ECLI:NL:GHDHA:2014:4742 - Gerechtshof Den Haag - Bevestiging besluiten VvE over verbouwing appartement en ...

Uitspraak

beschikking

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.117.811/01

Rekestnummer rechtbank: 1024148 en 1069039

beschikking van 28 januari 2014

in de zaak van

[appellant 1] ,en

[appellante 2] ,

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

verzoekers in hoger beroep,

hierna te noemen: [appellant 1] c.s.,

advocaat: mr. A.J.M. van Kooten te Den Haag,

tegen

VERENIGING VAN EIGENAARS " [naam appartementengebouw] ",

gevestigd te Noordwijk,

verweerster in hoger beroep,

hierna te noemen: de VvE,

advocaat: mr. M.J.R. Elbers te Arnhem.

Het geding

Bij beroepschrift, ter griffie ingekomen op 30 november 2012, zijn [appellant 1] c.s. in hoger beroep gekomen van de beschikking van 31 oktober 2012, die door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden (hierna: de kantonrechter), is gegeven tussen partijen. In het beroepschrift hebben [appellant 1] c.s. vijf grieven tegen de bestreden beschikking aangevoerd. De VvE heeft een verweerschrift ingediend en de grieven bestreden. De mondelinge behandeling heeft plaats gevonden op 28 november 2013. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens is uitspraak bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

1. De door de kantonrechter (in rechtsoverwegingen a tot en met I van de bestreden beschikking) vastgestelde feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.

2. Het gaat in deze zaak, zeer kort en zakelijk weergegeven, om het volgende.

(2.1) [appellant 1] c.s. hebben op 11 september 2009 de eigendom verkregen van een appartementsrecht (appartement nummer [nr] ) in het appartementengebouw " [naam appartementengebouw] " te [woonplaats 2] (hierna: het appartement) en zijn als zodanig lid van de VvE. Zij dienen zich onder meer te houden aan de toepasselijke bepalingen uit de splitsingsakte, het Modelsplitsingsreglement 1973 (hierna: het MR) en het op 29 juni 2007 vastgestelde Huishoudelijk Reglement van de VvE (hierna: het HR).

(2.2) In het MR is onder meer het navolgde bepaald:

artikel 2 MR Pro:

Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden onder meer gerekend:

(. .. )

b. technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor water(. . .).

artikel 9 lid 1 MR Pro:

1.
Iedere eigenaar of gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij bij de uitoefening van dat recht het reglement en het huishoudelijk reglement in acht neemt en mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.

artikel 12 MR Pro:

Iedere eigenaar of gebruiker is tegenover de andere eigenaars of gebruikers aansprakelijk voor de schade toegebracht aan het gebouw of de gemeenschappelijke zaken en voor onredelijke hinder veroorzaakt door de schuld van hemzelf of van zijn huisgenoten en hij is verplicht voor zover dit redelijk is maatregelen te nemen of te dulden die de strekking hebben bedoelde schade te voorkomen.

artikel 28 MR Pro:

Behoudens het bepaalde in de voorafgaande artikelen kan het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten worden geregeerd door een huishoudelijk reglement, dat alsdan zal worden vastgesteld(..).

De regels als bedoeld in artikel 876 c van het Burgerlijk Wetboek[hof: thans artikel 5: 128 BW]
moeten in het huishoudelijk reglement worden opgenomen en zullen met het reglement niet in strijd mogen zijn. (. . .)

Bij vervreemding van een appartementsrecht is de nieuwe eigenaar die het privé gedeelte zelf in gebruik wil nemen, verplicht een verklaring te tekenen dat hij de bepalingen van het huishoudelijk reglement zal naleven. (.. .)

artikel 29 MR Pro

(. . .)

3. De vereniging heeft ten doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars.

artikel 32 leden Pro 5, 6 en 8 MR:

Vergadering van eigenaars

(. . .)

5. Door de vergadering wordt uit de eigenaars of hun echtgenoten een voorzitter en een plaatsvervangend voorzitter benoemd. Voor de eerste maal kan de benoeming van de voorzitter bij de akte geschieden.

