Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummers : 200.108.125/01 en 200.109.615/01
Zaaknummer rechtbank : 1316607 VZ VERZ 12-51
beschikking van 15 januari 2013
inzake
Coop Vastgoed B.V.,
gevestigd te Velp,
appellante in de zaak nummer 200.108.125/01,
hierna te noemen: Coop,
advocaat: mr. K.J.T. Boersma te Tiel,
en
[Geïntimeerde],
gevestigd te [..], gemeente […],
appellante in de zaak nummer 200.109.615/01,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. J. Velthoven te Tiel.
Het geding
Beide partijen zijn afzonderlijk in hoger beroep gekomen van de beschikking van 3 april 2012 van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Middelharnis, gewezen op een gezamenlijk verzoek van partijen. Het appelschrift van Coop is ter griffie binnengekomen op 4 juni 2012, dat van [geïntimeerde] op 3 juli 2012.
Het hof heeft de zaken tezamen behandeld ter zitting van 22 november 2012, waar partijen, bijgestaan door voornoemde advocaten, de zaak hebben toegelicht. Van hetgeen besproken is, is proces-verbaal opgemaakt. Partijen hebben uitspraak gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Bij een beslissing op het verzoek tot voeging van beide zaken heeft [geïntimeerde] geen belang, omdat het hof beide zaken gezamenlijk behandelt.
2. Het gaat in deze zaak in het kort om het volgende.
Partijen zijn een samenwerkingsovereenkomst aangegaan in het kader van franchise. In verband met die overeenkomst verhuurt Coop aan [geïntimeerde] een bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 lid 2 BW Pro gelegen aan de [adres] in [plaats], waarin [geïntimeerde] voor eigen rekening en risico een supermarkt exploiteert volgens de winkelformule van Coop. Samenwerkings- en huurovereenkomst zijn beide aangegaan voor tien jaar en worden, behoudens opzegging, telkens voor vijf jaar verlengd.
3. Partijen hebben zich op de voet van art. 7:291 lid 3 BW Pro tot de kantonrechter gewend met het verzoek om art. 9 van Pro de huurovereenkomst goed te keuren. Daarbij gaat het in het bijzonder om het tweede lid van dat artikel, waarin onder meer wordt bepaald dat Coop, indien en zodra de samenwerkingsovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is geëindigd, onafhankelijk van de oorzaak van dat einde, door middel van een enkele schriftelijke kennisgeving met onmiddellijke ingang ook de huurovereenkomst kan doen eindigen. In het eerste lid van art. 9 is Pro bepaald dat de huurovereenkomst voor wat betreft de duur onlosmakelijk is verbonden met de samenwerkingsovereenkomst, terwijl het derde lid ziet op het gezamenlijk indienen van een verzoekschrift tot goedkeuring van van de wet afwijkende bedingen, met name gericht op art 7:231 BW Pro en het vierde lid op de ontruimingsplicht bij (tussentijdse) beëindiging van de huurovereenkomst.
4. De kantonrechter heeft het verzoek afgewezen, omdat volgens hem art. 9 van Pro de huurovereenkomst ziet op afwijking van het bepaalde in art. 7:231 BW Pro (hof: art. 7:231 lid 1 BW Pro) en niet op afwijking van een bepaling in afdeling 6 van titel 4 van Boek 7 BW. De kantonrechter heeft daartoe overwogen, dat het beding beoogt dat ingeval Coop oordeelt dat sprake is van tekortschieten in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomst zij ook de huurovereenkomst onmiddellijk kan doen eindigen, met andere woorden dat die als ontbonden kan worden beschouwd, zelfs indien [geïntimeerde] niet tekortschiet in het nakomen van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Een dergelijke bepaling ziet daarom volgens de kantonrechter niet op een nieuwe vorm van opzeggen maar op een ontbinding van de huurovereenkomst en aan afwijking van de bepalingen betreffende ontbinding staat art. 7:231 BW Pro (hof: art. 7:231 lid 3 BW Pro) gezien het dwingendrechtelijke karakter in de weg.
5. Volgens de derde grief van Coop, welke grief [geïntimeerde] tot de hare heeft gemaakt, heeft de kantonrechter ten onrechte overwogen dat de bepalingen van art. 9 lid 1 tot Pro en met 4 van de huurovereenkomst in strijd zijn met art. 7:231 (hof: lid 1) BW en ten onrechte de gevraagde goedkeuring geweigerd.
6. Coop en [geïntimeerde] voeren naar het oordeel van het hof terecht aan dat art. 9 lid 2 van Pro de huurovereenkomst een aanvullende opzeggingsgrond inhoudt en daarmee afwijkt van de opzeggingsbepalingen in art. 7:293 BW Pro, dus van het semi-dwingendrechtelijke regime van afdeling 6 van titel 4 van Boek 7. Hoewel het resultaat van opzegging van de huurovereenkomst en van ontbinding van de huurovereenkomst telkens het einde van die overeenkomst betekent, moeten de begrippen beëindiging door opzegging en beëindiging door ontbinding, anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld, wel van elkaar worden onderscheiden. Opzegging door Coop kan eventueel wel samenlopen met de mogelijkheid voor Coop om op de voet van art. 6:265 en Pro art. 7:231 lid Pro 1 (en lid 2) BW ontbinding te vorderen. Volgens de gewone regels van samenloop kan echter de omstandigheid dat Coop een overeenkomst kan (doen) ontbinden niet afdoen aan haar bevoegdheid om in plaats daarvan de overeenkomst op te zeggen, ervan uitgaande dat aan de voorwaarden voor opzegging is voldaan. Mogelijk moet hierover anders worden geoordeeld indien Coop de bevoegdheid zou hebben bedongen om op te zeggen op grond van een tekortkoming (in de huurovereenkomst), maar daarvan is hier geen sprake. De enkele mogelijkheid van samenloop van opzegging en ontbinding staat dan ook niet in de weg aan de mogelijkheid om een afwijkende opzeggingsbepaling op de voet van art. 7:291 lid 2 BW Pro goed te keuren.
