Uitspraak
uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 08/00548
uitspraakdatum: 19 januari 2010
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Almelo van 8 oktober 2008, nummer AWB 08/480 WOZ AQ1 A, in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Losser (hierna: de Ambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z naar de waardepeildatum 1 januari 2007 voor het tijdvak van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 vastgesteld op € 360.000 (hierna: de WOZ-beschikking).
1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot een bedrag van € 303.000.
1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Almelo (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 8 oktober 2008 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de waarde van de onderhavige onroerende zaak vastgesteld op € 282.000.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5. Tot de stukken van het geding behoren het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd en waarvan door de griffier van het Hof afschriften zijn verzonden aan de wederpartij.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 januari 2010 te Arnhem. Daarbij is de Ambtenaar verschenen en gehoord. Belanghebbende heeft het Hof bij brief van 28 december 2008 laten weten dat zijn verschijnen ter zitting zal afhangen van de weersomstandigheden. Gelet op de inhoud daarvan merkt het Hof die brief niet aan als een verzoek om uitstel van de zitting. Belang-hebbende is, zonder nader bericht, niet verschenen.
1.7. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting de volgende feiten vast.
2.1. Belanghebbende is eigenaar van een vrijstaande semi-bungalow met een carport, garage en berging gelegen aan de a-straat 1 te Z (hierna: het object). Het object is gebouwd in 1972 en heeft een inhoud van ongeveer 495 m3. Het object is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 546 m2. Belanghebbende heeft de woning sinds 2005 te koop aangeboden voor € 329.000. De woning is medio 2008 verkocht, blijkens de vermelding in de conclusie van repliek van belang-hebbende, voor € 290.000.
2.2. De Ambtenaar heeft tot staving van zijn standpunt een taxatierapport overgelegd van 2 juli 2008, opgesteld door een gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit taxatierapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de woning van € 282.000 per waardepeildatum, welke waarde is vastgesteld door middel van vergelijking met de verkoopprijzen van de volgende panden:
Adres Bouwjaar Perceel Inhoud Verkoopdatum Verkoopprijs
b-straat 1 1971 710 m2 783 m3 3 oktober 2005 € 377.000
c-straat 1 1971 538 m2 543 m3 16 januari 2007 € 384.401
d-straat 1 1971 718 m2 549 m3 16 maart 2006 € 330.000
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Partijen houdt verdeeld, of de waarde voor de Wet WOZ van het object te hoog is vastge-steld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Ambtenaar ontkennend.
3.2. Elk van de partijen heeft voor haar standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken.
3.3. Daaraan is mondeling toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.4. Belanghebbende verzoekt in hoger beroep de WOZ-beschikking verder te verminderen en de in het verleden teveel betaalde onroerende-zaakbelasting te restitueren.
3.5. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen wor-den overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44). In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum 1 januari 2007.
4.2. Nu in dezen, naar tussen partijen niet in geschil is, in de periode 1 januari 2007 tot 1 janua-ri 2008 geen sprake is geweest van een wijziging als bedoeld in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, dient overeenkomstig het bepaalde in artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ te worden uitgegaan van de zogenoemde toestandsdatum 1 januari 2007.
4.3. Belanghebbende betwist gemotiveerd de door de Ambtenaar vastgestelde waarde van de woning per 1 januari 2007, zodat op de Ambtenaar de last rust deze vastgestelde waarde aanne-melijk te maken.
4.4. In het onder 2.2 genoemde taxatierapport heeft de taxateur op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode de onderhavige waarde bepaald. De drie in het taxatierapport van de wo-ning genoemde objecten zijn, gelet op onder meer hun inhoud, kaveloppervlakte, ligging en bouwjaar, naar het oordeel van het Hof in voldoende mate vergelijkbaar met het object om in dezen als vergelijkingsobjecten te kunnen dienen.
4.5. Het is het Hof niet gebleken dat, zoals belanghebbende stelt, de verkoopsom voor het vergelijkingspand aan de b-straat 1 te Z niet overeenstemt met de waarde in het economische verkeer. Evenmin is het Hof gebleken dat de taxateur die het taxatierapport heeft opgesteld niet voldoende deskundig is. Het enkele feit dat het taxatiebureau van de taxateur niet gevestigd is in de regio waarin het object is gelegen, geeft geen reden te twijfelen aan de deskundigheid van de taxateur.
