ECLI:NL:GHDHA:2013:4072

• Datum uitspraak: 14 juni 2013
• Publicatiedatum: 1 november 2013
• Zaaknummer: BK-12/00531 en BK-12/00532
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.A.G. Kroon; J.J.I. Verburg; M.C.M. van Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardering van onroerende zaken onder de Wet WOZ met betrekking tot een monumentale woonboerderij

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag, waarin de waarde van twee woningen en een weiland, gelegen in Leidschendam-Voorburg, werd vastgesteld onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De rechtbank had de waarde van de woningen vastgesteld op € 950.000 en € 870.000, en de waarde van het weiland op € 36.000. Belanghebbende, eigenaar van de woningen, was het niet eens met deze waarderingen en stelde dat de rechtbank onvoldoende rekening had gehouden met de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de omgeving en andere omgevingsfactoren die de waarde negatief beïnvloedden. De Inspecteur verdedigde de vastgestelde waarden en stelde dat de rechtbank ten onrechte de waarden had verlaagd.

Tijdens de mondelinge behandeling op 13 mei 2013 heeft belanghebbende zijn standpunt verder toegelicht en aanvullende documentatie overgelegd. Het Hof heeft de argumenten van beide partijen in overweging genomen. Belanghebbende voerde aan dat de taxatierapporten die door de Inspecteur waren overgelegd niet bruikbaar waren, omdat de taxateur niet deskundig en niet onafhankelijk zou zijn. Het Hof oordeelde echter dat de Inspecteur niet had aangetoond dat de waarde van de woningen te hoog was vastgesteld en dat de rechtbank de waarden terecht had verlaagd.

Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en oordeelde dat de waarde van de woningen en het weiland niet te hoog was vastgesteld. Het Hof concludeerde dat het hoger beroep ongegrond was en dat de waarde van de woningen en het weiland zoals vastgesteld door de rechtbank, in stand bleef. De uitspraak werd op 14 juni 2013 openbaar gemaakt, en partijen werden geïnformeerd over de mogelijkheid om beroep in cassatie in te stellen bij de Hoge Raad der Nederlanden.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummers BK-12/00531 en BK-12/00532

Uitspraak d.d. 14 juni 2013

in het geding tussen:

[X] te [Z], belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Leidschendam-Voorburg , de Inspecteur,

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 5 juni 2012, nummersAWB 12/973 en AWB 12/974, betreffende na te vermelden beschikkingen en aanslagen.

Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. Bij beschikkingen als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [a-straat 1] en [a-straat 1A] te [Z] (hierna: de woningen en ieder afzonderlijk de woning 1 en de woning 1A) en [a-straat 1B] (hierna: het weiland), vastgesteld op € 1.058.000, respectievelijk € 967.000 en € 48.000 per 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum). Deze beschikkingen gelden voor het kalenderjaar 2011.

1.2. Aan belanghebbende zijn voor het jaar 2011, wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen en het weiland, aanslagen opgelegd in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Leidschendam-Voorburg naar een heffingsmaatstaf van € 1.058.000, respetievelijk € 967.000 en € 48.000.

1.3. Het aanslagbiljet waaruit van de vorenvermelde beschikkingen en aanslagen blijkt, is gedagtekend 31 januari 2011.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen en de aanslagen bezwaar gemaakt. Bij in een geschrift, gedateerd 23 december 2011, vervatte uitspraken heeft de Inspecteur het bezwaar ongegrond verklaard.

1.5. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband hiermee is een griffierecht geheven van in totaal € 41. De rechtbank heeft de beroepen gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de beschikkingen aldus gewijzigd dat de vastgestelde waarde voor woning 1 wordt verminderd tot € 950.000, de vastgestelde waarde voor woning 1A wordt verminderd tot € 870.000 en de vastgestelde waarde voor het weiland wordt verminderd tot € 36.000, de aanslagen onroerendezaakbelastingen verminderd tot aanslagen berekend naar een waarde van € 950.000 respectievelijk € 870.000 en € 36.000 en bepaald dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde besluiten en de Inspecteur opgedragen het betaalde griffierecht van € 41 aan belanghebbende te vergoeden.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van in totaal € 115. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 13 mei 2013, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Voorafgaand aan de zitting heeft belanghebbende bij brief van 23 april 2013, met bijlagen, zijn hoger beroep nader onderbouwd. De brief is toegezonden aan de Inspecteur. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen en het weiland. De woningen vormen samen een monumentale woonboerderij, gebouwd omstreeks 1550 en gerestaureerd in 2003. Bij de restauratie is het object verbouwd tot twee halfvrijstaande woningen. De woning 1 heeft een enkele garage en de woning 1A een dubbele. De bruto vloeroppervlakte van de woning 1 is ongeveer 351 m2 en de grondoppervlakte is ongeveer 2.400 m2. De bruto vloeroppervlakte van de woning 1A is ongeveer 294 m2 en de grondoppervlakte is ongeveer 1.400 m2.

