Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.065.628
(zaaknummer rechtbank 674469)
arrest in kort geding van de vijfde civiele kamer van 24 augustus 2010
inzake
de stichting
Stichting Talis,
gevestigd te Nijmegen,
appellante,
advocaat: mr. P.A.C. van Buul,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. D. van Alst.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 20 april 2010 dat de kantonrechter (Rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen) tussen appellante (hierna ook te noemen: Talis) als eiseres en geïntimeerde (hierna ook te noemen: [geïntimeerde]) als gedaagde in kort geding heeft gewezen; van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 Talis heeft bij exploot van 17 mei 2010 [geïntimeerde] aangezegd van het tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van 20 april 2010 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] in spoedappel voor dit hof. In dit exploot heeft Talis drie grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht. Zij heeft gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, zonodig onder aanvulling van gronden, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest [geïntimeerde] zal veroordelen:
a) de woning c.a., staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] onmiddellijk na betekening van dit arrest met alle zich daarop en daarin bevindende personen en roerende zaken althans met al het hunne en de hunnen te (doen) verlaten en ontruimen en door overgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Talis te stellen en de betreffende woning niet meer te betreden, met machtiging van Talis om gedaagde, in geval van weigering of nalatigheid, tot ontruiming te noodzaken zonodig met behulp van de sterke arm van Justitie en/of Politie;
b) voor iedere dag of keer dat zij in gebreke is, na betekening van dit arrest, aan de daarin uitgesproken ontruimingsveroordeling te voldoen aan en ten behoeve van Talis een dwangsom te betalen van € 500,-;
c) in de kosten van zowel het kort geding in eerste aanleg als in hoger beroep.
2.3 [geïntimeerde] heeft geen memorie van antwoord genomen. Het hof heeft haar ambtshalve akte van niet dienen verleend.
2.4 Ter zitting van 13 augustus 2010 hebben partijen de zaak doen bepleiten, Talis door mr. P.A.C. van Buul, advocaat te Nijmegen en [geïntimeerde] door mr. D. van Alst, eveneens advocaat te Nijmegen. Beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht.
2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3. De grieven
Talis heeft de volgende grieven aangevoerd.
Grief I
Ten onrechte heeft de kantonrechter in rechtsoverweging (hierna: r.o.) 2.6 overwogen dat [geïntimeerde] ‘gemotiveerd heeft betwist’ dat de woning is onderverhuurd en overwogen in r.o. 2.7 dat er ‘geen sterke aanwijzingen zijn dat [geïntimeerde] de bepalingen van de huurovereenkomst overtreedt’.
Grief II
Ten onrechte heeft de kantonrechter in r.o. 2.9 overwogen dat: Nu echter vast staat dat de huurachterstand is weggewerkt door betaling van een bedrag ineens en voor de toekomst opdracht tot automatische maandelijkse betaling is gegeven, kan ook daarin geen grond voor een bevel tot ontruiming worden gegeven.
Grief III
Ten onrechte heeft de kantonrechter Talis in de kosten van het geding veroordeeld.
4. De vaststaande feiten
4.1 Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist, staan in hoger beroep de navolgende feiten vast.
4.2 De rechtsvoorgangster van Talis heeft met de thans overleden echtgenoot van [geïntimeerde] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). [geïntimeerde] is thans hoofdhuurder van de woning. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing (hierna: het huurreglement). De huur die [geïntimeerde] per maand verschuldigd is bedraagt € 270,40.
4.3 [geïntimeerde] had een betalingsachterstand van € 4.323,35 met betrekking tot huur van de woning, welk bedrag kort voor de mondelinge behandeling van het kort geding in eerste aanleg aan Talis is betaald.
5. De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1 Talis vordert ontruiming van de woning. Ter onderbouwing daarvan voert Talis aan dat er in het verleden sprake is geweest van wanbetaling en dat ook voor de toekomst moet worden gevreesd dat [geïntimeerde] niet aan haar betalingsverplichtingen jegens Talis zal voldoen. Daarnaast stelt Talis dat [geïntimeerde] de woning in strijd met de overeengekomen contractuele bepalingen (gedeeltelijk) aan derden heeft verhuurd, zonder toestemming van Talis. Tot slot stelt Talis dat [geïntimeerde] niet zelf in het gehuurde woont, althans dat zij niet aldaar haar hoofdverblijf heeft.
5.2 [geïntimeerde] betwist in de eerste plaats dat Talis een spoedeisend belang heeft bij het door haar gevorderde. Bovendien betwist [geïntimeerde] dat op dit moment sprake is van een betalingsachterstand en van onderverhuur in strijd met de contractuele bepalingen. Eveneens betwist zij dat zij niet zelf in het gehuurde zou wonen.
5.3 Het hof ziet zich in hoger beroep als rechter in kort geding (ook ambtshalve) gesteld voor de vraag of de in eerste aanleg in kort geding gevorderde voorzieningen moeten worden toegewezen. Daarbij dient het hof op basis van een afweging van beide partijbelangen naar de toestand ten tijde van het arrest, te beoordelen of Talis als oorspronkelijk eiseres in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij die verlangde voorzieningen. Spoedeisend belang bij een voorziening heeft de eiser van wie niet kan worden gevergd dat hij een bodemprocedure afwacht. Of de spoedvoorziening ook daadwerkelijk wordt verleend is afhankelijk van de uitkomst van een beoordeling van de voorlopige merites van de zaak en van afweging van de belangen van partijen. Of van Talis kan worden gevergd dat zij een bodemprocedure afwacht hangt af van een aantal factoren die niet op zichzelf staan, maar communicerende vaten vormen. Het betreft: 1) het voorlopig karakter van het rechterlijk oordeel; 2) de ingrijpendheid van het uitblijven van de voorziening dan wel het toewijzen daarvan; 3) het eventuele talmen van de eiser.
