Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.054.768
(zaaknummer rechtbank 158708)
arrest van de tweede civiele kamer van 24 mei 2011
inzake
1. [appellant sub 1],
2. [appellant sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. A.O.C.A. van Schravendijk,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1],
2. [geïntimeerde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. M.P.J. Rubens.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 3 oktober 2007, 12 december 2007, 2 april 2008, 24 september 2008, 29 april 2009 en 19 augustus 2009 die de rechtbank Arnhem tussen appellanten (hierna te noemen: [appellanten]) als eisers en geïntimeerden (hierna te noemen: [geïntimeerden]) als gedaagden heeft gewezen; van de vonnissen van 12 december 2007, 2 april 2008, 24 september 2008, 29 april 2009 en 19 augustus 2009 is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 [appellanten] hebben [geïntimeerden] bij exploot van 16 november 2009 aangezegd van alle voormelde vonnissen (met uitzondering van het vonnis van 3 oktober 2007) in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerden] voor dit hof tegen roldatum 12 januari 2010. Op 19 november 2009 hebben [appellanten] een herstelexploot doen uitbrengen in verband met het ontbreken van de op grond van de artikelen 139 en 140 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) vereiste aanzeggingen.
2.2 Op 14 januari 2010 hebben [appellanten] [geïntimeerden] doen dagvaarden tegen de zitting van 26 januari 2010, dit omdat de eerder betekende dagvaarding(en) niet tijdig ter griffie van het hof waren ingeschreven.
2.3 Bij memorie van grieven hebben [appellanten] vier grieven tegen de vonnissen van 12 december 2007 en 19 augustus 2009 aangevoerd en toegelicht en bewijs aangeboden. Zij hebben gevorderd dat het hof alle door de rechtbank in deze zaak gewezen vonnissen (met uitzondering van het vonnis van 3 oktober 2007) zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest de vordering van [appellanten] ten bedrage van € 100.806,22 alsnog zal toewijzen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 februari 2007 tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.
2.4 Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] een beroep op niet-ontvankelijkheid van [appellanten] in hun hoger beroep gedaan, de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het in hoger beroep aangevoerde als ongegrond zal afwijzen, met veroordeling van [appellanten] in de werkelijke juridische kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep, nader op te maken bij staat.
2.5 Vervolgens hebben [appellanten] een akte en [geïntimeerden] een antwoordakte genomen.
2.6 Tot slot hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde producties voor zover niet bestreden, staan in hoger beroep de navolgende feiten vast.
3.1 Blijkens een door partijen op 12 april 2001 ondertekende onderhandse akte hebben [geïntimeerden] en [appellant sub 1] op 16 maart 2001 een koopovereenkomst gesloten, op grond waarvan [geïntimeerden] aan [appellanten] heeft verkocht ‘het vrijstaande woonhuis met bedrijfsgebouwen, ondergrond, erf en tuin’ aan de [adres] te [woonplaats] voor een prijs van f 1.050.000,- en overigens op voorwaarden als in die akte staan vermeld.
3.2 In artikel 8 (‘Gebruik’) van de koopakte is onder meer bepaald:
“ Het object zal bij de eigendomsoverdracht of - indien eerder - bij de feitelijke levering, de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en die uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Koper is voornemens het object als volgt te gebruiken: Ten behoeve van zelfbewoning met gebruiksruimte.
De koper is bekend met het ter plaatse vigerende bestemmingsplan.