De voorzitter en de plaatsvervangend voorzitter worden voor onbepaalde tijd benoemd met dien verstande, dat zij als zodanig van rechtswege defungeren zodra zij ophouden eigenaars te zijn. Zij kunnen te allen tijde door de vergadering worden ontslagen.

6. De voorzitter, casu quo de plaatsvervangend voorzitter, is belast met de leiding van de vergadering; bij hun afwezigheid voorziet de vergadering zelf in haar leiding. (.. .)

8. De aanwezigheid ter vergadering blijkt uit de vóór de aanvang van de vergadering ondertekende presentielijst.

(2.3) In het Huishoudelijk reglement (hierna: HR) is opgenomen:
artikel 9f:

Het leidingensysteem van de CV, electra en ,valer is eigendom van de Vereniging. Wijzigingen kunnen alleen plaats vinden na schriftelijke toestemming van de Bestuurder. De toestemming dient te zijn verkregen, voordat de verbouwing plaats vindt. Indien er geen toestemming is verkregen, zal de Bestuurder besluiten de aanpassingen te doen stopzetten en zonodig op kosten van de eigenaar in de oorspronkelijke staat terug te brengen.

artikel 10a HR

Omdat er in appartementsgebouwen vaak klachten ontstaan door het aanbrengen van harde vloerbedekking op de bestaande woningscheidende basisvloer, wordt het leggen van een harde vloerbedekking ten zeerste afgeraden in de woon- en slaapkamers. Mocht er desondanks overgegaan worden tot het aanbrengen van een harde vloerbedekking, dan wordt een schriftelijke verklaring van een derde deskundige geëist, waarin de isolatiewaarden van de te leggen vloerbedekking in samenhang met de bestaande basisvloer duidelijk wordt vermeld. De isolatie waarde van de vloer en de ondervloer samen moet, gemeten conform NEN-EN-180717-2:1997, tenminste voldoen aan de norm van Ico-
10 dB. Bestaande situaties die niet voldoen aan deze eis, moeten bij overdracht van het appartementsrecht in een 1,vel toegestane vorm worden overgezet. De vereiste demping van geluid voor harde vloeren is geldig voor alle soorten vloerbedekking, die in de woon- en slaapkamers wordt gelegd.

artikel 10c HR:

Verbouwingen die meer dan één dag duren moeten tevoren zijn gemeld bij de huismeester. Het werken in de avonden, op zondagen en in het hoogseizoen (juli en augustus) dienen maximaal te worden vermeden, tenzij toestemming is verkregen van de bestuurder (..)

(2.4) Nadat [appellant 1] c.s. aan de beheerder kenbaar had gemaakt het appartement grondig te willen verbouwen, heeft de beheerder bij brief van 16 december 2009 onder de aandacht van [appellant 1] c.s. gebracht dat het op grond van artikel 9f en 10c HR niet is toegestaan om verbouwingen uit te voeren zonder toestemming van de bestuurder. Naar aanleiding van een vervolgens door [appellant 1] c.s. ingediend en besproken plan van aanpak heeft de beheerder bij brief van 2 februari 2010 onder meer aan [appellant 1] c.s. bericht:

i) Het verplaatsen van de keuken naar de woonkamer in de vorm van een kookeiland is niet toegestaan en
ii) De vloer van de woning volledig egaliseren ten behoeve van het leggen van een natuurstenen vloer door de gehele woning is niet toegestaan.

Voor de punten waar is aangegeven dat het niet is toegestaan om deze uit te voeren, is met u afgesproken dat u een onafhankelijk bureau laat aantonen dat de door u voorgestelde werkzaamheden op geen enkele wijze aan omwonenden overlast bezorgt.

(2.5) Over deze aanpassingen is vervolgens uitvoerig tussen partijen en hun gemachtigden gecorrespondeerd, maar zonder dat dit heeft geresulteerd in toestemming van de VvE. [appellant 1] c.s. hebben het appartement in het voorjaar van 2010 en daarna laten verbouwen. Daarbij zijn onder meer de navolgende werkzaamheden uitgevoerd:

i) Het keukenblok (met spoelbak, inductiekookplaat en afwasmachine), dat zich in de gang bevond, is 2 á 3 meter verplaatst tot in de woonkamer.
ii) In de woonkamer en gang van het appartement hebben [appellant 1] c.s. vloerverwarming laten aanbrengen, een zwevende afdekvloer en daarop keramische tegels (1 x 1 meter).

