Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 09/00049
uitspraakdatum: 30 maart 2010
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna:belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 18 december 2008, nummer AWB 07/5323, in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de Ambtenaar).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2005 voor het kalenderjaar 2007 vastgesteld op € 388.000.
1.2. Naar de maatstaf van de vastgestelde waarde zijn aan belanghebbende wegens genot krachtens eigendom van genoemde onroerende zaak aanslagen opgelegd in de onroerendezaakbelasting ten bedrage van € 688,20 en in het rioolrecht ten bedrage van € 367,35. De beschikking en de aanslag zijn in één geschrift verenigd.
1.3. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 340.000 en aangekondigd de genoemde aanslagen dienovereenkomstig te zullen verminderen.
1.4. Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 18 december 2008 gegrond verklaard, de uitspraak van de Ambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 240.000 en bepaald dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit.
1.5. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en daarin tevens incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft het incidentele hoger beroep van de Ambtenaar niet beantwoord.
1.6. Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 januari 2010 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbendes zoon A als haar gemachtigde, alsmede de Ambtenaar, bijgestaan door B, taxateur.
1.8. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning a-straat 1 te Z (hierna: de woning). De woning is een woonboerderij. De inhoud van de woning is, afgezien van een zolder, ongeveer 553 m³; de oppervlakte van het perceel is ongeveer 5430 m², waarvan
4675 m² cultuurgrond en 755 m² huiskavel. Bij de woning horen een stal van 115 m² en een berging van 24 m². De zolder is ongeveer 150 m². Belanghebbende woont in het voorhuis. Het achterhuis, met huisnummer 21A, is verhuurd. De grond, inclusief de ondergrond van de woning, heeft een agrarische bestemming. Op het perceel is sinds 15 jaar door de gemeente Nijmegen een voorkeursrecht gevestigd.
2.2. De Ambtenaar heeft onder meer een taxatierapport overgelegd, opgemaakt te Nijmegen op 9 september 2008 door ir. Ing. W. Plaggenborg, WOZ- taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning na inpandige opname vastgesteld op € 274.000. Dit rapport bevat over de woning en de thans nog van belang zijnde vergelijkingsobjecten onder meer de volgende gegevens, te weten:
Object Bouw-
jaar Inhoud Waarde per m³ Waarde inhoud Perceel Waarde perceel Bijgebouwen Koopsom
woning 1887 553 m³ € 100 € 55.300 755 m² € 196.402 115 m² x € 80 (stal)
24 m² x € 26 (berging)
83 m² x € 67 (deel)
150 m² x € 50 (zolder)
Oosterhout-sedijk 55 1900 678 m³ € 305 € 206.790 4280m² € 473.550 38 m² x € 175 (berging) € 683.750
(3-8-2004)
Tuinstraat 5 1907 594 m³ €242 € 148.500 750 m² € 262.500 € 425.000
(2-2-2006)
De vergelijkingsobjecten zijn woonboerderijen, gelegen in Z.
Voor de berekening van de waarde van de percelen is de Ambtenaar uitgegaan van het volgende waarde per vierkante meter:
Perceel Woning belanghebbende Vergelijkingsobjecten
0-750 m² € 261 € 350
751-1000 m² € 130,50 € 175
1001-2000 m² € 87,50
vanaf 2001 m² € 30,50
Over de woning staat in dit rapport voorts nog onder meer het volgende vermeld:
“4.1 Object
(…)
Bijzonderheden: (...) De onderhoudstoestand is matig tot slecht en in de binnenaftimmering is veel asbest verwerkt. Bij de waardering is hiermee rekening gehouden door een lagere prijs per m³.
4.2 Staat van onderhoud
Globaal kan de staat van onderhoud van het object als volgt worden omschreven
Onderhoud binnen: Matig
Onderhoud buiten: Matig, ter plaatse van de deel slecht
Bijzonderheden: Het pand vertoont diverse bouwkundige gebreken, waardoor een aanzienlijke renovatie noodzakelijk is. De steens muren vertonen scheurvorming als gevolg van verzakking van de fundering. Het dak is deels doorgezakt als gevolg van onvoldoende ondersteuning. Het pand moet opnieuw gevoegd worden.
