Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.073.223
(zaaknummer rechtbank 652079)
arrest van de derde kamer van 24 april 2012
in de zaak van
[X],
wonende te [woonplaats],
appellant in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
hierna: [X],
advocaat: mr. J.W. Damstra,
tegen:
[Y],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
hierna: [Y],
advocaat: mr. C.G.M. van Rossum.
1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1 In het tussenarrest van 28 september 2010 heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie is gehouden op 13 december 2010. Het daarvan opgemaakte proces-verbaal maakt deel uit van de stukken.
2.2 Bij memorie van grieven tevens wijziging van eis heeft [X] zijn eis gewijzigd en twee grieven aangevoerd tegen het tussen de partijen door de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen) op 2 juli 2010 gewezen vonnis. Hij heeft gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, voor recht zal verklaren dat de tussen de partijen gesloten huurovereenkomst op 1 oktober 2008, althans op het moment dat de zoon van de partijen eind 2008 is verhuisd, althans op een door het hof te bepalen termijn, met wederzijds goedvinden is en/of zal zijn geëindigd, en [Y] zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit arrest de woning te hebben ontruimd en verlaten, bij gebreke waarvan [X] toestemming zal krijgen om met behulp van de sterke arm de woning te doen ontruimen, met veroordeling van [Y] in de kosten van beide procedures, alles, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft [Y] verweer gevoerd. Zij heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [X] in de kosten van het hoger beroep.
2.4 Bij dezelfde memorie heeft [Y] voorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingesteld tegen het bestreden vonnis en heeft zij daartegen een grief aangevoerd. Zij heeft gevorderd dat het hof dat vonnis, voor zover gewezen in conventie, zal bekrachtigen en dat vonnis (het hof begrijpt:), voor zover gewezen in voorwaardelijke reconventie, zal vernietigen en, opnieuw recht doende, op grond van dwaling de overeenkomst tussen de partijen, inhoudende dat [Y] de woning verlaat bij de komst van een koper en daarmee met [X] de huurovereenkomst beëindigt, zal vernietigen.
2.5 Bij memorie van antwoord in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep heeft [X] verweer gevoerd en geconcludeerd dat het hof de vordering van [Y] zal afwijzen, althans haar in die vordering niet-ontvankelijk zal verklaren, met veroordeling van [Y] in de kosten van (het hof begrijpt:) het incidenteel hoger beroep.
2.6 Daarna heeft [Y] een akte genomen, waarna [X] een antwoordakte heeft genomen.
2.7 Vervolgens hebben de partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3. De grieven
3.1 [X] heeft in het principaal beroep de volgende grieven aangevoerd.
Grief 1
Ten onrechte heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 5.4 overwogen:
“De kantonrechter overweegt hieromtrent als volgt. Beslissend is wat partijen uitdrukkelijk of stilzwijgend zijn overeengekomen.(…) Naar aanleiding van hetgeen partijen ter zitting hebben verklaard over de achtergrond van de overeenkomst kan de overeenkomst niet als een beëindigingsovereenkomst conform artikel 7:271 lid 8 BW Pro worden uitgelegd. Nu het bij een beëindigingsovereenkomst gaat om afstand van huurbescherming door de huurder, is het vaste rechtspraak dat terughoudend wordt omgegaan met de toepassing van artikel 7:271
lid 8 BW wanneer het gaat om een door de verhuurder geïnitieerd wederzijds goedvinden. Uit de verklaring van [Y] blijkt niet dat zij heeft begrepen dat zij door ondertekening van de overeenkomst van 5 november 2003 tot een beëindiging van de huurovereenkomst onder afstand van huurbescherming heeft ingestemd. Kortom, er is geen sprake van een beëindigingsovereenkomst, zodat de grondslag van de vordering niet opgaat. Dit brengt met zich mee dat er ook geen sprake kan zijn van wanprestatie van de zijde van [Y], zodat er ook geen schade is voor [X].”
Grief 2
Ten onrechte heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 5.4 verder overwogen:
“Mocht [X] als subsidiaire grondslag nog bedoeld hebben dat een eventuele instemming van [Y] met de verkoop van het huis gezien moet worden als een beëindigingsovereenkomst, dan heeft [Y] dit in haar conclusie van antwoord gemotiveerd betwist. [X] heeft daarop, ofschoon ter zitting in de gelegenheid te zijn gesteld op de gehele conclusie van antwoord te reageren, niet meer gereageerd, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid van het verweer en de stelling dan ook niet opgaat.”
