Uitspraak
Arrest d.d. 26 april 2011
Zaaknummer 200.070.610/01
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats], gemeente Noordoostpolder,
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellant],
toevoeging,
advocaat: mr. J.M.M. Pater, kantoorhoudende te Emmeloord,
tegen
Vereniging Mercatus,
gevestigd te Emmeloord, gemeente Noordoostpolder,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: Mercatus,
advocaat: mr. G.J. Baken, kantoorhoudende te Emmeloord.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 14 april 2010 door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad, hierna: de kantonrechter.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 13 juli 2010 is door [appellant] onder vermelding van de grieven en het overleggen van 7 producties hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van Mercatus tegen de zitting van 27 juli 2010.
De conclusie van de dagvaarding in hoger beroep luidt:
"I. Het vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad d.d. 14 april 2010, zaaknummer 481609 CV EXPL 09-18713, te vernietigen;
II. Mercatus te veroordelen in de kosten van de procedure."
Bij memorie van antwoord is door Mercatus onder overlegging van 9 producties verweer gevoerd met als conclusie:
"bij arrest, appellant in zijn vordering in hoger beroep niet-ontvankelijk te verklaren, althans in elk geval deze vorderingen aan appellant te ontzeggen als zijnde ongegrond en onbewezen en dat uw gerechtshof zal bevestigen het vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton-locatie Lelystad, d.d. 14 april 2010, tussen partijen gewezen, zo nodig onder aanvulling en wijziging van de gronden, een en ander met veroordeling van appellant in de kosten van het hoger beroep."
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft vier grieven opgeworpen.
De beoordeling
ten aanzien van de feiten
1. Nu de kantonrechter in zijn vonnis van 14 april 2010 niet heeft overwogen welke feiten tussen partijen vast staan, zal het hof dit alsnog doen.
1.1. Mercatus heeft aan [appellant] een woning aan [adres] te [woonplaats] verhuurd. [appellant] heeft de huur van deze woning opgezegd.
1.2. De voorinspectie van de woning van [appellant] heeft op 23 september 2008 in zijn aanwezigheid plaats gevonden. Naar aanleiding daarvan is een lijst met nog door [appellant] te verrichten werkzaamheden opgesteld. De tweede bladzijde van deze lijst is in het geding gebracht. Op deze bladzijde staat achter iedere post een bedrag vermeld. Het totaalbedrag sloot op € 823,72 (excl. BTW). Deze lijst is wel namens Mercatus maar niet door [appellant] getekend.
1.3. De eindinspectie was gepland op 8 oktober 2008. [appellant] was op het afgesproken tijdstip aanwezig maar de inspecteur van Mercatus niet.
1.4. [appellant] heeft de sleutels van het gehuurde op 8 oktober 2008 bij Mercatus ingeleverd door deponering in de brievenbus van Mercatus.
1.5. Mercatus heeft [appellant] gemaand de niet betaalde huur over de periode van 1 september 2008 tot 9 oktober 2008 ad € 253,61 te betalen alsmede de stook-/servicekosten van 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 ad € 5,27. Tevens heeft Mercatus bij [appellant] een bedrag van € 1.910,15 in rekening gebracht als vergoeding voor de kosten die gemoeid waren met de na zijn vertrek in de woning uitgevoerde werkzaamheden (mutatieschade). Nadien heeft Mercatus daarop een bedrag van € 368,60 in mindering gebracht.
Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
2. Mercatus heeft aan achterstallige huur en mutatieschade betaling gevorderd van een bedrag van € 1.800,43 te vermeerderen met rente en incassokosten ad
€ 357,00 (incl. BTW). De rente bedroeg volgens Mercatus tot 7 december 2009
€ 84,94.
2.1. [appellant] heeft bij conclusie van antwoord de vordering betwist maar afgezien van het nemen van een conclusie van dupliek.
2.2. De kantonrechter heeft de vordering van Mercatus toegewezen met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure.
Met betrekking tot de grieven
3. Uit de grieven 1 tot en met 3 en met name uit de daarop door [appellant] gegeven toelichting blijkt dat hij het geschil in volle omvang aan het hof wil voorleggen.
4. In de toelichting op zijn grieven is [appellant] opgekomen tegen de overweging van kantonrechter dat als uitgangspunt moet worden genomen dat de totale vordering bestaat uit de mutatieschade tezamen met de achterstallige huurpenningen. [appellant] heeft daartoe gesteld dat Mercatus in de procedure in eerste aanleg alleen vergoeding van de mutatieschade heeft gevorderd.
