceskosten zijn gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
met betrekking tot de grief
3. De door [appellante] opgeworpen grief luidt: "Ten onrechte overweegt de rechtbank [lees: kantonrechter, hof] onder punt 9 van het vonnis van 16 juli 2008 het volgende: van een onvoorwaardelijk aanbod is geen sprake omdat daarvoor is vereist dat de verbintenissen uit de te sluiten koopovereenkomst zullen voortvloeien voldoende bepaalbaar zijn. Nog daargelaten dat omtrent de koopprijs van het door [appellante] gehuurde nog geen duidelijkheid bestaat, ook de omvang van het aan te kopen perceel is onvoldoende bepaald."
3.1 Anders dan in eerste aanleg, waar [appellante] aan haar (reconventionele) vordering een "onvoorwaardelijk aanbod tot (aan)koop van de huurwoning, dat niet eenzijdig door Patrimonium kan worden ingetrokken" ten grondslag heeft gelegd,
heeft [appellante] in de toelichting op de grief aangevoerd dat het aanbod slechts onvoorwaardelijk is daar waar het ziet op toelating tot de acties die het stappen-plan noemt en dat dit derhalve slechts betreft het starten van onderhandelingen na getoonde interesse. Hieruit leidt het hof af dat [appellante] niet langer staande houdt dat sprake is van een onvoorwaardelijk aanbod tot (aan)koop van de huurwoning.
4. Voor de beoordeling van het onderhavige geschil neemt het hof tot uitgangspunt dat het schrijven van Patrimonium van augustus 2007, waarin zij [appellante] heeft meegedeeld dat de huurwoningen aan het [adres] zijn geoormerkt voor verkoop, niet anders kan worden opgevat dan als een uitnodiging aan [appellante] om in het geval van interesse in de mogelijkheid haar huurwoning te kopen, daarnaar vrijblijvend navraag te doen en dat Patrimonium zich verplicht tegen de vooraf bepaalbare prijs te zullen verkopen.
4.1 Uit de tekst van de bij genoemd schrijven gevoegde brochure kan worden afgeleid op welke wijze de koopprijs van de woning wordt vastgesteld en welke korting zittende huurders op de taxatiewaarde krijgen. Voorts is in de brochure uiteengezet welke stappen de huurder dient te nemen indien hij een (huur)woning wil kopen.
5. Volgens het "Stappenplan" ligt, indien de huurder gebruik wil maken van de mogelijkheid zijn huurwoning te kopen, het initiatief bij hem.
Gesteld noch gebleken echter is dat [appellante] de in het "Stappenplan" beschreven procedure heeft gevolgd. De hiervoor onder 1.4 geciteerde brief van de advocaat van [appellante] d.d. 20 september 2007 kan als zodanig in ieder geval niet als een van de beschreven procedurestappen worden aangemerkt.
5.1 Ten tijde van de ontvangst van het schrijven van augustus 2007 was [appellante] ervan op de hoogte dat Patrimonium beoogde een gedeelte van de tuin van het door [appellante] gehuurde aan de gemeente te verkopen. Nu haar dat ook tijdens het gesprek op 28 augustus 2007 is bevestigd, kon er bij [appellante] geen misverstand meer over bestaan dat, indien zij tot aankoop van het gehuurde zou besluiten, het desbetreffende gedeelte van de tuin mogelijk buiten de koop zou blijven.
Uit de houding van Patrimonium heeft [appellante] niet het gerechtvaardigd vertrouwen kunnen afleiden dat het gehuurde inclusief de gehele tuin als te kopen object werd aangeboden.
5.2 Naar 's hofs oordeel staat het ter zelfstandige beoordeling van Patrimonium of tot verkoop en levering van de complete tuin of slechts een gedeelte daarvan zal worden overgegaan. Patrimonium kan zich daarbij in redelijkheid laten leiden door (onder meer) haar inzichten omtrent de inrichting van speelvoorzieningen in de betreffende buurt. Of die inzichten op dit moment al dan niet in overeen-stemming zijn met de plannen van de gemeente aangaande het gebied is op zichzelf daarbij niet van belang.
6. Voor zover [appellante] met haar vordering beoogt dat Patrimonium gehouden is te onderhandelen over de aankoop door [appellante] van de "complete kavel zoals die thans wordt gehuurd", mist die vordering derhalve deugdelijke grondslag.
Voor het overige is de vordering reeds niet toewijsbaar omdat Patrimonium op grond van het "Stappenplan" niet kan worden verplicht tot het starten van onderhandelingen aangaande de koop van het gehuurde. Zoals reeds overwogen ligt bij interesse ingeval van het kopen van de huurwoning het initiatief immers bij de huurder.
Het hof laat dan nog daar dat uit de inhoud van de brochure blijkt dat er feitelijk geen ruimte is voor onderhandelingen aangaande de koopprijs, nu de wijze waarop die koopprijs wordt vastgesteld alsmede de daarop door de huurder te verkrijgen korting reeds vastliggen.
7. De grief faalt.
Slotsom
8. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het vonnis waarvan beroep, voor zover aan het oordeel van het hof is voorgelegd dient te worden bekrachtigd, zij het op andere grond.
[appellante] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep (11/2 procespunten, tarief II).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis van 16 juli 2008 waarvan beroep, voor zover in reconventie gewezen;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van Patrimonium op € 254,-- aan verschotten en op € 1.341,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat.
Aldus gewezen door mrs. Kuiper, voorzitter, Rowel en De Hek, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 8 december 2009 in bijzijn van de griffier.