Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.041.367
(zaaknummer rechtbank 220619)
arrest van de pachtkamer van 14 september 2010
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. Th.J.H.M. Linssen,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Maatschappij tot het ontginnen en exploiteren van landerijen Het Kruis B.V.,
gevestigd te Nederweert-Eind, gemeente Nederweert,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. W.M. Bijloo.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 31 maart 2009 en 11 augustus 2009 die de pachtkamer van rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Roermond, tussen appellant in principaal hoger beroep (hierna: [appellant]) als eiser in conventie en verweerder in reconventie en geïntimeerde in principaal hoger beroep (hierna: Het Kruis) als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie heeft gewezen. Van beide vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 20 augustus 2009,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord, tevens van incidenteel hoger beroep,
- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep,
- de bij H12-formulier van 9 juni door [appellant] toegezonden productie 1,
- de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities.
2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3 De vaststaande feiten
Op grond van hetgeen enerzijds is gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, staan vast de feiten die de pachtkamer in zijn vonnis van 31 maart 2009 onder 2 heeft vermeld.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
in het principaal en in het incidenteel hoger beroep
4.1 Het gaat in dit geding om het volgende. Met ingang van 1 juni 1981 heeft [appellant] van Het Kruis een boerenwoning met erf en bedrijfsgebouwen, ter grootte van anderhalve hectare, staande en gelegen aan de [straat] te [plaats], gepacht. [appellant] heeft van Het Kruis daarnaast bij akte van 21 augustus 1990 een opstalrecht verkregen voor de bouw van een kraamzeugenstal. De pachtovereenkomst is per 1 mei 2007 gerechtelijk ontbonden waarbij de ontruimingsdatum door dit hof op 15 september 2008 is bepaald. [appellant] heeft het gepachte verlaten. In de loop der jaren heeft [appellant] een aantal investeringen in en aan het gepachte gedaan. [appellant] heeft zijn productierechten in 2003 verkocht op 49 varkenseenheden na.
4.2 In eerste aanleg heeft [appellant] in conventie, na wijziging van eis, op de voet van artikel 7:350 BW Pro een bedrag van € 186.579,12 gevorderd terzake van vergoeding voor de door hem gedane investeringen. In reconventie heeft Het Kruis, na vermindering van eis, gevorderd [appellant] te veroordelen tot het geven van informatie over de door [appellant] verkregen varkensrechten, tot levering van 49 varkenseenheden en tot betaling van een bedrag van € 54.512,50. Na een plaatsopneming met comparitie heeft de pachtkamer in het vonnis van 11 augustus 2009 in conventie Het Kruis veroordeeld tot betaling aan [appellant] van € 6.500 en in reconventie [appellant] veroordeeld aan Het Kruis 49 varkenseenheden te leveren en tot betaling van het bedrag van € 54.512,50, vermeerderd met rente. [appellant] is in conventie en in reconventie veroordeeld in de proceskosten.
4.3 In hoger beroep vordert [appellant] bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest vernietiging van de vonnissen van 31 maart 2009 en 11 augustus 2009, toewijzing van zijn vorderingen in conventie en afwijzing van de vorderingen in reconventie, met teruglevering van de 49 varkenseenheden. Het Kruis vordert in incidenteel appel bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest gegrondverklaring van het incidenteel appel en in zoverre vernietiging van de vonnissen onder handhaving van het overige. [appellant] richt zijn eerste twee grieven tegen de beoordeling in conventie terzake (de hoogte van) de vergoeding en de grieven 3 tot en met 6 tegen de veroordelingen in reconventie. In incidenteel hoger beroep keert Het Kruis zich tegen de afwijzing van haar verrekeningsverweer in conventie. Het hof zal eerst het principaal en incidenteel hoger beroep beoordelen betreffende de conventionele vorderingen van [appellant] en het verweer daartegen.
