ECLI:NL:GHDHA:2014:1340 - Gerechtshof Den Haag - Hoger beroep over huurovereenkomst en gebondenheid erfgen...

Uitspraak

GERECHTSHOF Den Haag

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.108.999

Zaak-rolnummer Rechtbank : 1178593 CV EXPL 10-71587

arrest van 15 april 2014

inzake

[de man],

wonende te [woonplaats],

[de vrouw],

wonende te [woonplaats],

appellanten,

advocaat: mr. J.H.J. Rijntjes te Rotterdam,

tegen

[geiintimeerde een],

[geintimeerde twee],

beiden wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. J.C. Hardam te Rotterdam.

1.Het geding

Bij exploot van 25 juni 2012 zijn appellanten in hoger beroep gekomen van het vonnis van 4 mei 2012, door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, gewezen tussen partijen.

Bij arrest van dit hof van 21 augustus 2012 is een comparitie van partijen gelast.

Op 22 januari 2013 is de comparitie van partijen gehouden. De comparitie heeft niet tot enig resultaat geleid.

Voor de loop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar hetgeen de rechtbank daaromtrent in het bestreden vonnis heeft vermeld.

Bij memorie van grieven tevens akte houdende wijziging van eis hebben appellanten 13 grieven geformuleerd.

Bij memorie van antwoord hebben geïntimeerden de grieven bestreden.

Geïntimeerden hebben vervolgens een akte en een nadere akte genomen.

Appellanten hebben hierop een antwoordakte genomen.

Partijen hebben vervolgens arrest gevraagd. Appellanten hebben hun procesdossier aan het hof overgelegd en geïntimeerden hebben verzocht arrest te wijzen op het griffiedossier.

2.Beoordeling van het hoger beroep

Algemeen

1. Voor zover tegen de feiten geen grief is gericht gaat het hof uit van de feiten zoals deze in het bestreden vonnis zijn vastgesteld.

2. Door appellanten wordt gevorderd: dat het dit hof moge behagen bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

het vonnis d.d. 4 mei 2012 te vernietigen;
akte vragende van de wijziging van eis en wel in die zin dat: a) vordering II B 2 ook ziet op de opzegging d.d. 25 februari 2013, b) de eis aangevuld wordt en wel in die zin dat na vordering V een nieuwe vordering VI wordt ingelast luidende: geïntimeerden te veroordelen tot vergoeding van de schade geleden door appellanten ten gevolge van de onder grief VI omschreven wanprestatie c.q. de omschreven ongerechtvaardigde verrijking alles op te maken bij staat en te vereffenen als volgens de wet en te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 3 november 2010 althans vanaf de dag van het nemen van deze memorie tot de dag der algehele voldoening,
waarbij vordering VI (de proceskostenveroordeling) hernummerd wordt tot VII;
de vorderingen, ook overigens ingesteld bij conclusie van repliek, toe te wijzen;
geïntimeerden te veroordelen in de kosten van de procedure in beide instanties.

Akte vermeerdering eis

3. Geïntimeerden hebben bij conclusie van antwoord in eerste aanleg de ontvankelijkheid van appellanten in hun vordering aan de orde gesteld.

4. In het bestreden vonnis heeft de rechtbank zich slechts bevoegd verklaard voor zover de rechtsvraag betrekking heeft op de vraag of er sprake is van een overeenkomst van huur of een overeenkomst van bruikleen. Tot de absolute competentie van de rechtbank sector kanton – hierna rechtbank – behoort de beantwoording van de vraag of er sprake is van huur en met de huur samenhangende rechtsvragen.

5. Zolang de rechter geen eindvonnis heeft gewezen, is de eiser bevoegd zijn eis of de gronden daarvan te veranderen of te vermeerderen. De rechter kan ook ambtshalve een eiswijziging buiten beschouwing laten op grond van strijd met een goede procesorde. Een weigeringsgrond kan zijn dat de procedure door de wijziging van eis onnodig wordt vertraagd of dat de wijziging van eis tevens met zich mede brengt dat de regels van de absolute competentie door de eiswijziging worden geschonden.

6. Op blz. 39 en 40 van de memorie van grieven stellen appellanten dat de onverdeelde gemeenschap schade lijdt. Aanvullend op de reeds ingestelde vorderingen wordt vergoeding van deze schade nader op te maken bij staat gevorderd. Naar het oordeel van het hof behoort deze vordering niet tot de absolute competentie van de rechtbank. Het is een vordering met een onbepaalde waarde die samenhangt met de afwikkeling van de nalatenschap. Voorts is het hof van oordeel dat de wijziging en/of vermeerdering van eis de procedure onnodig vertraagt. Het hof wijst ambtshalve de vermeerdering van eis af. Het betreft hier dus de vordering in het petitum onder het tweede *.

