Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 11/00191
uitspraakdatum: 4 oktober 2011
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van rechtbank te Utrecht (hierna: de Rechtbank) van 4 juni 2010, nummer SBR 09/2626, in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Utrecht (hierna: de Ambtenaar).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij beschikking is de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q voor het kalenderjaar 2009, naar de waardepeildatum 1 januari 2008, vastgesteld op € 458.000. Daarbij is voorts aan belanghebbende een aanslag in de onroerendezaakbelastingen opgelegd ten bedrage van € 428,23.
1.2. De vastgestelde waarde en de aanslag zijn, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, door de Ambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar gehandhaafd.
1.3. Het door belanghebbende tegen deze uitspraken op bezwaar ingestelde beroep is door de Rechtbank ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 22 februari 2011 heeft het gerechtshof te Amsterdam onder verwijzing naar artikel 8:13 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) het hoger beroep verwezen naar het gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof).
1.5. Tot de stukken van het geding behoort, naast voormelde stukken, voorts het met tussenkomst van het gerechtshof te Amsterdam van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6. Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgehad op 23 augustus 2011 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door zijn gemachtigde alsmede de Ambtenaar bijgestaan door taxateur A.
1.7. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van het onderhavige object, plaatselijk bekend als a-straat 1 gelegen in Q (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een woonhuis uit 1904 op een perceel van 137 m² bestaande uit 3 verdiepingen, een uitbouw waarin de keuken is gesitueerd, een erker, een dakkapel en een berging.
2.2. De Ambtenaar heeft de waarde ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet Woz) voor het kalenderjaar 2009 naar de waardepeildatum 1 januari 2008 vastgesteld op € 458.000.
2.3. Deze vastgestelde waarde is, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, bij uitspraak op bezwaar gehandhaafd.
2.4. Hiertegen heeft belanghebbende vergeefs beroep bij de Rechtbank aangetekend.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil of de vastgestelde waarde van € 458.000 per waardepeildatum 1 januari 2008 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Ambtenaar ontkennend.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak van de Rechtbank, die van de Ambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 368.000.
3.4. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
4.2. De waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald naar de waarde die de zaak op 1 januari 2008 heeft.
4.3. Gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, rust op de Ambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 458.000 per 1 januari 2008 niet te hoog is.
4.4. In dat verband verwijst de Ambtenaar naar een door taxateur B op 29 oktober 2009 opgestelde taxatierapport, waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van de onderhavige onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008 van € 458.000. In dit rapport wordt uitgegaan van een bruto vloeroppervlakte (hierna: bvo) van 130 m², hetgeen wordt ondersteund door een gedetailleerde berekening overgelegd tijdens de zitting bij de Rechtbank. De bouwkundige kwaliteit van de onroerende zaak wordt in dit rapport omschreven als redelijk, de onderhoudstoestand als matig. De onroerende zaak is inpandig opgenomen op 18 januari 2006 en 15 oktober 2007.
4.5. In het taxatierapport van B wordt de getaxeerde waarde van € 458.000 onderbouwd aan de hand van de volgende, rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van vijf in de ogen van de Ambtenaar met de onroerende zaak vergelijkbare woningen:
Object bvo perceel onderhoud Verkoopsom
Verkoopdatum
a-straat 2 135 m² 135 m² goed € 671.500
02-09-2008
a-straat 3 135 m² 124 m² matig € 522.000
16-07-2008
b-straat 1 145 m² 90 m² voldoende/goed € 575.000
01-08-2007
c-straat 1 121 m² 125 m² matig € 461.164
04-06-2008
b-straat 2 120 m² 108 m² matig € 420.000
08-03-2007
4.6. Namens de Ambtenaar is aangegeven dat met eventuele verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak voor wat betreft ligging, staat van onderhoud en bouwkundige staat, in voldoende mate rekening is gehouden.