(2.6) In de algemene ledenvergadering van de VvE (hierna: de ALV) van 19 november 2010, voorgezeten door de heer [voorzitter] (hierna [voorzitter] ), zijn deze verbouwingen in stemming gebracht. Dit heeft onder meer geleid tot de volgende vergaderbesluiten (zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang):

[appellant 1] c.s. moeten een contactgeluidsisolatierapport [naar het hof begrijpt met betrekking tot de vloer] door buro [bedrijf] laten opstellen.

Indien uit dit rapport blijkt dat de vloer niet voldoet aan de in artikel 10a HR gestelde norm moeten [appellant 1] c.s. de vloer verwijderen of door middel van een nieuw rapport van buro [bedrijf] aantonen dat de vloer zodanig is verbeterd dat deze inmiddels wel voldoet aan deze norm.

[appellant 1] c.s. moeten een constructierapport met betrekking tot de keuken door buro [bedrijf] laten opstellen.

Indien uit dit rapport blijkt dat als gevolg van de constructie van de keuken geluidshinder zou kunnen ontstaan, dan dienen [appellant 1] c.s. de keuken te verplaatsen naar de oorspronkelijke lokatie of aan te tonen door middel van een nieuw constructierapport van [bedrijf] dat de constructie zodanig is verbeterd dat er geen geluidshinder uit kan voortkomen.

(2.7) Op 23 april 2011 heeft weer een ALV plaatsgevonden. Daarbij zijn dezelfde besluiten genomen als hiervoor weergegeven in rechtsoverweging 2.6. Tevens is daarbij gestemd over het voorzitterschap van [voorzitter] , waarbij [voorzitter] als voorzitter van de VvE is benoemd.

(2.8) In opdracht van de VvE heeft bureau [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ) in 19 appartementen van [naam appartementengebouw] contactgeluidsisolatiemetingen uitgevoerd. [bedrijf] heeft hierover gerapporteerd op 3 augustus 2011.

(2.9) Op 15 maart 2012 heeft [bedrijf] contactgeluidsisolatiemetingen verricht in onder meer het appartement van [appellant 1] (nr. [nr] ) en het daar onder gelegen appartement (nr. 23) en hierover gerapporteerd in een rapport van 26 maart 2012. Volgens deze metingen is de isolatie-index van de woonkamer/keuken +1.

Uitgaande van de
nulmeting,te weten kolom I van de 'isolatie-index voor contactgeluid' [hierna: Ico] (productie 10 bij inleidend verzoekschrift, blz 2 van bijlage V), enerzijds en de
10 dB-normin artikel 10a HR anderzijds, wordt de Ico in de woonkamer met 6 dB overschreden.

Anders gezegd: de nulmeting levert -3 dB op (kolom I), hetgeen vermeerderd met de Ico-norm van 10 dB, resulteert in de (volgens de VvE tenminste vereiste) 7 dB isolatiewaarde (van kolom II). Volgens [bedrijf] wordt slechts 1dB bij de woonkamer bereikt.

3. Inzet van de onderhavige zaak zijn de vergaderbesluiten, weergegeven in rechtsoverwegingen 2.6 en 2.7. De kantonrechter heeft de verzoeken van [appellant 1] c.s., strekkende tot nietigverklaring dan wel vernietiging van de betreffende besluiten afgewezen. [appellant 1] c.s. zijn met vijf grieven tegen deze beslissing opgekomen.

Beoordeling van grief 1.

