Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.151.656/01
Zaaknummer rechtbank : 2703592/14-1702
Arrest van 26 mei 2015
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. R.M. van der Zwan te Den Haag,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
in hoger beroep niet verschenen.
Het geding
Bij exploot van 26 maart 2014 is [appellant] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Den Haag team kanton, locatie Den Haag tussen partijen gewezen vonnis van 17 maart 2014. Bij memorie van grieven met producties heeft [appellant] negen grieven aangevoerd. Tegen [geïntimeerde] is verstek verleend. Vervolgens heeft [appellant] arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de rechtbank in het vonnis van 17 maart 2014 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1.
[appellant] heeft zijn hele leven in de bovenwoning aan het [adres] te [plaats] (hierna: de bovenwoning) gewoond. Aanvankelijk woonde hij daar met zijn beide ouders. Nadat zijn vader was overleden woonde hij er met zijn moeder en tot slot, nadat zij was verhuisd naar een verpleeghuis, alleen. De oorspronkelijke huurovereenkomst met de ouders van [appellant] is nooit op schrift gesteld.
1.2.
Na het overlijden van de voormalig eigenaresse van de bovenwoning en parterre, mevrouw [naam] (hierna: [O]), heeft de makelaar van de erven [O], [naam] (hierna: [H]) [appellant] benaderd met de vraag of hij de bovenwoning wilde kopen. [appellant] is op dit aanbod niet ingegaan.
1.3.
Op 15 februari 2003 heeft [geïntimeerde] door overdracht de eigendom verkregen van de bovenwoning en de onderliggende parterre.
1.4.
Bij brief van 21 januari 2004 heeft [H], die op dat moment de belangen van [geïntimeerde] behartigde, aan [appellant] het volgende geschreven:
“U heeft recent een schrijven ontvangen van de eigenaar van de woning, de heer [geïntimeerde].
Hierin is gesteld dat u de huur van de door uw ouders gehuurde woning overmaakt aan de heer [geïntimeerde] en dat daaruit niet de conclusie getrokken kan worden dat u thans de huurder of medehuurder bent. Tevens verzoekt hij u de brief voor akkoord te ondertekenen.
U heeft heden telefonisch contact met mij gezocht om te melden dat u het niet eens bent met de inhoud van de brief en u deze niet wenst te ondertekenen.
Namens de eigenaar melden wij u dat, indien u dit wenst, u een verzoek tot medehuurderschap kunt aanvragen bij de eigenaar. (…)”
1.5.
De moeder van [appellant] is op 20 december 2011 op het adres van de bovenwoning uitgeschreven uit de gemeentelijke basisadministratie in verband haar verhuizing naar een verzorgingstehuis. Op 24 juli 2012 is zij overleden.
1.6.
Bij brief van 3 februari 2012, verzonden naar het adres van de bovenwoning, heeft [H] aan de moeder het volgende bericht:
“(…) Wij hebben vernomen dat u, huurder van bovengemelde woning, op 20 december 2011 uitgeschreven bent van het bedoelde adres. De wettelijke termijnen in acht nemend constateren wij dat hiermee de huurovereenkomst per 1 maart 2012 eindigt. De woning dient per deze datum aan de eigenaar van de woning, de heer [geïntimeerde] te worden opgeleverd. (…)”
1.7.
Bij verstekvonnis van 28 augustus 2013 is voor recht verklaard dat [appellant] de bovenwoning vanaf 30 september 2012 zonder recht of titel in gebruik heeft en is [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de bovenwoning met betaling van een gebruiksvergoeding van € 175,28 per maand (zijnde de laatst geldende huurprijs) vanaf het eindigen van de huurovereenkomst tot de ontruiming. [appellant] is tevens veroordeeld in de proceskosten.
1.8.
Tegen dit vonnis is [appellant] in verzet gekomen. Bij vonnis van 24 oktober 2013 is het verstekvonnis op formele gronden vernietigd door de kantonrechter, die tevens de zaak heeft verwezen naar (Team Handel van) de rechtbank. Na een door [appellant] opgeworpen incident heeft de rechtbank zich bij vonnis van 18 december 2013 onbevoegd geacht en heeft zij de zaak terugverwezen naar de kantonrechter.
1.9.
Bij vonnis van 17 maart 2014 heeft de kantonrechter de oorspronkelijke vordering van [geïntimeerde] toegewezen en is [appellant] niet-ontvankelijk verklaard in zijn vordering in (voorwaardelijke) reconventie die erop gericht was ingevolge art. 7:268 lid 2 BW Pro de huurovereenkomst te mogen voortzetten. Zakelijk weergegeven heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant] niet al vóór de overdracht van de woning aan [geïntimeerde] de hoofdhuurder is geworden op grond van een mondelinge afspraak met [O], dat hij ook geen huurder is geworden op grond van gewoonterecht dan wel gerechtvaardigd vertrouwen en tot slot, dat hij evenmin als medehuurder ex artikel 7:268 lid 2 BW Pro kan worden beschouwd Naar het oordeel van de kantonrechter verblijft [appellant] daarom zonder recht of titel in de woning.
1.10.
De bovenwoning is inmiddels ontruimd.