4.1. [appellant] heeft verder aangevoerd dat tijdens de eerste inspectie met hem is afgesproken dat, wanneer hij niets hoorde, de nieuwe bewoner de vloerbedekking en het sauswerk zou overnemen. Omdat er afwijkende afspraken waren gemaakt, heeft hij het rapport van de voorinspectie niet ondertekend. Omdat hij niets hoorde, is hij ervan uitgegaan dat de nieuwe bewoner genoemde zaken zou overnemen. Hij mocht ook van die veronderstelling uitgaan nu de eindinspectie niet plaats vond. [appellant] heeft daarop conform de afspraak de sleutels in de brievenbus van Mercatus gedaan. Mercatus heeft hierop gereageerd door pas maanden later een afrekening te sturen. Een enkel excuus van Mercatus maakt haar omissie niet goed.
4.2. Over de hoogte van de door Mercatus gevorderde schade heeft [appellant] nog aangevoerd dat hij blad 1 van de vooropname nooit heeft ontvangen. Uit blad 2 blijkt evenwel dat het gevorderde bedrag niet klopt. Mercatus heeft niet aangetoond dat de in rekening gebrachte kosten ook daadwerkelijk zijn gemaakt. In elk geval ontbreekt een deugdelijke onderbouwing van het door Mercatus gevorderde bedrag. De in rekening gebrachte bedragen stemmen namelijk niet overeen met de op de inspectielijst vermelde bedragen.
5. Mercatus heeft aangevoerd dat door een interne fout bij Mercatus de inspecteur te laat bij de woning van [appellant] is verschenen. Van [appellant] mocht worden verwacht dat hij daarover met Mercatus contact had opgenomen. [appellant] heeft echter de sleutels van de woning in de brievenbus van Mercatus gedeponeerd en daarmee heeft hij de woning opgeleverd. Met [appellant] zijn tijdens de voorinspectie geen bijzondere afspraken gemaakt. Bij Mercatus wisselen jaarlijks ongeveer 450 woningen van huurder en het is daarom niet doenlijk per woning afwijkende afspraken te maken. Indien toch andere afspraken worden gemaakt, worden deze schriftelijk vastgelegd. Toen de voorinspectie van de woning van [appellant] plaats vond, was nog geen opvolgend huurder bekend. Mercatus is geen partij bij het overnemen van zaken door een opvolgende bewoner en zij kan daarover dan ook met de vertrekkende huurder geen afspraken maken. Uit de bij memorie van antwoord overgelegde rekening van het bouwbedrijf blijkt dat voor de in de woning van [appellant] verrichte werkzaamheden een bedrag van
€ 5.842,18 (waarbij de BTW is verlegd) in rekening is gebracht. Het is coulant van Mercatus dat zij dit bedrag niet bij [appellant] in rekening brengt. Mercatus heeft de tarieven gehanteerd zoals deze in het rapport van de voorinspectie zijn vermeld. Zij verwijst daartoe naar de post "verwijderen vloerbedekking, zeil/vinyl". Deze post is gelijk aan het in het rapport genoemde bedrag te vermeerderen met de BTW.
6. Het hof constateert dat Mercatus bij haar memorie van antwoord producties in het geding heeft gebracht waarop [appellant] niet meer heeft kunnen reageren. Het hof zal op deze producties, voor zover niet eerder in het geding gebracht, dan ook geen acht slaan. Het hof acht gelet op de aard van de overgelegde producties geen termen aanwezig [appellant] alsnog in de gelegenheid te stellen zich over deze producties uit te laten. [appellant] wordt, zoals later zal blijken, daardoor niet in zijn belangen geschaad.
7. Zowel uit de bewoordingen in het lichaam van de inleidende dagvaarding als uit de bij deze dagvaarding overgelegde overzichten blijkt dat Mercatus betaling van de achterstallige huur, servicekosten en mutatieschade vordert. Het hof merkt volledigheidshalve op dat [appellant] in zijn procesdossier niet het origineel van de dagvaarding in eerste aanleg heeft overgelegd en daarmee ook niet de bij de dagvaarding behorende producties. Kennelijk beschikt hij daarover niet meer.
[appellant] heeft erkend dat hij een huurachterstand heeft en het door Mercatus gestelde bedrag van € 253,61 te vermeerderen met een bedrag van € 5,27 aan achterstallige servicekosten niet weersproken, zodat ook in hoger beroep van de juistheid van deze bedragen moet worden uitgegaan.
