ECLI:NL:GHDHA:2014:1888

• Datum uitspraak: 6 mei 2014
• Publicatiedatum: 6 juni 2014
• Zaaknummer: 200.116.710/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M. Labohm; A. van Kempen; J. Stollenwerck
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verdeling van een gemeenschap en benadeling bij waardering van onroerende goederen

In deze zaak gaat het om de verdeling van een gemeenschap van onroerende goederen, specifiek landbouwgronden, tussen appellant en geïntimeerde. Appellant is in hoger beroep gekomen van eerdere vonnissen van de rechtbank Rotterdam, waarin de waarde van de onroerende goederen en de verdeling daarvan ter discussie stonden. De appellant stelt dat hij benadeeld is in de zin van artikel 3:196 BW, omdat hij meer dan een vierde van de waarde van zijn aandeel in de gemeenschap zou zijn benadeeld. De kern van het geschil draait om de vraag of appellant heeft gedwaald omtrent de waarde van de te verdelen goederen en of deze dwaling heeft geleid tot een benadeling van meer dan 25%.

De appellant had samen met de geïntimeerde een drietal percelen grasland in gemeenschappelijk eigendom. Na de verdeling heeft de geïntimeerde deze percelen samen met andere onroerende zaken verkocht aan een derde partij voor een aanzienlijk bedrag. Appellant vorderde dat de eerdere vonnissen van de rechtbank vernietigd zouden worden en dat zijn vorderingen alsnog zouden worden toegewezen. Het hof heeft vastgesteld dat appellant op de hoogte was van de verkoopplannen van de geïntimeerde en dat hij akkoord ging met de verdeling onder de voorwaarde dat de percelen verkocht zouden worden.

Het hof oordeelt dat appellant niet zodanig heeft gedwaald dat er sprake is van een benadeling van meer dan een vierde. De rechtbank had de waardering van de onroerende goederen op goede gronden vastgesteld en het hof bekrachtigt de eerdere vonnissen. De proceskosten worden gecompenseerd, gezien de familieverhouding tussen partijen. Het hof wijst af wat verder is gevorderd.

Uitspraak

GERECHTSHOF Den Haag

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.116.710/01

Zaak-rolnummer Rechtbank : 312569 / HA ZA 08-1928

arrest van 6 mei 2014

inzake

[de man],

wonende te [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. R. Kroon te Almelo,

tegen

[de vrouw],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. J.A. Tersteeg te Alphen aan den Rijn.

1. Het geding

Bij exploot van 1 oktober 2012, hersteld bij exploten van 15 oktober 2012 en 5 november 2012, is appellant in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 30 juni 2010, 19 januari 2011, 22 februari 2012 en 4 juli 2012 van de rechtbank Rotterdam tussen de partijen gewezen.

Voor de loop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar hetgeen de rechtbank daaromtrent in de bestreden vonnissen heeft vermeld.

Bij memorie van grieven heeft appellant veertien grieven geformuleerd. Appellant heeft op al deze grieven één toelichting gegeven.

Bij memorie van antwoord heeft geïntimeerde de grieven bestreden.

Beide partijen hebben hun procesdossier aan het hof overgelegd en arrest gevraagd.

2. Beoordeling van het hoger beroep

Algemeen

1. Voor zover tegen de feiten geen grief is gericht gaat het hof uit van de feiten zoals deze in de bestreden vonnissen zijn vastgesteld.

2. Door appellant wordt gevorderd: dat het dit hof moge behagen de vonnissen door de rechtbank te Rotterdam van 30 juni 2010, 22 februari 2012 en 4 juli 2012 onder rol – en zaaknummer 312569/HA ZA 08-1928 gewezen te vernietigen en opnieuw rechtdoende bij arrest uitvoerbaar bij voorraad verklaard, de vorderingen van appellant als geformuleerd bij dagvaarding in eerste aanleg en deels gewijzigd bij conclusie van repliek toe te wijzen en daarbij geïntimeerde tevens te veroordelen in de kosten van beide instanties.

