Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.108.373/01
Zaaknummer rechtbank : 1109903/11-29898
arrest van 4 maart 2014
inzake
[appellante]
wonende te Den Haag,
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. E. Meijer te Den Haag,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te Den Haag,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. R. Charité te Katwijk.
Het verdere verloop van het geding
Voor het verloop van de zaak tot 14 augustus 2012 verwijst het hof naar zijn tussenarrest van die datum, waarbij een comparitie van partijen is gelast. De comparitie heeft op 15 oktober 2012 plaats gevonden. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Bij memorie van grieven met producties heeft [appellante] twee grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden.
Vervolgens heeft [geïntimeerde] de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1.
De door de rechtbank in het vonnis van 1 maart 2012 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daar van uitgaan.
2.
Het gaat in deze zaak om het volgende:
2.1
[appellante] als huurder en [geïntimeerde] als verhuurder hebben op 30 juni 2011 een huurovereenkomst ondertekend met betrekking tot de bedrijfsruimte, gelegen aan de [adres] (verder: het gehuurde). Blijkens de huurovereenkomst bestaat het gehuurde uit
"twee aaneengebouwde panden waarin het café, bedrijfswoning en opslagruimte met achtergelegen tuin". Blijkens de huurovereenkomst is huurder gehouden het gehuurde uitsluitend te gebruiken voor de uitoefening van een cafébedrijf. Verder is bepaald dat het de huurder niet is toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven.
"twee aaneengebouwde panden waarin het café, bedrijfswoning en opslagruimte met achtergelegen tuin". Blijkens de huurovereenkomst is huurder gehouden het gehuurde uitsluitend te gebruiken voor de uitoefening van een cafébedrijf. Verder is bepaald dat het de huurder niet is toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven.
2.2
Vanaf augustus 2011 heeft [appellante] geen huurpenningen meer betaald.
2.3
Bij brief van 15 augustus 2011 schreef [appellante]:
"(…) De betaling van de huur van de maand augustus '11 heb ik nog niet na u verricht. Dit omdat ik vind dat er onzorgvuldig is omgegaan met meldingen dat er lekkage is. Deze lekkage dient door u als verhuurder te worden verholpen. (…)
Tot op heden heb ik € 1.765,= (excl BTW) uitgegeven aan de noodreparatie tijdens de 1e lekkage.
De lekkage van vorige week hebben mij, naast omzetderving ook de volgende schadeposten opgeleverd:
-
espressomachine defect
espressomachine defect
-
DJ hoek onder water
DJ hoek onder water
-
schade in de meterkast
schade in de meterkast
Deze schades ga ik op u verhalen.
De betaling van de huur heb ik opgeschort totdat er duidelijke afspraken zijn over de betaling van de door mij geleden schades. En ik wil dat er een definitieve oplossing komt met betrekking tot het vele achterstallige onderhoud van het pand, waardoor in ieder geval in de toekomst geen lekkages meer zullen ontstaan. (…)"
2.4
In eerste aanleg vorderde [geïntimeerde] in conventie – zakelijk weergegeven – betaling van de achterstallige huurpenningen – vermeerderd met rente, alsmede ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en vorderde [appellante] in reconventie een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst wegens dwaling is vernietigd, dan wel (subsidiair) de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van de reeds betaalde huurpenningen ad € 3.082,--, alsmede tot vergoeding van schade en kosten ad € 13.648,--. Aan haar beroep op dwaling legt [appellante] ten grondslag dat zij de huurovereenkomst is aangegaan met als doel om het gehele pand te gebruiken voor het uitoefenen van een cafébedrijf. In augustus 2011 vernam zij echter van een ambtenaar van de gemeente Leidschendam-Voorburg, dat de bovenverdieping van het gehuurde niet als horecagelegenheid mag worden gebruikt.
2.5
Ter gelegenheid van de comparitie na antwoord van 24 januari 2012, zijn partijen overeengekomen dat de huurovereenkomst per 1 februari 2012 met wederzijds goedvinden is geëindigd.
2.6
Bij het thans bestreden vonnis heeft de kantonrechter in conventie [appellante] veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 18.750,--, vermeerderd met wettelijke handelsrente en in reconventie de vordering van [appellante] afgewezen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van zowel de conventie als de reconventie.
3.
In hoger beroep vordert [appellante] de vernietiging van het bestreden vonnis, en – na wijziging van eis – de afwijzing van de conventionele vordering en toewijzing van haar reconventionele vorderingen waarbij zij haar schade en kosten nader heeft begroot op € 8.387,81.
Dwaling?
4.1
De eerste grief van [appellante] is gericht tegen de verwerping van haar beroep op dwaling.
4.2
[appellante] heeft gesteld dat zij de huurovereenkomst is aangegaan in het vertrouwen dat zij (ook) de eerste verdieping als horecagelegenheid zou mogen gebruiken en dat zij dus heeft gedwaald. Dit is echter onvoldoende om het beroep op vernietiging van de huurovereenkomst te doen slagen.