De verkoper staat niet in voor:
- andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn en die welke uitdrukkelijk zijn overeengekomen;
- aan koper kenbare gebreken op het moment van het sluiten van deze overeenkomst;
- hem onbekende onzichtbare gebreken. ”
3.3 In artikel 16 (‘Splitsing koopsom’) is vermeld:
“ Partijen zijn overeengekomen dat de koopsom is opgebouwd als volgt:
Woning met ondergrond en tuin, inclusief de aan de woning toe te rekenen
grond (± 650 m2) ……………………………………….f 795.000,--
(…)
Roerende zaken behorende tot de huishoudelijke inboedel: f 5.000,--
(…)
Bedrijfsgebouwen met ondergrond en de aan het bedrijf toe te
rekenen grond (± 2.625 m2)…………………………….f 250.000,--
(…) ”
3.4 Voorts is in artikel 17 (‘Bodemonderzoek’) van de koopakte bepaald:
“ (…)
4. Betreffende de eventuele verontreiniging in het registergoed is opdracht voor een bodem en grondwateronderzoek gegeven aan Enviroplan onderzoek en advies te Weurt. De kosten van dit onderzoek komen ongeacht de gevolgen van het onderzoek ten laste van verkoper. (…) ”
3.5 Een deel van het bij het verkochte behorende terrein was voorzien van een aan de oppervlakte zichtbare verharding met gebroken puin. In het rapport van Enviroplan van 20 april 2001 staat hierover onder andere:
op pagina 1:
“ Het buitenterrein is deels voorzien van een halfverhardingslaag van gebroken puin en deels van een klinkerverharding. (…) Het overige terreindeel is onverhard en omvat de tuin en weiland. (…)
Uit laboratoriumonderzoek blijkt dat in de bodemlaag direct onder de halfverhardingslaag en in de bovengrond van het overige terreindeel geen verontreinigingen zijn aangetroffen. (…) Opgemerkt wordt dat de halfverhardingslaag niet is onderzocht daar deze niet als bodem wordt beschouwd. (…) ”
op pagina 3:
“ Het buitenterrein is deels voorzien van een halfverhardingslaag van gebroken puin met een dikte van 1,0 meter. ”
op pagina 6:
“ Opgemerkt wordt dat ten behoeve van de boringen 1 t/m 6 de halfverhardingslaag van gebroken puin is opengebroken (…). ”
3.6 De levering van de woning met bedrijfsgebouw aan [appellanten] heeft bij notariële akte van 17 december 2001 plaatsgevonden.
3.7 Ook in de halfverhardingslaag van 1 meter bevond zich een grote hoeveelheid grof puin, die inmiddels in opdracht van [appellanten] is verwijderd.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Het hof zal het beroep van [geïntimeerden] op niet-ontvankelijkheid van [appellanten] in hun vordering wegens handelen in strijd met de goede procesorde door het tot twee keer toe laten uitbrengen van een herstelexploot, verwerpen. Daartoe wordt overwogen als volgt.
[appellanten] zijn door middel van het exploot van 16 november 2009 tijdig in hoger beroep gekomen. Het herstelexploot is uitgebracht op 19 november 2009, op de laatste dag van de hoger beroepstermijn. [geïntimeerden] zijn gedagvaard te verschijnen op de zitting van 12 januari 2010. In verband met het niet tijdig aanbrengen van de zaak bij het hof, hebben [appellanten] op 14 januari 2010 wederom een herstelexploot laten uitbrengen en zijn [geïntimeerden] gedagvaard tegen de rolzitting van twee weken later (26 januari 2010), dit met inachtneming van het bepaalde in artikel 125, vierde lid Rv. De (ongelukkige) handelwijze van [appellanten] heeft aldus maar een korte vertraging van de procedure opgeleverd. Verder zijn er geen omstandigheden gesteld die zouden maken dat er sprake is van handelen in strijd met een goede procesorde. Het beroep op niet-ontvankelijkheid wordt gelet hierop verworpen.
4.2 Tegen de tussenvonnissen van 2 april 2008, 24 september 2008 en 29 april 2009 zijn geen grieven aangevoerd, zodat het hoger beroep van [appellanten] in zoverre dient te worden verworpen.
4.3 Het gaat in deze zaak om het volgende. In 2006 hebben [appellanten] besloten om het bedrijfsgebouw te gaan gebruiken voor de vestiging van een groothandel in natuursteen en tegels. Ten behoeve van die groothandel wilden zij een parkeerplaats aanleggen. Bij de aanleg van de parkeerplaats is volgens hen gebleken dat er een grote hoeveelheid grof puin onder de oppervlakteverharding van gebroken puin lag (circa 400 m3), dat verontreinigd bleek met asbest. Om een parkeerplaats met betonplaten te kunnen aanleggen, hebben [appellanten] het grof puin afgegraven en laten verwijderen. Zij hebben gesteld dat het hun verkochte door de aanwezigheid van de grote hoeveelheid, met asbest verontreinigd grof puin, niet die eigenschappen bezit die zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten en dat [geïntimeerden] daarom toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. Zij hebben op basis hiervan, na vermeerdering van eis, gevorderd dat [geïntimeerden] zullen worden veroordeeld tot betaling van € 97.806,62. [geïntimeerden] hebben de vordering gemotiveerd betwist.
