ECLI:NL:GHDHA:2014:2767

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-14/00113

Uitspraak d.d. 5 augustus 2014

in het geding tussen:

[X] te [Z], belanghebbende,

de Heffingsambtenaar van de gemeente Lisse, de Heffingsambtenaar,

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 14 januari 2014, nummer SGR 13/8172, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.

Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) per 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 235.000.

1.2. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de aan belanghebbende voor het jaar 2013 ter zake van het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Lisse.

1.3. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. Bij twee in een geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft hiertegen beroep bij de rechtbank ingesteld. Een griffierecht van € 44 is geheven.

1.5. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht is geheven van € 122. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 24 juni 2014, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

In hoger beroep is, op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning, type doorzon (bouwjaar 1972) met een voor- en achtertuin. Bij de woning hoort een garage die via de achtertuin toegankelijk is. De woning is gelegen in een woonwijk. De perceeloppervlakte is 187 m2. De woning heeft een bouw-volume van 380 m3.

3.2. De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport in het geding gebracht, op 8 november 2013 opgemaakt door [A], WOZ-taxateur (hierna: de taxateur), waaruit blijkt dat deze de waarde van de woning heeft bepaald op € 235.000 op de waardepeildatum. Blijkens het rapport is bij de waardebepaling rekening gehouden met de verkoopprijzen van de volgende drie referentiewoningen:

Straatnaam

Inhoud

Perceel

Verkoopdatum

Verkoopprijs

WOZ-waarde 1-1-2012

[b-straat 1]

380 m3

186 m2

2 maart 2012

€ 270.000

[c-straat 1]

390 m3

182 m2

26 oktober 2011

€ 292.555

€ 293.000

[d-straat 1]

390 m3

153 m2

3 oktober 2011

€ 217.500

€ 242.000

Geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

4.1. In geschil is de hoogte van de waarde van de woning in het economische verkeer op de waardepeildatum. Belanghebbende staat een waarde voor van € 215.000. De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde terecht is vastgesteld op € 235.000.

4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vermindering van de waarde van de woning tot € 215.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.

5.2. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil overwogen:

"4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het pand bepaald op de waarde die aan het pand dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II
1993/94, 22885, nr. 36, blz. 44).

5. [

De Heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de Heffingsambtenaar], gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Daarbij overweegt de rechtbank het volgende. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank acht de in het taxatierapport genoemde objecten goed vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn ook in de [Q] gelegen, van hetzelfde type en dateren uit ongeveer dezelfde periode als de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [de Heffingsambtenaar] aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen zoals ligging, onderhoud en voorzieningenniveau van de opstallen.

Hetgeen [belanghebbende] heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. De door [belanghebbende] gestelde maximale waarde is niet met een taxatierapport onderbouwd. [Belanghebbende] wijst op de gemiddelde waardedaling in de huizenmarkt in 2012 die volgens het CBS 3,6% bedraagt, terwijl [de Heffingsambtenaar] een percentage van 0,46% hanteert. Naar aanleiding hiervan overweegt de rechtbank dat de waarde voor elk tijdvak opnieuw dient te worden vastgesteld aan de hand van concrete gegevens die de marktsituatie rondom de voor dat tijdvak geldende waardepeildatum weerspiegelen. Dat wil zeggen aan de hand van de op of nabij die datum gerealiseerde verkooptransacties en zonder om te zien naar een eerdere vastgestelde WOZ-waarde van de woning. Aan het door [belanghebbende] aangevoerde gemiddelde dalingspercentage van de huizenprijzen kent de rechtbank mede daarom geen gewicht toe. Dit percentage geeft bovendien slechts de gemiddelde waardedalingen van koopwoningen aan.

7. [

Belanghebbende] heeft aangevoerd dat een naast de woning gelegen pand in 2008 is verkocht voor € 235.000. De rechtbank is van oordeel dat hieraan voorbij moet worden gegaan omdat deze verkoop te ver verwijderd is van de waardepeildatum en concrete gegevens omtrent de staat van onderhoud van dit pand ontbreken. Bovendien betreft het een pand dat, volgens mededeling van [belanghebbende], ten tijde van de verkoop eigendom was van een vastgoedfonds, waardoor het niet aannemelijk is dat de prijs tot stand is gekomen op de wijze zoals vermeld onder 4.

8. [

Belanghebbende] wijst erop dat [de Heffingsambtenaar] niet of onvoldoende rekening heeft gehouden met de overlast als gevolg van de grondwaterstand, de stank van het riool en de staat van onderhoud van de woning. Anders dan [belanghebbende] is de rechtbank van oordeel dat [de Heffingsambtenaar] hier voldoende rekening mee heeft gehouden door uit te gaan van vergelijkingsobjecten die in dezelfde wijk als de woning zijn gelegen. Daarmee acht de rechtbank – zo al sprake is van overlast en achterstallig onderhoud – deze waarde drukkende factoren voldoende verdisconteerd in de door [de Heffingsambtenaar] vastgestelde waarde. Tot slot acht de rechtbank niet zonder meer aannemelijk dat de door [belanghebbende] gestelde overlast van de achterburen een negatieve invloed heeft op de waarde van de woning. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat vanuit de woning er nauwelijks zicht is op de woning van de achterburen en er voldoende afstand is tussen de achtertuin van [belanghebbende] en de woning van de achterburen."

Beoordeling van het hoger beroep

7.1. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald.

7.2. Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum met € 235.000 juist, althans niet te hoog is vastgesteld.

7.3. Na weging van de onderscheidenlijk door partijen in het geding gebrachte bewijsmiddelen en de door hen gebezigde argumenten acht het Hof de Heffingsambtenaar – tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende – niet geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning hoger is dan € 215.000.

7.4. Bij de vorming van dat oordeel heeft het Hof onder meer in aanmerking genomen hetgeen door belanghebbende is gesteld en door de Heffingsambtenaar niet, althans onvoldoende is bestreden, dat in de woning van belanghebbende sprake is van een structurele hoge waterstand en aanwezigheid van vocht en schimmel in de vloerconstructie, waardoor schade is ontstaan. Deze schade is van dien aard dat deze van invloed is op de waarde van de woning. De Heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat daarmee bij de vaststelling van de waarde voldoende rekening is gehouden.

7.5. Het vorenoverwogene voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is. Bijgevolg moet worden beslist als hierna is vermeld.

Proceskosten en griffierecht

8.1. Het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende in beroep en in hoger beroep gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht, vast op € 26,40 wegens reiskosten in verband met het bijwonen van de zittingen bij de rechtbank en bij het Hof. Van andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten is gesteld nog gebleken dat die zijn gemaakt.

8.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 44, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 122 te worden vergoed.

Beslissing

Het Gerechtshof:

vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning op de waardepeildatum nader wordt vastgesteld op € 215.000;
vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 26,40;
gelast de Heffingsambtenaar een bedrag van € 166 aan griffierechten aan belanghebbende te vergoeden.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, J.T. Sanders en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 5 augustus 2014 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

-
- de naam en het adres van de indiener;

-
- de dagtekening;

-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

-
- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.