ECLI:NL:GHDHA:2013:4079

• Datum uitspraak: 22 april 2013
• Publicatiedatum: 4 november 2013
• Zaaknummer: BK-12/00483
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: U.E. Tromp; M.C.M. van Dijk; Chr.Th.P.M. Zandhuis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake vaststelling WOZ-waarde van een vrijstaande woning

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van de erven van [X] tegen de heffingsambtenaar van de gemeente Albrandswaard over de vastgestelde WOZ-waarde van een vrijstaande woning. De woning, gelegen aan [a-straat 1] te [Z], is op 1 januari 2009 gewaardeerd op € 429.000, maar de belanghebbenden betwisten deze waarde. De inspecteur had bij de vaststelling van de WOZ-beschikking een inhoud van 615 m3 gehanteerd, terwijl in zowel eerste aanleg als in hoger beroep erkend is dat de inhoud van de woning 470 m3 is. Ondanks dit significante verschil heeft de inspecteur de waarde gehandhaafd, wat door het Hof als inconsistent wordt beoordeeld. Het Hof concludeert dat de inspecteur niet voldoende heeft aangetoond dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank had eerder de waarde vastgesteld op € 430.000, maar het Hof komt tot de conclusie dat de waarde op de waardepeildatum moet worden vastgesteld op € 360.000. De uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd, en de aanslag wordt dienovereenkomstig verminderd. Tevens wordt de inspecteur veroordeeld in de proceskosten van de belanghebbenden, die in totaal op € 4.483 worden vastgesteld.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-12/00483

Uitspraak van 22 april 2013

in het geding tussen:

de erven van [X], laatstelijk wonende te [Z], belanghebbenden,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Albrandswaard , de Inspecteur,

op het hoger beroep van belanghebbenden tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 24 april 2012, nummer AWB 11/220, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.

Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), vastgesteld op € 429.000 per 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum). De beschikking geldt voor het kalenderjaar 2010.

1.2. Aan belanghebbenden is voor het jaar 2010, wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, een aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Albrandswaard naar een heffingsmaatstaf van € 429.000 opgelegd.

1.3. Het biljet waaruit van de beschikking en de aanslag blijkt, is gedagtekend 28 februari 2010.

1.4. Bij in één geschrift, gedagtekend 17 januari 2011, vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur de bezwaren van belanghebbenden tegen de beschikking en de aanslag afgewezen.

1.5. Belanghebbenden hebben tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 41. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, het bestreden besluit vernietigd, bepaald dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven, bepaald dat de Inspecteur aan belanghebbenden het griffierecht vergoedt en de Inspecteur veroordeeld in de aan belanghebbenden te betalen proceskosten ten bedrage van € 1.311 ter zake van beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbenden zijn van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 115. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. Voorafgaand aan de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbenden bij brief van 26 februari 2013 nadere gronden voor het hoger beroep aangevoerd. Een afschrift van de brief is toegezonden aan de Inspecteur.

2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 11 maart 2013, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbenden zijn genothebbenden krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De onroerende zaak in kwestie betreft een vrijstaande woning met grond, een vrijstaande garage en een dakkapel. De woning is omstreeks 1900 gebouwd. De kwaliteit van de woning is zeer matig. De inhoud van de woning (exclusief de garage) is ongeveer 470 m3. De grondoppervlakte van de kavel waarop de woning is gelegen is ongeveer 535 m2.

3.2. De Inspecteur heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport overgelegd, gedateerd 15 april 2011 en opgemaakt door ir. [A], taxateur. De taxateur heeft de waarde bepaald op € 430.000. Hij heeft daarbij de volgende vergelijkingsobjecten gehanteerd:

. [b-straat 1] te [Z]. Dit object, gebouwd in 1900, heeft een inhoud van 560 m3 en een grondoppervlakte van 653 m2, heeft een garage en berging en is op 1 oktober 2009 verkocht voor € 645.000.

. [c-straat 1] te [Z]. Dit object, gebouwd in 1930, heeft een inhoud van 470 m3 en een grondoppervlakte van 4164 m2, heeft een garage en is op 27 oktober 2009 verkocht voor € 577.500.

. [d-straat 1] te [Q]. Dit object, gebouwd in 1930, heeft een inhoud van 375 m3 en een grondoppervlakte van 277 m2, heeft een garage en is op 29 augustus 2008 verkocht voor € 340.000.

Blijkens het taxatierapport heeft de taxateur bij de taxatie als uitgangspunt gehanteerd dat de woning een inhoud heeft van 615 m3, exclusief de garage.

