Uitspraak
Arrest d.d. 19 juni 2012
Zaaknummer 200.094.835/01
(zaaknummer rechtbank 187394 / KG ZA 11-298)
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest in kort geding van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant], h.o.d.n. Kamergemak,
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer, kantoorhoudende te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. T.A.M. Drubbel, kantoorhoudende te Almere.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het kort geding vonnis uitgesproken op 31 augustus 2011 door de voorzieningenrechter van rechtbank Zwolle-Lelystad, locatie Lelystad.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 26 september 2011 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 4 oktober 2011.
De conclusie van de memorie van grieven, waarbij producties zijn gevoegd, luidt:
"te vernietigen het vonnis (…) en opnieuw recht doende, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:
1. geïntimeerde te gebieden appellant de beschikking over [adres] te geven teneinde de overeengekomen werkzaamheden te kunnen uitvoeren;
2. geïntimeerde te veroordelen de sleutels passend op de sloten van [adres] ter beschikking te stellen aan appellant; een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van 500 euro per dag dat geïntimeerde daarmee in gebreke blijft;
3. geïntimeerde te veroordelen in de kosten van beide instanties."
Bij memorie van antwoord, vergezeld van producties, is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
"voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad het vonnis (…) te bekrachtigen en in hoger beroep alle vorderingen van appellante af te wijze en appellante te veroordelen in kosten van de procedure in beide instanties."
Vervolgens hebben partijen hun zaak schriftelijk doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's.
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft acht grieven opgeworpen.
De beoordeling
De eiswijziging
1. [appellant] heeft bij memorie van grieven in appel zijn petitum sub 1 gewijzigd. Dat is tijdig gebeurd en heeft niet geleid tot bezwaar van [geïntimeerde]. Het hof heeft ook ambtshalve geen bezwaar, zodat recht wordt gedaan op de gewijzigde vordering.
De feiten
2. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.6) van genoemd vonnis is, behoudens ten aanzien van de vaststelling waartegen grief 1 is gericht, geen grief ontwikkeld en evenmin anderszins van bezwaar gebleken. De wel vaststaande feiten komen, samen met wat in hoger beroep als vaststaand heeft te gelden, op het volgende neer.
2.1 [appellant] drijft onder de naam Kamergemak een eenmanszaak waarin hij zich bezig houdt met verhuurbemiddeling tussen woningeigenaren en huurders van woningen of kamers.
2.2 [geïntimeerde], advocaat van beroep, is eigenaar van de woning aan [adres] te [woonplaats]. Op 4 mei 2009 hebben [geïntimeerde] en [appellant] met betrekking tot deze woning een schriftelijke overeenkomst gesloten voor de duur van drie jaar, ingaande 1 mei 2009. Hiermee kreeg [appellant] opdracht en het exclusieve recht om in eigen naam maar voor rekening en risico van [geïntimeerde] de woning te verhuren, waarbij [appellant] het huurcontract in naam van [geïntimeerde] mocht tekenen. Als tegenprestatie diende [appellant] maandelijks € 1.100,- aan [geïntimeerde] te betalen. Kosten van gas, water, licht en gemeentelijke belastingen gedurende de contractsperiode kwamen voor rekening van [appellant]. Een hogere huuropbrengst zou toekomen aan [appellant].
2.3 De overeenkomst houdt voorts onder meer in dat [geïntimeerde] de woning gedurende drie jaar voor verhuur ter beschikking stelt aan [appellant], dat zij de woning in die periode niet zelf mag gebruiken of verkopen, en dat de overeenkomst alleen opzegbaar is in de in artikel 11.2 genoemde gevallen.
Artikel 11.2 luidt:
"Ontbinding van het lopende contract of nog uit te voeren huurovereenkomst kan het gevolg zijn van:
1) verkoop of overname van Kamergemak
2) in gebreke blijven van Kamergemak, zie artikel 8.3
3) faillissement van Kamergemak: hij aanvraag door Kamergemak van surseance van betaling is dit contract dan per direct ontbonden, curatoren of overige bestuurders kunnen geen rechten doen gelden
4) bij opzegging van dit contract door eigenaar is dit alleen rechtsgeldig een halfjaar voor het einde van dit contract
5) indien gemeente bevel geeft tot ontruiming van het pand dan is dit contract per direct ontbonden
6) de opzegtermijn van Kamergemak is één (1) maand voor het einde van de kalendermaand."
2.4 De woning van [geïntimeerde] is aan vijf kamerhuurders verhuurd. In de met de huurders gesloten huurovereenkomsten staat onder meer:
"Eigenaar heeft toestemming gegeven aan kamergemak om het verhuurcontract te mogen ondertekenen in zijn naam, kamergemak is een tussenpersoon en is niet aansprakelijk voor geschillen en/of gebreken tussen huurder(s) en eigenaar. (…) Kamergemak is dus geen verhuurder maar werk in opdracht van eigenaar en is uw contact persoon voor de gehuurde kamer/woning. (…) Huurder(s) verklaren op de hoogte te zijn dat kamergemak geen verhuurder is, maar een tussenpersoon tussen huurder en verhuurder."
2.5 Bij brief van 13 mei 2011 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] meegedeeld dat huurders hebben gemeld dat zij werden lastiggevallen door een man die zich voordeed als eigenaar van de woning en die hen had meegedeeld dat zij ofwel een nieuwe huurovereenkomst met hem dienden te sluiten, ofwel het pand dienden te verlaten.