7. Het ligt thans op de weg van het hof om te beoordelen of art. 9 van Pro de huurovereenkomst kan worden goedgekeurd. Daarbij dient het hof te bezien of dat artikel de beschermende rechten die [geïntimeerde] aan afdeling 6 van titel 4 van Boek 7 BW ontleent niet wezenlijk aantast en voorts of de maatschappelijke positie van [geïntimeerde] en Coop van dien aard zijn, dat [geïntimeerde] tegen zichzelf in bescherming moet worden genomen door geen goedkeuring aan dat artikel te verlenen.
8. In het eerste lid van art. 9 wordt Pro de koppeling gemaakt tussen de samenwerkingsovereenkomst en de huurovereenkomst, zodat beide overeenkomsten worden aangegaan voor de duur van tien jaar en behoudens opzegging, telkens voor vijf jaar verlengd. Hiermee wordt niet afgeweken van de wettelijke voorschriften. Het artikel behoeft daarom geen goedkeuring.
9.1. In het tweede lid van art. 9 wordt Pro, zoals vermeld, onder meer bepaald dat Coop, indien en zodra de samenwerkingsovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is geëindigd, onafhankelijk van de oorzaak van dat einde, door middel van een enkele schriftelijke kennisgeving met onmiddellijke ingang ook de huurovereenkomst kan doen eindigen. Dit vormt een aantasting van de wettelijke rechten van [geïntimeerde].
9.2. Zoals Coop ter zitting heeft verklaard, is echter op het punt van de beëindiging in zoverre voor [geïntimeerde] een veiligheid ingebouwd, dat de rechtsgeldigheid van de opzegging van de samenwerkingsovereenkomst door [geïntimeerde] ter toetsing aan de rechter kan worden voorgelegd. Eerst indien vaststaat dat de opzegging van de samenwerkingsovereenkomst terecht is gedaan, zal de huurovereenkomst als beëindigd worden beschouwd.
9.3. Het hof weegt voorts mee, dat de bepaling ook in het voordeel van [geïntimeerde] werkt, omdat hiermee wordt uitgesloten dat zij, ingeval de samenwerkingsovereenkomst rechtsgeldig door Coop zou worden beëindigd en art. 9 tweede Pro lid van de huurovereenkomst zou ontbreken, aan de huurovereenkomst gebonden zou blijven met alle verplichtingen van dien, terwijl zij gedurende een jaar na het einde van de samenwerkingsovereenkomst geen andere supermarkt in het gehuurde kan drijven. Zij heeft zich immers verplicht (art.18 lid 2 van Pro de samenwerkingsovereenkomst) om na afloop van de overeenkomst gedurende die termijn van een jaar noch direct noch indirect op enigerlei wijze betrokken te zijn of te geraken bij activiteiten vanuit de bedrijfsruimte die op enigerlei wijze concurreren of kunnen concurreren met de formule van Coop.
9.4. Het hof heeft voorts onder ogen gezien dat de maatschappelijke positie van (de kleine partij) [geïntimeerde] verschilt van die van (de grote partij) Coop. Die geringere positie van [geïntimeerde] is echter toch dusdanig dat zij de bescherming van afdeling 6 titel 4 Boek 7 in redelijkheid niet behoeft. Daarbij heeft het hof mede acht geslagen op de toelichting die [geïntimeerde] en Coop ter zitting hebben gegeven, onder andere ten aanzien van de aanvulling op de met de huurovereenkomst samenhangende samenwerkingsovereenkomst.
9.5. Ook het tweede lid van art. 9 van Pro de huurovereenkomst komt voor goedkeuring in aanmerking.
11. Het vierde lid van art. 9 ten Pro slotte bevat een boetebeding. [geïntimeerde] verbeurt een boete indien zij bij beëindiging van de huurovereenkomst het gehuurde niet ontruimt. Naar het oordeel van het hof worden hierdoor, voor zover al sprake is van een afwijking van meergenoemde wettelijke voorschriften, de rechten van [geïntimeerde] niet wezenlijk aangetast. Ook dit onderdeel van art. 9 zal Pro worden goedgekeurd.
12. Het voorgaande betekent dat Coop en [geïntimeerde] succes hebben met de derde grief zonder dat de overige grieven afzonderlijke behandeling behoeven. De bestreden beschikking zal worden vernietigd en het hof zal art. 9 tweede Pro en vierde lid van de huurovereenkomst alsnog goedkeuren. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beschikking van de kantonrechter (rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Middelharnis) van 3 april 2012;
- verleent de gevraagde goedkeuring van artikel 9 van Pro de huurovereenkomst, afgezien van het eerste en het derde lid van dat artikel, welke bepalingen geen goedkeuring behoeven.
Deze beschikking is gegeven door mrs. A. Dupain, L.A.R Siemerink en C.G. Beyer- Lazonder en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 januari 2013 in aanwezigheid van de griffier.