Nadat de rechtbank eerst een deskundigenbericht had laten uitbrengen, heeft zij de vordering van [appellanten] bij het bestreden eindvonnis van 19 augustus 2009 afgewezen. Daarbij is, voor zover thans nog van belang, overwogen dat [appellanten] de aanwezigheid van een grote hoeveelheid grof puin niet behoefden te verwachten (zoals al in rechtsoverweging 4.5 van het tussenvonnis van 19 december 2007 was overwogen), maar dat er geen causaal verband bestaat tussen de extra kosten om de parkeerplaats met betonplaten aan te kunnen leggen en de eventuele non-conformiteit en dus tekortkoming van [geïntimeerden]: uit het bericht van de deskundige blijkt immers dat op het grof puin betonplaten konden wordne aangebracht en dat [appellanten] ook als er geen grote hoeveelheid grof puin aanwezig was geweest, extra kosten hadden moeten maken om een deel van de bestaande verharding af te graven.
4.4 Gezien de door [appellanten] opgeworpen grieven en de toelichting daarop, is in dit hoger beroep nog enkel aan de orde of, kort gezegd, de enkele aanwezigheid van een grote hoeveelheid grof puin in de grond van het verkochte non-conformiteit (en een tekortkoming van [geïntimeerden]) oplevert en, zo ja, welke schade [appellanten] als gevolg daarvan hebben geleden.
4.5 Ingevolge artikel 7:17, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek (BW) dient een afgeleverde zaak aan de overeenkomst te beantwoorden.
Ingevolge het tweede lid beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn (zie ook artikel 8 van Pro de koopovereenkomst) en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsook de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
4.6 [appellanten] hebben van [geïntimeerden] een woning met bedrijfsgebouw gekocht. Uit de koopovereenkomst blijkt dat het verkochte is opgesplitst in drie delen, te weten de woning met ondergrond, de roerende zaken en het bedrijfsgebouw met ondergrond. Niet in discussie is dat de grond die door [appellanten] is afgegraven in verband met de aanwezigheid van grof puin, door [geïntimeerden] (onder meer) is gebruikt als parkeer- en opslagplaats in het kader van de uitoefening van zijn aannemersbedrijf. De afgegraven grond moet dus worden gerekend tot de grond behorende bij het bedrijfsgebouw (zie onder 3.3). Dit betekent dat bij de beantwoording van de vraag of de (onder)grond geschikt is voor normaal gebruik, moet worden aangesloten bij normaal gebruik van (onder)grond ten behoeve van het bedrijfsgebouw, derhalve als een onbebouwd bedrijfsterrein.
4.7 De vraag is vervolgens of i) [appellanten] gelet op alle omstandigheden van het ge-val gerechtvaardigd mocht verwachten dat het bedrijfsterrein geen grote hoeveelheid grof puin zou bevatten en/of ii) de aanwezigheid van een grote hoeveelheid grof puin in de weg staat aan normaal van de grond als bedrijfsterrein. Het hof beantwoordt die vragen ontkennend en overweegt daartoe als volgt.
4.8 [appellanten] wisten bij de aanschaf van de woning met bedrijfsgebouw dat zich een grote hoeveelheid gebroken puin op het terrein bevond, zij hebben dat immers zelf ter plaatse geconstateerd. Die aanwezigheid is bevestigd in het rapport van Enviroplan. In dat rapport is opgemerkt dat er een verhardingslaag van 1 meter gebroken puin lag, maar ook dat die puinlaag niet is onderzocht. Voorts wisten [appellanten] dat [geïntimeerden] het terrein gebruikt hadden in de uitoefening van een aannemersbedrijf. Tot slot neemt het hof in aanmerking dat [appellanten] schriftelijk hebben laten weten aan [geïntimeerden] dat zij ermee akkoord konden gaan dat alle, ook eventueel in de toekomst te ontdekken verontreinigingen die zich reeds in de grond bevonden voor hun rekening en risico zouden komen, mits er een schone grondverklaring zou komen of, zoals hier is gebeurd, een gedegen bodemonderzoek zou worden uitgevoerd (zie productie 8 bij conclusie van antwoord). Gelet op het vorenstaande mochten [appellanten] niet gerechtvaardigd verwachten dat er ter plaatse alleen gebroken puin of slechts een geringe hoeveelheid grof puin in de grond zou zitten. Welke inlichtingen [geïntimeerden] over de aanwezigheid van grof puin hebben verstrekt (zij stellen [appellanten] ter zake op de hoogte te hebben gesteld), kan dan ook verder onbesproken blijven.