3.2. De Inspecteur heeft ter onderbouwing van zijn standpunt taxatierapporten in het geding gebracht, opgemaakt op 2 maart 2012 door [A] (hierna: de taxatierapporten). In deze rapporten heeft de taxateur de woningen vergeleken met de volgende vergelijkingsobjecten, alle twee-onder-een-kap villa’s:

- [b-straat 1] te [Q]; dit object heeft een woonoppervlakte van 210 m2, een grondoppervlakte van 405 m2 en is verkocht op 15 februari 2010 voor € 1.017.371;

- [c-straat 1] te [Q]; dit object heeft een woonoppervlakte van 166 m2, een grondoppervlakte van 464 m2 en is verkocht op 1 september 2010 voor € 920.000;

- [d-straat 1] te [Q]; dit object heeft een woonoppervlakte van 215 m2, een grondoppervlakte van 358 m2 en is verkocht op 4 augustus 2009 voor € 815.000;

- [e-straat 1] te [R]; dit object heeft een woonoppervlakte van 229 m2, een grondoppervlakte van 265 m2 en is verkocht op 12 augustus 2010 voor € 765.000;

- [e-straat 2] te [R]; dit object heeft een woonoppervlakte van 226 m2, een grondoppervlakte van 261 m2 en is verkocht op 1 oktober 2009 voor € 810.000.

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

4.1.Partijen houdt het antwoord op de vraag verdeeld of de Inspecteur de waarde van de woningen en het weiland op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt de vraag bevestigend, de Inspecteur ontkennend.

4.2. Het hof begrijpt het standpunt van belanghebbende – kort en zakelijk weergegeven – aldus dat de rechtbank de waarde van de woningen en het weiland in haar uitspraak te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende legt daaraan ten grondslag dat de rechtbank niet voldoende rekening heeft gehouden met de trend van de gerealiseerde verkoopprijzen van twee-onder-een-kapwoningen in de nabije omgeving en met omgevingsfactoren die een negatieve invloed hebben op de waarde van de woningen. Daarbij heeft belanghebbende gewezen op de aanwezigheid van slooprijpe kassen, een bedrijfshal waarin een [B] wordt geëxploiteerd en een vervallen houten schuur.

Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat er in Leidschendam-Voorburg geen met de woningen vergelijkbare objecten zijn gelegen. Hij heeft de door hem voorgestane waarde vastgesteld met behulp van gerealiseerde verkoopprijzen in de jaren 2006 tot en met 2011. Als uitgangspunt hanteert belanghebbende het jaar 2006, waarin de rechtbank op een beroep van belanghebbende de waarde van de woningen heeft vastgesteld op € 802.000 respectievelijk € 840.000, welke waarden volgens belanghebbende daarna zijn gedaald met de markt, waarmee ten onrechte geen rekening is gehouden. De taxatierapporten acht belanghebbende onbruikbaar omdat de taxateur ondeskundig en niet onafhankelijk is.

Met betrekking tot het weiland stelt belanghebbende dat de rechtbank de waarde van € 36.000 heeft vastgesteld op grond van een compromis waaraan hij niet gebonden wil zijn omdat hij dit gesloten heeft in de verwachting dat de overige waarden ook met 25 percent zouden worden verlaagd. Nu dat niet het geval is, is er niets overeengekomen, aldus belanghebbende.

4.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de waarde van het weiland niet meer ter discussie staat omdat partijen ter zitting van de rechtbank bij compromis zijn overeengekomen dat die waarde € 36.000 bedraagt. Met betrekking tot de woningen stelt de Inspecteur zich op het standpunt dat de rechtbank zijns inziens ten onrechte de waarde heeft verlaagd omdat bij het oordeel niet in aanmerking is genomen dat de woningen in 2003 volledig zijn gerenoveerd en gemoderniseerd. In de waardematrix van de taxatierapporten is de prijs per vierkante meter vloeroppervlakte voor de woningen de laagste in vergelijking tot de gerealiseerde verkoopcijfers van de gehanteerde vergelijkingsobjecten.

