Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.141.792/01
Zaaknummer rechtbank : 2023919 CV EXPL 13-16580
arrest van 26 mei 2015
in de zaak van
[appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,
[appellante] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
hierna te noemen: [appellant] (mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. G.A.H. Wiekamp te Hendrik-Ido-Ambacht,
tegen
STICHTING WOONVISIE,
gevestigd te Ridderkerk,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Woonvisie,
advocaat: mr. K.A.M. Jaspers te Rotterdam.
Het geding
Voor de procedure tot 25 maart 2014 wordt verwezen naar het tussenarrest van die datum waarbij een comparitie na aanbrengen is gelast. Deze comparitie is gehouden op 14 mei 2014. Vervolgens heeft [appellant] bij memorie van grieven (met producties) negen grieven tegen het vonnis van 22 november 2013 aangevoerd. Woonvisie heeft de grieven bij memorie van antwoord (met producties) bestreden. Hierna hebben partijen ieder nog een akte genomen. [appellant] heeft daarbij nog een productie in het geding gebracht. Daarna hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
De feiten
[appellant] huurt sinds 2 maart 1999 van Woonvisie de (rijtjes)woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna de woning of het gehuurde), tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van laatstelijk 492,92 per maand. Het gezin van [appellant] bestaat uit zes personen. Sinds 2002 (en met name sinds 2005) klaagt [appellant] bij Woonvisie bij herhaling over diverse vormen van overlast, veroorzaakt door zijn buren op [adres] (de familie [X] en later de familie [Y] ) en op [adres] (de familie [Z] ). Woonvisie heeft sinds 2007 van omwonenden klachten ontvangen over [appellant] . Woonvisie heeft apart gesprekken gevoerd met betrokkenen en diverse malen (buurt)bemiddeling(sgesprekken) aangeboden. [appellant] heeft deze bemiddelingsgesprekken geweigerd.
[appellant] heeft op 10 februari 2012 een klacht ingediend bij de klachtencommissie van Woonvisie. De klachtencommissie heeft in haar advies van 9 april 2012 de klachten gedeeltelijk gegrond verklaard, en wel (kort gezegd) voor zover het betreft de wijze waarop Woonvisie is omgegaan met de bedrijfsactiviteiten (een internetbedrijf) van de familie [Y] en de huisdieren van de familie [Z] . De klachtencommissie heeft daarbij Woonvisie geadviseerd voorwaarden te verbinden aan de bedrijfsactiviteiten en het hebben van huisdieren, alsmede om zo nodig sanctionerend op te treden. Voorts heeft de klachtencommissie geadviseerd om de dan nog resterende klachten te inventariseren en zo nodig bemiddelend en/of sanctionerend op te treden.
De klachtencommissie heeft verder onder meer overwogen dat van [appellant] enige tolerantie mag worden verwacht ten aanzien van normale woongeluiden van de buren (in de gehorige woningen), alsmede dat van [appellant] verwacht mag worden dat hij mee zou werken aan buurtbemiddeling zonder vooraf daaraan eisen te stellen. De klachtencommissie is er naar haar zeggen niet van overtuigd dat [appellant] zich in deze redelijk heeft opgesteld. Anderzijds overweegt de klachtencommissie dat van Woonvisie verwacht had mogen worden dat zij bij deze ‘repeterende klachten’ de vinger aan de pols had gehouden, de klachten zou volgen, en daarnaar zou handelen.
De klachtencommissie heeft verder onder meer overwogen dat van [appellant] enige tolerantie mag worden verwacht ten aanzien van normale woongeluiden van de buren (in de gehorige woningen), alsmede dat van [appellant] verwacht mag worden dat hij mee zou werken aan buurtbemiddeling zonder vooraf daaraan eisen te stellen. De klachtencommissie is er naar haar zeggen niet van overtuigd dat [appellant] zich in deze redelijk heeft opgesteld. Anderzijds overweegt de klachtencommissie dat van Woonvisie verwacht had mogen worden dat zij bij deze ‘repeterende klachten’ de vinger aan de pols had gehouden, de klachten zou volgen, en daarnaar zou handelen.
