Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.085.169/01
Zaaknummer rechtbank : 281602
Arrest van 25 februari 2014
inzake
SLEUTELSTAD VASTGOED B.V.,
gevestigd te Oegstgeest,
principaal appellante,
geïntimeerde in het incidenteel appel,
hierna te noemen: Smitsloo,
advocaat: mr. E.J.C. van Hartingsveldt te Leiden,
tegen
NEDERLANDSE SPOORWEGEN N.V.,
gevestigd te Utrecht,
geïntimeerde in het principaal appel,
incidenteel appellante,
hierna te noemen: de NS,
advocaat: mr. A. Moret te Utrecht.
Het geding
Het hof heeft in deze zaak een (tweede) tussenarrest gewezen op 26 maart 2013. Voor het procesverloop tot die datum verwijst het hof naar dat tussenarrest. Daarna hebben partijen elk een akte genomen. Vervolgens zijn stukken overgelegd en is opnieuw arrest gevraagd.
Verdere beoordeling van het hoger beroep
1.
In voormeld tussenarrest heeft het hof overwogen dat het behoefte heeft aan een rapport van een andere dan de door de rechtbank benoemde deskundige P.C. van Arnhem (verder: Van Arnhem) over de vraag of (kort gezegd) de bezwaren van beide partijen tegen (de uitgangspunten bij en de onderbouwingen van) de conclusies van het rapport van Van Arnhem tot een andere uitkomst zouden moeten leiden.
2.
Partijen zijn het niet eens geworden over de persoon van de te benoemen deskundige. Smitsloo verlangt dat partijen nog in de gelegenheid zullen worden gesteld te kiezen uit een aantal door het hof voor te dragen deskundigen en dat de deskundige verklaringen aflegt over zijn deskundigheid, over zijn onpartijdigheid en over de door hem te volgen procedure. De NS heeft personen voorgedragen die (naar het hof begrijpt) allen door Smitsloo zijn afgewezen. Het hof heeft J. Vriends (verder ook: Vriends) bereid gevonden over de door het hof gestelde vragen rapport uit te brengen. Deze heeft tegenover het hof onder opgave van redenen verklaard dat hij voldoende vrij staat ten opzichte van partijen en Van Arnhem om dat onafhankelijk te doen en dat hij de daartoe benodigde kennis en ervaring bezit. Het hof ziet geen aanleiding om meer deskundigen aan te zoeken en de keuze daartussen aan partijen voor te leggen, zoals door Smitsloo verzocht, aangezien zij al in de gelegenheid zijn geweest zelf een deskundige voor te dragen. Bovendien zou dat tot verdere vertraging van de procedure leiden. De door de deskundige te volgen procedure is vastgelegd in dit arrest en in de Leidraad deskundigen in civiele zaken.
3.
Het hof heeft partijen in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op zijn voornemen om Vriends als deskundige te benoemen en op de hoogte van het voorschot. Van de zijde van de NS heeft het hof geen reactie ontvangen. Smitsloo heeft tegen het voornemen bezwaar gemaakt. Zij heeft naar voren gebracht dat Vriends ongeschikt is om in de onderhavige procedure als deskundige op te treden omdat Vriends nog tot 2010 opdrachten heeft uitgevoerd van de NS en met haar gelieerde bedrijven, omdat Vriends slechts deskundige is op het terrein van bouwzaken en bouwkundige taxatie en de vraagstelling ook zaken zal betreffen die gerelateerd zijn aan projectontwikkeling en omdat Vriends niet over ervaring beschikt met betrekking tot de omstandigheden in de Randstad. Smitsloo meent dat deze omstandigheden prohibitief zijn voor de benoeming. Zij heeft ook naar voren gebracht dat het hof de onpartijdigheid van een eventueel door Vriends te raadplegen deskundige nader dient te onderzoeken. De kostenbegroting van Vriends heeft Smitsloo geen aanleiding gegeven tot commentaar.
4.