3.3. Belanghebbenden hebben een taxatierapport overgelegd, opgesteld door [B], werkzaam bij [C-taxateurs], gedateerd 14 maart 2011, waarin de waarde van de woning op de waardepeildatum is vastgesteld op € 335.000. Uit het taxatieverslag blijkt dat de taxateur bij de bepaling van die waarde de volgende vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd:

. [c-straat 1] te [Z]. De bijzonderheden van dit object zijn hierboven onder 3.2 weergegeven.

. [e-straat 1] te [Q]. Dit object, gebouwd in de periode 1906 – 1930, heeft een grondoppervlakte van 1067 m2, heeft een garage en is op 8 mei 2008 verkocht voor € 370.000.

. [e-straat 2] te [Q]. Dit object, gebouwd in 1923, heeft een inhoud van 570 m3 en een grondoppervlakte van 455 m2 en is op 16 juni 2010 verkocht voor € 370.000.

3.4. Belanghebbenden hebben ook procedures aanhangig gemaakt voor de kalender- en belastingjaren 2011 en 2012 met betrekking tot de WOZ-beschikkingen en onroerendezaakbelastingaanslagen over die jaren. Voor het kalenderjaar 2011 is, nadat de rechtbank het beroep van belanghebbenden gegrond heeft verklaard, de WOZ-waarde verminderd van € 408.000 naar € 362.000. Tegen deze beslissing is hoger beroep ingesteld. Voor het belastingjaar 2012 heeft de Inspecteur in de uitspraak op bezwaar de WOZ-waarde van de woning verminderd tot € 317.000. De WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2013 is vastgesteld op € 302.000.

3.5. Medio 2010 hebben belanghebbenden de woning te koop aangeboden voor € 345.000. De woning was op de dag van de zitting in hoger beroep (11 maart 2013) nog niet verkocht.

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

4.1. Partijen houdt het antwoord op de vraag verdeeld of de Inspecteur de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbenden beantwoorden de vraag bevestigend, de Inspecteur ontkennend. Tevens is in geschil of belanghebbenden recht hebben op vergoeding van taxatiekosten.

4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop de standpunten steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. Het hoger beroep van belanghebbenden strekt tot vermindering van de waarde naar € 335.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.

5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Oordeel van de rechtbank

6.

De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbenden als eiser dan wel eisers en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid:

”(…)

2.4.1 Bij verweerschrift van 31 mei 2011 heeft verweerder, naar aanleiding van het voormelde taxatierapport van ir. [A] (hof: het taxatierapport dat in opdracht van de Inspecteur is opgemaakt), geconcludeerd dat de op het oorspronkelijke taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten inderdaad niet goed vergelijkbaar zijn met de onderhavige onroerende zaak. Aldus staat vast dat geen van de woningen die verweerder in de vergelijking heeft betrokken voor de bepaling van de waarde van de woning daarmee voldoende vergelijkbaar is. Gelet daarop is de bestreden uitspraak niet voldoende draagkrachtig gemotiveerd. Het beroep is derhalve gegrond en de bestreden uitspraak komt voor vernietiging in aanmerking wegens strijd met het motiveringsbeginsel.

2.4.2. De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) te bepalen dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven. Daartoe overweegt zij als volgt.

2.4.3. De woning betreft een vrijstaande woning met een vrijstaande garage, met een

berekende inhoud van 470 m3 (exclusief de garage), bouwjaar omstreeks 1900, met een totale perceeloppervlakte van 535 m2.

2.4.4. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.

2.4.5. Verweerder heeft, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens naar voren heeft gebracht, aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning juist heeft vastgesteld. Volgens het taxatierapport zijn de daarin genoemde vergelijkingsobjecten in zodanige mate vergelijkbaar met de woning, dat de verkoopprijzen van deze objecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. Bij de interpretatie van die verkoopcijfers is rekening gehouden met overeenkomsten en verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning (zoals de verschillen in inhoud, kaveloppervlakte, ligging, ouderdom en staat van onderhoud), alsmede met het tijdsbestek dat is gelegen tussen de waardepeildatum en de transactiedata van de referentieobjecten. Dit is neergelegd in een matrix en resulteert in een gemiddelde prognosewaarde van € 457.000,-. Verder rekening houdend met alle overige voor de waardebepaling van belang zijnde (omgevings)factoren komt de taxateur tot een waarde van de woning in het economisch verkeer per waardepeildatum van € 430.000,- De rechtbank ziet geen aanleiding tot twijfel aan de zorgvuldigheid waarmee dit taxatierapport is opgesteld noch aan de conclusie ervan.