4.6. Belanghebbende stelt dat het vergelijkingspand aan de c-straat 1 na de aankoop een jaar lang niet bewoond kon worden vanwege het vervangen van de vloeren. Dit gegeven maakt de verkoopprijs van dit pand echter niet ongeschikt om als vergelijkingscijfer te dienen, nu dit gegeven zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet van invloed hoeft te zijn op de verkoop-prijs. Zo is onbekend is of de vervanging van de vloeren een vrije keuze is geweest van de nieu-we bewoner. Voorts is gesteld noch gebleken dat dit pand voor een andere waarde dan de waarde in het economische verkeer is verkocht.
4.7. Voor zover belanghebbende bepleit de waarde van het object vast te stellen door de waarde die voor de Wet WOZ voor een eerdere peildatum is vastgesteld, of de later gerealiseerde ver-koopwaarde te verhogen respectievelijk te verlagen met een percentage, overweegt het Hof het volgende. Bij een wijze van berekenen middels een percentage wordt onvoldoende rekening gehouden met de specifieke omstandigheden van het tijdvak en het te waarderen object en is het derhalve te globaal voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer.
4.8. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen belanghebbendes object en de vergelijkingsobjecten bieden de voor die vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopcijfers voldoende steun aan de door de Ambtenaar verdedigde waarde, zodat hij is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de nader door hem verdedigde en door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 282.000 niet te hoog is.
4.9. Voorts beroept belanghebbende zich op het vertrouwensbeginsel. Niet door hem bij naam genoemde ambtenaren zouden hem hebben medegedeeld, dat de gemiddelde stijging van de woningwaarde 6 tot 7 percent bedroeg. Belanghebbende verzoekt met dit percentage rekening te houden bij de vaststelling van de waarde van het object. De Ambtenaar heeft ter zitting bestreden dat door een daartoe bevoegde ambtenaar een uitlating is gedaan waaraan belanghebbende ver-trouwen kan ontlenen. Het Hof verwerpt het beroep van belanghebbende op het vertrouwensbe-ginsel omdat het onvoldoende gespecificeerd is. Onduidelijk is op welke periode het genoemde percentage ziet. Evenmin is duidelijk voor welke woningen en voor welke gebieden het gemid-delde stijgingspercentage geldt. Belanghebbende maakt niet aannemelijk dat hij aan enige con-crete mededeling door of namens de Ambtenaar gedaan het in rechte te honoreren vertrouwen heeft kunnen ontlenen dat bij de waardevaststelling van het object gebruik gemaakt zou mogen worden van dit stijgingspercentage (zie onder 4.7).
4.10. Belanghebbende heeft zich het recht voorbehouden de onder 4.9. bedoelde ambtenaren als getuigen op te roepen in deze procedure. In de uitnodiging voor de zitting is belanghebbende uitdrukkelijk door het Hof in de gelegenheid gesteld ter zitting getuigen mee te brengen of op te roepen. Belanghebbende is niet ter zitting verschenen. In zijn brief van 28 december 2009 aan het Hof heeft hij niet kenbaar gemaakt van het door hem voorbehouden recht om getuigen op te roepen, gebruik te willen maken. Onder deze omstandigheden gaat het Hof aan het niet gespecifi-ceerde voorbehoud om getuigen op te roepen, voorbij.
4.11. Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat in eerdere tijdvakken een te hoge waarde is vastgesteld en dat hem de teveel betaalde onroerende-zaakbelasting over de afgelopen vijf jaar moet worden terugbetaald. Het Hof gaat aan deze stelling voorbij nu de waardebepaling en de belastingheffing voor eerdere tijdvakken niet in de onderhavige procedure aan de orde kan ko-men.
slotsom
Het hoger beroep is ongegrond.
5. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig de Ambtenaar te veroordelen in de proceskosten die belang-hebbende voor de behandeling van zijn hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.
6. Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan te Arnhem door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheren, in aanwezigheid van mr. J.H. Luggenhorst als griffier.
De beslissing is op 19 januari 2010 in het openbaar uitgesproken.
.
De griffier, De voorzitter,
(J.H. Luggenhorst) (R.F.C. Spek)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
postbus 20303, 2500 EH Den Haag
(bezoekadres: Kazernestraat 52).
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.