Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 11/00063
uitspraakdatum: 12 juli 2011
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X, wonende te Z (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 23 december 2010, nummer AWB 10/861, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zwartewaterland (hierna: de Ambtenaar),
betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2010 – naar de waardepeildatum 1 januari 2009 – vastgesteld op € 246.000.
1.2 Belanghebbende heeft tegen deze waardebeschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 7 mei 2010 de vastgestelde waarde verminderd tot € 224.000.
1.3 Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraak van de Ambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 23 december 2010 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft bij fax van 31 januari 2011 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Op 18 maart 2011 heeft belanghebbende dit beroepschrift aangevuld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juni 2011 te Arnhem. Belanghebbende is daar vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. De Ambtenaar is verschenen.
1.6 De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota (inclusief twee bijlagen) voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning met bouwjaar 1993. De inhoud van de woning is 275 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt 419 m². Daarnaast beschikt de onroerende zaak over een aangebouwde berging en een tuinhuis.
2.2 De onroerende zaak is gelegen op het terrein van jachthaven “A”. Bij brief van 11 september 1997 heeft de gemeente Hasselt (inmiddels de gemeente Zwartewaterland) eigenaren/bewoners van recreatiewoningen op A – voor zover hier van belang – het volgende medegedeeld:
“(…)
Zowel op grond van bovenbedoelde schriftelijke informatie als op grond van mondelinge informatie van zowel gemeentewege als van de eigenaar van de jachthaven moet het naar onze stellige overtuiging voor de aspirant-kopers duidelijk zijn geweest dat deze woning niet voor permanente bewoning gebruikt mogen worden. Wij betreuren het dan ook dat deze duidelijkheid geweld wordt aangedaan (…).
Met dit gegeven hebben wij echter rekening te houden bij de afweging van alle belangen (…). Daarnaast zou een langdurige procedure een te grote aanslag betekenen op de ambtelijk dienst en de financiële middelen van de gemeente. Dit zou het algemeen belang ook schaden. Louter en alleen op grond van deze overweging hebben wij besloten niet optreden tegen de thans bestaande en naar onze mening illegale bewoning van woningen op de jachthaven. (…).
Voor de goede orde merken wij op:
a. dat een wijziging van de voorschriften van het ter plekke vigerende bestemmingsplan, op grond waarvan een permanente bewoning wel zou zijn toegestaan, door ons niet aanhangig zal worden gemaakt (…);
b. dat permanente bewoning van de woningen op de jachthaven ook volgens de koopovereenkomst verboden blijft;
c. dat door ons geen verklaringen zullen worden afgegeven dat permanente bewoning van deze woningen is toegestaan. (…)
d. dat op grond van nieuwe inzichten c.q. ontwikkelingen wij ons het recht voorbehouden deze zaak op termijn opnieuw aan de orde stellen. (…)”
2.3 Eind 2003 heeft de minister van Volkshuisvesting, Ruimelijke Ordening en Milieubeheer in een brief aan de Tweede Kamer laten weten dat hij van mening is dat er een oplossing moet komen voor het gedogen van het permanent bewonen van recreatiewoningen. Hij heeft in dat verband een aantal criteria geformuleerd, waaraan dient te worden getoetst of eventueel tot legalisering zou kunnen worden overgegaan. Uit de tot de stukken van het geding behorende brieven, gespreksverslagen en adviezen blijkt dat de gemeente vervolgens onderzoek heeft gedaan naar de mogelijkheden van legalisering door middel van een bestemmingsplanwijziging.
2.4 Op 11 oktober 2005 heeft het college van Burgemeester en Wethouders (hierna: B&W) van de gemeente Zwartewaterland de Bewonersvereniging A een brief gestuurd. Die brief luidt – voor zover hier van belang – als volgt:
“(…)
Op verzoek van de minister van VROM zijn wij een onderzoek gestart naar de mogelijke legalisering van permanente bewoning van recreatiewoningen aan de a-straat te Q.
Wij hebben ons in principe uitgesproken voor de legalisering van de recreatiewoningen. Wel is uitgesproken dat de kosten die de legalisering met zich meebrengt, niet voor rekening van de gemeente dienen te worden gebracht. Wij zijn aan het onderzoeken op welke wijze dit kan worden gewaarborgd. Verder zullen wij in een planning de procedure rond legalisering aangeven. Wij zullen u op de hoogte houden van deze planning.”
De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verklaard dat de in deze brief bedoelde kosten tot op heden een bedrag van € 46.000 hebben belopen.
2.5 Op 19 september 2008 heeft B van de Directie Grondgebied B&W geadviseerd om voorafgaande aan de besprekingen met zowel de bewoners van het recreatiepark als de twee betrokken bedrijven (Scheepswerf C en Jachthaven A) een principebesluit te nemen, zodat duidelijk is welke uitkomst B&W voorstaat. Het door B voorgestelde principebesluit luidt als volgt:
“Het principe besluit betreft dan
• Huidige situatie van het feitelijk gebruik van de recreatiewoningen te legaliseren waarbij er sprake is van een goede leefomgeving voor de bewoners en er mogelijkheden zijn voor de bestaande bedrijven om eventueel te groeien. Door alle 70 recreatiewoningen te bestemmen voor permanente bewoning is er ook voor de nu nog recreatieve woningen in de toekomst mogelijk om er permanent te gaan wonen (met name bij verkoop). Hiermee wordt tevens voorkomen dat er versnippering van de wijk ontstaat.”
