Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummers gerechtshof 104.007.176 en 104.007.340
(zaaknummer rechtbank 296570)
beschikking van de tweede civiele kamer van 28 juli 2009
in de zaken 104.007.340 en 104.007.176 van respectievelijk:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Aviko B.V.,
gevestigd te Steenderen, gemeente Bronckhorst,
verzoekster in hoger beroep,
advocaat: mr. P.M. Wilmink,
en:
1[belanghebbende sub 1] en
2 [belanghebbende sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
belanghebbenden in hoger beroep,
advocaat: mr. P.M. Wilmink,
tegen:
[verweerster],
wonende te [woonplaats],
verweerster in hoger beroep,
advocaat: mr. J.M. Bosnak.
1. Het geding in eerste aanleg
in de zaak 104.007.176:
1.1 Daarvoor verwijst het hof naar zijn tussenbeschikking van 13 mei 2008 onder 1.
in de zaak 104.007.340:
1.2 Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de beschikking van 16 april 2007 die de rechtbank Zutphen, sector Kanton, locatie Zutphen (verder ook: de kantonrechter) heeft gewezen tussen Aviko (B.V.) als verzoekster en [verweerster] als verweerster. Van die beschikking is een fotokopie aan deze beschikking gehecht.
2. De gedingen in hoger beroep in beide zaken
in de zaak 104.007.176:
2.1 Daarvoor verwijst het hof naar zijn tussenbeschikking van 13 mei 2008 onder 2.
in de zaak 104.007.340:
2.2 Bij beroepschrift, ingekomen op 13 juli 2007, is Aviko in hoger beroep gekomen van voormelde beschikking van de kantonrechter, heeft een aantal grieven daartegen aangevoerd en toegelicht, producties in het geding gebracht en verzocht dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en, opnieuw beschikkende, voor een rechtshandeling vergelijkbaar met die als in het beroepschrift onder 14 vervangende toestemming zal verlenen en [verweerster] zal veroordelen in de kosten van beide instanties.
2.3 Bij verweerschrift heeft [verweerster] de grieven bestreden, bewijs aangeboden en verzocht dat het hof Aviko in haar hoger beroep niet-ontvankelijk zal verklaren en het verzoek om vervangende machtiging c.q. toestemming zal afwijzen met veroordeling van Aviko in de kosten van het hoger beroep.
in beide zaken:
2.4 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 juli 2009. Bij die gelegenheid hebben partijen de zaak mondeling doen toelichten, [belanghebbenden] door mr. R. Cats, advocaat te Maastricht, Aviko door mr. A. Groenewoud, advocate te ’s-Hertogenbosch en [verweerster] door mr. I.P.A. van Heijst, advocaat te Arnhem, de laatste volgens zijn in het geding gebrachte pleitnotities.
De advocaten hebben vóór de zitting aan elkaar en het hof brieven van respectievelijk 29 juni 2009 met een productie, van 6 juli 2009 en van 25 juni 2009 met een productie gezonden. De ontvangende advocaten hebben ter zitting meegedeeld dat zij voldoende hebben kennisgenomen van die producties, dat zij zich voldoende hebben kunnen voorbereiden op een verweer daartegen en dat zij instemmen met het in het geding brengen van die producties zonder nadere maatregel door het hof. Vervolgens is akte verleend van het in het geding brengen van die producties.
2.5 Ten slotte heeft het hof beschikking bepaald op heden.
3. De vaststaande feiten in beide zaken
3.1 Aviko was sedert 31 oktober 1963 opvolgend erfpachter van de aan [verweerster] in eigendom toebehorende onroerende zaak aan de [adres]. Daarop stonden een oude stoomzuivelfabriek en verder onder meer een bijbehorende (directie-)woning. Het perceel grenst direct aan het landgoed Keppel-De Reuze, dat in 1988 is ingebracht in een landgoedvennootschap, waarvan [verweerster] meerderheidsaandeelhoudster is.
3.2 Bij de erfpachtakte van 31 oktober 1963 is het erfpachtrecht in omvang beperkt en tevens verlengd met 50 jaar, zodat het door tijdsverloop zou eindigen op 31 oktober 2013.