2.4.6. Hetgeen eiser heeft aangevoerd kan niet leiden tot twijfel aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde waarde. De rechtbank laat in het midden of de kwaliteit van de woning aan de [c-straat 1] matig of goed van kwaliteit was, nu de woning na aankoop is gesloopt. De rechtbank gaat er van uit dat het blijkbaar voor de kopers niet van belang was of de woning matig of goed van kwaliteit was, maar dat de waarde in andere factoren gelegen was. Voorts is onweersproken gesteld dat ook de woning aan de [b-straat 1] zich in de nabijheid van de snelweg en metrolijn bevindt, zodat het waardedrukkende effect daarvan verdisconteerd zit in de verkoopprijs van deze woning. De door eiser voorgestelde grondwaarde, waarbij zij uitgaan van de door de taxateur van verweerder gehanteerde grondprijs per m2 om de verschillen te waarderen, miskent dat het daarbij gaat om de verschillen die er zijn tussen de objecten. Deze waarden kunnen, mede gelet op het partijen genoegzaam bekende beginsel van de verminderde meeropbrengst, niet één op één worden toegepast bij de berekening van de totale grondwaarde.

2.5.

Volgens inmiddels vaste jurisprudentie van deze rechtbank komen de kosten van een taxatierapport over de waarde van een onroerende zaak in beginsel niet in aanmerking voor een veroordeling in die kosten, indien de betrokken taxateur werkt op basis van ‘no cure no pay’ In die situatie is sprake van een rechtstreeks financieel belang. De aanwezigheid van dit belang verdraagt zich niet met het beginsel dat een deskundige verp1icht is zijn opdracht onpartijdig en naar beste weten te vervullen. Dit beginsel is onder meer neergelegd in artikel 8:34, eerste lid, van de Awb. Voorbeelden van deze jurisprudentie zijn de uitspraken van deze rechtbank van 11 november 2011 (LJN: BU4918) en van 2 december 2011 (LJN: BU8235). Tussen partijen is niet in geschil en de rechtbank gaat ervan uit, dat de werkzaamheden voor het onder 1 bedoelde taxatierapport zijn verricht op basis van ‘no cure no pay’. Verder is geen reden gesteld of gebleken die de rechtbank aanleiding geeft verweerder desondanks in de kosten van die werkzaamheden te veroordelen. In het bijzonder is niet gebleken van een kenbaar objectiveerbare expertise van de taxateur die de ontstane schijn van partijdigheid wegneemt, bijvoorbeeld omdat diens taxatierapport heeft bijgedragen aan de onderbouwing

van de uiteindelijk vastgestelde waarde Aan eisers komt dus geen vergoeding toe voor de kosten van het taxatierapport. Volgens diezelfde vaste jurisprudentie komen de redelijkerwijs te maken kosten voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand die is verricht op basis van ‘no cure no pay’ wel in aanmerking voor een veroordeling in die kosten. Dit oordeel wordt niet anders indien de, pas na afloop van de procedure, in rekening te brengen kosten gelijk worden gesteld aan de toe te wijzen proceskostenvergoeding. De rechtbank stelt de redelijkerwijs te maken kosten voor rechtsbijstand op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht op € 1.311,- ( 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor de zitting van 18 november 2011, 0,5 punt voor de zitting van 11 januari 2012 en 0,5 punt voor de zitting van 14 maart 2012 met een waarde van € 437,- per punt bij een wegingsfactor 1). De rechtbank is niet gebleken dat eisers nog andere kosten hebben moeten maken die voor vergoeding in aanmerking komen.

(…)”

Beoordeling van het hoger beroep

7.1. Met hetgeen zij hebben aangevoerd en aan stukken hebben ingebracht hebben belanghebbenden het Hof ervan overtuigd dat de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Hierbij is het volgende in aanmerking genomen.

7.2. De Inspecteur heeft ter onderbouwing van zijn standpunt het hiervoor onder 3.2 genoemde taxatierapport in het geding gebracht. Blijkens dit rapport is de woning getaxeerd aan de hand van een vergelijking van de woning met andere in [Z] en [Q] gelegen woningen. De woning is getaxeerd op € 430.000 en de uitkomst van de vergelijking is in een matrix weergegeven. Ter weerlegging van het standpunt van de Inspecteur hebben belanghebbenden in het bijzonder gewezen op de bevindingen in het hiervoor onder 3.3 genoemde taxatierapport. In dat taxatierapport zijn ter onderbouwing eveneens woningen in [Z] en [Q] vergeleken, waarvan de marktgegevens bekend zijn. De uitkomst van de vergelijking is in een matrix weergegeven.

7.3. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, in het bijzonder de hiervoor genoemde taxatierapporten, dient te worden geoordeeld dat de Inspecteur, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door belanghebbenden, geenszins aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum met € 429.000 niet te hoog is vastgesteld.