3.2 [Y] heeft in het voorwaardelijk incidenteel beroep de volgende grief aangevoerd.
Grief
Ten onrechte, althans zonder voldoende motivering, heeft de kantonrechter geen acht geslagen op de verweren van [Y] in eerste aanleg en op haar vordering in reconventie.
4. De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.6 van het bestreden vonnis.
5. De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1 Bij zijn memorie van grieven heeft [X] zijn eis zó gewijzigd, dat hij zich op het standpunt stelt, dat de huurovereenkomst tussen hem en [Y] met wederzijds goedvinden is of zal zijn geëindigd op 1 oktober 2008, althans op het moment dat hun zoon eind 2008 is verhuisd, althans op een door het hof in goede justitie te bepalen termijn.
Bij zijn memorie van antwoord in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep heeft [X] bovendien nog betoogd, dat tussen hem en [Y] geen sprake is van een huurovereenkomst, maar van een overeenkomst waarbij aan [Y] een recht van gebruik en bewoning is verleend. Deze stelling, die als een grief moet worden aangemerkt, heeft [X] weliswaar pas na de memorie van antwoord van [Y] - en dus in strijd met de twee conclusie regel - aangevoerd, maar [Y] heeft daarop bij haar akte gereageerd en aldus ondubbelzinnig ingestemd met de behandeling daarvan.
Het hof verwerpt deze stelling van [X]. De kenmerken van huur zijn het verschaffen van het gebruik van een zaak door de verhuurder en het verrichten van een tegenprestatie hiervoor door de huurder. Dat, zoals [X] heeft betoogd, de tegenprestatie van [Y] - de huurprijs - de voor [X] aan de woning verbonden lasten niet dekt, kan op zichzelf niet tot de conclusie leiden dat geen sprake is van een huurovereenkomst.
5.2 Het hof zal de overige grieven van [X] gezamenlijk behandelen.
5.3 Aan zijn stelling dat de huurovereenkomst tussen hem en [Y] op 1 oktober 2008, althans op het moment dat hun zoon [zoon] eind 2008 is verhuisd, is geëindigd, heeft [X] de inhoud van de brief van 5 november 2003 ten grondslag gelegd. Volgens [X] zijn de partijen toen overeengekomen dat de huurovereenkomst zou eindigen op het moment, dat hun zoon [zoon] een eigen woning zou betrekken. Het in de brief vermelde gesprek met [Y], dat, wanneer [zoon] verhuist, met [Y] zou volgen om de ontstane situatie te bespreken, heeft volgens [X] plaatsgevonden in het bijzijn van makelaar [makelaar]. De schriftelijke opdracht aan [makelaar] om de woning aan de [adres] te verkopen, is in het bijzijn van [Y] ondertekend. Uit de toelichting van [X] op grief 2 leidt het hof af, dat hij subsidiair stelt dat [Y] ook mondeling heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst, omdat zij geen bezwaar heeft gemaakt tegen het tekenen van de verkoopopdracht door [X] en bij die gelegenheid evenmin voorbehouden heeft gemaakt. Zij heeft toen alleen opgemerkt dat zij op zoek zou moeten gaan naar een huurwoning en heeft de makelaar gevraagd met haar mee te kijken. Pas nadat de woning in de verkoop was genomen, zou [Y] allerlei bezwaren hebben geopperd.
5.4 Anders dan [Y] is het hof van oordeel dat de stelling van [X], dat de partijen op 5 november 2003 - dus na het ingaan van de huur - een beëindigings- overeenkomst hebben gesloten, niet afstuit op zijn stellingen in eerste aanleg.
In eerste aanleg heeft [X] zich weliswaar op het standpunt gesteld dat de brief van
5 november 2003 een schriftelijke vastlegging betrof van een vóór het aangaan van de huurovereenkomst gemaakte mondelinge afspraak, maar het hoger beroep dient ook om verzuimen te herstellen en kennelijk doet [X] dat door zich thans op het standpunt te stellen dat de partijen niet alleen vóór het aangaan van de huurovereenkomst maar ook tijdens de huurovereenkomst afspraken over de beëindiging daarvan hebben gemaakt. Dat standpunt is niet onverenigbaar met het in eerste aanleg ingenomen standpunt.
