Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.107.820/01
Rolnummer rechtbank : 1153519 \ CV EXPL 10-54247
Arrest d.d. 10 september 2013
in de zaak van
[…],
handelend onder de naam
[…],
[…],
wonende te […],
appellante in het principaal appel,
geïntimeerde in het incidenteel appel,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. J. Verbeeke te Rotterdam,
tegen
[…],
wonende te […],
geïntimeerde in het principaal appel,
appellant in het incidenteel appel,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. M.W. Renzen te Rotterdam.
De verdere loop van het geding
Voor het verloop van het geding tot 17 juli 2012, verwijst het hof naar zijn tussenarrest van die datum. De bij dat tussenarrest gelaste comparitie heeft op 14 september 2012 plaats gevonden. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Bij memorie van grieven van 8 januari 2013 (met producties) heeft [appellante] drie grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord in principaal appel tevens van eis in incidenteel appel heeft [geïntimeerde] de prinicpale grieven bestreden en op zijn beurt twee incidentele grieven aangevoerd. [appellante] heeft laatstgenoemde grieven bij memorie van antwoord in incidenteel appel bestreden.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1.
De door de kantonrechter in het bestreden tussenvonnis van 7 oktober 2011 vastgestelde feiten zijn door partijen niet bestreden, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
2.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1
Blijkens het kadaster is het perceel[…] (verder: het perceel) eigendom van de gemeente Rotterdam, die het perceel in erfpacht heeft uitgegeven aan Havenbedrijf Rotterdam N.V. (verder: het HbR)
2.2
[geïntimeerde] exploiteerde vanaf 1986 in een op het perceel geplaatste portocabin een snackbar. Nadat [geïntimeerde] de gelegenheid kreeg op het adres […] een broodjeszaak te openen, heeft hij de door hem gedreven snackbar (portocabin met inventaris) verhuurd. Per 1 mei 2004 is de echtgenoot van [appellante] huurder geworden van de snackbar. Blijkens de schriftelijk opgemaakte huurovereenkomst is de huur aangegaan voor de duur van vijf jaar, met een optie op verlenging met vijf jaar. Met ingang van 3 april 2006 is [appellante] als huurder in de plaatst getreden van haar echtgenoot.
2.2
Door een grootschalige reconstructie van de weg waaraan de snackbar was gelegen, is de snackbar gedurende enige tijd slecht bereikbaar geweest. [appellante] heeft in verband hiermee een kort geding geëntameerd tegen HbR, dat verantwoordelijk was voor de uitvoering van de werkzaamheden. Tijdens dat kort geding heeft HbR zich op het standpunt gesteld dat het niet op de hoogte was van het feit dat de snackbar op het perceel was gevestigd en dat de snackbar zich zonder recht of titel op het perceel bevond.
2.3
Op 20 juli 2009 heeft [appellante] [geïntimeerde] aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden en nog te lijden schade als gevolg van de omstandigheid dat [geïntimeerde] aan haar een snackbar heeft verhuurd op een locatie waarop hij geen enkel recht of titel heeft.
2.4
Bij brief van 29 april 2010 heeft HbR aan [geïntimeerde] een tijdelijke huurovereenkomst aangeboden voor het perceel voor de periode van 1 januari 2010 tot 1 mei 2014.
2.5
Bij brief van 17 juni 2010 aan [appellante] heeft [geïntimeerde] de huur van de snackbar opgezegd. Als opzeggingsgronden voerde hij aan dat de bedrijfsvoering niet is geweest zoals een goed huurder betaamt en de zogenoemde belangenafweging, waarbij [geïntimeerde] als belang aanvoerde dat GbR de huurovereenkomst van de snackbar
slechts respecteert tot 1 mei 2014.
2.6
[appellante] heeft niet ingestemd met de huuropzegging.
2.7
In deze procedure vordert [geïntimeerde] in conventie een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen hem en [appellante] eindigt per 1 mei 2014, met veroordeling van [appellante] in de kosten.
2.8
Bij het bestreden tussenvonnis van 7 oktober 2011 heeft de kantonrechter geoordeeld dat niet in rechte is komen vast te staan dat er sprake is van een slechte bedrijfsvoering die tot beëindiging van de huurovereenkomst moet leiden. Met het oog op de belangenafweging heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.
2.9
Bij het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter de vordering van [geïntimeerde] toegewezen. Hij overwoog daartoe dat [appellante] een lopende onderneming heeft overgenomen en – ook gedurende de looptijd van de huurovereenkomst – geen investeringen heeft gedaan, dat [appellante] in het licht van de betwisting door [geïntimeerde] onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat haar schade zou zijn bij beëindiging van de huurovereenkomst, dat de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 mei 2014 is aangekondigd in 2010, zodat [appellante] voldoende gelegenheid heeft om elders bedrijfsruimte te vinden en tot slot dat [geïntimeerde] [appellante] is tegemoet gekomen door afstand te doen van 50% van de maandelijks door [appellante] te betalen huurpenningen tot het einde van de huurovereenkomst. Gelet op genoemde omstandigheden achtte de kantonrechter de belangen van [geïntimeerde] als verhuurder, zwaarder wegen dan die van [appellante] als huurder.
