Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 11/00830
uitspraakdatum: 28 augustus 2012
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de Ambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 8 november 2011, nummer AWB 10/516,
in het geding tussen de Ambtenaar en
X bv te Z (hierna: belanghebbende).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2009 vastgesteld op € 1.884.000.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 8 november 2011 gegrond verklaard, de uitspraak van de Ambtenaar vernietigd en de waarde ingevolge de Wet WOZ verminderd tot op € 1.650.000.
1.4 De Ambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft, hoewel daartoe door de griffier uitgenodigd, geen verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juni 2012 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord A namens belanghebbende, alsmede
B namens de Ambtenaar, bijgestaan door C, WOZ-taxateur.
1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is gelegen aan de winkelstraat die het centraal station van Z verbindt met het centrum van de stad.
2.2 De onroerende zaak bestaat uit een winkel/verkoopruimte met een oppervlakte van 194 m2 en een kelder bestemd voor opslag met een oppervlakte van 149 m2. Boven de winkel liggen twee verdiepingen met kantoorruimten met een totale oppervlakte van 119 m2.
2.3 Belanghebbende heeft de onroerende zaak verhuurd aan D bv voor een huur van € 8.581,92 per maand, exclusief omzetbelasting. Belanghebbende heeft twee huurovereenkomsten met D bv afgesloten. De huur is jarenlang geïndexeerd en is niet herzien bij de laatste verlenging van de huurovereenkomsten vóór de waardepeildatum.
2.4 De aandelen in belanghebbende waren in handen van enerzijds A, directeur van belanghebbende, en zijn kinderen en anderzijds zijn broer, E, en zijn kinderen (hierna: zijn broer). Vanwege onenigheid tussen A en zijn broer hebben zij besloten dat A de aandelen van zijn broer over zal nemen. Belanghebbende is eigenaar van nog twee andere onroerende zaken. A en zijn broer hebben ieder een taxateur opdracht gegeven de drie onroerende zaken van belanghebbende te waarderen naar de waarde in het economische verkeer in verhuurde staat. De taxateur van A, F Bedrijfsmakelaars bv (hierna: F), heeft op 11 januari 2008 de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 1.517.500 en de taxateur van zijn broer, G Vastgoed Makelaardij (hierna: G), heeft op 17 december 2007 de waarde getaxeerd op € 1.650.000. Aan de hand van deze taxaties zijn de broers tot een waarde van de onroerende zaak gekomen van € 1.583.750, het gemiddelde van de twee taxaties. Bij de totstandkoming van de aandelentransactie hebben A en zijn broer zich ieder laten bijstaan door hun accountants.
2.5 In een uittreksel van het Kadaster is vermeld dat de onroerende zaak op
10 december 2008 tezamen met andere objecten is verkocht voor € 3.528.500.
2.6 De Ambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, waarin een waarde aan de onroerende zaak is toegekend van € 1.897.000. Bij de taxatie is de waarde bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij is onder meer uitgegaan van een primaire vierkantemeterprijs van € 575. In bijlage 4 “Marktinformatie” van het taxatierapport zijn gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten opgenomen:
adres oppervlakte oppervlakte huur datum aanvang primaire
winkel magazijn huur m2-prijs
b-straat 1 100 90 € 85.000 mei 2007 € 795
a-straat 2 65 130 € 76.330 november 2005 € 631
a-straat 3 111 99 € 79.550 december 2009 € 690
2.7 Over de waardebepaling is in het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport onder andere het volgende opgenomen:
“In de bijlage “marktinformatie” zijn huurgegevens (aan de hand van de overeenkomsten) van vergelijkbare winkelpanden geanalyseerd en is een primaire vierkantemeterprijs berekend.
Aan de hand van een afstaffeling van de vierkantemeterprijs naar de grootte van de bruto vloeroppervlakte daalt de gemiddelde huurprijs, naar analogie van de ITZA-methode. Deze methode wordt uniform gehanteerd voor alle vergelijkbare objecten.”
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is of de Ambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
3.2 De Ambtenaar is van mening dat de waarde van de onroerende zaak € 1.884.000 bedraagt en belanghebbende verenigt zich met het oordeel van de Rechtbank dat de waarde € 1.650.000 bedraagt.
3.3 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.4 De Ambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot ongegrondverklaring van het bezwaar.
3.5 Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
4.3 Evenwel moet worden opgemerkt dat deze in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35 797,
LJN AA8610, BNB 2001/52, en HR 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN AP1375, BNB 2004/251).
4.4 Tussen partijen is niet in geschil dat in de a-straat op of rondom de peildatum geen verkooptransacties van vergelijkbare onroerende zaken hebben plaatsgevonden. Evenmin is in geschil dat op of rondom de peildatum slechts de drie onder 2.6 genoemde huurovereenkomsten in de markt tot stand zijn gekomen.
