Uitspraak
GERECHTSHOF Den Haag
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.131.843
Zaak-rolnummer Rechtbank : C/10/421184/ KG ZA 13-273
arrest van 4 maart 2014
inzake
[appellant],
wonende te Dordrecht,
appellant,
advocaat: mr. D.H.P.M. Müskens te Dordrecht,
tegen
[geintimeerden 1-4]
[woonplaats]
en
[geintimeerden 1-4]
[woonplaats]
en
[geintimeerden 1-4]
[woonplaats]
en
[geintimeerden 1-4],
[woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. L.C. Baars te Schiedam.
1.Het geding
Bij exploot 25 juli 2013 van is appellant in hoger beroep gekomen van het vonnis 27 juni 2013 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam tussen de partijen gewezen.
Voor de loop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar hetgeen de voorzieningenrechter daaromtrent in het bestreden vonnis heeft vermeld.
Bij memorie van grieven heeft appellant één grief geformuleerd.
Bij memorie van antwoord hebben geïntimeerden de grief van appellant bestreden.
Geïntimeerden hebben hun procesdossier aan het hof overgelegd en arrest gevraagd.
2.Beoordeling van het hoger beroep
Algemeen
1. Voor zover tegen de feiten geen grief is gericht gaat het hof uit van de feiten zoals deze in het bestreden vonnis zijn vastgesteld.
2. Door appellant wordt gevorderd:
- het vonnis van de rechtbank Rotterdam d.d. 27 juni 2013, voor wat betreft het oordeel van de voorzieningenrechter over de verkoopprijs als hiervoor onder punt 1 omschreven, te vernietigen, en, opnieuw rechtdoende, te bepalen dat de woning aan het[adres] te [plaatsnaam] verkocht dient te worden voor een waarde van minimaal € 225.000,-, althans voor minimaal een gemiddelde verkoopwaarde vastgesteld door drie door partijen gezamenlijk benoemde taxateurs, althans een in goede justitie vast te stellen minimum verkoopprijs;
- geïntimeerden te veroordelen in de kosten van beide instanties.
3. Partijen zijn al vanaf november 2001 bezig om de nalatenschap van erflater af te wikkelen.
4. Bij vonnis van 21 juli 2010 heeft de rechtbank Dordrecht beslist op welke wijze de nalatenschap van erflater moet worden verdeeld. Tot op heden is hieraan nog geen uitvoering gegeven.
Grief
5. Appellant kan zich niet verenigen met het oordeel van de voorzieningenrechter waarbij de voorzieningenrechter geïntimeerden een machtiging ex artikel 3:174 BW Pro heeft gegeven tot het te gelde maken van de woning aan het [adres] te [plaatsnaam], onder de voorwaarde dat de verkoopprijs niet lager ligt dan 10% onder de getaxeerde waarde d.d. 23 februari 2013 van € 230.000,- althans niet lager dan 10% onder een nieuwe taxatiewaarde verricht door een bekwame taxateur.
6. Door appellant wordt onder meer het navolgende aangevoerd:
- op grond van het oordeel van de voorzieningenrechter zijn geïntimeerden gemachtigd om de woning tegen een minimaal bedrag te verkopen van € 172.800,-;
- de belangen van appellant worden ernstig geschaad, aangezien bij een verkoopprijs van € 172.800,- hij slechts een bedrag zal ontvangen van € 14.972,43;
- de door appellant ingeschakelde makelaar heeft de verkoopwaarde van de hiervoor vermelde woning vastgesteld op een bedrag van € 225.000,-. De door geïntimeerden ingeschakelde makelaar heeft de woning evident te laag getaxeerd;
- geïntimeerden hebben tot nu toe geweigerd ook maar te overwegen een andere makelaar dan Nouwen in de arm te nemen;
- de voorzieningenrechter had in het vonnis, gelet op het belang van appellant, meer waarborgen moeten opnemen dat de woning voor een realistische waarde wordt verkocht;
- appellant wenst dat de verkoopprijs van de woning wordt vastgesteld op een bedrag van € 225.000,- dan wel te bevelen dat de verkooprijs wordt vastgesteld op minimaal een gemiddelde door drie door partijen gezamenlijk te benoemen taxateurs vast te stellen waarde.