Kern van het geschil

3. De kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag of appellant in het kader van de verdeling van tot een gemeenschap behorende goederen heeft gedwaald omtrent de waarde daarvan en daardoor voor meer dan een vierde gedeelte is benadeeld in de zin van artikel 3: 196 leden 1 en 2 BW.

4. Appellant had in gemeenschappelijk eigendom met geïntimeerde een drietal percelen grasland kadastraal bekend gemeente[plaatsnaam] sectie A, nummers[perceel A], [perceel B] en [perceel C]. Het perceelnummer [perceel A] is groot zes hectaren, zes en tachtig aren en zeventien centiaren. Appellant had in eigendom een vierde onverdeeld aandeel in dit perceel. Perceelnummer [perceel B] is groot negen en twintig aren en negentig centiaren. Appellant had in eigendom de onverdeelde helft van dit perceel. Perceelnummer [perceel C] is groot drie hectaren, acht en dertig aren en vijftig centiaren. Appellant had in eigendom de helft van dit perceel.

5. In het kader van de verdeling van de hiervoor vermelde onroerende zaken heeft appellant van geïntimeerde betaald gekregen een bedrag van € 250.000,-.

6. Na de toedeling van de in rechtsoverweging 4 vermelde goederen heeft geïntimeerde deze te samen met aan haar in eigendom toebehorende onroerende zaken als een geheel verkocht aan [een derde] voor een koop-verkoopsom van € 5.250.000,-.

7. Uit de vermeerdering van eis in eerste aanleg volgt dat appellant met betrekking tot de verdeling van de hiervoor vermelde goederen van geïntimeerde wenst te verkrijgen een bedrag van € 1.231.224,80.

Benadeling voor meer dan 25%?

8. Het hof begrijpt uit de toelichting van appellant op zijn grieven dat hij in het onderhavige geval voor de vaststelling van de waarde van de percelen grond niet wenst uit te gaan van het tijdstip van de verdeling maar van het moment dat de overeenkomst tot stand is gekomen tussen geïntimeerde en [een derde] met betrekking tot de koop en verkoop van de betreffende onroerende zaken. Toen bleek in de visie van appellant dat hij bij de verdeling had gedwaald omtrent de waarde van de verdeelde goederen.

9. In de visie van appellant had bij de waardering van de te verdelen gemeenschappelijke goederen onder meer het navolgende in aanmerking moeten worden genomen:

• vaststaat dat de verdeling louter heeft plaatsgevonden met het doel de transactie tussen geïntimeerde en [een derde] mogelijk te maken;
• eveneens staat vast dat indien de transactie tussen geïntimeerde en [een derde] geen doorgang zou vinden, de verdeling evenmin zou plaatsvinden;
• het akkoord van appellant met de verdeling is dan ook een voorwaardelijk akkoord, dat wil zeggen dat de verdeling plaatsvindt onder de (opschortende) voorwaarde dat de te verdelen percelen zouden worden verkocht;
• men moet de beide transacties, te weten de verdeling tussen partijen en de verkoop/levering aan [een derde], dan ook als een geheel zien. Dat de transacties in goederenrechtelijke zin niet op exact hetzelfde moment kunnen plaatsvinden, doet daaraan niet af;
• waar geïntimeerde heeft gesteld dat eind december 2007 nog niet bekend was welke prijs[een derde] bereid was te betalen voor de percelen en/of de zich daarop bevindende opstallen, wordt dit door appellant betwist;
• vastgesteld moet dan ook worden dat geïntimeerde ten tijde van de verdeling, althans ten tijde van het in vervulling gaan van de voorwaarde waaronder appellant met die verdeling akkoord is gegaan, heeft geweten, althans mocht verwachten, dat [een derde] voor de te verdelen zaken die prijs zou betalen die hij daarvoor ook betaald heeft.