Hierna heeft Woonvisie stappen ondernomen richting de familie [Y] van [adres] en familie [Z] van [adres] . De familie Van der Velden heeft inmiddels elders bedrijfsruimte gehuurd. De tuin van de familie [Z] is in orde gebracht, er is geluiddempend zeil in de woning gelegd en er vinden onaangekondigd bezoeken plaats. Ook de kwestie van de huisdieren (honden) is aan de orde geweest. Desondanks blijft [appellant] klachten houden. Hernieuwde uitnodigingen voor buurtbemiddeling en gesprekken zijn door [appellant] geweigerd.
[appellant] is per augustus 2012 gestopt met het betalen van de huur.
Omdat [appellant] geen huur meer betaalde heeft Woonvisie hem op 27 maart 2013 gedagvaard voor de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, waarbij Woonvisie na wijziging van eis heeft gevorderd, zakelijk weergegeven:
- ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde;
- veroordeling van [appellant] tot betaling van achterstallige huur, tot en met juli 2013
€ 5.707,58 bedragend, met wettelijke rente;
- veroordeling van [appellant] tot betaling van buitengerechtelijke kosten ten bedrage
van € 179,02;
- veroordeling van [appellant] tot maandelijkse betaling van € 492,92 met ingang van
augustus 2013 tot en met de maand van ontruiming.
- ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde;
- veroordeling van [appellant] tot betaling van achterstallige huur, tot en met juli 2013
€ 5.707,58 bedragend, met wettelijke rente;
- veroordeling van [appellant] tot betaling van buitengerechtelijke kosten ten bedrage
van € 179,02;
- veroordeling van [appellant] tot maandelijkse betaling van € 492,92 met ingang van
augustus 2013 tot en met de maand van ontruiming.
[appellant] heeft het bedrag aan huurachterstand op zich niet betwist, maar ten verwere aangevoerd dat hij zoveel overlast heeft van de buren dat hij ernstig wordt geschaad in zijn woongenot en dat Woonvisie ondanks herhaalde klachten hier niets aan doet. Daarom heeft hij zijn huurpenningen achtergehouden. Bij conclusie van dupliek heeft [appellant] gevorderd dat Woonvisie een ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen de overlastgevers entameert. Tevens heeft hij verlaging van zijn huurprijs gevorderd.
De kantonrechter heeft deze bij dupliek ingestelde reconventionele vordering van [appellant] niet in behandeling genomen omdat deze in strijd met artikel 137 Rv niet dadelijk bij conclusie van antwoord was ingesteld.
De kantonrechter heeft de vorderingen van Woonvisie, met uitzondering van de buitengerechtelijke kosten, toegewezen. Daarbij heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat niet alleen de overlast na de uitspraak van de klachtencommissie in belangrijke mate is verminderd, maar dat [appellant] bovendien bij de rechter geen (evenredige) vermindering van de huurprijs heeft gevorderd. De niet betwiste huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming, aldus de kantonrechter.
De kantonrechter heeft de vorderingen van Woonvisie, met uitzondering van de buitengerechtelijke kosten, toegewezen. Daarbij heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat niet alleen de overlast na de uitspraak van de klachtencommissie in belangrijke mate is verminderd, maar dat [appellant] bovendien bij de rechter geen (evenredige) vermindering van de huurprijs heeft gevorderd. De niet betwiste huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming, aldus de kantonrechter.
Op 11 februari 2014 is de woning door de deurwaarder ontruimd.
[appellant] is met negen grieven tegen de beslissing van de kantonrechter opgekomen.
