Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.079.888
(zaaknummer rechtbank 694915)
arrest van de tweede civiele kamer van 11 oktober 2011
inzake
1. [appellant 1] en
2. [appellant 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna: (tesamen) [appellanten] en (afzonderlijk) [appellant 1], respectievelijk [appellant 2],
advocaat: mr. E.C.P.M. Kok,
tegen:
de stichting Stichting Portaal,
gevestigd te Baarn,
geïntimeerde,
hierna: Stichting Portaal,
advocaat: mr. F.A.M. Knüppe.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 20 augustus 2010 (comparitievonnis) en 5 november 2010 (eindvonnis) die de kantonrechter in de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen, tussen [appellanten] als gedaagden en Stichting Portaal als eiseres heeft gewezen. Van het eindvonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 Het verloop van het geding in hoger beroep blijkt uit:
- de spoedappeldagvaarding van 31 december 2010, tevens houdende de grieven,
- de schriftelijke conclusie van eis,
- de memorie van antwoord met producties,
- de akte uitlatingen van [appellanten] met één productie,
- de antwoordakte van Stichting Portaal.
2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3. Het geschil en de beoordeling daarvan in hoger beroep
3.1 Kort samengevat gaat deze zaak over het volgende. [appellanten] hebben sinds 16 april 1974 de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] gehuurd, oorspronkelijk van Woningvereniging “Nijmegen” en later van Stichting Portaal. Omstreeks 2001 zijn [appellanten] gaan werken op een camping in [plaatsnaam] als beheerder respectievelijk secretaresse/receptioniste. Zij werkten daar na verloop van tijd ook buiten kantooruren en tijdens de weekeinden. De werkgever heeft hen op een door hen niet nader genoemde datum in verband met hun werkzaamheden tegen een geringe vergoeding een stacaravan op de camping ter beschikking gesteld, waarin zij vervolgens consequent hebben overnacht. [appellanten] zijn op 21 april 2010 door een woonadviseur van Stichting Portaal op de camping bezocht en [appellant 2] heeft diezelfde dag schriftelijk verklaard dat zij en haar echtgenoot sedert ongeveer negen jaar niet in de woning maar op de camping hebben gewoond, dat zij iedere woensdagavond de post in de woning ophaalt, dat zij in de woning af en toe stofzuigt en soms de ramen zeemt, dat zij de woning niet heeft onderverhuurd en dat zij de huur betaalt. Stichting Portaal heeft een vordering ingesteld tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde op grond van ernstig tekortschieten van [appellanten] in de nakoming van hun verplichtingen jegens haar, bestaande uit het gedurende vele jaren -zonder haar medeweten- niet gebruiken van de woning. De kantonrechter heeft deze vorderingen in het bestreden vonnis toegewezen, inclusief de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Daarop hebben [appellanten] de woning op 13 december 2010 gedwongen ontruimd.
3.2 De grieven I tot en met VI van [appellanten] richten zich tegen de toewijzing van de vorderingen van Stichting Portaal. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.3 In reactie op de grieven van [appellanten] voert Stichting Portaal in hoger beroep ter onderbouwing van haar stelling dat [appellanten] ernstig zijn tekortgeschoten, allereerst aan dat [appellanten] krachtens de algemene bepalingen bij het huurcontract verplicht zijn om de woning zelf te bewonen en daarin hun hoofdverblijf te houden en dat zij deze contractuele verplichting hebben geschonden door de woning sedert negen jaar niet te gebruiken. [appellanten] betwisten het bestaan van een dergelijke contractuele verplichting.
3.4 Stichting Portaal heeft de eerste bladzijde van het huurcontract en een bijblad met als titel “Bijzondere Bepalingen” in het geding gebracht. Deze stukken bevatten geen regeling inzake de bewoning of het houden van hoofdverblijf in de woning. Zij vermelden ook niets over de toepasselijkheid van algemene bepalingen, laat staan over de mogelijkheid van eenzijdige wijziging van (eventueel toepasselijke) algemene bepalingen door de verhuurder. De huurovereenkomst maakt wel melding van de toepasselijkheid van een huurreglement, maar dat dit reglement de bewuste verplichtingen zou bevatten, is gesteld noch gebleken. Stichting Portaal geeft bij memorie van antwoord aan in haar archief tevergeefs te hebben gezocht naar “de algemene bepalingen” die bij het huurcontract van [appellanten] uit 1974 zouden hebben gehoord. Of bij dat contract, naast voormeld huurreglement, nog algemene bepalingen hebben gehoord en, zo ja, wat daarvan dan de tekst is geweest, is derhalve onbekend. Gelet op het voorgaande staat niet vast dat de verplichtingen als opgenomen in artikel 5 van Pro de algemene bepalingen die de Woningvereniging “Nijmegen” sedert 1983 hanteerde (en die Stichting Portaal in hoger beroep heeft overgelegd), ook gelden voor [appellanten] De inhoud van de door Stichting Portaal overgelegde brief van het bestuur van Woningvereniging “Nijmegen” aan haar huurders van april 1988, waarin naar algemene bepalingen wordt verwezen, schept daarom ook geen duidelijkheid. Bij deze stand van zaken bestaat onvoldoende reden om aan te nemen dat [appellanten] krachtens bij het huurcontract behorende algemene bepalingen verplicht zouden zijn om de woning zelf te bewonen en daarin hun hoofdverblijf te houden.