Kern grieven

7. Appellanten formuleren in 52 pagina `s hun bezwaren tegen het bestreden vonnis. De wijze waarop appellanten hun bezwaren tegen het bestreden vonnis hebben geformuleerd is niet altijd even helder, hetgeen voor rekening en risico komt van appellanten. Een goede procesorde brengt met zich mede dat ook voor de rechter duidelijk moet zijn wat exact de bezwaren zijn tegen het bestreden vonnis.

8. Op blz. 9 van de memorie van grieven geven appellanten hun kerngrieven aan. De kerngrieven zijn volgens appellanten:

de feiten;
huur – bruikleen;
de bewijsopdracht;
het oordeel van de rechtbank waarmee in een zaak als deze ook het beroep op redelijkheid en billijkheid is verworpen.

9. Het hof gaat eerst in op de kerngrieven.

Feiten

10. Appellanten stellen in punt 1.1 dat zij grotendeels geen bezwaar hebben tegen de door de rechtbank vastgestelde feiten. Zij zijn van mening dat de feiten moeten worden aangevuld. Aan de aanvulling van de feiten wordt door appellanten niet een conclusie verbonden. Het hof zal de grief niet zelfstandig beoordelen.

Huur of bruikleen

11. Appellanten zijn het niet eens met de beslissing van de rechtbank dat er tussen geïntimeerde sub 1 en erflaatster een overeenkomst van huur en verhuur is tot stand gekomen met betrekking tot de woning te [plaatsnaam] aan de [adres]

12. Ter onderbouwing van hun stelling wordt door appellanten onder meer aangevoerd:

geïntimeerden hebben de ruimte zonder recht of titel in gebruik genomen c.q. het gebruik van ruimte berust op bruikleen;
de bruikleen is opgezegd;
bestreden wordt dat geïntimeerden maandelijks een prijs betaald hebben voor het gebruik van de ruimten;
de overeenkomst voldoet niet aan de essentialia van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:201 BW Pro;
subsidiair wordt bestreden dat de betalingen door geïntimeerden zouden zijn ten titel van tegenprestatie voor gebruik; zo al anders dat enige betaling als tegenprestatie door geïntimeerden voor gebruik onverenigbaar zou zijn met bruikleen;
erflaatster heeft geen wezenlijk voordeel genoten van het gebruik door geïntimeerden;
de door geïntimeerden gestelde betaling valt binnen het bereik van een bruikleenovereenkomst. De betaling kan worden aangemerkt als een vergoeding van de kosten die (ex artikel 7a:1781 BW) voor rekening van geïntimeerden komen;
daaraan wordt toegevoegd dat indien de bruiklener de kosten van behoud en onderhoud voor zijn rekening neemt, dat niet afdoet aan het karakter van bruikleen;
wil sprake zijn van een tegenprestatie dan zullen ten minste de onderlinge prestatie enigszins met elkaar in verhouding moeten zijn;
onjuist is dat de rechtbank gemeentelijke belastingen heffing, OZB evenals verzekeringspremies buiten beschouwing heeft gelaten;
thans daargelaten dat geen enkel bedrag resteert, althans uitgegaan moet worden van een bedrag lager dan € 39,09 per maand, stelt ook een bedrag van € 90,87 per maand objectief al evenmin iets voor, zodat ook dit leidt tot de kwalificatie bruikleen blz. 22.

13. Uit het verweer van geïntimeerden volgt dat zij van mening zijn dat er wel sprake is van een huurovereenkomst.

14. Ter onderbouwing van hun stelling is door geïntimeerden onder meer het navolgende naar voren gebracht:

geïntimeerde sub 1 heeft in eerste aanleg met bankafschriften aangetoond dat hij van meet af aan huur heeft betaald en heeft bovendien met bankafschriften aangetoond dat de moeder van appellante sub 2 onder dezelfde voorwaarden huurde inclusief kamer 1;
geïntimeerde sub 1 wenst te benadrukken dat er, rekening houdend met de energielasten voor onderhavige woning en ongeacht welke berekening wordt gehanteerd, altijd een bedrag aan kale huur overblijft. De huurcomponent op het totale maandelijkse bedrag bedraagt dan € 118,79 en de energiecomponent € 62,72;
uit niets kan worden afgeleid dat geïntimeerden voornemens waren om na het overlijden van oma uit de woning te vertrekken;
in tegenstelling tot hetgeen appellanten stellen in hun memorie van grieven, is er van een afspraak en/of bijbehorende uitgangspunten bij de aanvang van het gebruik omtrent beëindiging na overlijden van oma geen sprake.