Muren zijn voor een groot deel afgetimmerd met asbest platen. De wandafwerking blijkt niet goed te hechten op deze platen.
4.3 Ligging
Ligging (micro):
- Omgeving: Gelegen aan de oude weg van Elst naar Nijmegen, in een VINEX-locatie waarvoor in de periode 2012 t/m 2019 woningbouw staat gepland.
(...)
4.4 Bijzonderheden
Andere eventuele redenen tot
waardevermindering: Achterstallig onderhoud, ontbreken van isolerende voorzieningen, ligging dicht bij de openbare weg. Ook geldt voor onderhavig object nog het oude agrarische bestemmingsplan. In het kader van de VINEX-locatie Waalsprong is het gebied aangewezen als woningbouwlokatie, echter vooruitlopend op het nieuwe bestemmingsplan dient bij bouwaanvragen mogelijk een art. 19 procedure Pro gevolgd te worden. Met deze onzekerheid is bij de waardering van de grond rekening gehouden door het hanteren van een lagere grondprijs.”.
2.3. Belanghebbende heeft een zogenoemd Rapport Aankoopkeuring overgelegd, opgemaakt op 7 oktober 2008 door V. Verbruggen (bouwkundige) namens Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. In dit rapport staat over de woning onder meer vermeld:
- dat dragende wanden op diverse plaatsen zeer onstabiel zijn;
- dat de kozijnen in zeer slechte staat van onderhoud verkeren;
- dat de onderhoudstoestand van de houten vloeren en trap zeer slecht is;
- dat houten delen op de balklaag zwaar zijn aangetast;
- dat de toestand hierdoor zeer gevaarlijk is;
- dat het behang vol schimmels zit;
- dat de vloeren zeer vochtig zijn;
- dat de hele woning door houtrot en insecten is aangetast;
- dat de kapconstructie is aangetast door zwam, schimmels en houtvernielers;
- dat de woning en stallen in zeer slechte staat verkeren en dat
- diverse zaken waaronder de bijgebouwen constructief onjuist tot gevaarlijk zijn.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 Tussen partijen is in hoger beroep in geschil de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2005. Naar het oordeel van belanghebbende dient deze waarde maximaal € 175.000 te bedragen. De Ambtenaar staat een waarde voor van € 240.000. In het incidenteel hoger beroep betoogt de Ambtenaar dat de Rechtbank ten onrechte een proceskostenvergoeding van € 406,15 aan belanghebbende heeft toegekend voor gemaakte kosten ter zake van een deskundigenrapport.
3.2 Belanghebbende staat een verdeling van de waarde voor tussen a-straat nummers 1 en 1A van € 175.000 respectievelijk € 20.000. De Ambtenaar heeft belanghebbende vooraf-gaande aan de behandeling van het hoger beroep een dienovereenkomstig compromisvoor-stel aan belanghebbende gedaan. Belanghebbende beroept zich daar op. Hij herhaalt in hoger beroep zijn stelling dat de onroerende zaak a-straat 31 mooier gelegen is dan de door de Ambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten. Dit pand ligt in de landschapszone tegen landgoed Oosterhout aan. Van daaruit is er aan de voorzijde uitkijk op de Oosterhoutse plassen en aan de achterzijde op de Ressense wal.
3.3 De Ambtenaar acht het pand a-straat 31 (1390 m2) gelet op de geringe grootte
(294 m3), uitstraling en staat van onderhoud niet geschikt als vergelijkingsobject. Bovendien is het pand al sinds 2000 niet meer bewoond en is daarvoor in 2004 een sloopvergunning verleend. Het pand is nadat het op 30 maart 2005 is verkocht voor € 260.000 nog in datzelfde jaar gesloopt. De Ambtenaar gaat ervan uit dat die prijs uitsluitend is betaald voor de grond. Hij merkt daarbij nog op dat ook nog kosten voor de sloop en asbestverwijdering moeten worden gemaakt. Het nieuwbouwpand is in 2005 opgeleverd. Alleen de grond is voor het jaar 2007 al voor € 289.318 in de WOZ-waarde opgenomen. De eerste 749 m² is daarbij berekend voor € 297,50 per m².
3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte afschrift van het proces-verbaal van de zitting.
3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de bij de beschikking voor de onroerende zaak vastgestelde waarde tot € 175.000.