Grief I bevat een klacht over het niet behandelen van de reconventionele vordering. Met grief II wordt geklaagd over het oordeel dat het ervoor gehouden moet worden dat de overlast van de nummers 3 en 7 grotendeels is verdwenen. Met grief III wordt geklaagd over het oordeel dat er in ieder geval vanaf januari 2013 onvoldoende reden was voor opschorting van huurpenningen. Grief IV bevat een klacht over de van [appellant] te vergen tolerantie conform het advies van de klachtencommissie waarbij de kantonrechter zich heeft aangesloten. Met grief V wordt geklaagd over de overweging dat [appellant] zich niet tot de rechter heeft gewend om een evenredige vermindering van huurpenningen te vorderen. De grieven VI, VII, VIII en IX bevatten klachten over de toewijzing van de vorderingen van Woonvisie. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Grief I bevat een klacht over het niet behandelen van de reconventionele vordering. Met grief II wordt geklaagd over het oordeel dat het ervoor gehouden moet worden dat de overlast van de nummers 3 en 7 grotendeels is verdwenen. Met grief III wordt geklaagd over het oordeel dat er in ieder geval vanaf januari 2013 onvoldoende reden was voor opschorting van huurpenningen. Grief IV bevat een klacht over de van [appellant] te vergen tolerantie conform het advies van de klachtencommissie waarbij de kantonrechter zich heeft aangesloten. Met grief V wordt geklaagd over de overweging dat [appellant] zich niet tot de rechter heeft gewend om een evenredige vermindering van huurpenningen te vorderen. De grieven VI, VII, VIII en IX bevatten klachten over de toewijzing van de vorderingen van Woonvisie. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Beoordeling van de grieven
Het hof oordeelt als volgt. De procedure betreft in de kern de vraag of [appellant] in de gegeven omstandigheden gerechtigd was de verschuldigde huur op te schorten.
Anders dan [appellant] stelt, heeft de kantonrechter op goede gronden geoordeeld dat de eis in reconventie door [appellant] te laat is ingesteld. De eis van concentratie van verweer, die de wetgever heeft vastgelegd in artikel 137 Rv, staat in de weg aan een reconventionele eis die pas bij conclusie van dupliek wordt ingesteld. In hoger beroep kan dit verzuim niet meer worden hersteld, gelet op het bepaalde in artikel 353, eerste lid Rv. Dit betekent dat de vordering tot verlaging van de huurprijs in deze procedure niet aan de orde is. Nu gesteld noch gebleken is dat [appellant] tijdig anderszins (binnen de vervaltermijn van artikel 7:257, derde lid BW) in rechte huurprijsvermindering heeft gevorderd en/of verkregen (wegens de gestelde overlast), betekent dit dat zijn verplichting tot betaling van de volledige huurprijs is blijven bestaan. Als niet weersproken staat vast dat [appellant] in ieder geval in de periode augustus 2012 tot augustus 2013 (de periode waarop de huurvordering van € 5.707,58 betrekking heeft) in het geheel geen huur heeft betaald.
Anders dan [appellant] stelt, heeft de kantonrechter op goede gronden geoordeeld dat de eis in reconventie door [appellant] te laat is ingesteld. De eis van concentratie van verweer, die de wetgever heeft vastgelegd in artikel 137 Rv, staat in de weg aan een reconventionele eis die pas bij conclusie van dupliek wordt ingesteld. In hoger beroep kan dit verzuim niet meer worden hersteld, gelet op het bepaalde in artikel 353, eerste lid Rv. Dit betekent dat de vordering tot verlaging van de huurprijs in deze procedure niet aan de orde is. Nu gesteld noch gebleken is dat [appellant] tijdig anderszins (binnen de vervaltermijn van artikel 7:257, derde lid BW) in rechte huurprijsvermindering heeft gevorderd en/of verkregen (wegens de gestelde overlast), betekent dit dat zijn verplichting tot betaling van de volledige huurprijs is blijven bestaan. Als niet weersproken staat vast dat [appellant] in ieder geval in de periode augustus 2012 tot augustus 2013 (de periode waarop de huurvordering van € 5.707,58 betrekking heeft) in het geheel geen huur heeft betaald.