15. Het hof overweegt als volgt. Huur is een overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Vaststaat dat geïntimeerde sub 1 tijdens het leven van erflaatster een deel van het onroerend goed, zijnde de kleine woning, in gebruik heeft gekregen. Het hof heeft kunnen vaststellen dat geïntimeerde sub 1 ten titel van huur fl. 400,- per maand aan erflaatster betaalde.

16. Bij de beantwoording van de rechtsvraag of er sprake is van een huurovereenkomst is niet relevant of alle huurtermijnen ook daadwerkelijk zijn betaald en of de huur marktconform is. Of de huur al dan niet is betaald is een incassovraagstuk dat thans niet aan de orde is. Het is in beginsel ter beoordeling van de verhuurder welk bedrag hij/zij aan huur wenst te verkrijgen.

17. Appellanten stellen dat er na aftrek van kosten geen enkel bedrag resteert voor het gebruik van de woning. (zie blz. 19 van de memorie van grieven). Op blz. 20 stellen appellanten dat als de “regel 2000” wordt overgenomen er een bedrag resteert van € 39,09 per maand. In de visie van appellanten is dit een verwaarloosbaar bedrag. Voorts zijn appellanten van mening dat ook een bedrag van € 90,87 per maand objectief bezien niets voorstelt, zodat ook dat leidt tot de kwalificatie bruikleen. In het peiljaar 1999 heeft erflaatster geen redelijk voordeel gehad.

18. Geïntimeerden zijn het eveneens niet eens met de wijze waarop de rechtbank de variabele lasten met betrekking tot de woning heeft verdeeld. Het hof verwijst naar punt 22 van de memorie van antwoord. In de visie van geïntimeerden is de huurcomponent 65% en de energiecomponent 35%.

19. In het onderhavige geval is sprake van een kleine woning met veel achterstallig onderhoud en weinig hedendaags comfort. De woning is in 1899 gebouwd en door erflaatster bewoond vanaf 1941. Aan de hand van de foto`s heeft het hof kunnen vaststellen dat er zeer weinig comfort is in de woning, ook naar de maatstaven van 1999 bezien. Het hof verwijst naar bouwtechnisch onderzoek van de woning van september 2010. Voorts ligt de woning afgelegen hetgeen naar het oordeel van het hof eveneens een prijsverlagende omstandigheid is. De rechtbank heeft naar het oordeel van het hof een inzichtelijk onderscheid gemaakt in de kosten die betrekking hebben op gas, water en elektra en overige variabele kosten. Het hof kan zich vinden in de methodiek waarop de rechtbank de kosten aan de kleine en aan de grote woning heeft toegerekend. Ook indien nog rekening wordt gehouden met de OZB belasting en de verzekeringspremie met betrekking tot het onroerend goed, dan acht het hof de prijs die voor het gehuurde werd betaald redelijk. Dat door derden voor de bouwvallige woning een bedrag wordt betaald van € 590.000,- geeft geen antwoord op de vraag wat een redelijke huurprijs is. De marktwaarde van een onroerend goed kan worden beïnvloed door een groot aantal factoren. Deze factoren zijn voor het onderhavige geval niet relevant.

20. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat de prijs voor het gebruik niet onredelijk is. Het hof maakt de gronden van de rechtbank tot de zijne.

21. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat er sprake is van een huurovereenkomst tussen geïntimeerde en erflaatster. De erfgenamen van erflaatster zijn als opvolgers onder algemene titel gebonden aan deze huurovereenkomst. Nu er sprake is van een huurovereenkomst komt het hof niet meer toe aan de vraag of er sprake is van een overeenkomst van bruikleen.

Welke ruimtes behoren tot het gehuurde?

22. Het hof leest in punt 9.4.1 van de memorie van grieven dat het gebruik dat geïntimeerden maken van de kamers in de grote woning niet valt onder de huurovereenkomst. De eerste kamer maakt deel uit van het grote huis aldus appellanten. Het gebruik van de eerste kamer maakt geen onderdeel uit van de overeenkomst op grond waarvan geïntimeerden het gebruik van het kleine huis hebben. Ook de overige kamers die geïntimeerden in gebruik hebben genomen vallen niet onder de huurovereenkomst.