De verlengingsakte houdt onder meer in:
“9. (…) Het op de in erfpacht uitgegeven grond aanwezige fabrieksgebouw mag zonder schriftelijke toestemming van de grondeigenaar voor geen andere doeleinden worden gebruikt dan voor de thans daarin uitgeoefende aardappelverwerkende industrie.
10. Het erfpachtrecht mag zonder schriftelijke toestemming van de grondeigenaar op generlei wijze worden vervreemd (…).”
3.3 Aviko heeft in de fabriek aardappels verwerkt tot haar verhuizing in 1992 naar Steenderen en sindsdien in de fabriek met toestemming van [verweerster] een met haar aardappelfabriek verband houdende opslag gehad tot omstreeks 2000. In 2001 heeft Aviko zonder toestemming van [verweerster] de opstallen tijdelijk in gebruik gegeven aan Achterkamp Bedrijfsopleidingen voor brandweertrainingen, waaraan in december 2003 op last van de gemeente een eind is gekomen.
3.4 Sedert 2000 heeft Aviko met [verweerster] onderhandeld om de erfpacht in onderling overleg te beëindigen.
3.5 Sedert eind 2001 zijn [belanghebbenden] in overleg getreden met Aviko om het erfpachtrecht over te nemen. Zij willen het woonhuis en de fabriek in hun oude staat herstellen, het huis gaan bewonen en in (ten minste een deel van) de fabriek een museum onderbrengen met daarin zijn klassieke auto’s (een unieke collectie van de Opel GT). Tot maximaal behoud van het monumentaal karakter heeft Aviko bij akte van 23 oktober 2006 de erfpacht voor € 200.000,00 verkocht aan [belanghebbenden] onder de verplichting van Aviko zorg te dragen voor de bodemsanering en voor het restrisico van de bodemverontreiniging. Deze overeenkomst is echter inmiddels op grond van artikel 14 ontbonden Pro als gevolg van de weigering van de kantonrechter tot vervangende toestemming voor de overdracht.
3.6 Nadat Aviko de gebouwen verder leeg had laten staan, zijn deze in januari 2007 gekraakt.
3.7 Mevrouw Mörzer Bruijns heeft bij exploten van 20 februari en 29 maart 2007 aan Aviko het erfpachtrecht opgezegd tegen 1 april, respectievelijk 1 mei 2007. Bij vonnis van 20 mei 2009 tussen Aviko en [verweerster] heeft de rechtbank Arnhem op vordering van [verweerster] voor recht verklaard dat de erfpachtovereenkomst als gevolg van de opzegging per 1 mei 2007 is geëindigd. Daartegen heeft Aviko nog geen hoger beroep ingesteld, maar [belanghebbenden] wel derdenverzet.
3.8 In de nacht van 1 op 2 april 2008 is de fabriek uitgebrand. Inmiddels is de fabriek gesloopt, de bodem gesaneerd en de (directie-)woning na ontruiming dichtgetimmerd.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep in beide zaken
in de zaak 104.007.176:
4.1 Het hof verwijst naar en volhardt bij zijn tussenbeschikking van 13 mei 2008 onder 4.
in beide zaken:
4.2 Aviko heeft aan de kantonrechter diens vervangende machtiging als bedoeld in artikel 5:91 lid 4 BW Pro verzocht voor haar voorgenomen overdracht van het erfpachtrecht aan [belanghebbenden], aanvankelijk ingevolge de overeenkomst van verkoop van 23 oktober 2006, thans in hoger beroep voor een daarmee vergelijkbare rechtshandeling.
Na verweer van [verweerster] heeft de kantonrechter het verzoek afgewezen.
Daartegen heeft Aviko als verzoekster en hebben [belanghebbenden] als belanghebbenden hoger beroep ingesteld.
4.3 Het hof oordeelt daarover als volgt.
Volgens artikel 5:91 lid 4 BW Pro kan, indien de eigenaar de in de akte van vestiging vereiste toestemming tot onder meer overdracht van de erfpacht zonder redelijke gronden weigert, deze toestemming op verzoek van degene die haar behoeft, worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter.
