Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.138.642/01
Zaak/rolnummer rechtbank : 1268225 RL EXPL 13-11014
Arrest d.d. 19 mei 2015
inzake
STICHTING STAEDION,
gevestigd te Den Haag,
appellante,
hierna te noemen: Staedion,
advocaat: mr. R. van Gelder te Bleiswijk,
tegen
1.
[geïntimeerde sub 1],
[geïntimeerde sub 1],
wonende te Den Haag,
geïntimeerde sub 1,
hierna te noemen: [geïntimeerde sub 1],
niet verschenen,
2.
[geïntimeerde sub 2],
[geïntimeerde sub 2],
wonende te Den Haag,
geïntimeerde sub 2,
hierna te noemen: [geïntimeerde sub 2],
advocaat: mr. S. Salhi te Den Haag.
Het geding
Voor het geding tot aan 4 februari 2014 verwijst het hof naar zijn tussenarrest van die datum. Bij dat tussenarrest werd een comparitie van partijen bevolen, die is gehouden op 11 maart 2014. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt.
Bij memorie van grieven (met producties) heeft Staedion twee grieven tegen het vonnis aangevoerd. [geïntimeerde sub 2] heeft deze grieven bij memorie van antwoord bestreden.
Vervolgens heeft Staedion arrest gevraagd. Na beraad heeft ook [geïntimeerde sub 2] op 20 januari 2015 gefourneerd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de kantonrechter in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet in geschil, zodat het hof die ook tot uitgangspunt neemt. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zijn met elkaar getrouwd.
Zij hebben gedurende circa 20 jaar van Staedion de woning aan de [adres] gehuurd, tegen een huur van laatstelijk, met ingang van 1 oktober 2013, € 652,72 per maand.
De huurovereenkomst met [geïntimeerde sub 1] is beëindigd per 1 april 2014, dus hangende de appelprocedure, voordat de memorie van grieven werd genomen. [geïntimeerde sub 1] heeft het gehuurde ook verlaten. De huurovereenkomst met [geïntimeerde sub 2] bestond in elk geval ten tijde van het nemen van de memorie van antwoord nog.
2. Staedion heeft bij inleidende dagvaarding gevorderd
a. a) de ontbinding van de huurovereenkomst,
b) de veroordeling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] tot ontruiming en
c) de hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] tot betaling van (i) een bedrag van
€ 2.822,34,zijnde de huurachterstand tot 1 juni 2013 ten bedrage van € 2.687,30 vermeerderd met de buitengerechtelijke kosten en verminderd met een betaling van € 150,00, (ii) een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] het gehuurde na 1 juni 2013 nog in bezit zouden houden en (iii) de proceskosten.
[geïntimeerde sub 1] heeft zowel in eerste aanleg als thans in appel verstek laten gaan. [geïntimeerde sub 2] heeft in eerste aanleg ten verwere aangevoerd dat de huurachterstand is ontstaan doordat [geïntimeerde sub 1] aan een gokverslaving leidt en, kort gezegd, dat het belang van Staedion bij ontbinding en ontruiming niet opweegt tegen het belang van haar en haar vijf kinderen (in de leeftijd van 11 tot 19 jaar) om in het gehuurde te blijven wonen.
3. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van € 2.822,34 vermeerderd met rente (vordering sub c) onder (i)). De overige vorderingen (sub a), b) en c) onder (ii)) zijn afgewezen. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zijn hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld.
4. Staedion persisteert in appel bij haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde sub 2] en bij haar vordering tot veroordeling van [geïntimeerde sub 2] tot ontruiming. Zij heeft haar vordering sub c) onder (ii) in zoverre gewijzigd dat zij thans vordert de veroordeling van [geïntimeerde sub 2] tot betaling als gebruiksvergoeding van de geïndexeerde maandelijkse huurprijs (zijnde ten tijde van de memorie van grieven een bedrag van € 652,72 per maand) voor iedere maand dat [geïntimeerde sub 2] het gehuurde na 1 april 2014 nog in bezit zal houden. Zij vordert voorts de hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in de proceskosten in eerste aanleg en in appel.