De Inspecteur stelt zich voorts op het standpunt dat er weliswaar geen identieke of vergelijkbare objecten zijn te vinden, maar dat voor de waardering aansluiting is gezocht bij objecten met een vergelijkbare DUWOZ-codering en dat de verkoopprijzen van deze objecten, hoewel zij niet identiek zijn, wel als onderbouwing kunnen worden gebruikt voor de waardering in het kader van de Wet WOZ.

Conclusies van partijen

5.1. Het hoger beroep van belanghebbenden strekt tot vermindering van de waarde van de woning 1 naar € 632.000, van de woning 1A naar € 662.000 en van het weiland naar € 7.682 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.

5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Oordeel van de rechtbank

6.

De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid:

“7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

8.

Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde taxatierapporten en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. In de taxatierapporten is de waarde vastgesteld aan de hand van verkoopcijfers van vijf vergelijkingsobjecten. Dat er verschillen zijn tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten maakt niet dat de vergelijkingsmethode niet kan worden toegepast. Uit de taxatierapporten en de daarin opgenomen matrix blijkt echter niet of en in hoeverre rekening is gehouden met verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten wat betreft onder meer type woning, uitstraling, bouwjaar, vloeroppervlak en ligging. Gelet op de gehanteerde m²-prijs voor de woningen acht de rechtbank met name niet aannemelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de (veel) grotere vloeroppervlakte van de woningen ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, volgens het principe dat bij een groter oppervlak de waarde per m² lager wordt. Voorts acht de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de garage bij huisnummer 1A een waarde van € 75.000 heeft.

9. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. De rechtbank stelt hierbij voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor ieder kalenderjaar opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de voor 2011 naar de waardepeildatum 1 januari 2010 vastgestelde waarden is slechts van belang of de aan de woningen toegekende waarden in overeenstemming zijn met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 7 is weergegeven. Het volgen van algemene prijsontwikkelingen op de voor een eerder jaar vastgestelde WOZ-waarde zou hiermee niet in lijn zijn. Voor welke prijs de woningen kunnen worden verhuurd is in dit kader evenmin relevant. Eiser heeft voorts tegenover de betwisting door verweerder niet aannemelijk gemaakt dat aan de status rijksmonument dusdanige beperkingen in het gebruik van de woningen kleven dat deze status waardedrukkend effect heeft.

10. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarden van de woningen op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, schattenderwijs op € 950.000 voor huisnummer 1 en op € 870.000 voor huisnummer 1A.

11.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woningen en het perceel alsmede de daarop gebaseerde aanslagen te hoog zijn vastgesteld en zijn de beroepen gegrond verklaard.

12.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.”

Beoordeling van het hoger beroep

7.1. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald. Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Volgens het tweede lid van laatst vermelde bepaling ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

7.2. Voor zover belanghebbende zich op het standpunt stelt dat de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum op basis van gerealiseerde verkoopprijzen in de jaren 2006 tot en met 2011 of op grond van indexering met als uitgangsjaar 2006 moet worden vastgesteld, geldt dat deze standpunten in strijd zijn met de wettelijke regelingen zoals hiervoor uiteengezet. De waarde in het economisch verkeer in het kader van de Wet WOZ wordt niet gevonden door een waarde terug te rekenen uit gegevens over eerdere jaren of door op de vastgestelde WOZ-waarde in enig jaar een indexcijfer toe te passen. Dat betoog van belanghebbende dient derhalve te worden verworpen.

7.3. Terecht heeft de rechtbank voorts overwogen dat de Inspecteur aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank is tot het oordeel gekomen dat de Inspecteur dat met betrekking tot de woningen niet aannemelijk heeft gemaakt en heeft vervolgens in goede justitie de waarde verlaagd tot de in de bestreden uitspraak genoemde bedragen. Met betrekking tot het weiland is de rechtbank op basis van een overeenstemming tussen partijen tot het oordeel gekomen dat deze te hoog is vastgesteld en heeft zij zich vervolgens in haar oordeel aangesloten bij hetgeen tussen partijen is overeengekomen.