Beoordeeld zal thans worden of [appellant] gerechtigd was de huur op te schorten in de mate waarin hij dat heeft gedaan (tenminste een vol jaar). Het hof is van oordeel dat [appellant] dit niet had mogen doen. Zijn stelling (§ 29 memorie van grieven) dat zijn toenmalige advocaat, mr. Enait, hem heeft geadviseerd om de huur op te schorten, vormt geen rechtens aanvaardbare verontschuldiging. In dit verband wijst het hof er bovendien op dat voor ontbinding van een overeenkomst (slechts) een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis is vereist. De vraag of deze tekortkoming al dan niet toerekenbaar is aan [appellant] is niet relevant.
Bij opschorting moet niet uit het oog worden verloren dat het slechts gaat om ‘uitstel’ van de verplichting om huur te betalen en niet om ‘afstel’. Daarnaast is van belang dat de mate van opschorting van de huur in redelijke verhouding moet staan met de tekortkoming van verhuurder. Deze redelijke verhouding ontbreekt in dit geval – een volledige huuropschorting gedurende een vol jaar is zelden gerechtvaardigd, zeker niet in het onderhavige geval waarbij de woonfunctie van het gehuurde in stand is gebleven en geen sprake is van het ontbreken van elk huurgenot (en Woonvisie dus heeft voldaan aan haar hoofdverplichting tot het ter beschikking stellen van het gehuurde) –, zodat reeds hierom geoordeeld moet worden dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting tot maandelijkse huurbetaling, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. (HR 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD4925).
Daarnaast is het hof van oordeel dat, zo er sprake is geweest van enige tekortkoming aan de zijde van Woonvisie, bestaande uit het aanvankelijk onvoldoende systematisch optreden tegen overlast, hiervan in ieder geval na de uitspraak van de klachtencommissie geen sprake meer is geweest. Vast staat immers dat Woonvisie de in rechtsoverweging 3 genoemde stappen heeft ondernomen en dat Woonvisie bovendien – evenals in het verleden – diverse malen heeft aangedrongen op buurtbemiddeling/bemiddelingsgesprekken, maar dat deze door onwil van [appellant] niet van de grond zijn gekomen. Nu Woonvisie voorts te maken heeft gehad met klachten over en weer en nu de diverse bewoners/ huurders elkaar beschuldigen van het veroorzaken van overlast, heeft Woonvisie met juistheid gezocht naar mogelijkheden tot overleg en bemiddeling. [appellant] kan Woonvisie niet tegenwerpen dat bemiddeling is mislukt, gelet op zijn eigen weigerachtige houding. Onder deze omstandigheden was [appellant] niet gerechtigd de betaling van de huur nadíen op te schorten, zeker niet in de mate waarin hij dit heeft gedaan.
De conclusie van het voorgaande is dat [appellant] tekortgeschoten is in zijn verplichting tot het tijdig betalen van de huur en wel in die mate dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd was. Voor zover [appellant] een beroep heeft willen doen op de uitzonderingsgrond van artikel 6:265, eerste lid (slot) BW, wordt deze verworpen. De tekortkoming van [appellant] was van een dusdanige aard en ernst, dat voor uitzondering op de hoofdregel (van ontbinding) geen ruimte is. Ook voor het geven van een terme de grâce bestond geen aanleiding. De beslissing van de kantonrechter tot ontbinding en ontruiming zal worden bekrachtigd. Dit geldt ook voor de overige beslissingen (tot toewijzing van de gevorderde achterstallige huur, met rente en gebruiksvergoeding). De grieven falen, althans hoeven verder niet afzonderlijk behandeld te worden. Het bewijsaanbod wordt als niet relevant gepasseerd, nu hetgeen door [appellant] te bewijzen wordt aangeboden niet tot een andere beslissing kan leiden. Beslist zal worden als na te melden. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 22 november 2013;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Woonvisie tot op heden begroot op € 704,-- aan verschotten en € 2.235,-- aan salaris advocaat;
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.J. van der Helm en M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 mei 2015 in aanwezigheid van de griffier.