4. Grief I betreft de kwestie van het voorzitterschap van [voorzitter] . Vast staat dat [voorzitter] door de ALV is benoemd tot vergadervoorzitter en dat hij de VvE-vergaderingen heeft voorgezeten in de periode van 5 september 2008 tot 16 juli 2011. Ook staat vast dat [voorzitter] als zoon van een appartementseigenares niet voldeed aan de eis van artikel 32 MR Pro dat de voorzitter wordt benoemd uit de eigenaars of hun echtgenoten. Volgens [appellant 1] c.s. heeft dit tot gevolg dat voormelde vergaderbesluiten nietig, dan wel vernietigbaar zijn. De kantonrechter heeft dit standpunt terecht en op goede gronden verworpen. Het hof wijst er in dit verband bovendien nog op dat de ALV als hoogste orgaan van de VvE (en als orgaan dat op grond van artikel 32 MR Pro bevoegd is de voorzitter te benoemen) jarenlang met dit voorzitterschap heeft ingestemd en de benoeming op de ALV van 23 april 2011 heeft herbevestigd. Nu de voorzitter bovendien op grond van artikel 32, lid 6 MR (slechts) met
de leidingvan de ALV is belast en de aangevochten besluiten door de
ALVzijn genomen en niet door de voorzitter, valt niet in te zien waarom deze besluiten niet rechtsgeldig tot stand zijn gekomen, althans valt onder deze omstandigheden niet in te zien dat dit gebrek de betreffende ALV-besluiten met nietigheid of vernietigbaarheid zou bedreigen. Grief 1 wordt verworpen.

Beoordeling van grief 2

5. Deze grief heeft betrekking op de quorumeis van artikel 36 lid 4 MR Pro. Volgens [appellant 1] c.s. was ter vergadering van 19 november 2010 (hierna: vergadering I) niet het vereiste quorum van 50 % van het aantal stemmen aanwezig, zodat geen rechtsgeldige besluiten konden worden genomen. De kantonrechter heeft deze stelling van [appellant 1] c.s. verworpen.

[appellant 1] c.s. hebben geen belang bij bespreking van deze grief, nu de betreffende besluiten opnieuw zijn genomen ter vergadering van 23 april 2011 (hierna: vergadering II) en [appellant 1] c.s. in eerste aanleg noch in hoger beroep (deugdelijk onderbouwd) hebben gesteld dat (ook) op deze ALV het vereiste quorum niet werd gehaald.

Beoordeling van grief3

6. Met deze grief klagen [appellant 1] c.s. over het oordeel van de kantonrechter dat hetgeen in artikel 10a HR is vastgelegd gezien moet worden als een toelaatbare uitwerking van artikel 28 lid 1 MR Pro. In essentie komt deze grief er op neer dat in het HR slechts het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten geregeld mag worden, niet het gebruik van privé-gedeelten.

Deze weergave berust om een te beperkte lezing van de betreffende bepalingen, mede gelet op artikel 9 MR Pro. Zoals voortvloeit uit de artikelen 9 en 28 MR is het HR bedoeld om gemeenschappelijke zaken te regelen. Hieronder valt niet alleen het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten, maar ook het gebruik van de privé gedeelten, voor zover dat gebruik (onredelijk nadelige)
effectenheeft op of
gevolgenheeft voor de gemeenschappelijkheid of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. Gewezen wordt in dit verband op artikel 9, lid I MR over het verbod op onredelijke hinder en de verplichting het HR in acht te nemen, maar ook op tal van andere, niet aangevochten, bepalingen in het HR waarmee eveneens wordt beoogd het gedrag van bewoners in de privé-gedeelten binnen voor de gemeenschap aanvaardbare grenzen te houden. Het hof wijst in dit verband onder meer op artikel 4c HR (over het toegestane aantal honden), 10b (over het voeren van vogels vanaf onder meer de privé-balkons), artikel 10c (over de melding van interne verbouwingen) en artikel 11d (over het verbod van barbecues op het balkon). Hieruit volgt onmiskenbaar dat enige regulering van gedrag in de privé-gedeelten ter vermijding van overlast voor de overige appartementseigenaren ook in het HR tot uitdrukking mag komen. De stelling van [appellant 1] c.s. dat artikel 10a HR voor vernietiging in aanmerking komt omdat het beoogt het gebruik van privé-gedeelten te regelen, gaat in haar algemeenheid dus te ver. Grief 3 wordt verworpen.