8. Vast staat dat Mercatus met [appellant] een afspraak heeft gemaakt voor een voorinspectie en een eindinspectie van de woning. Uit het feit dat de inspecteur niet op de afgesproken tijd voor de eindinspectie is verschenen, kon [appellant] - ook indien juist zou zijn dat er tijdens de voorinspectie met hem afspraken zijn gemaakt over door de opvolgend huurder over te nemen zaken - redelijkerwijs niet afleiden dat Mercatus de eindinspectie niet nodig vond. De eindinspectie heeft immers geen betrekking op zaken waarvan vaststaat dat zij door een opvolgend huurder worden overgenomen, maar dient om na te gaan of de woning in goede staat wordt opgeleverd. Uit het door [appellant] overgelegde deel van het inspectierapport blijkt weliswaar dat tijdens de voorinspectie is geconstateerd dat een deel van de vloerbedekking voor overname in aanmerking kwam, maar ook is genoteerd dat een deel van de aanwezige vloerbedekking moest worden verwijderd, dat wanden moesten worden gesausd en dat moest worden schoongemaakt.
9. [appellant] heeft niet, en in elk geval onvoldoende, aannemelijk gemaakt dat met hem tijdens de voorinspectie over de door een opvolgend huurder over te nemen vloerbedekking en sauswerk de afspraak is gemaakt dat 'als hij niets hoorde, de nieuwe bewoner de zaken zou overnemen'. Het is zonder bijkomende feiten en/of omstandigheden niet aannemelijk dat een opvolgend huurder aan Mercatus zal laten weten dat hij vloerbedekking en/of sauswerk van [appellant] wil overnemen zonder deze eerst zelf te hebben gezien. Deze bijkomende feiten en/of omstandigheden zijn niet gesteld of gebleken. Uit het enkele feit dat [appellant] de tijdens de voorinspectie opgemaakte lijst niet heeft ondertekend, kan niet worden afgeleid dat toen afwijkende afspraken zijn gemaakt. Gelet op het feit dat achter iedere post een bedrag staat vermeld, zou men eerder verwachten dat op deze lijst ook afwijkende afspraken zouden zijn vastgelegd. Dit is echter niet het geval.
10. [appellant] heeft verder aangevoerd dat hij bij de ingeleverde sleutel een briefje heeft gedaan waarop zijn telefoonnummer stond vermeld met de mededeling dat hij bereikbaar was wanneer er problemen mochten zijn. Mercatus is op deze stelling van [appellant] niet ingegaan. Het hof is van oordeel dat Mercatus uit deze mededeling van [appellant], indien juist, niet heeft hoeven te begrijpen dat [appellant] alsnog bereid zou zijn geweest de vloerbedekking te verwijderen en de wand te sausen wanneer hem dat na de inlevering van de sleutels zou zijn meegedeeld. Het lag op de weg van [appellant] om zich ervan te vergewissen of hij deugdelijk aan zijn opleveringsverplichting had voldaan. Indien [appellant] niet zeker van zijn zaak was, had hij eerst contact met Mercatus moeten opnemen alvorens de sleutels in te leveren.
11. Uit de stellingen van [appellant] blijkt dat hij de vloerbedekking die hij volgens de voorinspectie had moeten verwijderen, niet heeft verwijderd en dat hij de wanden niet heeft gesausd. Nu [appellant] niet heeft betwist dat hij de woning niet goed heeft schoongemaakt, moet ook van de juistheid van deze stelling van Mercatus worden uitgegaan. [appellant] is in de wijze van opleveren van de woning dan ook tekortgeschoten en hij dient de als gevolg daarvan door Mercatus geleden schade te vergoeden.
12. [appellant] heeft evenwel de hoogte van de door Mercatus gevorderde schade betwist. Anders dan door [appellant] is gesteld, heeft Mercatus door overlegging van de producties 1 en 2 bij de inleidende dagvaarding haar vordering voldoende gespecificeerd. Mercatus heeft als productie 2 bij de dagvaarding in eerste aanleg een overzicht overgelegd van de met de herstelwerkzaamheden gemoeide kosten ad € 1.910,15. Uit het overzicht blijkt dat de kosten die Mercatus bij [appellant] in rekening heeft gebracht voor het verwijderen van de vloerbedekking in de hal/gang/briefkast, slaapkamer 2 en de wandafwerking (nagenoeg) overeenstemmen met de bedragen die op de inspectielijst zijn vermeld. Op de inspectielijst staat echter onder het kopje 'Ruimte: Woning' na de omschrijving: Algemeen woning en berging leeg en schoon opleveren een bedrag van € 160,04 (excl. BTW) vermeld. Mercatus heeft niet toegelicht waarom zij voor het schoonmaken van de woning - anders dan bij het verwijderen van de vloerbedekking en het sausen van de wanden - van laatstgenoemd bedrag is afgeweken. De enkele verwijzing naar het bij haar door het bouwbedrijf in rekening gebrachte bedrag is een onvoldoende onderbouwing van haar stellingen. [appellant] heeft ten aanzien van de post schoonmaken derhalve terecht aangevoerd dat een deugdelijke onderbouwing ontbreekt.