4.4 Om aanspraak te kunnen maken op vergoeding aan het einde van de pacht is vereist dat overeenkomstig het derde lid van artikel 7:350 BW Pro voorafgaand en onder opgave van kosten schriftelijk mededeling aan de verpachter is gedaan en hetzij deze zich tegen de voorgenomen verbetering niet heeft verzet hetzij machtiging is verkregen van de rechter. Vast staat dat Het Kruis - achteraf - heeft ingestemd met vier wijzigingen, te weten renovaties aan het woonhuis tot een bedrag van fl. 55.000 en de dragende zeugenstal tot een bedrag van
fl. 85.000 (brief van 16 augustus 1988, productie 7 bij inleidende dagvaarding) en de kosten van het (ver)bouwen van diezelfde stal tot een bedrag van fl. 60.000 alsmede 500 m² erfverharding tot een bedrag van fl. 8.000 (brief van 20 november 1992, productie 6 bij inleidende dagvaarding). [appellant] heeft ten aanzien van de overige door hem genoemde verbeteringen niet vooraf schriftelijk mededeling aan de verpachter gedaan met opgave van kosten noch machtiging aan de rechter verzocht. Dat Het Kruis voor andere dan de vier genoemde verbeteringen (achteraf) haar toestemming heeft gegeven, heeft [appellant] onder meer in het licht van de duidelijke bewoordingen van de hiervoor genoemde brieven, onvoldoende onderbouwd. Voor zover hij daarvoor vergoeding vordert, zal zijn vordering worden afgewezen. Het hof beperkt zijn oordeel over de vraag of [appellant] een vergoeding toekomt dan ook tot bovengenoemde vier wijzigingen, waarvan onbestreden is dat deze destijds het gepachte verbeterd hebben.
4.5 Bij de bepaling van de waardevermeerdering van het gepachte gaat het erom of het gepachte zoals dat bij aanvang door de verpachter aan de pachter ter beschikking is gesteld bij het einde daarvan een waardevermeerdering heeft ondergaan door de door de pachter aangebrachte verbeteringen. Die waardevermeerdering bepaalt ook de maximale hoogte van de vergoeding, die evenwel wordt verminderd naarmate de pachter de vruchten van de aangebrachte verbeteringen heeft kunnen genieten.
4.6 De voormelde vier verbeteringen zijn in 1981, 1988 en 1992, derhalve 27, 20 en 18 jaren vóór 15 september 2008 - de datum van ontruiming - aangebracht. Op grond van de door [appellant] in het geding gebrachte stukken, de ouderdom van de veranderingen/toevoe-gingen en de omstandigheid dat [appellant] jarenlang heeft kunnen genieten van de vruchten van de aangebrachte verbeteringen oordeelt het hof dat de waarde van de verbeteringen in de zin van artikel 7:350 lid 1 en Pro lid 2 niet hoger is dan € 6.500, het bedrag dat Het Kruis genegen is aan [appellant] te voldoen. De taxatierapporten van 8 augustus 1984 en 11 december 1996 die in opdracht van de Grondkamer zijn gemaakt (productie 1 conclusie van repliek in conventie en productie 5 inleidende dagvaarding ) zijn respectievelijk 24 jaren en 12 jaren vóór 2008 opgemaakt. Het eerste rapport bevat informatie over de waarde van het gepachte ongeveer drie jaar na aanvang van de pacht, maar daarop is ook de pachtsom die [appellant] heeft betaald gebaseerd. Beide rapporten zijn niet bestemd voor en bieden ook onvoldoende informatie over de waardevermeerdering in de zin van artikel 7:350 BW Pro per 2008. De taxatie van makelaarskantoor [makelaar] (productie 9 bij inleidende dagvaarding) van 9 november 1995 is in opdracht van [appellant] opgesteld en vermeldt (ongemotiveerd) de getaxeerde waarde van de opstallen waarin/waaraan de vier verbeteringen zijn aangebracht tot bedragen van respectievelijk fl. 49.000 en fl. 35.000 (beide voor de dragende zeugenstal), fl. 8.000 voor de erfverharding en fl. 30.000 voor het woonhuis. Nog daargelaten dat Het Kruis deze taxatie heeft betwist, volgt hieruit niet, zelfs niet bij benadering, de waardevermeerdering op de ontruimingsdatum. Een recente waardering van het gepachte op de voet van artikel 7:350 BW Pro heeft [appellant] niet gesteld, laat staan onderbouwd. Dat had vanwege de betwisting door Het Kruis en de constateringen van de pachtkamer ter plaatse in eerste aanleg wel op zijn weg gelegen. De enkele stelling in hoger beroep dat het volume van de woning en de opstallen is vergroot, is onvoldoende om een waardevermeerdering van meer dan € 6.500 aan te nemen. De grieven 1 en 2 falen dan ook.