4.4 Het hof wil er veronderstellenderwijs van uitgaan dat de erfpacht nog doorloopt tot 31 oktober 2013 nu het vonnis van 20 mei 2009 nog niet onherroepelijk is.
4.5 Ter mondelinge behandeling van 14 juli 2009 hebben [belanghebbenden] niet weersproken dat hun overeenkomst met Aviko van 23 oktober 2006 is geëindigd, zoals hiervoor onder 3.5 is overwogen. Zij hebben echter aangevoerd dat zij nadien bij een bijeenkomst in Motel Tiel mondeling van ([a] en [B] namens) Aviko (de erfpacht met) het woonhuis en de resten van de oude fabriek voor € 70.000,00 hebben gekocht en dat partijen toen hun plannen op elkaar hebben afgestemd “om de procedures in te gaan”. Aviko heeft dit alles betwist. Hoe het ook zij, Aviko heeft bij de mondelinge behandeling wel meegedeeld dat Aviko, in geval deze procedure succes heeft, serieus zal bezien of zij nieuwe afspraken met [belanghebbenden] zal maken. Het hof wil er daarom, in het verlengde van rov. 4.5 van zijn tussenbeschikking van 13 mei 2008, van uitgaan dat Aviko tezamen met [belanghebbenden] voldoende belang hebben bij hun verzoek om een toestemming vervangende machtiging.
4.6 Beoordeeld moet dus worden of de weigering van de eigenaresse [verweerster] van toestemming tot overdracht van de erfpacht zonder redelijke gronden is.
4.7 Volgens artikel 9 van Pro de erfpachtakte mag het fabrieksgebouw zonder schriftelijke toestemming van de grondeigenaar voor geen andere doeleinden worden gebruikt dan voor de daarin uitgeoefende aardappelverwerkende industrie. Met toestemming van [verweerster] heeft Aviko de fabriek vanaf 1992 gebruikt voor een met haar verplaatste aardappelfabriek verband houdende opslag. Vestiging door [belanghebbenden] van een automuseum in het te herbouwen fabrieksgebouw voldoet niet aan die erfpachtbestemming. Een museum strekt niet enkel tot opslag maar bij uitstek tot bezichtiging door publiek van tentoongestelde objecten. De door [belanghebbenden] vermelde stalling van klassieke auto’s staat ook niet, zoals de eerdere opslag, in verband met de aardappelverwerkende industrie. Dat het enkel om stalling zou gaan, is daarnaast niet aannemelijk nu [belanghebbenden] ook in hoger beroep telkens weer vermelden dat zij een automuseum beogen. Het fabrieksgebouw zou dus in de plannen van [belanghebbenden] na herbouw een duidelijk andere erfpachtbestemming krijgen, hetgeen artikel 9 in Pro beginsel verbiedt.
4.8 De (directie-)woning is wat betreft haar ligging en voormalig gebruik (door een leidinggevende van de fabriek) een bedrijfswoning bij de fabriek. Daarmee is naar de aard en strekking van de erfpachtakte niet verenigbaar dat die woning (en andere opstallen dan de te herbouwen fabriek) geheel los van (de functie van) de fabriek aan een ander in gebruik wordt gegeven. Ook volgens het bestemmingsplan heeft deze woning de bestemming “bedrijfswoning”. Het gaat [belanghebbenden] niet om verwezenlijking van een enkele woonbestemming, maar om daar zelf te gaan wonen in combinatie met het door hen gewenste automuseum. Een en ander zou neerkomen op een ingrijpende wijziging van zowel de privaatrechtelijke als de publiekrechtelijke bestemming van de woning.
4.9 Hoezeer de wens van [belanghebbenden] tot herbouw van de fabriek in haar oude staat vanuit cultuurhistorisch oogpunt van waarde kan zijn, de door [belanghebbenden] voorgenomen vestiging daarin van (onder meer) een automuseum komt neer op een ingrijpende wijziging van de erfpachtbestemming van (opslag verband houdend met) aardappelverwerkende industrie, die de grondeigenaresse zich niet behoeft te laten opdringen.