De woningen

7.4. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de rechtbank de waarde te hoog heeft vastgesteld. De Inspecteur betwist dit. Hij stelt zich op het standpunt dat de waarde te laag is vastgesteld, maar heeft zijnerzijds geen incidenteel hoger beroep ingesteld, zodat het uitgangspunt voor de beoordeling door het Hof is de door de rechtbank vastgestelde waarde. Het is aan belanghebbende om feiten en omstandigheden te stellen die de door hem voorgestane waarden aannemelijk kunnen maken.

7.5. De Inspecteur heeft ter staving van zijn waardering van de woningen per woning een taxatierapport in het geding gebracht. De waarden zijn steeds vastgesteld met behulp van de vergelijkingsmethode. Volgens deze methode wordt de waarde geschraagd met rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten, rekening houdend met verschillen in onder meer grootte, onderhoudstoestand en ligging. De stelling van belanghebbende dat de taxatierapporten niet bruikbaar zijn omdat de taxateur niet deskundig en niet onpartijdig is, faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag omdat belanghebbende deze stelling niet met feiten of concrete omstandigheden heeft onderbouwd. De enkele omstandigheid dat de taxateur kantoor houdt in het stadskantoor van de gemeente Leidschendam-Voorburg is hiertoe onvoldoende. Dit betekent dat bij de waardering van de woningen de in de taxatierapporten opgenomen gegevens met betrekking tot de vergelijkingsobjecten, die belanghebbende niet betwist, in de beoordeling kunnen worden betrokken.

7.6. Hof is van oordeel dat belanghebbende tegenover het gemotiveerde standpunt van de Inspecteur onvoldoende feiten en omstandigheden aannemelijk heeft gemaakt om een waardering van de woningen 1 en 1A op de waardepeildatum op het door belanghebbende verdedigde bedrag van € 632.000 respectievelijk € 662.000 als juist te aanvaarden. Daarbij kent het Hof mede betekenis toe aan de vaststelling dat de door belanghebbende voorgestane waarde niet aansluit bij het uit de voorhanden zijnde gegevens naar voren komende waardeniveau.

7.7. Gelet op vorenstaande overwegingen, waaronder die betreffende het waardeniveau, en in aanmerking nemende de met betrekking tot de woning voorhanden zijnde gegevens, waaronder ook alle door belanghebbende opgesomde specifieke factoren, concludeert het Hof dat de door de rechtbank aan de woningen toegekende waarde op de waardepeildatum niet te hoog is.

Het weiland

7.8. De Inspecteur beroept zich met betrekking tot het weiland op het tussen partijen ter zitting van de rechtbank gesloten compromis. Dit beroep slaagt.

7.9. Het compromis is neergelegd in een proces-verbaal dat van die zitting is opgemaakt. Hetgeen in dit proces-verbaal is opgenomen is uitgangspunt voor de beoordeling of een compromis tot stand is gekomen en wat de inhoud daarvan is. Indien belanghebbende stelt dat geen compromis tot stand is gekomen, ligt op zijn weg, tegenover de betwisting door de Inspecteur, relevante feiten en omstandigheden te stellen waaruit kan volgen dat hetgeen in het proces-verbaal is opgenomen niet juist is. Dergelijke feiten en omstandigheden heeft belanghebbende niet gesteld en zij zijn ook niet gebleken. In het proces-verbaal is opgenomen: “Ter zitting zijn partijen overeengekomen dat de waarde van het perceel (Hof: het weiland) dient te worden vastgesteld op € 36.000.” Van een voorbehoud van de zijde van belanghebbende blijkt hieruit niet. Dat laat geen andere slotsom toe dan dat belanghebbende zonder voorbehoud is akkoord gegaan met de waarde van € 36.000 en dat dit in hoger beroep niet langer ter discussie kan staan. Hetgeen belanghebbende heeft gesteld met betrekking tot het weiland behoeft derhalve geen bespreking.

7.10. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de conclusie dat het hoger beroep ongegrond is en dient te worden zoals hierna vermeld.

Proceskosten en griffierecht

8.

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. H.A.G. Kroon, J.J.I. Verburg en M.C.M. van Dijk, in tegenwoordigheid van de griffier H.S. Sterkenburg. De beslissing is op 14 juni 2013 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1.

Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2.

Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

-
- de naam en het adres van de indiener;

-
- de dagtekening;

-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

-
- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.