10. In punt 25 van zijn toelichting betoogt appellant dat de door de deskundigen verrichte taxaties juist zijn. De rechtbank had in de visie van appellant niet mogen afwijken van de taxaties van de deskundigen. In punt 32 stelt appellant dat een koper van een woning aan [adres] er ook zeker een bedrag van € 25,- per m2 voor over heeft indien hij/zij het perceel van 4000 m2 kan uitbreiden tot 1 ha. De rechtbank gaat er aan voorbij dat het relatief eenvoudig is om een bruggetje over de vijver te leggen waarmee de achterliggende grond wordt ontsloten en bij het perceel kan worden betrokken. De stelling dat de erfdienstbaarheid voor de betreffende landhuiseigenaren een belemmering zou zijn om voor het stuk grond aan de andere zijde van de vijver een hogere prijs te betalen is onbegrijpelijk en wordt betwist. Voorts wordt door appellant betwist dat op de waarde van de grond een pachtvergoeding in mindering moet worden gebracht.

11. Door geïntimeerde is gemotiveerd verweer gevoerd. Geïntimeerde doet een beroep op artikel 3:196 lid 4 BW, waarin is bepaald dat een verdeling niet op grond van dwaling omtrent de waarde van een of meerdere te verdelen goederen en schulden vernietigbaar is indien de benadeelde de toedeling te zijnen bate of schade heeft aanvaard.

12. Voordat de definitieve akte van verdeling door partijen is ondertekend, is aan partijen een concept akte toegezonden ter bespreking. Op verzoek van appellant is in de ontwerpakte van levering op grond van verdeling handmatig opgenomen:
“Bij niet doorgaan van de koop met [een derde] gaat deze verkoop niet door. Ondergetekende, [de man], gaat akkoord met bovenstaande verkoop.” . De in de kantlijn opgenomen tekst van de conceptakte is niet opgenomen in de definitieve leveringsakte. In de visie van geïntimeerde was er sprake van een ontbindende voorwaarde en niet van een opschortende voorwaarde.

13. Appellant en geïntimeerde hadden al eind december 2007 overeenstemming bereikt over de prijs en de levering van de percelen.

14. In de visie van geïntimeerde dient voor de waardering van de verdeelde zaken uitgegaan te worden van de datum van de verdeling. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan hiervan worden afgeweken. Dat na de verdeling tussen partijen [een derde] bereid bleek voor de totale massa (zowel grasland, woning en schuur) meer te betalen dan de gebruikelijke aankoopprijs, brengt niet met zich mee dat de waarde van het grasland ten tijde van de verdeling ineens hoger zou zijn.

15. Met betrekking tot het deskundigenbericht en hetgeen appellant daaromtrent heeft gesteld heeft geïntimeerde eveneens uitvoerig verweer gevoerd. In de visie van geïntimeerde is het niet reëel om te stellen dat een willekeurige koper van een woning aan [adres] bereid zou zijn een 4 keer zo hoge prijs te betalen voor de aansluitend gelegen grond nabij de woning. Door geïntimeerde worden vraagtekens geplaatst bij het oordeel van de benoemde deskundigen dat dergelijke landhuizen het beste tot hun recht komen als daarbij een oppervlakte van minimaal 1 ha behoort. Door middel van de vestiging van een erfdienstbaarheid is het aan de overige landhuiseigenaren te[woonplaats] toegestaan om gebruik te maken van de strook grond. Geïntimeerde sluit zich aan bij het oordeel van de rechtbank dat het vergelijkingsobject niet voldoende representatief is om bij de onderhavige waardering te betrekken.

16. Het hof overweegt als volgt. Onbestreden is dat appellant op de hoogte was van het feit dat geïntimeerde haar landhuis te [woonplaats] wenste te verkopen en dat er een mogelijke koper zou zijn met betrekking tot het gehele complex inclusief de percelen landbouwgrond die partijen in mede-eigendom toebehoorden. Dat geïntimeerde destijds niet wist voor welke prijs [een derde] het geheel wilde kopen, kan niet ten nadele van haar komen. Het stond appellant immers vrij ook in onderhandeling te treden met [een derde] en zo mogelijk tot een driepartijen-overeenkomst te komen.