23. Door geïntimeerden is gesteld dat de eerste kamer altijd met het kleine huis is verhuurd. De tweede kamer is sinds 2005 gehuurd. De derde kamer is in 1998 met goedkeuring van erflaatster in gebruik genomen en van erflaatster gehuurd.

24. Het hof overweegt als volgt. Niet bestreden is dat er sprake is van een scheiding van het onroerend goed in twee woningen. Vaststaat eveneens dat er een verbindingsdeur is tussen de grote en de kleine woning. Op het moment van het tot stand komen van de huurovereenkomst tussen erflaatster en geïntimeerde sub 1 was hij alleenstaand. Het hof gaat er van uit dat het gehuurde op het moment van het tot stand komen van de huurovereenkomst alleen de kleine woning omvatte exclusief de slaapkamers die zijn gelegen in de grote woning. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat op geïntimeerden de bewijslast rust dat de huurovereenkomst eveneens is gaan omvatten twee slaapkamers in de grote woning. Gezien het feit dat geïntimeerden een specifiek bewijsaanbod hebben gedaan zullen zij worden toegelaten om te bewijzen dat het gehuurde eveneens omvatte de twee slaapkamers die gelegen zijn in de grote woning.

Geen huurbescherming

25. In grief 5 stellen appellanten dat het in strijd is met de redelijkheid en de billijkheid indien geïntimeerden een beroep doen op huurbescherming. Het hof begrijpt uit de toelichting dat appellanten de navolgende argumenten naar voren brengen:

het uiterst lage huurbedrag dat geïntimeerden betalen;
de bijzondere relatie waarop het gebruik berust;
de beschikbaarheid van alternatieve woonruimte;
niemand heeft belangstelling voor de aankoop van het grote huis als geïntimeerden vanuit het kleine huis nog kamers in het grote huis hebben.

26. Het hof begrijpt uit het verweer van geïntimeerden dat zij wel een beroep doen op huurbescherming. Het hof verwijst naar punt 23 van de memorie van antwoord.

27. Het hof overweegt als volgt. In het onderhavige geval is sprake van een reële huurovereenkomst van een zelfstandige woning. Het feit dat er sprake is van huur en verhuur van zelfstandige woonruimte binnen de familiesfeer doet er niet aan af dat de huurder een beroep op huurbescherming kan doen. Dat een onroerend goed dat voor een deel is verhuurd, minder courant is bij verkoop, is eveneens niet relevant. Ook het huurbedrag is geen omstandigheid op grond waarvan geïntimeerden geen beroep kunnen doen op huurbescherming. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. De feitelijkheid is dat er een huurovereenkomst is.

De overige grieven

28. Vanaf blz. 39 tot en met 52 gaan appellanten in op de overige grieven.

Onbetamelijk handelen

29. Het hof begrijpt uit de grief VI zoals toegelicht dat appellanten van mening zijn dat geïntimeerden zich niet hebben gedragen als een goed huurder. Zij voeren daartoe aan dat geïntimeerden ook niet gehuurde ruimtes gebruiken.

30. Het hof overweegt als volgt. Uit de gewisselde stukken volgt dat de verhouding tussen appellanten en geïntimeerden is verstoord. Het feit dat de verhouding tussen partijen is verstoord impliceert nog niet dat daarmee geïntimeerden zich niet als goed huurders hebben gedragen. Het enkele feit dat geïntimeerden mogelijk een ruimte in de andere woning gebruiken brengt onder de gegeven omstandigheden nog niet met zich mede dat geïntimeerden zich niet gedragen als een goed huurder. Indien zij de kamers in gebruik hebben genomen met instemming van erflaatster is er niet sprake van het handelen zonder recht of titel.

Staat van onderhoud

31. Appellanten zijn van mening dat de rechtbank ten onrechte de vordering op grond van artikel 7:210 BW Pro heeft afgewezen.