Het hof verwerpt deze bezwaren. Gelet op de breedte van de adviespraktijk van Vriends en op zijn grote ervaring als rechtbankdeskundige staat de omstandigheid dat Vriends tot 2010 een tiental malen als partijdeskundige voor de NS en met haar gelieerde bedrijven is opgetreden, niet in de weg aan zijn mogelijkheid om in de onderhavige zaak tot een onafhankelijk en onpartijdig oordeel te komen. Met betrekking tot zijn deskundigheid heeft te gelden dat Vriends weliswaar veel heeft geadviseerd in bouwzaken, maar dat hij daarnaast ook veel ervaring heeft in de advisering in onteigenings- en planschadezaken, waarin de werkelijke waarde in het economisch verkeer aan de orde is. Bovendien staat het Vriends vrij om, indien hij meent op deelvragen niet voldoende deskundig te zijn, daarover advies bij derden in te winnen. Het hof acht het voldoende dat Vriends in dat geval instaat voor de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van een door hem ingeschakelde derde. Ter zake van de door Smitsloo gewenste ervaring met de omstandigheden in de Randstad verliest deze (zo van een gebrek daaraan al sprake is) uit het oog dat van Vriends niet wordt verwacht dat hij een geheel nieuwe beoordeling van alle feiten en omstandigheden verricht, maar dat hij nagaat of de berekening van Van Arnhem in het licht van de daartegen naderhand ingebrachte, in de vragen aangeduide, inhoudelijke bezwaren redelijkerwijs stand houdt. Het hof zal Vriends als deskundige benoemen.
5.
Partijen wensen elk een eigen invulling te geven van de vragen die betrekking hebben op hun grieven tegen het vonnis. Het hof zal volstaan met een globale vraagstelling, omdat voldoende duidelijk is dat de deskundige bij zijn beantwoording moet ingaan op alle door partijen in hun grieven aangevoerde bezwaren, voor zover die grieven niet reeds door het hof zijn verworpen. In tegenstelling tot wat Smitsloo aanvoert, zal het hof niet aan de deskundige verzoeken zijn beoordeling en beantwoording van de vraag/vragen te baseren op de door haar aangevoerde stellingen en producties. De deskundige is gehouden van die stellingen en producties kennis te nemen, maar dient tot een onafhankelijk en onpartijdig oordeel te komen. In weerwil van wat zijdens de NS wordt voorgesteld, zal het hof de deskundige geen vraag stellen over de wenselijkheid om rekening te houden met extra kosten van bodemonderzoek en –sanering, aangezien de NS over dit bezwaar tegen het rapport in haar memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in het voorwaardelijk incidenteel appel, niets heeft gesteld. Een uitbreiding van het debat in deze fase van de procedure is in strijd met een goede procesorde.
6.
Het hof legt de deskundige de volgende vragen voor.
1.
Heeft de rechtbank bij de vaststelling van de huurprijzen waarvan Van Arnhem bij zijn berekeningen moest uitgaan (€ 120,- per m² in 1996 en € 150,- per m² in 1999), realistische huurprijzen vastgesteld? Zo nee, van welke huurprijzen dient dan te worden uitgegaan? Motiveer uw antwoord.
2.
Kan ter zake van
- de verschillende gebruikte soorten vloeroppervlak (BVO en VVO), het aantal parkeerplaatsen en de te bebouwen kaveloppervlakte,
- de stichtingskosten, met inbegrip van locatiespecifieke meerkosten,
- de noodzaak van extra voorzieningen in verband met de hoogte van de huurprijs,
- de advieskosten en de overige bijkomende kosten,
- de verdisconteerde leegstand en de gehanteerde ontwikkelingsmarge,
- de bouwplaatskosten
de door Van Arnhem in zijn rapport gehanteerde bepaling en berekeningswijze redelijkerwijs worden gevolgd?
3.
Zo nee, waarom niet? Welke berekeningswijze en/of bepaling dient daarvoor in de plaats te worden gesteld en waarom?
4.
Zou, gelet op uw antwoord op de eerdere vragen, een ervaren en redelijk handelend projectontwikkelaar, rekening houdend met alle relevante omstandigheden (waaronder het leegstandsrisico, de buitengewone kosten en het te realiseren vloeroppervlak) de hem verleende voorkeursrechten in 1996 en 1997 hebben uitgeoefend en zou hij alsdan daar een kantoorgebouw hebben gebouwd of hebben laten bouwen? Motiveer uw antwoord.
5.
Indien het antwoord op vraag 4 bevestigend is, welk bedrag aan ontwikkelingswinst heeft Smitsloo gemist?
6.
Hebt u nog opmerkingen welke voor de beoordeling van deze zaak van belang kunnen zijn?
7.
Het hof zal tot raadsheer-commissaris benoemen mr A.V. van den Berg. Het hof zal bepalen dat de deskundige zijn onderzoek in beginsel zelfstandig zal verrichten, doch, indien de raadsheer-commissaris daartoe aanleiding ziet, onder diens leiding.