3.5 Stichting Portaal onderbouwt het beweerdelijk tekortschieten van [appellanten] voorts met het argument dat zij zich ten aanzien van het gebruik van de woning niet hebben gedragen als goed huurders in de zin van artikel 7:213 BW Pro door zonder haar medeweten en toestemming de woning al sedert negen jaar niet te gebruiken, behalve dan als postadres. [appellanten] betwisten gemotiveerd dat zij zich niet als goed huurders zouden hebben gedragen.
3.6 Het hof stelt voorop dat de wet geen bepaling kent die de huurder van een woning met zoveel woorden voorschrijft de gehuurde woning daadwerkelijk te bewonen. Ook artikel 7:213 BW Pro verplicht de huurder daartoe niet rechtstreeks. Niettemin kan onder omstandigheden het onbewoond laten van de gehuurde woning schending van de verplichting tot goed huurderschap opleveren. Het enkele feit dat [appellanten] het gehuurde niet (meer) bewonen, is echter onvoldoende om te concluderen dat zij zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde niet als goed huurder gedragen.
3.7 Bij de vaststelling van de omvang van de uit artikel 7:213 BW Pro voortvloeiende verplichting tot goed huurderschap heeft in casu als uitgangspunt te gelden dat [appellanten] in geval van (langdurige) afwezigheid feitelijk in staat moeten zijn de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van de gehuurde woning te blijven dragen en dat zij ervoor dienen te zorgen dat de woning door het gebruik niet verloedert of anderszins in waarde vermindert. Ook behoren zij Stichting Portaal tijdig en adequaat te informeren over feiten betreffende hun woonsituatie, waardoor -naar zij moeten beseffen- Stichting Portaal in een gewichtig belang wordt of kan worden getroffen.
3.8 Tussen partijen staat vast dat [appellant 2] in de jarenlange periode van afwezigheid in elk geval één keer per week in de woning kwam om de post op te halen ([appellanten] betogen in hun memorie van grieven dat dit twee keer per week gebeurde) en dat zij in de woning af en toe heeft gestofzuigd en soms de ramen heeft gezeemd. Voorts is niet, althans onvoldoende weersproken dat de woning gemeubileerd is gebleven en aangesloten is gehouden op de nutsvoorzieningen. Stichting Portaal heeft onvoldoende feiten gesteld op grond waarvan zou kunnen worden aangenomen dat [appellanten] desondanks geen of onvoldoende zorg voor de ongeschonden instandhouding van de woning hebben betracht of dat het goeddeels ongebruikt laten van de woning gevolgen voor de waarde van de woning heeft gehad. Omtrent enige verwaarlozing van de woning is niets concreets gesteld of gebleken. Evenmin is gesteld of gebleken dat de omwonenden enig concreet nadeel hebben ondervonden van de beperkte wijze van gebruik van de woning of dat de leefbaarheid van de buurt hierdoor is aangetast.
3.9 Stichting Portaal voert echter tevens aan dat het sinds negen jaar niet bewonen van de woning door [appellanten] haar treft in haar belang om te zorgen voor voldoende betaalbare huurwoningen voor haar doelgroep. Zij voert aan als woningcorporatie rekening te moeten houden met de grote vraag naar woningen in de sociale huursector en de lange wachttijden voor potentiële huurders en daarom belang te hebben bij daadwerkelijk gebruik van haar woningen door haar huurders. Het verhuren van betaalbare woningen aan de financieel minder draagkrachtigen is de kern van haar maatschappelijke taak, een taak waarmee [appellanten] bekend zijn, aldus Stichting Portaal. Naar Stichting Portaal onweersproken stelt, is de door [appellanten] gehuurde woning een betaalbare eengezinswoning (met een huur van circa € 300,- per maand), waarvoor een wachttijd van tien jaar geldt. Door de woning niettemin -zonder medeweten van Stichting Portaal- jarenlang bezet te houden zonder deze te gebruiken, maken [appellanten] zich schuldig aan slecht huurderschap, zo betoogt Stichting Portaal.