5. Met haar eerste grief betoogt Staedion dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [geïntimeerde sub 2] de huur over de maanden juni 2013 tot en met augustus 2013 heeft voldaan. Volgens Staedion is de huur over augustus 2013 niet voldaan. De extra betaling in juli 2013 zag op een eerdere maand, aldus Staedion. De tweede grief is gericht tegen de afwijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming en de daaraan ten grondslag liggende belangenafweging. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
6. In het kader van de eerste grief twisten partijen over de vraag op welke maand de extra betaling in juli 2013 moet worden afgeboekt. Wat daar echter ook van zij, niet gesteld of gebleken is dat betalingen zijn verricht waarmee Staedion geen rekening heeft gehouden. In eerste aanleg is reeds onbestreden vastgesteld dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] tot aan juni 2013 een huurachterstand van € 2.687,30 hebben laten ontstaan en niet (voldoende gemotiveerd) weersproken is dat deze achterstand tot 1 april 2014 verder is opgelopen tot een bedrag van € 3.239,06 (memorie van grieven sub 40 en productie 5). Dit komt neer op een achterstand van bijna vijf maanden.
7. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [geïntimeerde sub 2] stelt, zo begrijpt het hof, dat die uitzondering zich in dit geval voordoet en heeft in dit verband aangevoerd dat de huurachterstand is ontstaan door de gokverslaving van haar echtgenoot, dat de omstandigheden van haar en haar vijf kinderen hierdoor zeer ernstig zijn en dat zij er, geholpen door verschillende organisaties, alles aan doet om de huurachterstand in te lopen. Wat daar ook van zij, niet gebleken is dat Abdendi daarin is geslaagd; de huurachterstand is alleen maar verder opgelopen. Afgezien daarvan is van belang dat, hoe naar de gestelde omstandigheden ook zijn, het gaat om omstandigheden in de risicosfeer van [geïntimeerde sub 2]. Gelet op de ernst van de tekortkoming leggen ook de ter comparitie aan de orde gekomen lange duur van de huurovereenkomst (20 jaar) en het feit dat in het verleden niet eerder sprake is geweest van noemenswaardige achterstanden, onvoldoende gewicht in de schaal ten gunste van [geïntimeerde sub 2]. Het gaat immers om een aanzienlijke huurachterstand die sedert het ontstaan ervan nog groter is geworden. Staedion heeft er daarom belang bij om over een titel te kunnen beschikken om, zo nodig, daadwerkelijk tot ontruiming over te kunnen gaan.
8. De conclusie is dat het appel slaagt en dat het bestreden vonnis dient te worden vernietigd voor zover daarin de gevorderde ontbinding en ontruiming zijn afgewezen. Het vonnis blijft in stand voor zover [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] daarbij hoofdelijk zijn veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 2.822,34, vermeerderd met rente en proceskosten nu het vonnis in zoverre in appel niet ter beoordeling voor ligt. In zoverre opnieuw rechtdoende zal het hof de huurovereenkomst tussen Staedion en [geïntimeerde sub 1] ontbinden en [geïntimeerde sub 1] veroordelen om het gehuurde te ontruimen en om aan Staedion te betalen als gebruiksvergoeding de geïndexeerde maandelijkse huurprijs, zijnde ten tijde van de memorie van grieven een bedrag van € 652,72, voor elke maand waarin [geïntimeerde sub 1] het gehuurde na datum ontbinding nog in bezit zal houden. Bij deze uitkomst past dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] – hoofdelijk (zoals gevorderd) – in de proceskosten in appel zullen worden veroordeeld. Zoals eveneens gevorderd door Staedion zal het arrest uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het bestreden vonnis van 26 september 2013, voor zover in appel aan het hof ter beoordeling voorgelegd (zie r.o. 8);
en, in zoverre opnieuw rechtdoende:
- ontbindt de huurovereenkomst tussen Staedion en [geïntimeerde sub 2] ten aanzien van de woning aan de [adres];
- veroordeelt [geïntimeerde sub 2] tot ontruiming binnen twee weken na betekening van dit arrest van het gehuurde met al de haren en het hare en met afgifte van de sleutels aan Staedion;
- veroordeelt [geïntimeerde sub 2] tot betaling als gebruiksvergoeding de maandelijks geïndexeerde huurprijs, laatstelijk een bedrag van € 652,72 per maand, voor iedere maand waarin zij het gehuurde na datum ontbinding in gebruik houdt, een ingegane maand voor een hele gerekend, tot aan de datum van ontruiming;
- veroordeelt [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk – met dien verstande dat voor zover de één zal hebben betaald, de ander zal zijn bevrijd – in de proceskosten van het hoger beroep aan de zijde van Staedion, tot op heden begroot op € 775,82 aan verschotten en € 1.788,- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.A.M. van Waesberghe, E.M. Dousma-Valk en M.P.J. Ruijpers en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 mei 2015 in aanwezigheid van de griffier.