2.6 [partner van geïntimeerde], de echtgenoot van [geïntimeerde], heeft op 16 mei 2011 een bezoek gebracht aan het kantoor van Kamergemak en op 24 mei 2011 hebben [appellant] en [geïntimeerde] elkaar gesproken. In dit gesprek heeft [geïntimeerde] zich uitgelaten over de beëindiging van de overeenkomst.
2.7 In haar brief van 25 mei 2011 aan [appellant] heeft [geïntimeerde] geschreven dat haar echtgenoot hem op maandag 16 mei 2011 namens haar kenbaar heeft gemaakt dat zij de opdracht per direct beëindigde wegens wanprestatie en dat zij nu wenste dat voor 1 juni 2011 de woning werd opgeleverd en o.a. sleuteloverdracht plus opname van de staat zou plaatsvinden, waarbij de huurders mochten blijven zitten.
2.8 [appellant] heeft bij brief van 27 mei 2011 aan [geïntimeerde] gevraagd om onderbouwing van de beweerde wanprestatie. [geïntimeerde] heeft op 31 mei 2011 gereageerd met onder meer de boodschap "dat deze kwestie lang genoeg heeft geduurd. U heeft vanaf heden geen toestemming meer om de aan mij in eigendom toebehorende woning (…) te betreden. Ook heeft u geen toestemming meer om de huurpenningen, voorschotten e.d. namens mij te innen bij de huurders".
2.9 Tussen eind mei 2011 en begin juni 2011 heeft [geïntimeerde] de sloten van de kamers in de woning laten vervangen.
Het geschil en de beoordeling daarvan in eerste aanleg
3. [appellant] heeft gevorderd te gebieden dat [geïntimeerde] de situatie herstelt conform de overeenkomst van opdracht, en haar te verbieden om over het object te beschikken middels een huurovereenkomst of anderszins zolang de opdracht niet rechtsgeldig is geëindigd, zodat [appellant] voor die duur het exclusieve recht tot verhuur behoudt. Voorts heeft hij afgifte van de sleutels gevorderd, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom.
4. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen afgewezen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Daartoe overwoog zij dat [appellant] geen exclusief beschikkingsrecht had en dat [geïntimeerde], door sloten te vervangen, geen inbreuk op het exclusieve verhuurrecht van [appellant] heeft gemaakt.
Spoedeisend belang
5. Het hof dient zo nodig ambtshalve vast te stellen of ten tijde van de uitspraak in hoger beroep een spoedeisend belang aanwezig is (HR 31 mei 2002, LJN: AE3437 en HR 29 november 2002, LJN: AE4553).
6. [appellant] heeft in zijn pleitnota aangegeven dat, als [geïntimeerde] de overeenkomst niet rechtsgeldig ontbonden heeft, deze bij gebreke van een opzegging voortduurt en dat [geïntimeerde] er ten onrechte van uitgaat dat hun overeenkomst sowieso per 1 mei 2012 zou eindigen.
[geïntimeerde] heeft in haar pleitnota gewag gemaakt van een opzeggingsbrief d.d. 29 oktober 2011. [appellant] heeft daar niet meer op kunnen reageren.
Het hof heeft geconstateerd dat de schriftelijke overeenkomst tussen partijen geen bepaling betreft omtrent eventuele verlenging na 3 jaar. Wat ook zij van een eventuele opzegging door [geïntimeerde] eind oktober 2011, het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] in ieder geval met haar onder 2.7 genoemde brief duidelijk heeft gemaakt dat een verlenging van de overeenkomst niet aan de orde zou komen.
Daarmee is de overeenkomst in ieder geval thans geëxpireerd, zodat [appellant] geen belang meer heeft bij zijn vorderingen sub 1 en 2, laat staan een spoedeisend belang.
7. [appellant] heeft voorts nog aangevoerd spoedeisend belang te hebben bij de gevraagde voorziening omdat het kort gedingvonnis, waarvan beroep, tot onduidelijkheid leidt in een lopende procedure tussen hem en [kamerhuurder], een van de kamerhuurders. Door dat vonnis bestaat er onzekerheid over de vraag aan wie deze huurder moet betalen.
Het hof is van oordeel dat dit argument, wat ook zij van de overwegingen van de voorzieningenrechter en de daaruit getrokken conclusie in het aangevallen vonnis, niets afdoet aan hetgeen aan het slot van randnummer 6 is overwogen.
Indien [appellant] in rechte vastgesteld wenst te zien dat [geïntimeerde] de overeenkomst niet tussentijds mocht beëindigen of de uitvoering door hem onmogelijk mocht maken, dient hij daartoe een bodemprocedure aanhangig te maken.
8. Nu [appellant] geen andere redenen heeft aangevoerd ter onderbouwing van zijn spoedeisend belang, moet het hof zijn hoger beroep afwijzen en hem veroordelen in de kosten van dit appel (geliquideerd salaris advocaat: 2 punten, tarief II).
De beslissing
Het gerechtshof:
- wijst het hoger beroep af;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerde] tot aan deze uitspraak op € 284,- aan verschotten en € 1.788,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
- verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. J.M. Rowel-van der Linde, voorzitter, M.E.L. Fikkers en A.M. Koene, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 19 juni 2012 in bijzijn van de griffier.