4.5 De Ambtenaar heeft bij de vaststelling van de waarde een systeem toegepast waarbij hij aan de hand van de gegevens van vergelijkingspanden een primaire vierkantemeterprijs heeft vastgesteld. Deze primaire vierkantemeterprijs heeft hij vervolgens verminderd met verschillende factoren die afhankelijk zijn van de kenmerken van de onroerende zaak. Uit de onder 2.6 genoemde huurovereenkomsten volgt een gemiddelde primaire vierkantemeterprijs van - afgerond - € 705. De Ambtenaar is bij zijn taxatie uitgegaan van een primaire vierkantemeterprijs van € 575. De Ambtenaar heeft ter zitting van het Hof verklaard dat bij een primaire meterprijs van € 575 de uiteindelijk getaxeerde waarde meer in de lijn ligt met de andere WOZ-waarden van winkelpanden in de a-straat. Naar het oordeel van het Hof volgt uit deze verklaring dat een primaire vierkantemeterprijs van € 705 niet representatief is voor de onroerende zaak. De Ambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof geen afdoende verklaring kunnen geven waarom hij bij de taxatie van de onroerende zaak is uitgegaan van een primaire vierkantemeterprijs van € 575. Zijn verklaring dat een aanpassing van de primaire vierkantemeterprijs van € 705 nodig is, omdat de andere panden een geringer verhuurbaar winkeloppervlak leidt tot een dubbele correctie van de primaire vierkantemeterprijs; bij de door hem gehanteerde ITZA-methode wordt immers al rekening gehouden met de omvang van het verhuurde vloeroppervlak. Nu de Ambtenaar onvoldoende onderbouwing heeft gegeven voor zijn stelling dat de primaire vierkantemeterprijs van € 575 niet te hoog is, heeft hij naar het oordeel van het Hof de aan de hand van deze primaire vierkantemeterprijs bepaalde waarde niet aannemelijk gemaakt.
4.6 De Ambtenaar bestrijdt de door belanghebbende verdedigde waarde. De Ambtenaar stelt zich op het standpunt dat bij de vaststelling van de waarde geen rekening gehouden mag worden met de aandelentransactie tussen A en zijn broer en de waarde van de onroerende zaak waarvan partijen bij die transactie zijn uitgegaan (hierna: de verkoopprijs), omdat de onroerende zaak niet aan de meestbiedende gegadigde is aangeboden en partijen zijn uitgegaan van een waarde in verhuurde staat. Voorts draagt de Ambtenaar aan dat de verkoop tussen gelieerde partijen is gesloten en de verkoopprijs daarmee op onzakelijke gronden tot stand is gekomen. Als bijzondere omstandigheden die het gebruik van de verkoopprijs verhinderen, voert de Ambtenaar aan, dat het een aankoop van meerdere panden tegelijk betreft, F en G geen inzicht hebben gegeven in de wijze waarop de door hen getaxeerde waarde tot stand is gekomen en het een aandelentransactie betreft.
4.7 Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, ziet het Hof niet in dat de verkoopprijs op onzakelijke gronden tot stand is gekomen, nu deze prijs tot stand is gekomen na onderhandelingen tussen partijen met tegengestelde belangen. Bij deze onderhandelingen hebben partijen zich laten informeren over de waarde van de onroerende zaken door hun taxateurs en hebben zij zich laten bijstaan door hun accountants. Evenmin is het Hof gebleken van bijzondere omstandigheden die het gebruik van de verkoopprijs verhinderen. Dat meerdere panden zijn aangekocht vormt geen bijzondere omstandigheid, omdat partijen voor elk pand afzonderlijk een waarde hebben vastgesteld, waarbij partijen de waardering hebben gesteund op de voor elk pand opgestelde taxatierapporten. Het feit dat de overdracht een aandelentransactie betreft en geen verkoop van een pand, vormt evenmin een bijzondere omstandigheid, omdat gesteld noch gebleken is, dat de door partijen vastgestelde verkoopprijs van de onroerende zaak niet of niet volledig in de transactieprijs van de aandelen tot uitdrukking is gekomen. In de taxatierapporten ontbreekt een onderbouwing van de daarin vastgestelde waarde, zodat deze rapporten in beginsel minder bijdragen tot het gevraagde bewijs. Nu zakelijk handelende partijen deze rapporten tot uitgangspunt van hun transactie hebben genomen, gaat het Hof ervan uit dat deze rapporten voldoen aan de voorwaarden die zakelijk handelende partijen aan dergelijke rapporten stellen. De door partijen aan de hand van de taxatierapporten bepaalde verkoopprijs, maakt daarom de verkoopprijs niet onbruikbaar bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak.
4.8 De Ambtenaar stelt zich op het standpunt dat de verkoopprijs niet de prijs is welke besteed zou worden door de meestbiedende koper bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, aangezien de broer de onroerende zaak enkel aan A heeft aangeboden. De Ambtenaar wijst naar het oordeel van het Hof terecht op dit aan de verkoopprijs klevende gebrek. Een verkoopprijs die tot stand is gekomen door het aanbieden van de onroerende zaak aan één partij, kan naar het oordeel van het Hof, naar de omstandigheden van het geval beoordeeld, niet de grondslag vormen voor de waardering van de onroerende zaak ingevolge de Wet WOZ.
4.9 Gelet op hetgeen het Hof onder 4.5 heeft overwogen, heeft de Ambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt. De verkoopprijs van het pand en de bij de bepaling daarvoor gehanteerde taxatierapporten kunnen evenmin aan een waardering ten grondslag liggen, gelet op het onder 4.7 en 4.8 overwogene. De Rechtbank heeft daarom naar het oordeel van het Hof terecht de waarde in goede justitie vastgesteld. Het Hof acht de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde van € 1.650.000 gelet op alle feiten en omstandigheden niet te hoog en zal deze waarde daarom overnemen en tot de zijne maken.
slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5. Kosten
In beroep is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en ook overigens niet van kosten die volgens artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht kunnen worden begrepen in een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. Beslissing
Het Gerechtshof
– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank en
– bepaalt dat van de gemeente Arnhem op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 454.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en
mr. M.J. Peters, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
De beslissing is op 28 augustus 2012 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(J.H. Riethorst) (R.F.C. Spek)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.