2. In hoger beroep heeft [appellant] gevorderd het vonnis van 17 maart 2014 te vernietigen en opnieuw rechtdoende in conventie de vorderingen van [geïntimeerde] af te wijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
3. De grieven I tot en met VII komen in de kern erop neer dat [appellant] de status van (enig) huurder dan wel medehuurder toekomt. [appellant] meent dat hij voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er mondelinge afspraken waren tussen [O] en [appellant], welke dateren van voor de koop van de woning en die inhielden dat hij de huurovereenkomst overnam van zijn ouders, dan wel dat hij voortaan medehuurder was. Hij had in ieder geval toegelaten moeten worden tot bewijs van zijn stellingen. Grief VIII is gericht tegen het oordeel in reconventie en grief IX tegen de kostenveroordeling. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4. Het hof stelt voorop dat ook bij verstek in hoger beroep een vordering moet worden afgewezen wanneer deze de rechter ongegrond of onrechtmatig voorkomt (artikel 139 Rv Pro jo 353 Rv, vgl. HR 11 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010: BL8504, NJ 2010, 334).
Verder geldt dat de devolutieve werking van het appel meebrengt dat de grieven moeten worden beoordeeld mede met inachtneming van de stellingen die [geïntimeerde] in eerste aanleg heeft ingenomen.
5. [appellant] heeft zich steeds op het standpunt gesteld dat hij met [O] mondeling heeft afgesproken dat hij de huurovereenkomst zou overnemen van zijn ouders, althans dat hij voortaan medehuurder zou zijn. Hij en zijn broer zouden hierover als getuige kunnen verklaren. Ter onderbouwing van deze stelling heeft hij voorts in hoger beroep een verklaring overgelegd van [B], een neef van [O], die de erfenis van [O] heeft afgewikkeld en de communicatie met [H] heeft gevoerd. De verklaring, die gericht is aan de broer van [appellant], luidt als volgt:
“Van je ouders en van mevrouw [O] hebben wij indertijd begrepen dat uw broer mede huurder was van het betreffende appartement. Wij hebben toen geadviseerd om in ieder geval de betalingen door uw broer te laten verrichten. (…). Het is wel evident dat het in de bedoeling lag uw broer als eerste huurder aan te merken. (…)”[appellant] heeft voorts erop gewezen dat hij vanaf januari 2003 de huurbetalingen heeft verricht, eerst aan [O] en daarna aan [geïntimeerde] (waartegen [geïntimeerde] in eerste instantie niet heeft geprotesteerd), en dat hem bovendien na het overlijden van [O] het recht van eerste koop is aangeboden.
“Van je ouders en van mevrouw [O] hebben wij indertijd begrepen dat uw broer mede huurder was van het betreffende appartement. Wij hebben toen geadviseerd om in ieder geval de betalingen door uw broer te laten verrichten. (…). Het is wel evident dat het in de bedoeling lag uw broer als eerste huurder aan te merken. (…)”[appellant] heeft voorts erop gewezen dat hij vanaf januari 2003 de huurbetalingen heeft verricht, eerst aan [O] en daarna aan [geïntimeerde] (waartegen [geïntimeerde] in eerste instantie niet heeft geprotesteerd), en dat hem bovendien na het overlijden van [O] het recht van eerste koop is aangeboden.
6. Bij deze stand van zaken kan niet zonder meer worden aangenomen dat de huurovereenkomst uitsluitend met de ouders van [appellant] is aangegaan en dat geen sprake was van (mede)huur door [appellant], zoals [geïntimeerde] in eerste aanleg aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd. Hiertoe ontbreekt immers elk bewijs en aan nadere bewijslevering komt het hof niet toe omdat [geïntimeerde], op wie de bewijslast van deze stelling rust, niet is verschenen. Het feit dat [geïntimeerde] zich bij brief van 21 januari 2004 heeft verzet tegen (mede)huurderschap van [appellant] is in elk geval onvoldoende omdat dit (mede)huurderschap daarvóór reeds ontstaan kan zijn. Daarbij komt dat [appellant], zo volgt uit dezelfde brief, meteen bezwaar heeft gemaakt tegen het standpunt van [geïntimeerde]. Thans kan derhalve niet worden aangenomen dat [appellant] zonder recht of titel in de bovenwoning verbleef zodat de vorderingen van [geïntimeerde] ongegrond zijn.
7. Uit het voorgaande volgt dat de grieven slagen en dat het bestreden vonnis, voor zover gewezen in conventie, dient te worden vernietigd. Bij behandeling van grief VIII heeft [appellant] geen belang. Het hof zal, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [geïntimeerde] afwijzen. Bij deze uitkomst past dat [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties zal worden veroordeeld.
Beslissing
- vernietigt het vonnis van de rechtbank Den Haag, team kanton Den Haag van 17 maart 2014, voor zover gewezen in conventie,
en opnieuw rechtdoende:
- wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellant] tot 17 maart 2014 vastgesteld op € 76,71 aan verschotten en € 300,- aan gemachtigdensalaris;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellant] tot op heden vastgesteld op € 385,52 aan verschotten en € 894,- aan salaris advocaat.
- verklaart dit arrest, voor wat betreft de proceskostenveroordeling, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Dousma-Valk, J.J. van der Helm en M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 mei 2015 in aanwezigheid van de griffier.