3.6 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Hij concludeert in incidenteel hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank voorzover het de proceskostenveroordeling betreft.
4. Beoordeling van het geschil
Principaal hoger beroep
Het compromis
4.1 Belanghebbende heeft zich ter zitting beroepen op een beweerdelijk door hem met de Ambtenaar overeengekomen compromis, waarbij de waarde voor de woning zou worden bepaald op € 175.000.
4.2 De Ambtenaar betwist dit. Er is door hem wel een voorstel van die strekking gedaan. Afgesproken is echter dat dit voorstel schriftelijk zou worden vastgelegd en daarna ter tekening aan belanghebbende zou worden voorgelegd. Hoewel de Ambtenaar zowel naar belanghebbende als naar haar gemachtigde één of meer brieven van die inhoud heeft verstuurd, is daarop niet gereageerd. Belanghebbende heeft dit niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist. Het Hof komt met de Ambtenaar tot de conclusie dat geen compromis tot stand is gekomen. De Ambtenaar is bovendien niet meer bereid terug te keren naar zijn toenmalig voorstel, omdat een voorwaarde gesteld bij het compromisvoorstel, het achterwege blijven van een behandeling in hoger beroep, thans niet meer realiseerbaar is.
4.3 Het beroep van belanghebbende op het door hem genoemde compromis faalt.
Toestandsdatum
4.4 In dit geval is, naar tussen partijen niet in geschil is, tussen 1 januari 2005 en 1 januari 2007 geen sprake geweest van een wijziging als bedoeld in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. De taxateur bevestigt ter zitting desgevraagd dat de vermelding ‘met inachtneming van de fysieke toestand op 1 januari 2007’ in zijn rapport in dit geval betekenis mist.
De waarde
4.5 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
4.6 Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervoor in overweging 4.5 genoemde wetsbepaling, voor woningen door de heffingsambtenaar bepaald met behulp van de zogenoemde vergelijkingsmethode.
4.7 De Rechtbank is tot de door partijen in hoger beroep niet bestreden conclusie gekomen dat de onroerende zaak ten onrechte het achterhuis omvat en heeft de beschikking beperkt tot het voorhuis en de waarde dienovereenkomstig (minus 67 m² en 201 m³) aangepast naar een bedrag van € 253.900. Dit bedrag heeft de Rechtbank in verband met de slechtere onderhoudstoestand van de woning verder verminderd tot € 240.000. De Ambtenaar heeft zich in zijn verweerschrift in hoger beroep bij die waarde aangesloten. Nu belanghebbende de door de Rechtbank bepaalde en door de Ambtenaar aanvaarde waarde van de woning per 1 januari 2005 op € 240.000 gemotiveerd betwist, rust op de Ambtenaar de last deze waarde aannemelijk te maken.
4.8 De Ambtenaar heeft ter staving van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde van € 240.000 niet te hoog is, verwezen naar het in 2.2 genoemde taxatierapport. In dit taxatierapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de (ongesplitste) onroerende zaak op de peildatum van € 274.000, waarbij rekening is gehouden met de gebreken. De taxateur is bij zijn taxatie ten onrechte uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2007. Nu niet is gebleken dat de toestand van de woning per 1 januari 2005 noemenswaardig afwijkt van de toestand per 1 januari 2007, heeft dit voor dit geding echter geen gevolgen.
4.9 Genoemde taxateur heeft op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode de onderhavige waarde bepaald. Deze methode vormt naar het oordeel van het Hof een goed hulpmiddel ter bepaling van de gezochte waarde.
4.10 De twee in het taxatierapport genoemde objecten zijn, gelet op onder meer hun inhoud, ligging en bouwjaar, naar het oordeel van het Hof in voldoende mate vergelijkbaar met het object van belanghebbende om in dezen als vergelijkingsobjecten te dienen. De voor die objecten gerealiseerde verkoopcijfers bieden voldoende steun aan de door de Ambtenaar verdedigde waarde van € 274.000 voor de (ongesplitste) onroerende zaak. Anders dan belanghebbende meent, kan het perceel a-straat 2 (later nr. 3) om de redenen genoemd in 3.3. hiervoor niet als vergelijkingsobject dienen. Ook al zou het standpunt van belanghebbende juist zijn, dan is de omstandigheid dat dit object kort voor de sloop is verkocht voor een bedrag van € 260.000 een sterke aanwijzing dat de uiteindelijk in aanmerking genomen waarde van € 240.000 niet te hoog is vastgesteld. Voorts wijst het Hof erop dat bij de door de Ambtenaar voorgestane waarde van € 240.000 – zoals deze door de rechtbank is vastgesteld – de waarde van de woning is berekend op slechts € 37.664 met een kubiekemeterprijs van € 107.