8.
Indien de deskundige vragen heeft over de inhoud van zijn opdracht of over de te volgen procedure, kan hij zich wenden tot de raadsheer-commissaris via de contactpersoon mevrouw A.R. Vonk, e-mailadres: a.r.vonk@rechtspraak.nl, onder vermelding van de namen van partijen en het zaaknummer. De contactpersoon of de raadsheer-commissaris zal de deskundige berichten.
9.
Het hof zal elke verdere beslissing aanhouden.
Beslissing
Het hof:
- beveelt een onderzoek door een deskundige teneinde aan het hof bericht uit te brengen omtrent de onder rechtsoverweging 6 vermelde vragen;
- benoemt als zodanig:
J.J.H.M. Vriends
Burg. van Campenhoutstraat 10
J.J.H.M. Vriends
Burg. van Campenhoutstraat 10
4921 KS Made
tel. (0162) 683194
fax (0162) 687044
e-mail: vriends.bouwadvies@wxs.nl
- benoemt tot raadsheer-commissaris mr. A.V. van den Berg en bepaalt dat de deskundige zijn onderzoek in beginsel zelfstandig zal verrichten, doch, indien de raadsheer-commissaris daartoe aanleiding ziet, onder diens leiding;
- bepaalt dat de deskundige bij het verrichten van zijn werkzaamheden naast de normen van zijn beroepsgroep tevens de leidraad deskundigen in civiele zaken in acht dient te nemen;
- bepaalt dat de deskundige zijn werkzaamheden niet zal behoeven aan te vangen voordat door Smitsloo als voorschot op de nader te bepalen kosten van het deskundigenonderzoek een bedrag van € 14.250,- zal zijn gestort op bankrekeningnummer 56.99.90.580 ten name van Ministerie van Justitie MvJ Arrondissement Den Haag 537, zulks onder vermelding: "voorschot deskundige Gerechtshof Den Haag" alsmede de namen van partijen en het zaaknummer;
- bepaalt dat dit voorschot uiterlijk vier weken na heden moet zijn voldaan. De griffier zal aan de deskundige mededeling doen van de ontvangst van het voorschot;
- bepaalt dat de deskundige zijn schriftelijk bericht ter griffie handel van dit hof (Postbus 20302, 2500 EH Den Haag, P2-267A) zal deponeren vóór 2 september 2014. Uit dat bericht moet blijken:
a. dat de deskundige partijen in de gelegenheid heeft gesteld opmerkingen te maken en verzoeken te doen waarvan de inhoud in het bericht vermeld dient te worden;
b. dat de deskundige, alvorens een definitief rapport op te maken, partijen een conceptrapport heeft doen toekomen en hij partijen daarbij in de gelegenheid heeft gesteld opmerkingen te maken en verzoeken te doen, waarvan de inhoud in het definitieve bericht vermeld dient te worden;
a. dat de deskundige partijen in de gelegenheid heeft gesteld opmerkingen te maken en verzoeken te doen waarvan de inhoud in het bericht vermeld dient te worden;
b. dat de deskundige, alvorens een definitief rapport op te maken, partijen een conceptrapport heeft doen toekomen en hij partijen daarbij in de gelegenheid heeft gesteld opmerkingen te maken en verzoeken te doen, waarvan de inhoud in het definitieve bericht vermeld dient te worden;
- bepaalt dat de deskundige tegelijk met dit bericht een declaratie van loon en kosten ter griffie zal indienen onder vermelding van de namen van partijen en het zaaknummer;
- wijst partijen erop dat, indien zij schriftelijke opmerkingen aan de deskundige doen toekomen, daarvan terstond een afschrift aan de wederpartij dient te worden verstrekt;
- bepaalt dat Smitsloo het procesdossier binnen vier weken aan de deskundige ter hand zal stellen;
- verwijst de zaak naar de rol van 2 september 2014 voor deskundigenbericht. Indien de deskundige zijn schriftelijk bericht niet vóór die datum kan deponeren, dient de deskundige uiterlijk twee weken voor deze datum aan de raadsheer-commissaris te verzoeken om een nadere datum voor het deponeren van het deskundigenbericht, via de griffie handel van dit hof (Postbus 20302, 2500 EH Den Haag, P2-267A);
- bepaalt dat de griffier een afschrift van dit arrest aan de deskundige zendt;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.V. van den Berg, A. Dupain en H.J.H. van Meegen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 februari 2014 in aanwezigheid van de griffier.