Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.009.491/01
Rolnummer rechtbank : 55737 / HA ZA 07-8
arrest van 15 januari 2013
inzake
[appellant sub 1]
[appellante sub 2]
beiden wonende te Goes,
appellanten,
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],
advocaat: mr. L.M. Bruins te 's-Gravenhage
tegen
[geïntimeerde sub 1]
[geïntimeerde sub 2]
beiden wonende te Goes,
geïntimeerden,
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],
advocaat: mr. J.P. Heering te 's-Gravenhage.
Het verdere verloop van het geding
Bij arrest van 27 december 2011 heeft het hof de heer J.J. Josiasse (verder: Josiasse) als deskundige benoemd. De deskundige heeft zijn rapport op 10 augustus 2012 ter griffie van het hof gedeponeerd. Bij beschikking van 18 september 2012 heeft het hof de schadeloosstelling van de deskundige begroot op € 1.487,50, inclusief BTW. [geïntimeerden] heeft een memorie na deskundigenbericht en [appellanten] een "memorie na deskundigenbericht tevens in het geding brengen van producties" (met producties) genomen.
Vervolgens hebben partijen opnieuw de stukken overgelegd en om arrest gevraagd.
De verdere beoordeling van het hoger beroep
1. Het hof blijft bij hetgeen het in zijn tussenarresten van 19 april 2011 en 27 december 2011 heeft overwogen en beslist.
2. In het tussenarrest van 19 april 2011 heeft het hof voor zover thans relevant overwogen dat het beroep van [appellanten] op dwaling slaagt en dat de vordering [appellanten] die ertoe strekt dat het hof – in plaats van een vernietiging uit te spreken – de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel dat hij bij instandhouding van de overeenkomst lijdt, wijzigt door vermindering van de koopprijs, in beginsel toewijsbaar is.
3. Bij zijn tussenarrest van 27 december 2011 heeft het hof Josiasse als deskundige benoemd teneinde zich te laten adviseren omtrent bovenbedoeld nadeel. Het hof heeft daarbij de volgende vragen gesteld:
1. Wat is een reële prijs voor de door [geïntimeerden] verkochte woning (peildatum augustus 2005) in de feitelijke staat waarin deze zich ten tijde van de overeenkomst bevond. Het gaat dus niet om de vraag wat [appellanten] bereid zou zijn voor de woning te betalen als hij geweten zou hebben van de feitelijke omvang van de woning, maar om de vraag wat de woning op de woningmarkt redelijkerwijs had kunnen opbrengen.
2. Heeft u als deskundige verder nog van belang zijnde opmerkingen in deze zaak?
4. In het door hem uitgebrachte rapport taxeert de deskundige de woning per peildatum augustus 2005 op een bedrag van € 680.000,--. Dit bedrag werd door hem – kort samengevat – als volgt onderbouwd: uitgegaan is van het vigerende bestemmingsplan "Overzuid". Op grond van dit bestemmingsplan rustte op het perceel een woonbestemming zonder verdere uitbreidingsmogelijkheden. Voor de taxatie van de grond is uitgegaan van de volle grondwaarde à € 250,-- per m2 voor een kavel van 1000 m2 en van een grondwaarde als erf à € 25,-- per m2 voor de overige 2500 m2. Voor de woning inclusief kelder is de deskundige uitgegaan van een waarde van € 375,-- per m3, deels gebaseerd op referentiepanden en deels gebaseerd op intuïtie, aangezien het hier een uniek object betrof.
5. [geïntimeerden] kan zich verenigen met het advies van de deskundige. [appellanten] daarentegen meent dat het bericht niet zorgvuldig tot stand is gekomen en kan zich er ook inhoudelijk niet mee verenigen.
6. Wat betreft de wijze van totstandkomen wijst [appellanten] er op, dat tijdens de bezichtiging op 14 maart 2012, ook de heer Schreuder, die voor [appellanten] de taxatie van 20 juni 2011 heeft uitgevoerd, aanwezig was. De zoon van [geïntimeerden], die namens [geïntimeerden] was verschenen, stemde hiermee niet in. Hij eiste het vertrek van Schreuder, zo niet dan zou hij zelf vertrekken. De deskundige gaf aan dat het hem niet uitmaakte wie aanwezig was, waarna [geïntimeerden] is vertrokken. Zoals blijkt uit het rapport heeft de deskundige wel op een later tijdstip nog met de zoon van [geïntimeerden] gesproken, maar dat was buiten aanwezigheid van [appellanten]. [appellanten] acht het rapport voorts onzorgvuldig, omdat de deskundige zijn werk niet voortvarend heeft verricht. Hij heeft bovendien ten onrechte geen rekening gehouden met de terechte kritiekpunten die [appellanten] naar aanleiding van het conceptrapport naar voren heeft gebracht. [appellanten] voelt zich in zijn mening gesteund door R. Heuveling van Ooms Makelaars Taxaties B.V., die in een brief van 5 september 2012 aangeeft dat de waardering van de deskundige niet voldoet aan de eisen die van een deugdelijke en betrouwbare waardering mogen worden verwacht.
7. Het hof overweegt als volgt.
Hoewel aan [appellanten] moet worden toegegeven dat het deskundigenbericht ruime tijd op zich heeft doen wachten, vormt die omstandigheid geen aanleiding voor het oordeel dat het bericht onzorgvuldig tot stand is gekomen. Dit klemt te meer nu niet duidelijk is, waardoor deze vertraging is opgetreden. De omstandigheid dat de zoon van [geïntimeerden] door de deskundige buiten aanwezigheid van [appellanten] is gehoord, maakt evenmin dat moet worden geoordeeld dat het rapport niet kan worden gevolgd. Door beide partijen apart te horen heeft de deskundige het beginsel van hoor en wederhoor voldoende toegepast. Gesteld noch gebleken is dat [appellanten] aan de deskundige te kennen heeft gegeven dat hij bij het onderhoud met de zoon van Witkan aanwezig wilde zijn. Hier komt bij dat [appellanten] de gelegenheid heeft gehad naar aanleiding van het conceptrapport opmerkingen te maken.
8. Inhoudelijk is het hof van oordeel dat de deskundige zijn taxatie voldoende inzichtelijk heeft onderbouwd. Dat hij zich daarbij deels heeft beroepen op intuïtie, doet hieraan niet af. Juist vanwege het feit dat taxatie geen exacte wetenschap betreft, maakt dat soms een beroep moet worden gedaan op de professionele intuïtie van een deskundige. Dit geldt te meer nu de woning inmiddels niet meer bestaat. Het hof zal de deskundige daarom volgen en uitgaan van een waarde van de woning in het vrije verkeer in de feitelijke staat waarin deze zich ten tijde van de overeenkomst bevond, van € 680.000,--.
9. Hiervan uitgaande en in aanmerking nemende dat de overeengekomen koopprijs € 675.000,-- bedroeg, is van een nadeel als bovenbedoeld geen sprake. Aan aanpassing van de koopprijs kan dus niet worden toegekomen. Dit betekent dat ook de op dwaling gebaseerde vordering van [appellanten] dient te worden afgewezen en dat het bestreden vonnis (zij het op andere gronden) dient te worden bekrachtigd.
10. Bij deze uitkomst past dat [appellanten], als de in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij, wordt veroordeeld in de proceskosten en dat [appellanten] de kosten van de deskundige draagt.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Middelburg, sector civiel recht van 7 mei 2008;
- veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] tot op heden begroot op € 303,-- aan verschotten en € 2.682,-- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, H.J.H van Meegen en M.J. van der Ven en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 januari 2013 in aanwezigheid van de griffier.