4.7 Het Kruis heeft zich beroepen op verrekening van het bedrag van € 6.500 met door haar nog van [appellant] te ontvangen bedragen aan achterstallige pacht. Het gaat volgens Het Kruis om pachtverhogingen die de rentmeester in de jaren 1987 -1996 (productie 4 bij conclusie van dupliek in conventie) vergeten is in rekening te brengen. Nu vast staat dat [appellant] heeft betaald wat hem door de verpachter aan pacht in rekening is gebracht, heeft [appellant] in beginsel aan zijn verplichtingen tot betaling van de pacht voldaan. [appellant] heeft verder betwist dat hij in 1986 heeft verzocht om een opgave van (openstaande) pacht. Het Kruis heeft voorts niet voldoende onderbouwd dat daadwerkelijk te weinig pacht in rekening is gebracht en haar vordering onvoldoende cijfermatig toegelicht. Aan bewijslevering wordt dus niet toegekomen. Gelet hierop kan niet als vaststaand worden aangenomen dat Het Kruis een vordering heeft op [appellant] die zich voor verrekening leent. De grief faalt. Voor zover hierover anders zou moeten worden geoordeeld, passeert het hof het verrekeningsverweer onder verwijzing naar artikel 6:136 BW Pro.
4.8 Thans komt het hof toe aan de beoordeling van de vorderingen in reconventie. [appellant] is in beginsel gehouden om de varkenseenheden die met het gepachte samenhangen bij het einde van de pacht aan Het Kruis te leveren en, voor zover dat onmogelijk is geworden, de helft van de waarde van die rechten te vergoeden. Omdat Het Kruis de stallen en grond (1 ha) ter beschikking heeft gesteld en [appellant] arbeid en investeringen in het gepachte, is er geen aanleiding af te wijken van het uitgangspunt dat ieder recht heeft op de helft van de waarde. De omstandigheid dat [appellant] de voormalige pachter een vergoeding heeft betaald voor de inrichting van de ter beschikking gestelde opstallen tot varkenshouderij noch de omstandigheid dat [appellant] zelf investeringen heeft verricht die het gepachte (meer) geschikt hebben gemaakt om te (blijven) dienen als varkenshouderij doen aan voormeld uitgangspunt af. Het ligt immers primair op de weg van de pachter de door de verpachter ter beschikking gestelde opstallen aan te passen aan de eisen van de (veranderende) bedrijfsvoering. Daartegenover staat bovendien dat de pachter - indien aan de vereisten is voldaan - recht heeft op vergoeding van zijn investeringen. Het verdisconteren van de investeringslasten van de pachter in een aftrek van de bijdrage voor de verpachter ligt ook daarom niet voor de hand. De eigendomsgrond van [appellant] ter grootte van 4,29 ha brengt in voormeld uitgangspunt evenmin verandering omdat aan die grond slechts mestrechten zijn toegekend - corresponderend met 49 niet-verhandelbare varkenseenheden - omdát [appellant] de beschikking had over varkensstallen op grond van de pachtovereenkomst.
4.9 De pachtovereenkomst is weliswaar in 1981 aangegaan, maar pas later zijn productierechten toegekend. Uitgangspunt voor de omvang van de varkensrechten zijn daarom de mestrechten die per 1 januari 1987 op grond van de Meststoffenwet aan [appellant] zijn toegekend (en niet zoals [appellant] betoogt de ruimte die in het gepachte bij aanvang van de pacht voor varkens beschikbaar was). Deze mestproductierechten zijn na inwerkingtreding van de Wet herstructurering varkenshouderij per 1 september 1998 omgezet in varkensrechten.
4.10 Volgens het overzicht van de Dienst Regelingen van het Ministerie van LNV van 15 oktober 2008 (productie 3 bij conclusie van repliek in reconventie) had [appellant] per 1 september 1998 voor zover hier van belang:
- niet-fokzeugen niet-verhandelbaar 7 rechten;
- fokzeugen verhandelbaar 494 rechten;
- fokzeugen niet-verhandelbaar 42 rechten.