2.6 Op 14 oktober 2008 heeft de gemeenteraad het besluit genomen de huidige situatie te legaliseren door aan de zittende bewoners (op verzoek) een persoonsgebonden gedoogbeschikking af te geven. Bij brief met dagtekening 15 oktober 2008 is het definitieve besluit aan de Bewonerscommissie A bekend gemaakt.
3. Geschil
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2009.
3.2 Belanghebbende wijst in hoger beroep op de verschillen tussen de onroerende zaak en de gehanteerde vergelijkingsobjecten en betoogt voorts dat de Rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de eventuele waardedruk, voortvloeiende uit de wijziging van beleid van de gemeente ter zake van de permanente bewoning van recreatiewoningen, in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is verdisconteerd. Belanghebbende staat een waarde voor van € 150.000. Ter onderbouwing wijst hij op de vraagprijzen van diverse – buiten Q – gelegen recreatiewoningen alsmede op een ter zitting overgelegde berekening.
3.3 De Ambtenaar verdedigt in hoger beroep de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 224.000. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Ambtenaar in hoger beroep naar een op 11 april 2011 door D opgestelde matrix. In deze matrix zijn de volgende recreatiewoningen als vergelijkingsobject gebruikt:
Object
Bouwjaar Inhoud Waarde
per m³ Waarde inhoud Perceel Waarde
per m² Waarde perceel Bijgebouwen WOZ
(01-01-09) koopsom
a-straat 1
(vrijstaand) 1993 275 m3 € 474 € 130.350 419 m2 € 217 € 90.923 Berging € 2.625
Tuinhuis € 825 € 224.000
a-straat 2
te Q
(vrijstaand) 1993 275 m3 € 494 € 135.850 408 m2 € 219 € 89.352 Berging € 2.625 € 227.000 € 230.000
(18-04-2008)
a-straat 3
te Q
(tussenwoning) 1994 360 m3 € 481 € 173.040 138 m2 € 233 € 32.154 Inpandig boten-huis € 58.080
€ 263.000 € 270.000
(02-05-2008)
a-straat 4
te Q
(tussenwoning) 1994 300 m3 € 497 € 149.100 130 m2 € 235 € 30.550 Inpandig boten-huis € 49.620
€ 229.000 € 220.000
(04-04-2007)
a-straat 5
te Q
(tussenwoning) 1994 300 m3 € 502 € 150.600 124 m2 € 236 € 29.264 Inpandig boten-huis € 49.620
€ 229.000 € 230.000
(05-10-2010)
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2 Op de Ambtenaar rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.
4.3 Ter onderbouwing van de door hem ook in hoger beroep verdedigde waarde heeft de Ambtenaar verwezen naar de in 3.3 genoemde matrix. De taxateur heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met bouwjaar, ligging, staat van onderhoud, inhoud en perceelsoppervlakte. Voorts is rekening gehouden met verkoopprijzen die rondom de waardepeildatum voor – in de ogen van de taxateur – min of meer vergelijkbare objecten zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde.
4.4 Het vergelijkingsobject a-straat 2 te Q is – gelet op bouwjaar, uitstraling, type, inhoud, ligging en perceelsoppervlakte – naar het oordeel van het Hof zeer goed met de onroerende zaak vergelijkbaar. Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar met hetgeen hij in de gedingstukken naar voren heeft gebracht aannemelijk gemaakt dat bij het vaststellen van de waarde in voldoende mate rekening is gehouden met de (beperkte) verschillen in kwaliteit, bijgebouwen en perceelsoppervlakte. De voor dit vergelijkingsobject gerealiseerde verkoopprijs biedt in beginsel steun aan de door de Ambtenaar vastgestelde waarde.
4.5 Belanghebbende stelt zich echter op het standpunt dat aangezien de wijziging van het beleid ter zake van de permanente bewoning van de op A gelegen recreatiewoningen eerst na de verkoop van de vergelijkingsobjecten a-straat 2, 4 en 3 bekend is geworden, deze omstandigheid onmogelijk kan zijn verdisconteerd in de voor deze objecten gerealiseerde verkoopprijzen.