3.1
De principale grieven zijn gericht tegen bovengenoemde belangenafweging. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Tegen het oordeel van de kantonrechter in het bestreden tussenvonnis zijn geen grieven gericht, zodat het hof begrijpt dat het hoger beroep is beperkt tot het eindvonnis.
3.2
In het incidenteel hoger beroep vordert [geïntimeerde] de bekrachtiging van het bestreden vonnis, met uitzondering van het oordeel dat de beslissing niet uitvoerbaar bij voorraad dient te worden verklaard. [geïntimeerde] voert daartoe aan dat [appellante] tegen een bekrachtiging van het bestreden vonnis cassatieberoep zou kunnen instellen, hetgeen er toe zou kunnen leiden dat de zaak op 1 mei 2014 nog onder de rechter is, en een titel voor ontruiming op dat moment dus ontbreekt.
3.3
Het hof overweegt als volgt.
Met de kantonrechter is het hof van oordeel, dat de belangen van [geïntimeerde] bij beëindiging van de overeenkomst in deze prevaleren boven die van [appellante] bij voortzetting daarvan. Het hof neemt daarbij – evenals de kantonrechter – in aanmerking i) dat de huurovereenkomst per datum beëindiging reeds 10 jaar loopt en dat van door [appellante] gedane, nog niet terugverdiende investeringen niet is gebleken; ii) dat de eindiging van de huurovereenkomst [appellante] vroegtijdig is aangekondigd en [appellante] onvoldoende heeft onderbouwd dat en waarom niet van haar verwacht kan worden de snackbar te verhuizen. Dit klemt te meer, nu het uitgangspunt van een huurovereenkomst is, dat deze eindig is en [appellante] er dus niet blind op mocht vertrouwen dat de huurovereenkomst wel door zou lopen; iii) dat [geïntimeerde] [appellante] is tegemoetgekomen door de huur voor de resterende looptijd voor 50% kwijt te schelden, waardoor het voor haar gemakkelijker moet zijn de kosten van een verhuizing te dragen.
3.4
Nu vaststaat dat [geïntimeerde] geen goederenrechtelijke aanspraken kan doen gelden ten aanzien van het perceel, en gesteld noch gebleken is dat HbR bereid is gebleken [geïntimeerde] na 1 mei 2014 het perceel te verhuren, heeft [geïntimeerde] er groot belang bij dat de in geding zijnde huurovereenkomst eindigt. Daarbij komt dat een andere afweging van belangen ertoe zou leiden, dat [geïntimeerde] zou worden veroordeeld tot het onmogelijke, terwijl HbR – waarschijnlijk met succes – de verwijdering van de snackbar van het perceel zou kunnen vorderen, zodat ook in dat geval [appellante] de snackbar niet zou kunnen voortzetten. De door [appellante] aangevoerde opstandigheid dat het [geïntimeerde] is geweest die de onderhavige situatie heeft gecreëerd, maakt dit niet anders. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat [geïntimeerde] [appellante] niet heeft gekend in zijn onderhandelingen met HbR. Hoewel een en ander niet de schoonheidsprijs verdient, heeft [geïntimeerde] door het sluiten van de huurovereenkomst met HbR tot 1 januari 2014, de belangen van [appellante] in voldoende mate gediend. Gesteld noch gebleken is dat HbR bereid was na 1 mei 2014 het perceel nog aan [geïntimeerde] ter beschikking te stellen. Niet valt in te zien dat [geïntimeerde] de belangen van [appellante] heeft veronachtzaamd door zich jegens HbR niet op extinctieve verjaring te beroepen, nog daargelaten dat [appellante] onvoldoende heeft gesteld voor de conclusie dat [geïntimeerde] het perceel in bezit heeft gehad. Dit betekent dat het principaal beroep faalt.
3.5
Daarmee komt het hof toe aan de in het incidenteel appel resterende vraag of uitvoerbaar bij voorraad verklaring aangewezen is. Het hof beantwoordt deze vraag bevestigend. Gelet op de hiervoor genoemde bijzondere omstandigheden van het geval, is het hof van oordeel dat sprake is van een situatie als bedoeld in de laatste volzin van artikel 7:295, lid 1 BW. Dit betekent dat het incidenteel hoger beroep in zoverre slaagt.
3.6
Een en ander betekent dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven, voor zover de kantonrechter heeft overwogen dat er geen termen zijn om de beslissing uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Omwille van de duidelijkheid zal het hof het gehele eindvonnis vernietigen en het dictum herformuleren. Bij deze uitkomst past dat [appellante] wordt veroordeeld in de kosten van zowel het principaal als het incidenteel hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam van 23 maart 2012,
en opnieuw rechtdoende:
- stelt vast dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de snackbar, welke is gevestigd aan de […] te […] eindigt op 1 mei 2014;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op 23 maart 2012 begroot op € 198,93 aan verschotten en € 600,-- aan salaris advocaat;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding zowel het principale als het incidentele hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 291,-- aan griffierecht en € 2.235,-- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en A.E.A.M. van Waesberghe en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 september 2013 in aanwezigheid van de griffier.