5.4 Het hof stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende maatregel is, die diep ingrijpt in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Om die reden moet telkens van geval tot geval en met inachtneming van alle betrokken belangen worden geoordeeld of er voldoende zwaarwegende gronden zijn, die de toepassing van een dergelijke – in de praktijk vaak definitieve – maatregel rechtvaardigen.
5.5 Hoewel de door Talis gestelde aan [geïntimeerde] verweten gedragingen – mits op enkele punten nader geconcretiseerd en bewezen – in een bodemprocedure een vordering tot ontruiming kunnen dragen, zal het hof in dit geval de gevorderde voorziening weigeren. Voorshands is niet gebleken waarom van Talis niet kan worden gevergd dat zij een bodemprocedure afwacht.
5.6 Het hof overweegt daartoe als volgt. Talis legt, zoals hiervoor in rechtsoverweging 5.1 vermeld, aan haar vordering drie verwijten aan [geïntimeerde] ten grondslag. De stelling dat [geïntimeerde] in het gehuurde niet haar hoofdverblijf heeft, heeft Talis onvoldoende onderbouwd en gestaafd met bewijs. Talis heeft gesteld dit bewijs thans niet te kunnen leveren. Daarom is dit feit, mede gelet op de betwisting daarvan zijdens [geïntimeerde], niet komen vast te staan.
5.7 Voorts heeft Talis aangevoerd dat [geïntimeerde] heeft gehandeld in strijd met artikel 5.6 van het huurreglement door met de heer S. Ates het kamerhuurcontract te sluiten, dat is overgelegd als productie 5 bij dagvaarding. Artikel 5.6 van het huurreglement luidt als volgt:
“Het is huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde in zijn geheel onder te verhuren, danwel een gedeelte van het gehuurde als zelfstandige woning onder te verhuren of in gebruik te geven.”
5.8 De advocaat van Talis heeft bij pleidooi betoogd dat middels dit geciteerde artikel tevens werd beoogd te verbieden de onderverhuur van onzelfstandige woonruimte, zoals kamerverhuur. Het hof volgt Talis hierin echter niet. Het uitgangspunt in de wet is immers dat een huurder het recht heeft het gehuurde onder te verhuren (artikel 7:221 van het Burgerlijk Wetboek). Bij overeenkomst kan hiervan worden afgeweken. Onduidelijkheid over een contractueel verbod op (vormen van) onderhuur dient in het nadeel van de verhuurder te worden uitgelegd. Het hof leest in artikel 5.6 niet (zonder meer) een verbod op het onderverhuren van een kamer, althans onzelfstandige woonruimte, in het gehuurde aan een derde partij. Bovendien is niet komen vast te staan of aannemelijk geworden dat de situatie van onderverhuur thans nog voortduurt, zodat aan dit verwijt in het kader van het vereiste spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening evenmin gewicht toekomt.
5.9 Ten aanzien van de gestelde betalingsachterstanden in het verleden, is tussen partijen niet in geschil dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Zijdens [geïntimeerde] is weliswaar betoogd dat zij de Nederlandse taal niet machtig is en dat zij daarom niet op de hoogte is van de stand van zaken met betrekking tot haar eigen administratie, maar dat doet niet af aan het feit dat zij de verantwoordelijkheid draagt voor de nakoming van haar contractuele verplichtingen, al dan niet door adequate tussenkomst van een zaakwaarnemer. Dat Talis gedurende een jaar geen betalingsherinneringen heeft gestuurd maakt dat niet anders, omdat de betalingsverplichting immers rechtstreeks voortvloeit uit de huurovereenkomst.
5.10 Talis stelt dat sprake is van tekortkomingen van dien aard, dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, evenals, vooruitlopend daarop, de ontruiming van het gehuurde in kort geding. Aan Talis kan worden toegegeven dat de betalingsachterstand die [geïntimeerde] had ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg aanzienlijk was. Echter, niet is gebleken dat Talis bij de gevraagde voorziening het vereiste spoedeisend belang voor toewijzing in kort geding heeft, temeer niet nu de betalingsachterstand werd ingelopen voorafgaand aan de mondelinge behandeling in eerste aanleg en Talis heeft erkend, dat sedert de datum van behandeling in eerste aanleg de huur steeds tijdig is voldaan.
5.11 Talis verkeert, kortom, niet in de omstandigheid dat van haar niet kan worden gevergd de uitkomst in een bodemprocedure af te wachten.
5.12 Wel is het hof van oordeel dat er aanleiding is de proceskosten te compenseren, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, nu [geïntimeerde] het, ondanks de brief van 15 maart 2010 heeft laten aankomen op een juridische procedure, alvorens zij haar huurschuld heeft voldaan. Het was derhalve kennelijk noodzakelijk voor Talis de onderhavige procedure in eerste aanleg aanhangig te maken om betaling te verkrijgen.
5.13 De slotsom is dat grief III slaagt en de grieven I en II falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd, met uitzondering van de daarin uitgesproken veroordeling in de kosten van de procedure in eerste aanleg. De proceskosten zullen in beide instanties worden gecompenseerd op hierna te volgen wijze.
6. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:
bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen) van 20 april 2010, met uitzondering van de daarin uitgesproken proceskostenveroordeling, vernietigt dat vonnis in zoverre en doet in zoverre opnieuw recht:
compenseert de kosten van beide instanties aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.A. Katz-Soeterboek, G.P.M. van den Dungen en E.W.M. Meulemans en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 augustus 2010.