Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-12/00435 en BK-12/00436
Uitspraak van 22 april 2013
in het geding tussen:
[X] te [Z], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 12 april 2012, nummers AWB 11/8358 en 11/8409, betreffende de hierna vermelde beschikkingen en aanslagen.
Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikkingen als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] en [b-straat 1] te [Z], vastgesteld op respectievelijk € 300.000 en € 243.000 per 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum). De beschikkingen gelden voor het kalenderjaar 2011.
1.2. Aan belanghebbende zijn voor het jaar 2011, wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen, aanslagen in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Den Haag naar heffingsmaatstaven van respectievelijk € 300.000 en € 243.000 opgelegd.
1.3. Het biljet waaruit van de beschikkingen en de aanslagen blijkt, is gedagtekend 28 februari 2011.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen en de aanslagen bezwaar gemaakt. Bij in één geschrift, gedagtekend 26 september 2011, vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren tegen de beschikkingen en de aanslagen afgewezen.
1.5. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 41. De rechtbank heeft zich onbevoegd verklaard voor zover het beroep de kwijtschelding en verrekening van de op de aanslagen verschuldigde belasting betreft en het beroep voor het overige ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. De griffier heeft een griffierecht van € 115 geheven. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 11 maart 2013, gehouden te Den Haag. De Inspecteur is verschenen. Van de zijde van belanghebbende is niemand verschenen.
2.3. Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 1 februari 2013 aan belanghebbende op het adres [adres], onder vermelding van plaats en tijdstip uitgenodigd op de zitting te verschijnen. Blijkens informatie op de website van TNT Post is de brief op 2 februari 2013 door een medewerker van TNT Post op dat adres afgeleverd.
2.4. Na de sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de echtgenote van belanghebbende een brief, gedateerd 22 maart 2013, aan het Hof gezonden. Het Hof heeft, gelet op de inhoud van de brief, geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen. Daarbij komt dat belanghebbende daarnaar gevraagd telefonisch aan de griffier te kennen heeft gegeven dat een nadere zitting niet nodig is.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen.
3.2. De woning [a-straat] betreft een tusseneengezinswoning. De bruto vloeroppervlakte van de woning is ongeveer 168 m2en de kaveloppervlakte 103 m2. Belanghebbende heeft de woning op 5 juli 2010 gekocht voor € 320.000, waarvan € 305.000 voor de woning en € 15.000 voor de parkeerplaats.
3.3. De woning [b-straat] betreft een tusseneengezinswoning. De bruto vloeroppervlakte van de woning is ongeveer 139 m2 en de kaveloppervlakte 140 m2. Belanghebbende heeft de woning destijds gekocht voor € 240.000. De woning is door belanghebbende verkocht op 16 september 2011 voor € 237.500.
3.4. De Inspecteur heeft een taxatieverslag overgelegd waarin de waarde van de woning [b-straat] is vastgesteld. Uit het taxatieverslag blijkt dat de Inspecteur bij de bepaling van die waarde de volgende vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd:
. [c-straat 1]. Dit object is een tussenwoning, heeft een bruto vloeroppervlakte van 139 m2, een kaveloppervlakte 121 m2en is op 30 oktober 2009 verkocht voor € 242.500.
. [b-straat 2]. Dit object is een tussenwoning, heeft een bruto vloeroppervlakte van 139 m2, een kaveloppervlakte 140 m2en is op 5 oktober 2009 verkocht voor € 244.000.
. [b-straat 3]. Dit object is een tussenwoning, heeft een bruto vloeroppervlakte van 139 m2 en een kaveloppervlakte 140 m2en is op 26 juni 2009 verkocht voor € 250.000.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de vraag of de Inspecteur de waarde van de woningen op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt de vraag bevestigend, de Inspecteur ontkennend.
4.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat, tegen de achtergrond van de huidige crisis en de ingestorte huizenmarkt, de Inspecteur rekening moet houden met de gedaalde prijzen en de waarde van de woningen dienovereenkomstig moet bijstellen. De rechtbank heeft ten onrechte niets in mindering gebracht op de waarde. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende een brief van [A] van 30 oktober 2012 overgelegd en kopieën van advertenties waarin [A] als verkoper de vraagprijs van woningen aan de [a-straat] heeft verlaagd van (i) € 320.000 naar € 312.500 en verder naar € 289.000 en (ii) van € 289.000 naar € 275.000.
4.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Het gaat om de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2010. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de door belanghebbende overgelegde advertenties van [A] van medio 2012 waarbij een verlaging van de prijzen van woningen is aangekondigd ten opzichte van eerdere prijzen, niet meebrengt dat de waarden van de woningen op de waardepeildatum te hoog zijn en moeten worden verlaagd.
4.4. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop de standpunten steunen verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vaststelling van de waarde van de woning [a-straat] op € 215.000 en van de waarde van de woning [b-straat] op € 175.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
6.
De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid:
”(…)
7.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
8.
Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder bij de waardebepaling van [a-straat 1] mogen uitgaan van het op 5 juli 2010 gerealiseerde eigen aankoopbedrag van € 320.000. Een verkoopcijfer dat kort voor of na de waardepeildatum is gerealiseerd, geeft in beginsel de waarde in het economische verkeer weer per die aankoopdatum, tenzij de partij die zich op het tegendeel beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom die waarde niet weergeeft. Zie het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, nr. 35 797, LJN: AA8610. De rechtbank ziet geen grond voor het oordeel dat verweerder bij de waardebepaling van de onroerende zaak niet van het op 5 juli 2010 gerealiseerde eigen aankoopbedrag van € 320.000 heeft mogen uitgaan. Eiser heeft geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die tot het oordeel zouden kunnen leiden dat dit bedrag niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Overigens blijkt ook uit de verkoopprijzen van de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten [d-straat 1], [d-straat 2] en [e-straat 1] dat de woning niet te hoog is gewaardeerd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, tevens aannemelijk gemaakt dat de waarde van [b-straat 1] niet te hoog is vastgesteld. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatieverslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer bruto vloeroppervlakte, kaveloppervlakte en ligging.
9.
Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De stelling van eiser dat gelet op de huidige crisis en instorting van de huizenmarkt de waarde van [b-straat 1] te hoog is vastgesteld, geeft evenmin aanleiding te concluderen dat de door verweerder vastgestelde waarde onjuist is. Dergelijke algemene gegevens die niet door verkoopcijfers van door eiser toegelichte vergelijkingsobjecten rond de waardepeildatum zijn onderbouwd, doen immers afbreuk aan het hiervoor genoemde beginsel van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
10.
Ten aanzien van eisers verzoek om verrekening van de onroerende-zaakbelasting van woning [b-straat 1], overweegt de rechtbank dat de onroerende-zaakbelasting een tijdstipbelasting is. Nu vaststaat dat eiser op 1 januari 2011 eigenaar was van de woning, is hij belastingplichtig voor het gehele aanslagbedrag. Koper en verkoper kunnen onderling verrekening van de onroerende-zaakbelasting afspreken. De rechtbank is derhalve niet bevoegd om over een verzoek om verrekening te oordelen. Overigens is ter zitting met eiser aan de hand van de overgelegde verkoopakte vastgesteld dat vorenbedoelde verrekening tussen koper en verkoper ook feitelijk heeft plaatsgevonden.
(…)
12.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woningen alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep voor het overige ongegrond verklaard.
13.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1.
Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald. Terecht heeft de rechtbank voorts overwogen dat de Inspecteur aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
7.2.
Vaststaat dat belanghebbende de woning [a-straat] op 5 juli 2010 heeft gekocht voor € 320.000. De datum van deze transactie ligt zodanig dicht bij de waardepeildatum, dat in beginsel ervan kan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer van de woning gelijk is aan de door belanghebbende voor de woning betaalde koopprijs (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35797, LJN AA8610). Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de koopprijs niet strookt met de waarde op de waardepeildatum. De door belanghebbende aangedragen gegevens, zoals de advertentie van [A], hebben betrekking op een periode die ruim na de waardepeildatum is gelegen. Dat de koopprijs niet de waarde op de waardepeildatum weergeeft kan daaruit geenszins worden afgeleid.
7.3.
De Inspecteur heeft ter staving van zijn waardering van de woning [b-straat] een taxatieverslag in het geding gebracht. De waarde is vastgesteld met behulp van de vergelijkingsmethode. Volgens deze methode wordt de waarde geschraagd met prijzen die zijn behaald bij op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen van vergelijkingsobjecten, rekening houdend met verschillen in onder meer grootte, onderhoudstoestand en ligging.
7.4.
De Inspecteur heeft met de gegevens van de in het taxatieverslag neergelegde vergelijkingsobjecten, de in het verweerschrift opgenomen matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning [b-straat] niet te hoog is vastgesteld. De door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn naar hun ligging, aard en bouwjaar vergelijkbaar met de woning en de Inspecteur heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat met verschillen in aard en ligging tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. In het bijzonder is in dit geval van belang dat de vergelijkingsobjecten [b-straat 2] en [b-straat 3], buurpanden betreffen, die zeer goed vergelijkbaar zijn met de woning, [b-straat 1]. De door belanghebbende bij de verkoop van zijn woning op 15 september 2011 verkregen verkoopsom van € 237.500 ondersteunt de vastgestelde waarde.
7.5.
Op grond van het vorenoverwogene faalt het hoger beroep. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. U.E. Tromp, M.C.M. van Dijk en Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier mr. H.S. Sterkenburg. De beslissing is op 22 april 2013 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
-
- de naam en het adres van de indiener;
- de naam en het adres van de indiener;
-
- de dagtekening;
- de dagtekening;
-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
-
- de gronden van het beroep in cassatie.
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.