Het hof neemt dit overzicht tot uitgangspunt nu geen der partijen - in eerste aanleg noch in hoger beroep - bewijs heeft geleverd van het tegendeel. Het hof verwijst naar bladzijde 2 van het vonnis in reconventie van 11 augustus 2009 en sluit zich hierbij aan.
4.11 Volgens [appellant] maakt van de partij van 494 rechten fokzeugen verhandelbaar uit een partij van rechten betreffende 111 zeugen die niet met het gepachte samenhangen. Deze rechten heeft [appellant] naar zijn zeggen verkregen van [X] (hierna: [X]). Die 111 zeugen zouden na de bouw ervan in de nieuwe zeugenstal komen ten behoeve waarvan het opstalrecht was verleend. Deze stelling heeft [appellant] eerst bij pleidooi voldoende duidelijk gemaakt. Uit een (eerste) koopcontract van 20 juni 1986 (productie 5 bij conclusie van repliek in conventie) volgt dat [X] aan [appellant] op 3 juni 1986 heeft verkocht vier varkensstallen gelegen nabij [straat] te [plaats] "alsmede: het gehele varkensquotum daartoe behorende, bestaande uit de mogelijkheid tot het houden op gemeld bedrijf van 111 zeugen." De koopprijs voor het geheel was fl. 82.776.
4.12 Uit een tweede koopcontract van 20 juni 1986 (productie 1 bij pleidooi) tussen [appellant] als verkoper en [X] als koper volgt dat op 3 juni 1986 [X] van [appellant] heeft gekocht vier varkensstallen gelegen nabij [straat] te [plaats] voor een koopsom van fl. 27.776. Hieruit volgt, aldus [appellant], dat hij eigenaar is geworden van een varkensquotum voor 111 zeugen voor de som van fl. 55.000. Die stelling vindt enige steun in productie 1 bij memorie van grieven waarin melding wordt gemaakt in een financieringsaanvraag van quotum ter zake 111 zeugen à fl. 500. Verder stelt [appellant] dat de door hem en [X] gevolgde handelwijze niet in strijd was met de destijds vigerende Interimwet beperking varkens- en pluimveehouderijen, welke wet geen eisen stelde aan de wijze van overgang/overdracht van varkensquotum. In elk geval was niet nodig dat de varkensstallen daadwerkelijk werden geleverd om een geldige overdracht van varkensquotum te bewerkstelligen, aldus [appellant] tijdens het pleidooi. Wel heeft [appellant] het eerste koopcontract ingezonden naar Dienst Regelingen waardoor [straat] te [plaats] op naam van [appellant] is geregistreerd, al heeft de levering ervan nimmer plaatsgevonden.
4.13 Indien juist is dat met voormelde transactie varkensrechten voor 111 zeugen aan [appellant] zijn overgedragen, dienen de daarmee samenhangende (111 x 2,74 =) 304 varkenseenheden in mindering te worden gebracht op de 494 rechten, mits die rechten daadwerkelijk begrepen zijn in die 494 rechten. Het hof gaat er overigens van uit dat Het Kruis haar verweer tegen de vermenigvuldigingsfactor van 2,74 heeft laten varen, mede gelet op randnummer 58 van haar memorie van antwoord en randnummer 11 van haar pleitnota.
4.14 Nu [appellant] zijn stelling eerst bij pleidooi voldoende heeft verduidelijkt, zal Het Kruis in de gelegenheid worden gesteld (nader) op het standpunt van [appellant] te reageren, in het bijzonder wat de Interimwet betreft. [appellant] dient echter voorafgaand zijn stelling nader met stukken te onderbouwen door overlegging van betalingsbewijzen waaruit de transactie met [X] blijkt en van meitellinggegevens uit de jaren 1984 - 1991. Het Kruis kan op die gegevens eveneens bij haar akte reageren.
4.15 Verder houdt het hof iedere beslissing aan.
5 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verwijst de zaak naar de roldatum 12 oktober 2010 voor (uitsluitend) akte in het geding brengen producties van [appellant] als bedoeld onder rov. 4.14,
bepaalt dat Het Kruis bij akte mag reageren als bedoeld onder 4.14;
houdt verder iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.M. Olthof, H.L. van der Beek en Th.C.M. Willemse en de deskundige leden mr.ing. J.A. Jansens van Gellicum en ir. H.K.C. Roelofsen, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 september 2010.