4.10 Dat Aviko bij een verkoop aan [belanghebbenden] een immaterieel belang heeft (herstel van de gebouwen in de oude glorie door [belanghebbenden]) overtuigt het hof niet. Het is Aviko zelf geweest, die de opstallen na verplaatsing van haar aardappelfabriek in afnemende mate heeft (laten) gebruiken, waarna deze zijn gekraakt en de fabriek is afgebrand (zie rov. 3.3., 3.6 en 3.8).
4.11 Het materiële belang van Aviko is met name financieel. Haar belang om met [belanghebbenden] als de meest biedende partij in zee te gaan, ontleent Aviko echter, naar aannemelijk is, in overwegende mate aan de door [belanghebbenden] nagestreefde, onder de erfpacht verboden bestemmingswijziging. Een daaraan te ontlenen meerwaarde komt niet aan de erfpachter maar aan de grondeigenaar toe.
Daarnaast is het in ieder geval ná sloop van de uitgebrande fabriek niet langer aannemelijk dat [verweerster] nog van overheidswege kan worden gedwongen tot (het maken van kosten voor) herbouw.
4.12 Verder is nog van belang dat het erfpachtrecht (verondersteld dat de opzegging geen effect sorteert) afloopt op 31 oktober 2013 terwijl het meest wezenlijke bestanddeel ervan, namelijk de in 1915 gebouwde fabriek, begin april 2008 is afgebrand en Aviko zelf geen herbouwplannen heeft. Indien [belanghebbenden] de fabriek, wier functie verloren ging, nu zouden herbouwen, zou [verweerster] ingevolge artikel 12 van Pro de erfpachtakte tegen de afloop van de erfpacht, dus al over enkele jaren, die herbouwde fabriek moeten overnemen tegen de waarde daarvan. In feite wordt haar dan een nieuwbouw tegen een nieuwprijs opgedrongen. Bij de verlenging van de erfpacht in 1963 met 50 jaar behoefde de erfverpachter er in redelijkheid niet op bedacht te zijn dat zij enkele jaren voor de afloop daarvan nog met die mogelijkheid zou worden geconfronteerd. Daarnaast zal een en ander haar kunnen belemmeren in haar eigen planontwikkeling vanaf 2013. Anders dan [belanghebbenden] aanvoeren, is niet zonder meer aannemelijk dat alleen zijzelf tot een nieuwe en te financieren planrealisatie in staat zouden zijn.
4.13 Bij het voorgaande moet ten slotte nog in aanmerking worden genomen dat aan de belangen van [belanghebbenden], geen erfpachters en voor [verweerster] min of meer willekeurige derden, minder gewicht toekomt dan wanneer het eigen belangen van Aviko als erfpachter had betroffen.
4.14 De conclusie moet zijn dat de weigering van [verweerster] tot overdracht van de erfpacht aan [belanghebbenden] tot herbouw van de fabriek en tot vestiging (in een deel daarvan) van een museum van klassieke auto’s in afwijking van de erfpachtbestemming jegens erfpachter Aviko niet in strijd komt met de tussen Aviko en [verweerster] als erfverpachter geldende redelijkheid en billijkheid en dat deze weigering ook ten opzichte van [belanghebbenden] steunt op voldoende redelijke gronden.
5. De slotsom
5.1 De grieven falen, zodat de bestreden beschikking moet worden bekrachtigd.
5.2 Het in hoger beroep gewijzigde verzoek zal worden afgewezen.
5.3 Als de in het ongelijk gestelde partijen zal Aviko in de helft en zullen [belanghebbenden] gezamenlijk in de helft van de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
6. De beslissing in beide zaken
Het hof, beschikkende in hoger beroep:
bekrachtigt de bestreden beschikking van de kantonrechter te Zutphen van 16 april 2007;
wijst het in hoger beroep gewijzigde verzoek af;
veroordeelt Aviko in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op € 1.341,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 125,50 voor griffierecht;
veroordeelt [belanghebbenden] gezamenlijk in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op € 1.341,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 125,50 voor griffierecht;
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mrs. A.W. Steeg, L.F. Wiggers-Rust en A.L.H. Ernes, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van dinsdag 28 juli 2009.