4.3
Een overeenkomst is vernietigbaar – zo volgt uit artikel 6:228, lid 1 BW – indien deze is aangegaan onder invloed van dwaling terwijl de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, èn
a. a) de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
b) de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten; of
c) indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
4.4
[appellante] heeft gesteld dat de dwaling is te wijten aan een inlichting van [geïntimeerde], te weten de omschrijving van het gehuurde in de huurovereenkomst. Aan de omschrijving van het gehuurde in de huurovereenkomst kan [appellante] echter niet de gerechtvaardigde verwachting ontlenen dat de gehele door haar gehuurde ruimte is te gebruiken als café. Integendeel: het gehuurde is in de huurovereenkomst immers omschreven als café, bedrijfswoning en opslagruimte. [appellante] had er dus op bedacht moeten zijn dat zij de bedrijfswoning en de opslagruimte niet als café, doch slechts als bedrijfswoning en opslagruimte ten behoeve van de uitoefening van het cafébedrijf zou mogen gebruiken. De hiervoor onder a) genoemde omstandigheid doet zich dus niet voor.
4.5
[appellante] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat [geïntimeerde] had moeten begrijpen dat [appellante] dwaalde omtrent de mogelijkheden van het gebruik van de eerste etage als horecagelegenheid, zodat niet kan worden geoordeeld dat [geïntimeerde] [appellante] daarover had moeten inlichten. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt immers niet in te zien dat [geïntimeerde] had moeten begrijpen dat [appellante] meende dat zij – niettegenstaande genoemde omschrijving van het gehuurde in de huurovereenkomst – het gehuurde in zijn geheel als café zou mogen gebruiken. Ook De Heeren van Veur (de vorige huurder) gebruikte de eerste verdieping niet als café. Voor zover [appellante] heeft bedoeld te stellen dat [geïntimeerde] uit het feit dat [appellante] heeft ingestemd met een huur die € 400,-- hoger was dan de huur die De Heeren van Veur verschuldigd was, had moeten begrijpen dat [appellante] hieraan de verwachting ontleende dat zij ook de bovenetage als caféruimte zou kunnen gebruiken, wordt dat van de hand gewezen. Het enkele feit dat bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met een andere huurder een hogere huurprijs wordt overeengekomen rechtvaardigt – zonder nadere onderbouwing – immers niet de verwachting dat daartegenover extra exploitatiemogelijkheden staan. Dat betekent dat het hof het er voor moet houden dat ook de onder b) genoemde omstandigheid zich niet heeft voorgedaan.
4.6
Dat sprake was van wederzijdse dwaling heeft [appellante] evenmin gesteld. Dit betekent dat van vernietiging wegens dwaling geen sprake kan zijn. De eerste grief faalt.
Recht op vergoeding van kosten en schade?
5.1
De tweede grief is gericht tegen de afwijzing van de vordering van [appellante] tot vergoeding van kosten en schade.
5.2
[appellante] stelt allereerst dat zij kosten heeft moeten maken om lekkages te verhelpen die zijn ontstaan als gevolg van tekort schietend onderhoud aan dak en goten. Omdat [geïntimeerde] desgevraagd heeft geweigerd de oorzaken van de lekkage weg te nemen, heeft [appellante] zelf de opdracht gegeven tot herstelwerkzaamheden aan dak en goten en heeft zij de kosten daarvan (voor) gefinancierd.
5.3
Indien het hof er veronderstellenderwijs vanuit gaat dat de lekkage het gevolg is van gebreken als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro, geldt het volgende.
5.4
De verhuurder is – zo bepaalt artikel 7:206, lid 1 BW – in beginsel gehouden op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. Wanneer de verhuurder met het verhelpen van de gebreken in verzuim is – zo volgt uit het derde lid – dan kan de huurder het gebrek zelf verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen.
5.5
[appellante] heeft niet gesteld wanneer en op welke wijze zij [geïntimeerde] heeft verzocht de lekkage te verhelpen, en al helemaal niet dat zij [geïntimeerde] ter zake deugdelijk in gebreke heeft gesteld. Dit betekent dat het hof er niet van uit kan gaan dat [geïntimeerde] ter zake in verzuim was en dat [appellante] een beroep toekomt op het bepaalde in artikel 7:206, lid 3 BW. Dit betekent dat de grief in zoverre faalt.
5.6
De vergoeding van de kosten van het plaatsen van diverse keukenapparatuur en het verbouwen van de keuken heeft [appellante] gegrond op de vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling. Nu de vernietiging wegens dwaling gelet op hetgeen hiervoor is overwogen geen stand houdt, kan [appellante] geen aanspraak maken op vergoeding van deze kosten.
Slotsom
6.
Nu de beide grieven falen, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen in conventie en reconventie gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage van 1 maart 2012;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 666,-- aan griffierecht en € 1.896,-- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.J. van der Ven, R. Kalden en T.G.. Lautenbach en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 maart 2014 in aanwezigheid van de griffier.