ECLI:NL:GHDHA:2013:4737

• Datum uitspraak: 9 december 2013
• Publicatiedatum: 17 december 2013
• Zaaknummer: BK-13/00304
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.W. baron van Knobelsdorff; M.C.M. van Dijk; W.M.G. Visser
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een hoekwoning met garage te Wassenaar

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag, waarin de waarde van een onroerende zaak, een hoekwoning met garage, is vastgesteld op € 372.000 per 1 januari 2011. De belanghebbende, eigenaar van de woning, betwistte deze waardering en stelde dat de inspecteur een te hoge waarde had vastgesteld. De rechtbank had eerder het beroep van de belanghebbende gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 325.000. De belanghebbende ging in hoger beroep om de waarde verder te verlagen naar € 250.000. Tijdens de zitting van het Gerechtshof op 28 oktober 2013 werd de zaak behandeld. Het Hof oordeelde dat de inspecteur voldoende onderbouwing had geleverd voor de vastgestelde waarde en dat de vergelijkingsobjecten die waren gebruikt voor de waardering, adequaat waren. Het Hof verwierp de stellingen van de belanghebbende dat de inhoud van de woning te hoog was vastgesteld en dat de grondwaarde te hoog was. Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en oordeelde dat de waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld. De uitspraak werd op 9 december 2013 openbaar gemaakt.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-13/00304

Uitspraak d.d. 9 december 2013

in het geding tussen:

[X] te [Z], belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Wassenaar, de Inspecteur,

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 12 februari 2013, nummer SGR 12/9479, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.

Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), vastgesteld op € 372.000 per 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum). Deze beschikking geldt voor het kalenderjaar 2012.

1.2. Aan belanghebbende is voor het jaar 2012, wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, een aanslag opgelegd in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Wassenaar naar een heffingsmaatstaf van € 372.000.

1.3. Het aanslagbiljet waaruit van de vorenvermelde beschikking en aanslag blijkt, is gedagtekend 29 februari 2012.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij twee in een geschrift, gedagtekend 10 augustus 2012, vervatte uitspraken heeft de Inspecteur het bezwaar ongegrond verklaard. Bij brief van 7 september 2012 heeft de Inspecteur de uitspraak op bezwaar gewijzigd, het bezwaar gedeeltelijk gegrond verklaard, de waarde per de waardepeildatum verminderd naar € 342.000 en de aanslag dienovereenkomstig verlaagd.

1.5. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. Een griffierecht is geheven van € 42. De rechtbank heeft

- het beroep gegrond verklaard;

- de uitspraak op bezwaar vernietigd;

- de beschikking aldus gewijzigd dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 325.000;

- de aanslag onroerende zaakbelastingen verminderd tot een berekend naar een waarde van € 325.000;

- bepaald dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;

- de Inspecteur opgedragen het betaalde griffierecht van € 42 aan belanghebbende te vergoeden.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht is geheven van € 118. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 28 oktober 2013, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

3.

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:

Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning met garage. De oppervlakte van het perceel is 340 m2. De woning is gebouwd in 1962 en de tuin is relatief groot. De woning beschikt over een begane grond en eerste verdieping en een zolder, die bereikbaar is met een vlizotrap.

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

4.1. Partijen houdt de vraag verdeeld of de Inspecteur de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt de vraag bevestigend, de Inspecteur ontkennend.

4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij die doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vermindering van de waarde naar € 250.000 per de waardepeildatum en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.

5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Oordeel van de rechtbank

6.

De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiseres en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid:

”7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

8.

Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter zitting heeft verweerder het standpunt ingenomen dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en dient te worden verminderd tot € 325.000. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, gelet op de onderbouwing van deze waarde in het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hiermee de waarde niet te hoog vastgesteld. Uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is met name het in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobject [a-straat 2] voldoende maatgevend voor de waardebepaling van de woning. Dit object is eveneens een aan de [a-straat] gelegen rijwoning. De rechtbank acht ook aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en het vergelijkingsobject als ligging, kwaliteit en mindere staat van onderhoud. Bovendien is dit referentieobject dichtbij de waardepeildatum, te weten op 28 april 2010, verkocht voor € 320.000. Voorts acht de rechtbank de waarde die door verweerder is toegekend aan de grond van de woning niet onaannemelijk nu voor de waardebepaling dezelfde staffel en waarderingsmethode is toegepast als bij de overige vergelijkingsobjecten het geval is.

9.

Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De waarde van de woning moet op grond van de Wet WOZ worden bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopopbrengsten rond de waardepeildatum. De door eiseres genoemde vraagprijzen van woningen zijn daarom niet van belang voor het bepalen van de WOZ-waarde. De door eiseres genoemde oppervlakteberekening maakt dit evenmin anders, nu aannemelijk is dat de afmetingen van de woning en de vergelijkingsobjecten op dezelfde wijze door verweerder zijn vastgesteld. Eiseres gaat er ook ten onrechte vanuit dat de inhoud van de zolderruimte niet zou mogen worden meegenomen in de waardering. Ook hetgeen overigens nog door eiseres is aangevoerd kan niet leiden tot een verdere verlaging van de waarde van de woning dan thans door verweerder wordt voorgestaan.

10.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog is vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.”

Beoordeling van het hoger beroep

7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald. Terecht heeft de rechtbank voorts overwogen dat de Inspecteur aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

7.2. De Inspecteur heeft ter staving van zijn waardering van de woning een matrix overgelegd waarin de woning wordt vergeleken met de vergelijkingsobjecten [a-straat 2], [b-straat 1], [c-straat 1] en [a-straat 3]. Hij heeft met de gegevens van de vergelijkingsobjecten in deze matrix, het verweerschrift en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn naar hun ligging, aard en bouwjaar vergelijkbaar met de woning en de Inspecteur heeft aannemelijk gemaakt dat met verschillen in aard en ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. In het bijzonder is in dit geval van belang dat de vergelijkingsobjecten [a-straat 2] en [a-straat 3] met de woning in dezelfde straat liggen en zeer goed vergelijkbaar zijn met de woning.

7.3. Belanghebbende heeft betwist dat de woning een inhoud heeft van 327 m3 en gesteld dat de Inspecteur een te grote inhoudsmaat hanteert. Deze stelling wordt verworpen. De Inspecteur heeft de inhoud van de woning vastgesteld aan de hand van de NEN-2580 norm en de bouwtekeningen die aan het verweerschrift in hoger beroep zijn gehecht. Hierbij heeft hij de inhoud berekend door uit te gaan van de buitenmaten. Voor zover belanghebbende uit gaat van de binnenmaten is dit een onjuiste rekenmethodiek.

De omstandigheid dat de zolder alleen bereikbaar is met een vlizotrap en niet bruikbaar is als woonruimte betekent niet dat de inhoud van de zolder niet moet worden meegenomen bij de berekening van de totale inhoud van de woning.

7.4. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de grond bij de woning te hoog is gewaardeerd.

Ook deze stelling wordt verworpen. Een waarde op het door belanghebbende verdedigde bedrag tussen € 50 en € 100 per vierkante meter kan niet worden aanvaard, reeds omdat die waarde niet aansluit bij het uit de voorhanden zijnde gegevens naar voren komende waardeniveau. Uit de matrix en hetgeen de Inspecteur ter zitting ter toelichting heeft gesteld blijkt dat voor de waardering van de grond een staffel is gehanteerd die ertoe leidt dat naarmate een oppervlakte grond groter is, de vierkante meterprijs daalt. Deze staffel is ook gehanteerd voor de berekening van de waarde van het perceel waarop de woning is gesitueerd. Er is geen reden om aan te nemen dat de berekening niet juist is.

7.5. Vergelijking van de WOZ-waarde van de woning met de WOZ-waarde van de woning van de buurman die is uitgebouwd en gemoderniseerd, met begroting van de waarde van de verbouwing en vermindering van de WOZ-waarde van de woning met dit bedrag is geen bruikbare methode voor het vaststellen van een WOZ-waarde.

7.6. Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de woning [a-straat 3] is verkocht voor € 263.000 en de woning [a-straat 4] voor € 300.000 en betoogd dat de waarde van de woning mede aan de hand van deze vergelijkingsobjecten dient te worden vastgesteld. De verkoopdata betreffende deze woningen liggen te ver van de waardepeildatum om bruikbaar te zijn bij de waardering van woning per die datum.

7.7. Ook de overige stellingen van belanghebbende leiden het Hof niet tot de conclusie dat de waarde van de woning per de waardepeildatum op een lager bedrag dient te worden vastgesteld dan het bedrag dat de rechtbank heeft bepaald.

Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.W. baron van Knobelsdorff, M.C.M. van Dijk en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 9 december 2013 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1.

Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2.

Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

-
- de naam en het adres van de indiener;

-
- de dagtekening;

-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

-
- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.