13. [appellant] heeft de door Mercatus gevorderde buitengerechtelijke kosten betwist en daartoe aangevoerd dat slechts een aantal brieven zijn gezonden en dat een dagvaarding is opgesteld.
14. Mercatus heeft aangevoerd dat haar gemachtigde in de correspondentie inhoudelijk op de bezwaren van [appellant] is ingegaan. Haar komt dus een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toe.
15. Het hof overweegt dat uit de door [appellant] bij de appeldagvaarding overgelegde brief van Mercatus van 27 februari 2009 blijkt dat Mercatus daarin inhoudelijk is ingegaan op de door [appellant] aangevoerde bezwaren tegen de vordering. Mercatus heeft dus in redelijkheid kosten gemaakt om haar vordering te innen. Daarenboven moet in aanmerking worden genomen dat Mercatus de incassokosten vordert op grond van haar algemene voorwaarden die deel uitmaakten van de huurovereenkomst. Nu [appellant] de hoogte van het gevorderde bedrag niet heeft betwist, moet het ervoor worden gehouden dat het om een redelijke vergoeding gaat. De vordering is dan ook terecht toegewezen.
16. Grief 4 heeft geen bijzondere betekenis en behoeft derhalve geen afzonderlijke bespreking.
17. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de grieven 1 tot en met 3 ten dele slagen.
18. Nu de door [appellant] opgeworpen grieven ten dele slagen, zal de vordering van Mercatus voor zoveel nodig opnieuw moeten worden behandeld. Hiervoor is al overwogen dat de vorderingen van Mercatus ter zake van achterstallige huur en servicekosten als onbetwist kunnen worden toegewezen.
18.1. [appellant] heeft van de mutatieschade alleen de post schoonmaakkosten betwist. Nu Mercatus niet heeft onderbouwd waarom [appellant] een hoger bedrag aan schoonmaakkosten moet betalen dan door haar op het voorinspectierapport is vermeld, kan dit gedeelte van de vordering tot het bedrag van € 190,45 (incl. BTW) worden toegewezen en dient het meerdere als ongegrond te worden afgewezen. De toe te wijzen mutatieschade bedraagt dus in totaal € 884,69
(€ 159,90 + € 293,15 + € 241,19 + € 190,45).
18.2. In totaal kan de vordering van Mercatus dus tot het bedrag van € 1.143,57
(€ 253,61 + € 5,27 + € 884,69) worden toegewezen.
18.3. Nu de hoofdsom tot een lager bedrag wordt toegewezen dan aanvankelijk was gevorderd, heeft dat gevolgen voor de door Mercatus gevorderde rente. In de inleidende dagvaarding heeft zij aan rente vanaf de dag dat [appellant] in verzuim is, tot 7 december 2009 een bedrag van € 84,94 gevorderd. Mercatus heeft in de dagvaarding niet toegelicht met ingang van welke datum [appellant] met de betaling van voornoemde bedragen in verzuim is. Het hof zal deze vordering dan ook toewijzen op de wijze als in het dictum te vermelden.
18.4. Hiervoor is reeds overwogen dat ook de vordering ter zake van de buitengerechtelijke kosten ad € 357,00 kan worden toegewezen.
19. Het hof overweegt volledigheidshalve dat geen der partijen een bewijsaanbod heeft gedaan. Het hof acht geen termen aanwezig één der partijen ambtshalve bewijs op te dragen.
De slotsom
20. Het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd voor zover [appellant] daarin is veroordeeld tot betaling aan Mercatus tot het bedrag van € 2.242,37 vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.800,43 vanaf 7 december 2009 tot de dag van algehele voldoening. De vordering van Mercatus zal alsnog worden toegewezen tot het bedrag van € 1.500,57 (€ 1.143,57 + € 357,00) te vermeerderen met rente als hiervoor in rechtsoverweging 18.2. tot en met 18.4. vermeld. Ten aanzien van de proceskosten wordt overwogen dat de proceskostenveroordeling in genoemd vonnis dient te worden gehandhaafd nu [appellant] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij moet worden aangemerkt. Omdat de door [appellant] opgeworpen grieven voor een deel doel hebben getroffen, zullen de proceskosten in hoger beroep worden gecompenseerd in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De beslissing
Het gerechtshof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover [appellant] daarin is veroordeeld tot betaling aan Mercatus tot het bedrag van € 2.242,37 vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.800,43 vanaf 7 december 2009 tot de dag van algehele voldoening.
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellant] om aan Mercatus tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 1.500,57 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat [appellant] met de betaling van de onderscheidene posten in verzuim is, tot aan die der algehele voldoening;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
compenseert de proceskosten in hoger beroep in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mrs. J.M. Rowel-van der Linde, voorzitter, M.E.L. Fikkers en M.C.D. Boon-Niks, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 26 april 2011 in bijzijn van de griffier.