3.10 Dit betoog slaagt. Het voeren van een efficiënt distributiebeleid in de sociale huursector is onmiskenbaar een gewichtig belang van Stichting Portaal. Het jarenlang niet bewonen maar wel bezet houden van een sociale huurwoning door een huurder, druist tegen dit belang in. Goed huurderschap impliceert dat de huurder met een dergelijk gerechtvaardigd belang van de verhuurder rekening houdt. Toen [appellanten] de woning toebedeeld kregen, moeten zij hebben beseft dat van hen verwacht werd dat zij de woning daadwerkelijk zouden gaan bewonen en zouden blijven bewonen. Dit geldt temeer gezien de verklaring die zij bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben getekend, in welke verklaring onder meer staat dat het hen bekend is dat de woning beschikbaar moet zijn voor de huisvesting van de financieel minder draagkrachtige groep van de bevolking. Het is weliswaar begrijpelijk dat [appellanten], toen zij hun intrek in de stacaravan namen, de woning aanvankelijk nog hebben aangehouden vanwege onzekerheid omtrent werk en gezondheid, maar op zeker moment was het samen wonen in [plaatsnaam] een feit en hadden beiden een vaste dienstbetrekking op de camping aldaar. Na consolidatie van hun woon- en werksituatie bestond niet langer de noodzaak om de vrijwel ongebruikte woning in [woonplaats] nog aan te houden. [appellanten] hebben nagelaten Stichting Portaal tijdig omtrent de veranderde situatie te informeren. Noch de wens om de woning als postadres aan te houden noch de wens om tezijnertijd -na pensionering- in de woning te kunnen terugkeren en niet met huisvestingsproblemen geconfronteerd te worden, kan een rechtvaardiging vormen voor het jarenlang onbewoond laten van de woning zonder Stichting Portaal daarvan op de hoogte te stellen. Het moet [appellanten] duidelijk zijn geweest dat dit voor Stichting Portaal onaanvaardbaar was en niet strookte met hetgeen Stichting Portaal van hen kon en mocht verwachten. Nadat [appellanten] in april 2010 van het standpunt van Stichting Portaal op de hoogte raakten, hebben zij kennelijk aangeboden om de daaropvolgende anderhalf jaar (tot aan hun beider pensionering) alvast weer de weekenden in de woning te gaan overnachten, maar begrijpelijkerwijs was dit voor Stichting Portaal -gelet op de voorgeschiedenis- niet aanvaardbaar.
3.11 De conclusie is dat [appellanten] zich, door zonder medeweten van Stichting Portaal de woning jarenlang onbewoond te laten, niet als goed huurder hebben gedragen en daarmee zijn tekortgeschoten in hun verplichtingen jegens Stichting Portaal. Gelet op de onder 3.10 vermelde omstandigheden is er, anders dan [appellanten] betogen, geen grond voor het oordeel dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Daarmee zijn de grieven I tot en met VI tevergeefs voorgedragen. Het bewijsaanbod van [appellanten] wordt als niet ter zake dienend gepasseerd, omdat geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden.
3.12 Met grief VII (ten onrechte genummerd als grief VI) maken [appellanten] bezwaar tegen het feit dat de kantonrechter zonder enige motivering ambtshalve een proceskostenveroordeling heeft uitgesproken. Ook deze grief faalt. Het is vaste rechtspraak dat een kostenveroordeling zonodig ambtshalve mag worden gegeven.
3.13 Het vonnis van de kantonrechter zal worden bekrachtigd. Aangezien [appellanten] de woning inmiddels op [datum] hebben ontruimd, behoeft geen (nieuwe) datum voor de ontruiming te worden vastgesteld.
3.14 [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
4. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen, van 5 november 2010;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Stichting Portaal begroot op:
- € 1.341,- wegens salaris overeenkomstig het liquidatietarief en
- € 649,- wegens griffierecht,
te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, te rekenen vanaf de dag na afloop van deze termijn;
veroordeelt [appellanten] in de nakosten, begroot op € 131,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,- in geval [appellanten] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.M.M. Mostermans, M.G.W.M. Stienissen en K.J. Haarhuis en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 oktober 2011.