7. Door geïntimeerden is verweer gevoerd. Door geïntimeerden is onder meer het navolgende aangevoerd:
- nadat erflater op 3 november 2001 is overleden is er nog steeds geen definitieve verdeling van de nalatenschap tot stand gekomen;
- appellant weet al meer dan vijf jaar tegen welke condities het legaat aan hem kan worden afgegeven;
- nadat was gebleken dat aan appellant geen financiering werd verstrekt, werd niet langer door hem weersproken dat verkoop van de woning noodzakelijk is om uit de impasse te komen;
- aan appellant werd een opdracht tot verkoopbemiddeling door [naam makelaar] ter ondertekening aangeboden;
- appellant weigerde de opdracht te ondertekenen omdat hij niet akkoord kon gaan met een courtage van 1,65%;
- appellant weigerde eind juli 2013 de fotograaf toegang te verlenen tot de woning;
- de voorziening is nodig omdat appellant weigert een onherroepelijk vonnis na te komen;
- er bestaat geen aanleiding de te hanteren verkoopprijs te laten vaststellen door drie taxateurs.
8. Het hof overweegt als volgt. Erflater is in 2001 overleden. Bij vonnis van 21 juli 2010 heeft de rechtbank Dordrecht de verdeling van de nalatenschap van erflater bevolen overeenkomstig de conceptakte d.d. 7 maart 2008 opgesteld door notaris A.W. van Spreewel te Barendrecht. Bij dat in kracht van gewijsde gegane vonnis is [appellant] veroordeeld om vóór de afgifte aan hem van het legaat van de vooromschreven woning aan ieder van geïntimeerden de in het vonnis vermelde bedragen te betalen. Appellant heeft het legaat aanvaard.
9. Appellant heeft ruimschoots de gelegenheid gehad om op vrijwillige wijze mee te werken aan de hiervoor vermelde afwikkeling van de nalatenschap van erflater. Het hof is met de voorzieningenrechter van oordeel dat naar mate de tijd verstrijkt het belang bij de afwikkeling van de nalatenschap toeneemt. Tot op heden is door appellant geen uitvoering gegeven aan het vonnis van 21 juli 2010.
10. De door geïntimeerden ingeschakelde makelaar [naam makelaar] is een NVM makelaar te Dordrecht. Het enkele feit dat een andere NVM makelaar tot een andere waarde komt met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak houdt niet in dat de conclusie van makelaar [naam makelaar] onjuist is. In het procesdossier van appellant ontbreekt dat laatste taxatierapport (productie 6). Geïntimeerden hebben echter niet weersproken dat [naam makelaar] makelaars een waardering heeft verricht en een verkoopprijs van € 225.000,- heeft geadviseerd. Nu beide makelaars NVM- makelaars zijn en beide partijen de waarderingen over en weer – de een te hoog de ander te laag – betwisten, zal het hof in redelijkheid het gemiddelde nemen van die beide waarderingen en de aanmerking te nemen basis-verkoopwaarde bepalen op € 211.000,- Het verschil in de waarderingen van het pand is naar het oordeel van het hof niet zodanig groot dat nog een derde taxateur moet worden ingeschakeld. Het is van algemene bekendheid dat bij waarderingen van onroerende zaken een afwijking van 10% tussen verschillende taxaties niet ongebruikelijk is.
11. Gezien de huidige situatie op de woningmarkt kan het hof zich volledig vinden in het oordeel van de voorzieningenrechter om een marge van 10% te nemen en de voorwaarden die door de voorzieningenrechter zijn verbonden aan de machtiging ex artikel 3:174 BW Pro.
12. Het bestreden vonnis dient derhalve deels te worden vernietigd.
Proceskosten
13. Gezien de familierechtelijke verhouding tussen procespartijen zal het hof de proceskosten tussen partijen compenseren.
14. Het hof gaat er van uit dat appellant thans volledig zijn medewerking zal verlenen aan de rechterlijke beslissingen die in kracht van gewijsde zijn gegaan.
3.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis van 27 juni 2013 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam tussen de partijen gewezen, voor zover het betreft de inhoud van de verleende machtiging, en opnieuw rechtdoende:
verleent geïntimeerden de machtiging als bedoeld in artikel 3:174 BW Pro tot het te gelde maken van de woning aan het [adres] te[plaatsnaam], onder voorwaarde dat de verkoopprijs niet lager ligt dan 10% onder € 211.000,- en met bepaling dat onder de verleende machtiging alles wordt verstaan wat noodzakelijk is voor de verkoop van deze onroerende zaak en het leeg en ontruimd opleveren daarvan en de verleende machtiging tevens de bevoegdheid omvat om de in te schakelen makelaar de woning te doen betreden ten einde potentiele kopers rond te leiden die het pand willen bezichtigen, ook als dat tegen de wil van appellant zou zijn;
compenseert de proceskosten tussen partijen in hoger beroep in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
bekrachtigt het vonnis van 27 juni 2013 voor het overige;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. Labohm, van Nievelt en Stollenwerck en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 maart 2014 in aanwezigheid van de griffier.