Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-14/00063
Uitspraak d.d. 29 oktober 2014
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zuidplas, hierna: de Heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van
2 januari 2014, nummer SGR 13/5883, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: het perceel), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 105.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2012 (hierna: de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
1.3.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van het perceel nader vastgesteld op € 97.000, alsmede de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.4.
Belanghebbende heeft daartegen beroep bij de rechtbank ingesteld. Ter zake daarvan is € 44 griffierecht geheven.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking aldus gewijzigd dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 59.000, de aanslag onroerendezaakbelastingen verminderd tot een berekend naar een waarde van € 59.000, bepaald dat haar uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 13,40, te betalen aan belanghebbende en de Heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 44 aan belanghebbende te vergoeden.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Van belanghebbende is een griffierecht geheven van € 118 voor de behandeling van de zaak. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 17 september 2014, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
In hoger beroep is, op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1.
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het perceel. Het perceel is gelegen op [recreatiepark 1] te [Z]. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 410 m2. Op het perceel stond bij de aanvang van het belastingjaar een recreatiewoning.
3.2.
Bij akte van levering van een onroerende zaak van 29 maart 2007 is de eigendom van kavel [...], onderdeel van [recreatiepark 2] te [Z], overgegaan op belanghebbende. Als kooprijs is in de akte een bedrag van € 37.500 vermeld. In de akte zijn, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen opgenomen:
“PERMANENTE BEWONING
Reglement artikel 9
Koper is er nadrukkelijk mee bekend dat permanente bewoning van een recreatie-eenheid niet is toegestaan, met uitzondering van de aanwezige door het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente [Z] afgegeven gedoogbeschikkingen.
(…)
INSCHRIJVING GEMEENTELIJKE BASISADMINISTRATIE
Reglement artikel 11
Koper mag niet zodanig handelen dat zijn handelen ingevolge het bepaalde in de wet (Gemeentelijke Basisadministratie) noopt tot inschrijving op een van de adressen van het park in het persoonsregister van de gemeente [Z].”
Geschil en standpunten van partijen
4.1.
In geschil is de waarde van het perceel op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 25.000. De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de rechtbank de waarde terecht niet verder heeft verlaagd dan tot op € 59.000.
4.2.
Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de WOZ-waarde van het perceel naar
€ 25.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot vergoeding van de proceskosten tot een bedrag van € 1.000 en van het griffierecht in hoger beroep.
5.2.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
6. De rechtbank heeft – voor zover in hoger beroep van belang – het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als “eiser” en de Heffingsambtenaar als “verweerder” heeft aangeduid:
“4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde van de woning van € 59.000 niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op hetgeen hij heeft aangevoerd en overgelegd, hierin geslaagd. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde heeft verweerder een overzicht (het overzicht) overgelegd met de gegevens en verkoopprijzen van een viertal vergelijkingsobjecten die alle in de periode tussen 4 november 2011 en 20 maart 2012 zijn verkocht. Daarbij geldt dat drie van de door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten (te weten [a-straat 2], [a-straat 3] en [a-straat 4]) recreatiewoningen betreffen die zijn gelegen op hetzelfde recreatiepark als waar eisers woning is gelegen. Aan de hand hiervan heeft verweerder de waarde van de woning als volgt berekend.