17. Appellant is evenmin met geïntimeerde overeengekomen dat de overeengekomen prijs zou kunnen worden herzien, indien geïntimeerde binnen een bepaald tijdsbestek de percelen landbouwgrond tegen een veel hogere prijs zou kunnen doorverkopen. Het vorenstaande komt naar het oordeel van het hof voor rekening en risico van appellant.

18. Vaststaat dat [een derde] alleen het geheel wenste te kopen zijnde: de gronden die aan partijen in mede-eigendom toebehoorden alsmede het landhuis en schuur van geïntimeerde. [een derde] had geen belangstelling voor de percelen grond als afzonderlijk object.

19. In het kader van de waardering van de percelen landbouwgrond dient geen rekening te worden gehouden met het feit [een derde] voor het geheel een uitzonderlijk hoge prijs heeft betaald.

20. De vraag dient derhalve te worden beantwoord of appellant heeft gedwaald omtrent de waarde waarvoor de percelen landbouwgrond eind 2007 in de verdeling zijn betrokken en daardoor leidde tot een benadeling van appellant van meer dan 25%.

21. Op grond van het vorenstaande moet het er voor worden gehouden dat appellant op de hoogte was van het feit dat [een derde] belangstelling had voor het gehele onroerend goed en dat hij desondanks onvoorwaardelijk akkoord is gegaan met een waarde van € 250.000,- voor zijn aandeel in de gemeenschap. In die waardering heeft hij niet zodanig gedwaald dat er sprake is van een benadeling van meer dan één/vierde. In rechtsoverweging 2.8.4 heeft de rechtbank overwogen dat zij de benadering van geïntimeerde met betrekking tot de waarde van de strook grond van 30.000 m2 juist vindt. De rechtbank is met betrekking tot de waardering van de gronden deels afgeweken van hetgeen de deskundigen hebben bepaald. Het hof overweegt als volgt. Het staat de rechter vrij om af te wijken van de conclusies van een deskundigenbericht. De rechter beoordeelt de stellingen van partijen en neemt in de weging van de stellingen van partijen mee het deskundigenbericht. Het deskundigenbericht is slechts een bewijsmiddel. De weging van het bewijs is voorbehouden aan de rechter. Het hof is van oordeel dat appellant in appel geen nieuwe feiten heeft gesteld die tot een ander oordeel leiden dan hetgeen de rechtbank heeft beslist. Appellant heeft nogmaals hetzelfde feitencomplex aan het hof voorgelegd. Het hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden en met een juiste weging van alle waarderingsfactoren tot de conclusie is gekomen dat het aandeel van appellant in de percelen landbouwgrond in redelijkheid niet een hogere waarde vertegenwoordigt dan circa € 300.000,-.

Exploitatierekening

22. In punt 59 van zijn memorie van grieven stelt appellant zich primair op het standpunt dat de exploitatierekening als afgewikkeld moet worden beschouwd. Uit punt 42 van de memorie van antwoord volgt dat de exploitatierekening geen verdere bespreking meer behoeft indien het hof tot het oordeel komt dat er geen sprake is van een benadeling van meer dan een vierde. Nu het hof tot dat oordeel is gekomen, behoeft hetgeen partijen ter zake van die exploitatierekening hebben aangevoerd geen verdere bespreking.

Bekrachtiging

23. Gezien het hof hiervoor heeft overwogen dienen de bestreden vonnissen te worden bekrachtigd.

Proceskosten

24. Gezien het feit dat er sprake is van een familieverhouding zal het hof de kosten in hoger beroep compenseren en wel in die zin dat ieder der partijen zijn eigen kosten zal dragen.

3. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de vonnissen van 30 juni 2010, 19 januari 2011, 22 februari 2012 en 4 juli 2012 van de rechtbank Rotterdam tussen de partijen gewezen;

bepaalt dat iedere partij zijn eigen kosten draagt met betrekking tot dit hoger beroep;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. Labohm, Van Kempen en Stollenwerck en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 mei 2014 in aanwezigheid van de griffier.