4.9 Voor zover [appellanten] wel gerechtvaardigd zouden hebben mogen verwachten dat er geen grote hoeveelheid grof puin in het terrein aanwezig zou zijn, geldt bovendien dat die aanwezigheid in dit geval geen non-conformiteit oplevert. Zoals hiervoor onder 4.6 overwogen moet bij normaal gebruik uitgegaan worden van normaal gebruik als bedrijfsterrein. Voor zover [appellanten] de aanleg van een vijver, zwembad, tuin of terras heeft genoemd als gebruik, geldt dat dat in dit geval niet gerekend kan worden tot het normale gebruik, nu de aanleg van dergelijke zaken normaliter niet zal plaatsvinden op een bedrijfsterrein, maar op een privé-terrein.
Voor zover [appellanten] hebben aangevoerd dat een normaal gebruik niet mogelijk was, omdat zij niet een parkeerplaats met betonplaten konden aanleggen zonder het grof puin af te graven, overweegt het hof als volgt. Uit het deskundigenbericht blijkt dat ook zonder het grof puin af te graven een parkeerplaats met betonplaten had kunnen worden aangelegd door minstens 10 centimeter zand op dat puin aan te brengen. Weliswaar zou dan het probleem ontstaan dat de verharding uitkomt boven de drempel van de toegangsdeuren tot het bedrijfsgebouw, maar dat probleem zou (in iets mindere mate) ook zijn ontstaan als op het gebroken puin een zandlaag zou zijn aangebracht. Ook in die situatie had dus een deel van het puin afgegraven moeten worden. De deskundige heeft verder nog opgemerkt dat daarvoor in beide gevallen een oplossing bestaat, die inhoudt dat de verharding op afschot naar het bedrijfsgebouw wordt toegelegd en dat daar een afwateringssysteem wordt gecreëerd. Het hof moge ter zake verwijzen naar hetgeen de rechtbank hierover in de (in hoger beroep niet bestreden) rechtsoverweging 2.4 heeft overwogen. De aanwezigheid van het grof puin stond dus niet aan het (door [appellanten] voorgenomen en uitgevoerde en als normaal gebruik aan te merken) gebruik als parkeerplaats in de weg. Op grond van het vorenstaande, en nu door [appellanten] ook niets anders is aangevoerd waaruit zou moeten blijken dat normaal gebruik van het bedrijfsterrein in verband met de aanwezigheid van een grote hoeveelheid grof puin niet mogelijk was, is het hof van oordeel dat de aangetroffen hoeveelheid grof puin niet in de weg stond aan normaal gebruik van het bedrijfsterrein door [appellanten]
4.10 De conclusie is dat van non-conformiteit en een tekortkoming van [geïntimeerden] in de nakoming van de overeenkomst geen sprake is. De vorderingen van [appellanten] komen derhalve niet voor toewijzing in aanmerking.
Slotsom
4.11 Het hoger beroep van [appellanten] tegen de tussenvonnissen van 2 april 2008, 24 september 2008 en 29 april 2009 zal worden verworpen. De grieven falen, zodat de bestreden vonnissen van 12 december 2007 en 19 augustus 2009 moeten worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld. Het hof ziet in hetgeen door [geïntimeerden] is gesteld geen aanleiding [appellanten] te veroordelen in de werkelijke juridische kosten (zie ook 4.1.).
5. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verwerpt het hoger beroep tegen de vonnissen van de rechtbank Arnhem van 2 april 2008, 24 september 2008 en 29 april 2009;
bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Arnhem van 12 december 2007 en 19 augustus 2009;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 3.948,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 314,- voor griffierecht.
Dit arrest is gewezen door mrs. K.J. Haarhuis, Th.C.M. Willemse en D. Stoutjesdijk en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 mei 2011.