4.6 De Ambtenaar is de mening toegedaan dat de gemeente altijd heeft uitgedragen dat de permanente bewoning van de recreatiewoningen op grond van het bestemmingsplan niet was toegestaan en dat de gemeente op geen enkel moment de garantie heeft gegeven dat het tot een bestemmingsplanwijziging zou komen. Uit de op 5 oktober 2010 voor het vergelijkingsobject a-straat 5 gerealiseerde verkoopprijs van € 230.000 volgt – afgezet tegen de op 4 april 2007 voor het vergelijkingsobject a-straat 4 gerealiseerde verkoopprijs van € 220.000 – dat het besluit van 14 oktober 2008 niet tot een waardedaling heeft geleid, aldus de Ambtenaar. Voor zover de ontwikkelingen op het gebied van de permanente bewoning al van invloed zouden zijn geweest op de waarde van de recreatiewoningen, stelt de Ambtenaar zich op het standpunt dat deze omstandigheid reeds is verdisconteerd in de voor de vergelijkingobjecten gerealiseerde verkoopprijzen.
4.7 Vaststaat dat de gemeente Zwartewaterland de permanente bewoning van de recreatiewoningen slechts heeft gedoogd en dat zij de bewoners altijd heeft gewezen op de risico’s verbonden aan permanente bewoning. Met de brief van 11 oktober 2005 (zie 2.4) is echter de verwachting gewekt dat door bestemmingsplanwijziging permanente bewoning in de toekomst mogelijk zou worden. Ook uit het voorgestelde principebesluit van
19 september 2008 (zie 2.5) blijkt deze verwachting. Bij de waardebepaling van de desbetreffende recreatiewoningen dient met deze verwachting rekening te worden gehouden. Deze zogenoemde verwachtingswaarde is met het raadsbesluit van 14 oktober 2008 (zie 2.6) – waarbij is besloten de recreatiewoningen niet te bestemmen voor permanente bewoning, maar om aan de zittende bewoners (slechts) een persoonsgebonden gedoogbeschikking af te geven – komen te vervallen.
4.8 De door de Ambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten zijn, met uitzondering van a-straat 5, verkocht vóór 14 oktober 2008, zodat de beleidswijziging per die datum – die wel van invloed is op de waarde per peildatum 1 januari 2009 – niet kan zijn verdisconteerd in de voor deze objecten gerealiseerde verkoopprijzen. In zoverre is het gelijk aan belanghebbende.
4.9 De omstandigheid dat op 5 oktober 2010 het vergelijkingsobject a-straat 5 is verkocht voor € 230.000 doet hieraan, anders dan de Ambtenaar betoogt, niet af nu deze transactie dermate ver na de beleidswijziging heeft plaatsgevonden dat vele factoren van invloed kunnen zijn geweest op de voor dat object gerealiseerde verkoopprijs.
4.10. Gelet op het hiervoor overwogene heeft de Ambtenaar de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt.
4.11 Belanghebbende die zelf geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht heeft overgelegd, verdedigt in hoger beroep een waarde van € 150.000. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde in hoger beroep gewezen op de vraagprijzen van een vijftal buiten Q gelegen recreatiewoningen. Naar het oordeel van het Hof zijn de genoemde objecten om uiteenlopende redenen niet geschikt om te dienen ter onderbouwing van de door belanghebbende bepleite waarde. Voor alle genoemde objecten heeft te gelden dat alleen de vraagprijs bekend is en niet een rondom de waardepeildatum gerealiseerd verkoopcijfer. Daar komt bij dat de genoemde objecten aanzienlijk afwijken in grootte en/of perceelsoppervlakte, dat de genoemde objecten niet zijn gelegen op de Molenwaard en dat grote verschillen bestaan tussen A en de recreatieparken waarop de genoemde objecten zijn gelegen.
4.12 Verder wijst belanghebbende op de ter zitting overgelegde berekening waarin hij de waarde bepaalt door uit te gaan van de door de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde en deze waarde vermindert met de contante waarde van de met een tweede woning verband houdende kosten (hypotheekrente, gemeentelijke lasten, forensenbelasting, onderhoudskosten etc.). Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met de door hem voorgestane rekenkundige benadering niet aannemelijk gemaakt dat € 150.000 de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak weerspiegelt.
4.13 Naar het oordeel van Hof heeft geen der partijen de door haar voorgestane waarde aannemelijk gemaakt. Gelet op hetgeen over en weer is aangevoerd zal het Hof de waarde van de recreatiewoning voor de toepassing van de Wet WOZ in goede justitie vaststellen op € 214.000.
5. Kosten
5.1 Niet gebleken dat belanghebbende kosten heeft gemaakt voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
5.2 Het Hof vindt aanleiding de Ambtenaar te veroordelen in de reiskosten die belanghebbende en zijn gemachtigde in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep hebben moeten maken. Deze kosten zijn op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op € 38.
6. Beslissing
Het Hof :
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 214.000;
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 38;
- gelast dat de gemeente Zwartewaterland de door belanghebbende betaalde griffierechten van € 152 (€ 41 in beroep en € 111 in hoger beroep) vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen voorzitter,
mr. B.F.A. van Huijgevoort en mr. W.A.P. Nieuwenhuizen in tegenwoordigheid van
drs. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2011.
De griffier is verhinderd deze De voorzitter,
uitspraak te ondertekenen.
(S. Darwinkel) (A.J.H. van Suilen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 juli 2011
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.