7.4. De Inspecteur heeft bij de vaststelling van de WOZ-beschikking een inhoud van 615 m3gehanteerd. In eerste aanleg en ook in hoger beroep heeft de Inspecteur erkend dat de inhoud van de woning 470 m3 is. Niettemin heeft hij de beschikte waarde gehandhaafd. Gelet op het significante verschil in inhoud, zijn de door de Inspecteur overgelegde bewijsmiddelen onderling niet consistent. De Inspecteur heeft geen toereikende verklaring gegeven voor het desondanks handhaven van de vastgestelde waarde en ook anderszins niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat, naar belanghebbenden onweersproken hebben verklaard, de woning medio 2010 te koop is aangeboden voor € 345.000 en op de dag van de zitting nog niet was verkocht. Bovendien versterkt de handelwijze van de Inspecteur met betrekking tot de WOZ-waarden voor volgende jaren de gedachte dat de waarde te hoog is vastgesteld.

7.5. Anderzijds is het Hof van oordeel dat een waardering van de woning op de waardepeildatum op het door belanghebbenden verdedigde bedrag van € 335.000 evenmin als juist kan worden aanvaard, reeds omdat die waarde niet aansluit bij het uit de voorhanden zijnde gegevens naar voren komende waardeniveau. Ook belanghebbenden gaven ter zitting desgevraagd aan dat een waarde van € 335.000 aan de lage kant is en dat zij zich, gelet ook op het ter zitting verhandelde, wel kunnen vinden in een waarde van € 360.000.

7.6. Gelet op vorenstaande overwegingen, waaronder die betreffende het waardeniveau, en in aanmerking nemende de met betrekking tot de woning voorhanden zijnde gegevens, waaronder ook alle door belanghebbenden opgesomde specifieke factoren, concludeert het Hof, daarbij de door partijen over en weer geponeerde argumenten tegen elkaar afwegende, dat de aan de woning op de waardepeildatum toe kennen waarde moet worden vastgesteld op € 360.000.

7.7. De Inspecteur noch belanghebbenden hebben naar ’s Hofs oordeel met hetgeen de desbetreffende partij in beroep en hoger beroep heeft aangevoerd en aan stukken heeft ingebracht, voldoende feiten en omstandigheden aangevoerd dan wel, tegenover de betwisting ervan door de wederpartij, aannemelijk gemaakt waaruit in redelijkheid een beletsel van inhoudelijke of formele aard is te putten voor het vaststellen van de waarde van de woning op € 360.000.

7.8. Het hoger beroep dient gegrond te worden verklaard. Beslist dient te worden als hierna vermeld.

Proceskosten en griffierecht

8.1. Het Hof ziet reden de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbenden gemaakte proceskosten. Het Hof stelt de kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.416 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (2 punten à € 472 x 1,5), op € 2.124 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de rechtbank (3 punten à € 472 x 1,5) en op € 705 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (2 punten à € 235 x 1,5), derhalve op in totaal: € 4.245. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig

8.2. Belanghebbenden hebben verzocht om vergoeding van de kosten van het taxatierapport. Anders dan de Inspecteur betoogt, staat de enkele omstandigheid dat belanghebbende met de taxateur een overeenkomst op basis van "no cure no pay" heeft gesloten op grond waarvan de vergoeding die zij aan de taxateur moet betalen wordt gesteld op het bedrag dat ter zake wordt toegekend als kostenvergoeding, aan een vergoeding van de kosten van taxatie niet in de weg (vgl. HR 12 april 2013, nr. 12/02674, LJN BZ6822 en HR 13 juli 2012, nr. 11/02035, LJN BX0904, BNB 2012/256). Vaststaat dat, nu het hoger beroep gegrond is, belanghebbenden kosten van de taxatie verschuldigd worden aan [D-taxateurs]. Voor dat geval zijn partijen eenparig van mening dat een vergoeding van € 50 per uur exclusief omzetbelasting met een tijdsbeslag van vier uren redelijk is. Het Hof ziet geen reden om dit gezamenlijke standpunt van partijen niet te volgen. De vergoeding bedraagt derhalve € 238.

8.3. In totaal bedraagt de proceskostenvergoeding € 4.483.

8.4. De Inspecteur dient belanghebbenden het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 115 te vergoeden.

Beslissing

Het Gerechtshof

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht;

- vernietigt de uitspraken op bezwaar;

- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 360.000;

- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;

- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbenden, vastgesteld op € 4.483; en

- gelast de Inspecteur aan belanghebbenden € 115 aan griffierecht te vergoeden.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. U.E. Tromp, M.C.M. van Dijk en Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier mr. H.S. Sterkenburg. De beslissing is op 22 april 2013 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbenden als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kunnen binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1.

Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2.

Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

-
- de naam en het adres van de indiener;

-
- de dagtekening;

-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

-
- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.