5.5 Uitgangspunt dient te zijn, dat de wettelijke bescherming van de huurder meebrengt dat deze pas rechtsgeldig kan toestemmen in beëindiging van de huurovereenkomst, nadat de verhuurder op concrete wijze te kennen heeft gegeven dat hij de huurovereenkomst wil beëindigen en op welk tijdstip dat zou moeten gebeuren. De verhuurder kan zijn wens om tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen op concrete wijze tot uitdrukking brengen in de vorm van een huuropzegging overeenkomstig artikel 7:271 BW Pro (waarna de huurder schriftelijk in de beëindiging kan toestemmen, met als gevolg dat de huurovereenkomst eindigt op het tijdstip waartegen rechtsgeldig is opgezegd) of in de vorm van een voorstel tot het sluiten van een (wat betreft het eindtijdstip) concrete beëindigingsovereenkomst in de zin van artikel 271 lid 8 BW Pro (waarna instemming van de huurder ertoe leidt dat de huurovereenkomst eindigt op het in de beëindigingsovereenkomst genoemde tijdstip). Pas als de verhuurder op concrete wijze te kennen heeft gegeven dat hij de huurovereenkomst op een bepaald tijdstip wil beëindigen, kan de huurder zich een goed beeld vormen van de gevolgen van de beëindiging van de huur op dat tijdstip en kan hij verantwoord beslissen of hij afstand zal doen van zijn recht op huurbescherming.
5.6 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het hof met [Y] van oordeel, dat de brief van 5 november 2003 niet kan worden gekwalificeerd als een overeenkomst, waarbij [Y] uitdrukkelijk heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst op een concreet tijdstip. De beëindiging van de huurovereenkomst was immers afhankelijk van de verhuizing van [zoon], waarvan het tijdstip nog niet vaststond, terwijl bovendien nog een gesprek met [Y] zou volgen om, zoals in de brief staat, de ontstane situatie te bespreken.
5.7 Ook een eventuele instemming van [Y] met een beëindiging van de huurovereenkomst op de door [X] gestelde wijze ter gelegenheid van het geven van de verkoopopdracht door [X] aan makelaar [makelaar] kan niet worden gekwalificeerd als een beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden. Ook toen bestond immers geen duidelijkheid over het concrete tijdstip, waarop [X] de huurovereenkomst wenste te beëindigen.
5.8 Voor zover [X] bij zijn memorie van antwoord in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep heeft bedoeld te betogen dat het beroep van [Y] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, faalt dit betoog. De door [X] gestelde feiten en omstandigheden rechtvaardigen niet die conclusie.
5.9 Door [X] zijn evenmin feiten en/of omstandigheden te bewijzen aangeboden, die, indien zij zouden vaststaan, tot een ander oordeel zouden moeten leiden. Het hof gaat daarom voorbij aan zijn bewijsaanbod.
5.10 Gelet op het voorgaande, is de voorwaarde, waaronder de grief van [Y] is aangevoerd, niet vervuld. Het hof komt dan ook niet toe aan bespreking van die grief.
6. De slotsom
6.1 De grieven van [X] falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.
6.2 Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [X] in de kosten van het (principaal) hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [Y] worden begroot op € 263,- ter zake van griffierecht en op € 2.235,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (2,5 punten x tarief II).
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt in het principaal hoger beroep het tussen de partijen gewezen vonnis van de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen) van 2 juli 2010;
veroordeelt [X] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [Y] begroot op € 2.498,-, waarvan te voldoen aan de griffier van het gerechtshof (bankrekeningnummer 56.99.90.548 ten name van MvJ arrondissement Arnhem, postbus 9030, 6800 EM Arnhem, onder vermelding van het zaaknummer en de namen van partijen) het bedrag van € 2.432,25 te weten:
- € 197,25,- wegens in debet gesteld griffierecht,
- € 2.235,- wegens salaris overeenkomstig het liquidatietarief,
en het restant ad € 65,75 aan de advocaat van [Y] wegens het eigen aandeel in het griffierecht;
verklaart dit arrest, voor zover het de proceskostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad;
verstaat dat het incidenteel hoger beroep geen behandeling behoeft;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.A. Katz-Soeterboek, E.B. Knottnerus en W. Duitemeijer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 april 2012.