4.11 Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd noopt evenmin tot een lagere waardevaststelling.
Incidenteel hoger beroep
4.12 Ingevolge artikel 27m van de Algemene wet inzake rijksbelastingen kan bij het verweerschrift incidenteel hoger beroep worden ingesteld.
4.13 De Griffier van het Hof heeft bij brief van 1 april 2009 de Ambtenaar in de gelegenheid gesteld een verweerschrift in te dienen en daarbij eventueel incidenteel hoger beroep in te stellen. De Griffier van het Hof heeft bij brief van 7 mei 2009 de Ambtenaar andermaal in de gelegenheid gesteld een verweerschrift in te dienen. De termijn daarvoor eindigde op 21 mei 2009. Bij brief van 26 mei 2009, ingekomen bij het Hof op 27 mei 2009, heeft de Ambtenaar een verweerschrift ingediend, waarbij tevens incidenteel hoger beroep is ingesteld. Dit verweerschrift is mitsdien niet voor het einde van de daartoe gestelde termijn ingediend. Een overschrijding van de termijn leidt tot een niet-ontvankelijkverklaring van het incidenteel hoger beroep (vgl. HR 10 augustus 2001, nr. 35.618, LJN AB3119, BNB 2001/377).
4.14 Vervolgens rijst de vraag of de in het incidenteel hoger beroep aangevoerde grief kan worden opgevat als een verweer tegen het principale hoger beroep. Naar het oordeel van het Hof dient deze vraag bevestigend te worden beantwoord. Het staat een verwerende partij vrij om in de principale hogerberoepsprocedure bij verweer grieven aan te voeren tegen een nevenbeslissing van de rechtbankuitspraak, zoals een veroordeling in de proceskosten, ook in het geval het principale hoger beroep daartegen niet is gericht. Aan het niet tijdig indienen van het verweerschrift verbindt het Hof geen gevolg, nu dit stuk is ingekomen vóór de in artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) genoemde termijn van tien dagen voor de zitting, en het reeds acht maanden voorafgaand aan de zitting aan belanghebbende is doorgezonden, zodat belanghebbende niet in zijn processuele positie kan zijn geschaad.
4.15 De Ambtenaar beroept zich ten onrechte op artikel 7:28 van Pro de Awb, aangezien die bepaling slechts betekenis heeft voor een situatie waarin sprake is van administratief beroep. De door de Rechtbank uitgesproken veroordeling berust op artikel 8:75 van Pro de Awb, is gegeven in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en kan ook zonder dat belanghebbende daarom verzoekt worden uitgesproken. Ook de stelling van de Ambtenaar dat voor een kostenvergoeding geen plaats is nu deze kosten niet redelijkerwijs zijn gemaakt, kan niet slagen. Reeds omdat de inbreng van de door belanghebbende ingeschakelde deskundige wezenlijk aan de beoordeling van de zaak door de Rechtbank heeft bijgedragen – de Rechtbank heeft in het rapport van Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. aanleiding gezien de vastgestelde waarde te verminderen –, zijn deze kosten redelijkerwijs gemaakt. Verder acht het Hof ook de omvang van de kosten redelijk. Daarbij is van belang dat voor de kosten van een deskundige die in een veroordeling kunnen worden begrepen een maximum uurtarief geldt en dat een tijdsbesteding van vijf uren het Hof redelijk voorkomt.
5. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6. Beslissing
Het Hof:
– verklaart het incidentele hoger beroep van de Ambtenaar niet-ontvankelijk;
– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Lamens, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. W.J.N.M. Snoijink als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2010.
De griffier, De voorzitter,
(W.J.N.M. Snoijink) (J. Lamens)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 april 2010.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.