4.7. Namens belanghebbende is, onder andere in een taxatierapport van taxateur C van 1 november 2009, onder meer gesteld dat er problemen zijn met de fundering welke specifiek zijn voor de onroerende zaak en vijf hiernaast gelegen woningen, dat de woning een vochtige tuin op het noordwesten heeft, dat de woning achterstallig onderhoud vertoont en dat de woning grootschalig gemoderniseerd dient te worden. Namens de Ambtenaar is ter zitting desgevraagd aangegeven dat hetgeen door belanghebbende omtrent de fysieke gesteldheid van de onroerende zaak is gesteld, niet wordt weersproken. In het taxatierapport van C wordt de waarde van de onroerende zaak met toepassing van de vergelijkingsmethode getaxeerd op de door belanghebbende bepleite waarde van € 368.000. Daarbij is uitgegaan van een bvo van de onroerende zaak van 120 m².
4.8. Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Verder zijn de vergelijkingsobjecten die in het rapport van B zijn gebruikt niet inpandig opgenomen, zodat geen inzicht is of kon worden gegeven in de mate waarin de referentieobjecten ten tijde van de transactiedatum reeds waren gemoderniseerd en bijvoorbeeld, anders dan de onroerende zaak, reeds beschikten over centrale verwarming. Ter zitting is door A gesteld dat prijsverschillen tussen de verkoopcijfers van de door B gehanteerde vergelijkingsobjecten onderling mede worden veroorzaakt door verschillen in onderhoud en modernisering van de woningen. Gelet op de bijzonder grote prijsverschillen tussen de referentieobjecten acht het Hof de globale omschrijving van de onderhoudstoestand, zoals weergegeven in het taxatierapport van B en hierboven aangehaald, te weinig gedetailleerd om dit inzicht te verschaffen. De Ambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof onvoldoende aannemelijk gemaakt waarom een aantal van de door C gebruikte referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zouden zijn met de onroerende zaak.
4.9. De Ambtenaar heeft in een gedetailleerde berekening, overgelegd ter zitting bij de Rechtbank en aangehecht aan het proces-verbaal, naar ’s Hofs oordeel wel aannemelijk gemaakt dat de bvo van de onroerende zaak minimaal 130 m² bedraagt. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof dit onvoldoende gemotiveerd betwist. De enkele door belanghebbende aangevoerde stelling dat taxateur C is uitgegaan van 120 m² is niet onvoldoende voor een andersluidende conclusie, nu niet inzichtelijk is gemaakt hoe C tot deze berekende oppervlakte is gekomen. Ook is niet aangegeven waar in de berekening van de bvo door de Ambtenaar een fout zou zijn gemaakt.
4.10. Gelet op het bovenstaande kan ook de taxatie van C, welke uitgaat van een bvo van de onroerende zaak van 120 m², door het Hof niet worden gevolgd en heeft belanghebbende de door hem bepleite waarde van € 368.000, welke steunt op het taxatierapport van C, niet aannemelijk gemaakt. Het Hof zal de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per 1 januari 2008 daarom in goede justitie bepalen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en gelet op de gedingstukken, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie nader vaststellen op € 385.000.
Slotsom
Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond.
5. Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 2.147,05 (4 punten voor proceshandelingen (beroepschrift, zitting bij de Rechtbank; totaal 2 punten x € 322 per punt en hoger beroepschrift, zitting bij het Hof; totaal 2 punten x € 437 per punt) x wegingsfactor 1, vermeerderd met de reis- en verblijfskosten van belanghebbende voor beide zittingen (door het Hof vastgesteld op totaal € 40) en de kosten van het taxatierapport tot een bedrag van € 589,05).
6. Beslissing
Het Gerechtshof
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar van de Inspecteur;
- vermindert de bij WOZ-beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008 tot € 385.000;
- vermindert de aanslag in de onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.147,05;
- gelast dat de gemeente Utrecht het door belanghebbende verschuldigde griffierecht à € 41 (Rechtbank) en € 111 (Hof) vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 oktober 2011.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel) (R.A.V. Boxem)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 5 oktober 2011.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.