Onderdeel
Bouwjaar
Grootte
waarde per m2
Waarde
Tuinhuis/blokhut
€ 1
Zomerhuis/recreatiewoning
1980
200 m3 bruto
€ 1
Grond
410 m2
€ 151
€ 62.000
Af: sloop/verwijderkosten
€ 3.000
Totaal
€ 59.000
6. Naar volgt uit het overzicht is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het overzicht maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het overzicht genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer kavel oppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen. Daarbij overweegt de rechtbank dat de door verweerder voor de waarde van de grond gehanteerde prijs van € 151 per m2 aanzienlijk lager is dan de voor de vergelijkingsobjecten berekende prijs per m2, welke varieert van € 165 per m2 tot € 193 per m2. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank in ieder geval voldoende rekening gehouden met de, door eiser ter zitting gestelde en aan de hand van een plattegrond nader onderbouwde, mindere ligging van de woning ten opzichte van de andere drie op [recreatiepark 1] gelegen vergelijkingsobjecten. De stelling van eiser ter zitting dat zijn woning, anders dan bij de vergelijkingsobjecten het geval is, is gelegen op een veredelde parkeerplaats, acht de rechtbank niet aannemelijk gemaakt en onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Verder heeft verweerder met de toegepaste aftrek van € 3.000 naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de mindere staat van onderhoud van de woning. De rechtbank acht niet aannemelijk dat eventuele sloop-/verwijderkosten meer zouden bedragen dan het bedrag dat verweerder in aanmerking heeft genomen. Dat daarvoor, naar eiser stelt, een hogere aftrek moet worden toegepast, acht de rechtbank bij gebrek aan onderbouwing niet aannemelijk gemaakt. De enkele stelling van eiser dat, nu de woning is gebouwd voor 1994, ervan moet worden uitgegaan dat er asbest in de woning aanwezig is, is daartoe naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende. Van overige waardeverminderende omstandigheden ten opzichte van de vergelijkingsobjecten is de rechtbank niet gebleken.
7. Hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Dat hij de woning in 2007 voor ongeveer € 35.000 heeft gekocht, is naar het oordeel van de rechtbank voor de onderhavige waardering niet relevant, reeds omdat aankoop te ver van de waardepeildatum is gelegen. Voorts acht de rechtbank daarbij van belang dat, naar verweerder ter zitting overtuigend heeft gesteld, het recreatiepark sinds de aankoop van de woning door eiser aanzienlijk is verbeterd.
8. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
9. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De rechtbank stelt deze kosten op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) vast op € 13,40 (te weten reiskosten, becijferd op basis van het openbaar vervoer 2e klasse). Voor een hogere vergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding. Daarbij overweegt de rechtbank dat de overige door eiser genoemde proceskosten, te weten de kosten van het aangetekend verzenden van diverse poststukken en telefoonkosten, op de voet van het Besluit niet voor vergoeding in aanmerking komen.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1.
Het Hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden tot een juiste beslissing is gekomen en maakt dat oordeel tot de zijne. In aanvulling hierop overweegt het Hof nog het volgende.
7.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van € 59.000 niet te hoog is. Bij de beantwoording van de in geschil zijnde vraag acht het Hof van de door partijen genoemde transacties de hierna vermelde transacties het geschiktst om bij de bepaling van de waarde van het perceel te worden gebruikt. Deze transacties betreffen onroerende zaken (hierna: de vergelijkingsobjecten) die, naar niet in geschil is, zijn verkocht als kavel zonder opstallen of zonder dat bij de bepaling van de koopprijs rekening is gehouden met de aanwezigheid van opstallen.
Transacties:
Adres
Kavelgrootte
Verkoopprijs per m2
Verkoopdatum
Verkoopprijs
[a-straat 3]
335 m2
€ 170
4 november 2011
€ 60.000
[a-straat 4]
254 m2
€ 193
20 maart 2012
€ 50.000
[a-straat 5]
317 m2
€ 174
8 april 2012
€ 55.000
[a-straat 6]
469 m2
€ 138
3 oktober 2011
€ 65.000
7.3.