32. Naar het oordeel van het hof is de toelichting dermate summier dat het hof deze grief niet verder zal bespreken.

Onvoorziene omstandigheden

33. Appellanten zijn van mening dat de rechtbank ten onrechte de vordering strekkende tot ontbinding ex artikel 6:258 BW Pro heeft afgewezen. In de toelichting wordt onder meer het navolgende naar voren gebracht:

in elk geval staat vast dat de 28-jarige [geiintimeerde een] in het kleine huis bij zijn toen 89-jarige oma is ingetrokken;
ook staat vast dat wat er betaald is welhaast niets is;
de relatie tussen partijen is verstoord;
zonder recht of titel is het geïntimeerde sub 1 geweest die diverse ruimtes in gebruik heeft genomen;
ook zijn er omstandigheden – naar het hof begrijpt financiële omstandigheden -waarin de deelgenoten in de onverdeelde gemeenschap verkeren;
geïntimeerden moeten in staat worden geacht om vervangende huisvesting te vinden.

34. Bij conclusie van antwoord hebben geïntimeerden al verweer gevoerd tegen de vordering van appellanten voor zover deze is gebaseerd op artikel 6:258 BW Pro of artikel 6:265 BW Pro. Dit verweer hebben zij in appel niet prijs gegeven.

35. Het hof overweegt als volgt. De rechter kan op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze in het geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Of de omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voorzienbaar waren, is niet beslissend. Het komt er slechts op aan, van welke veronderstellingen partijen zijn uitgegaan: of zij in de mogelijkheid van het optreden van de onvoorziene omstandigheden hebben willen voorzien. De onvoorziene omstandigheden moeten van dien aard zijn dat de wederpartij geen ongewijzigde instandhouding van de contractuele rechtsverhouding mag verwachten. Daaraan wordt niet spoedig voldaan: redelijkheid en billijkheid verlangen immers in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe.

36. In het onderhavige geval is sprake van een huurovereenkomst die destijds is gesloten tussen erflaatster en geïntimeerde sub 1. Als erfopvolgers zijn appellanten aan deze overeenkomst gebonden. De omstandigheden die door appellanten zijn gesteld zijn naar het oordeel van het hof niet uitzonderlijk en rechtvaardigen niet dat de overeenkomst op grond daarvan wordt ontbonden.

Onzelfstandige woonruimte

37. Gezien het hof in r.o 22 tot en met 24 heeft overwogen behoefte deze grief thans nog geen bespreking.

Opzegging redelijk aanbod

38. In grief 10 stellen appellanten: “Ten onrechte heeft de kantonrechter in overweging 4.9.3 op basis van het aldaar overwogene (dat als hier herhaald, ingelast en bestreden moet worden beschouwd) geoordeeld dat de opzegging op de grond dat[geiintimeerde een]. niet heeft ingestemd met een redelijk aanbod, niet tot beëindiging van de huurovereenkomst leidt” In hun toelichting verwijzen appellanten naar hetgeen zij eerder hebben gesteld.

39. Het hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden tot afwijzing van de vordering is gekomen. Het hof maakt de gronden van de rechtbank tot de zijne. In appel hebben appellanten niets nieuws gesteld dat tot een ander oordeel zou kunnen lijden.

Niet als goed huurder gebruiken

40. Deze grief heeft geen zelfstandige betekenis. In deze grief is sprake van een herhaling van hetgeen appellanten al in de kerngrieven naar voren hebben gebracht. Het hof zal deze grief niet bespreken.

Dringend eigen gebruik

41. Appellanten zijn van mening dat op grond van dringend eigen gebruik de huurovereenkomst althans voor zover betreffende de eerst kamer in het grote huis wel kan eindigen.

42. Gezien het hof in r.o 22 tot en met 24 heeft overwogen bespreekt het hof deze grief thans niet.

Diverse en varia

43. Naar het oordeel van het hof heeft hetgeen appellanten stellen onder het kopje diverse en varia geen zelfstandige betekenis. Het hof zal het gestelde onder deze kopjes thans onbesproken laten.

3.Beslissing

Het hof:

laat geïntimeerden toe te bewijzen dat de kamers in de grote woning tot het gehuurde behoren;

verwijst de zaak naar rol van 27 mei 2014 voor het opgeven van de verhinderdata voor het horen van de getuigen;

bepaalt dat geïntimeerden binnen tien dagen voor het getuigenverhoor aan het hof en appellanten opgeven het aantal getuigen alsmede welke personen als getuigen worden gehoord;

bepaalt dat geïntimeerden zelf de getuigen oproepen voor het verhoor alsmede dat zij in staan voor de kosten van de getuigen;

benoemt tot raadsheer-commissaris mr. Stollenwerck, ten overstaan van wie het getuigenverhoor zal plaatsvinden en bij diens afwezigheid mr. Labohm;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. Labohm, van Kempen en Stollenwerck en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 april 2014 in aanwezigheid van de griffier.