Beoordeling van grief 4

7. Grief 4 betreft een klacht over het oordeel van de kantonrechter dat de VvE in redelijkheid haar besluit om een contactisolatierapport van [appellant 1] c.s. te verlangen op artikel 10a HR heeft kunnen baseren. Het hof laat in het midden of deze klacht terecht is, nu de VvE in ieder geval op andere gronden een dergelijk rapport van [appellant 1] c.s. heeft kunnen verlangen. Daartoe wordt als volgt overwogen.

8. Het hof stelt het volgende voorop. Niet in geschil is dat [appellant 1] c.s. zich moeten onthouden van onredelijke hinder (artikel 9 MR Pro). Evenmin is in geschil dat de VvE ten doel heeft het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars (zie artikel 29, lid 3 MR). Daarnaast is het een feit van algemene bekendheid - dit is ter zitting niet weersproken - dat harde vloeren (van hout en van steen) in een appartementengebouw beduidende geluidsoverlast voor omringende appartementen kunnen veroorzaken. Niet voor niets pleegt tegenwoordig veelal een verbodsbepaling (of een daarop toegesneden bepaling) ten aanzien van dergelijke vloeren te worden opgenomen in splitsingsakten (zie bijvoorbeeld de artikelen 25 en 26 van het Modelsplitsingsreglement 2006).

9. Bij een geschil over de vraag of er sprake is van onredelijke hinder (in de zin van artikel 9 MR Pro) zal in beginsel op de VvE de last rusten om die hinder aan te tonen, althans aannemelijk te maken. Naar het oordeel van het hof heeft de VvE echter in de gegeven omstandigheden, waarbij [appellant 1] c.s., ondanks waarschuwingen en bekende risico's/ervaringsregels, hun hele appartement hebben voorzien van een hardstenen vloer, voorshands bewezen dat er, objectief gezien, sprake is van onredelijke hinder. De omstandigheid dat er tot dusver weinig is geklaagd door omwonenden maakt dit niet anders.

In het kader van het tegenbewijs heeft de VvE [appellant 1] c.s. in redelijkheid in de gelegenheid kunnen stellen dit vermoeden met een deugdelijk rapport te ontzenuwen. Voor de goede orde, rapportage door het bedrijf dat de stenen vloer heeft gelegd is niet voldoende onafhankelijk, zodat rapportage door een derde (in dit geval [bedrijf] ) mag worden gevergd.

10. De vraag die daarnaast door [appellant 1] c.s. is opgeworpen, is die van de normering. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, mag de VvE binnen redelijke grenzen maatregelen treffen om (dreigende) overlast in te perken. Het formuleren van een objectieve norm voor geluidsoverlast ten gevolge van zelf aangebrachte harde vloerbedekking (10 dB, de gemiddelde isolatiewaarde van vaste vloerbedekking, zoals bij de mondelinge behandeling onweersproken naar voren is gebracht) valt binnen dit kader. Anders dan [appellant 1] c.s. betogen valt de 10 dB-norm voldoende duidelijk in het HR te lezen. Grief 4 wordt verworpen.

Beoordeling van grief 5

11. Deze grief betreft het gevraagde constructierapport met betrekking tot de keuken. Nu bij het verplaatsen van de keuken ontegenzeggelijk gemeenschappelijke leidingen zijn betrokken - een aansluiting aan/aftakking van de gemeenschappelijke leiding valt hier ook onder - en nu de verbouwing heeft plaatsgevonden zonder de in artikel 9f HR bedoelde toestemming, is de VvE gerechtigd tot het eisen van rapportage door een derde, juist om te onderzoeken of er sprake is van onredelijke hinder. Grief 5 wordt verworpen.

Slotsom

12. Uit het voorgaande vloeit voort dat alle grieven falen. De bestreden beschikking zal worden bekrachtigd. Hierbij past een kostenveroordeling ten laste van [appellant 1] c.s.

Het hof:

bekrachtigt de bestreden beschikking;

veroordeelt [appellant 1] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 291,-- aan verschotten en € 1.788,-- aan salaris advocaat;

verklaart deze beschikking ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door:

mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, A.E.A.M. van Waesberghe en A.G. Scheele-Mülder en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 januari 2014.