Op grond van onder meer de onder 7.2 vermelde gegevens heeft de Heffingsambtenaar de waarde van het perceel, vóór toepassing van correcties wegens waardeverminderende omstandigheden, in bijlage 1 bij het verweerschrift in hoger beroep berekend op (410m2 à € 151/m2 oftewel afgerond) € 62.000. Naar het oordeel van het Hof is deze waarde, gelet op de verkooprijzen van de vergelijkingsobjecten en de relevante verschillen tussen de vergelijkingsobjecten onderling en de vergelijkingsobjecten en het perceel, niet te hoog. Voor zover de ligging van het perceel slechter is dan die van de vergelijkingsobjecten, is daarmee in voldoende mate rekening gehouden doordat bij de herleiding van de waarde van het perceel uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voor het perceel een rekenprijs van € 151 per m2 is gebruikt. Deze rekenprijs is beduidend lager dan de verkoopprijs per m2 van de vergelijkingsobjecten [a-straat 3], [a-straat 4] en [a-straat 5]. Hieraan doet niet af dat de rekenprijs per m2 van het perceel iets hoger is dan de verkoopprijs per m2 van het vergelijkingsobject [a-straat 6], reeds omdat bij de bepaling van de waarde van een onroerende zaak uit moet worden gegaan van de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding hetgeen, gelet op de bij de verkoop van de andere vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, meebrengt dat de bij de verkoop van het vergelijkingsobject [a-straat 6] behaalde verkoopprijs minder goed bruikbaar is als marktgegeven bij de bepaling van de waarde van het perceel.
7.4.
De Heffingsambtenaar heeft met de door hem tijdens de mondelinge behandeling van het hoger beroep overgelegde schriftelijke informatie over de sloopkosten van met de op het perceel staande recreatiewoning vergelijkbare recreatiewoningen aannemelijk gemaakt dat hij, door van de berekende waarde van het perceel vóór toepassing van correcties wegens waardeverminderende omstandigheden € 3.000 af te trekken voor de kosten van sloop en verwijdering van de opstallen op het perceel, in voldoende mate rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van de, naar kennelijk niet tussen partijen in geschil is, imminente sloop van de opstallen op het perceel van belanghebbende.
7.5.
Belanghebbende heeft gesteld en de Heffingsambtenaar heeft niet weersproken dat zich op of onder het perceel, meer in het bijzonder onder of bij de recreatiewoning, leidingen bevinden die zijn omhuld met mantelbuizen van asbest. Belanghebbende heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat de onder 7.3 genoemde meestbiedende koper hierin aanleiding zou vinden het bedrag dat hij bereid zou zijn voor het perceel te betalen, te verlagen. Hierbij neemt het Hof de aard en de relatief geringe omvang van het asbestprobleem in aanmerking alsmede dat gesteld noch gebleken is dat aan belanghebbende een saneringsverplichting is of zal worden opgelegd.
7.6.
Voorts heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat hij slechts een niet-overdraagbare vergunning (hierna: gedoogvergunning) heeft om het hele jaar in de recreatiewoning op het perceel te wonen. Dit, aldus belanghebbende, in tegenstelling tot andere bewoners/eigenaren van recreatiewoningen op hetzelfde park, die over een overdraagbare woonvergunning (hierna: objectgebonden vergunning) beschikken. De Heffingsambtenaar heeft deze stelling weersproken en daartoe een akte overgelegd betreffende de verkoop van een van de onder 7.2 genoemde vergelijkingsobjecten, te weten [a-straat 3]. Ook voor dat vergelijkingsobject is blijkens de akte een gedoogvergunning verleend, zodat een volgende eigenaar, tenzij hem ook een gedoogvergunning wordt verleend, er niet permanent mag wonen. Voor zover deze omstandigheid een waardedrukkende invloed heeft, is deze in de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [a-straat 3] verdisconteerd. Gelet op de verkoopprijs van het vergelijkingsobject (€ 170 per m2; zie onder 7.2) ziet het Hof in de afwezigheid van een objectgebonden woonvergunning geen reden om op grond daarvan de vastgestelde waarde van het perceel te verlagen.
7.7.
Gelet op het vorenoverwogene moet worden beslist zoals hierna is vermeld.
Proceskosten
8. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht nu belanghebbenee in het ongelijk is gesteld. Ook overigens acht het Hof geen termen aanwezig om desondanks een veroordeling in de proceskosten uit te spreken.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. G.J. van Leijenhorst, mr. B. van Walderveen en R.P.C.W.M. Brandsma, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 29 oktober 2014 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
-
- de naam en het adres van de indiener;
- de naam en het adres van de indiener;
-
- de dagtekening;
- de dagtekening;
-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
-
- de gronden van het beroep in cassatie.
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.