ECLI:NL:GHDHA:2015:1686 - Gerechtshof Den Haag - Bevestiging recht van erfdienstbaarheid uit 1926 voor doo...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.150.689 / 01

Rolnummer rechtbank : C/10/419123 / HA ZA 13-218

arrest van 30 juni 2015

inzake

[appellante],

wonende te [woonplaats],

appellante,

hierna te noemen: [appellante],

advocaat: mr. R.J. Michielsen te Rotterdam,

tegen

[geïntimeerde 1],

[geïntimeerde 2],

beiden wonende te [woonplaats], gemeente Rotterdam,

geïntimeerden,

hierna te noemen: [geïntimeerden],

advocaat: mr. D.D. Senders te Leusden.

Het geding

1. Voor het verloop van het geding tot aan het arrest van 29 juli 2014 verwijst het hof naar dat arrest. De in dat arrest bevolen comparitie heeft plaatsgevonden op 29 oktober 2014. Van die comparitie is een proces-verbaal opgemaakt. [appellante] heeft vervolgens bij memorie van grieven met producties vijf grieven tegen het vonnis van 5 maart 2014 geformuleerd en toegelicht. [geïntimeerden] hebben daarop bij memorie van antwoord met producties gereageerd. Ten slotte is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

2. Het hof gaat uit van de volgende feiten:

[geïntimeerden] zijn eigenaar van de woning staande en gelegen aan [adres 1], kadastraal bekend gemeente [woonplaats] [sectienummer 1].

Het woonhuis aan [adres 2] (kadastraal bekend gemeente [woonplaats] [sectienummer 2]) is eigendom van en wordt bewoond door [naam] (dochter van [appellante]).

[appellante] woont aan [adres 3] (kadastraal bekend gemeente [woonplaats] [sectienummer 3]).

Indien [geïntimeerden] vanaf hun achtertuin de openbare weg willen bereiken dienen zij gebruik te maken van de tuin van [adres 2] en vervolgens van het perceel van [appellante] of zij dienen gebruik te maken van het zogenaamde slob tussen [adres 1] en [adres 4].

De kadastrale filiatie van de percelen is als volgt:

[sectienummer 3] ([appellante]) ← [sectienummer 9] ← [sectienummer 8] ← [sectienummer 7] ← [sectienummer 5];

[sectienummer 1] ([geïntimeerde 1]) ← [sectienummer 4] ← [nummer] ← [sectienummer 6];

[sectienummer 2] ←

In de akte van 30 november 1994 waarbij de eigendom van het woonhuis aan [adres 1], destijds uitmakende een gedeelte van het kadastrale perceel [sectienummer 4], aan [geïntimeerden] werd geleverd, komt voor zover thans van belang het volgende voor:

“(…) OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN (…)

Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar:

A.
een akte van levering op vierentwintig juli negentienhonderdzesentwintig verleden voor E. van Trigt, is (…) ingeschreven (…) op zeven augustus negentienhonderdzesentwintig (…) in welke akte ondermeer staat vermeld, woordelijk luidende:

“7. Ten gebruike en ten nutte van het hierbij verkochte en ten laste van het aan de verkooper verblijvende gedeelte van het kadastrale perceel der gemeente [woonplaats] voorkomende in sectie B nummer [sectienummer 5], wordt gevestigd het altijddurend recht van erfdienstbaarheid van uitweg van en naar de openbare straat genaamd Hofdijk. Bedoelde erfdienstbaarheid zal moeten worden uitgeoefend over een strook grond ter breedte van een meter gelegen ten noorden van het verkochte en strekkende vanaf de westelijke grenslijn van gemeld perceel nummer [sectienummer 5], tot een meter voorbij de oostelijke grenslijn van gemeld perceel [sectienummer 6].”

B. een akte van levering op vijftien juli negentienhonderdvierennegentig (…) in welke akte ondermeer staat vermeld, woordelijk luidende:

VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN

(…)

B.
Het perceel plaatselijk bekend [adres 1] uitmakende een gedeelte van het gemelde kadastrale perceel gemeente [woonplaats] [sectienummer 4] is nog in eigendom bij verkoper. Ten aanzien van de in de aangehaalde bepaling gevestigde erfdienstbaarheid verklaren partijen dat voor wat betreft gemelde uitweg voor zover gelegen over het bij deze akte verkochte perceelsgedeelte eenzelfde erfdienstbaarheid bij deze gevestigd dient te worden. Mitsdien verklaren partijen bij deze op grond van het vorenstaande bij deze te vestigen ten laste van het bij deze akte verkochte, deel uitmakende van het perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats] [sectienummer 4] en ten nutte van het bij verkoper in eigendom resterende gedeelte van gemeld perceel gemeente [woonplaats] [sectienummer 4] waarop aanwezig de opstallen plaatselijk bekend [adres 1], de erfdienstbaarheid van weg om te komen van en te gaan naar de openbare weg, op de thans bestaande en op de voor het lijdende erf minst bezwarende wijze. (…)”

3. [geïntimeerden] vorderen in dit geding – samengevat weergegeven – op verschillende grondslagen een verklaring voor recht dat zij gerechtigd zijn om zich via een strook grond ter breedte van een meter gelegen op het perceel van [appellante] te begeven van en naar (in ieder geval) de poort die toegang geeft tot de tuin van de dochter van [appellante]. Zij vorderen voorts, meest subsidiair, een verklaring voor recht dat [appellante] misbruik maakt van haar bevoegdheden door het plaatsen en daarmee afgesloten houden van de uitweg die [geïntimeerden] tot de openbare weg hebben. Zij vorderen verder dat [appellante] wordt verplicht om [geïntimeerden] vrije en ongehinderde doorgang te verschaffen teneinde het voor [geïntimeerden] weer mogelijk te maken om zich via een strook grond ter breedte van een meter op het perceel van [appellante] te begeven naar en van de openbare weg, alsmede de veroordeling van [appellante] tot betaling van een bedrag van € 75,- voor iedere dag dat het [geïntimeerden] onmogelijk is aldus te komen en te gaan van en naar de openbare weg.

4. In reconventie heeft [appellante] opheffing gevorderd van de in 1926 gevestigde erfdienstbaarheid over haar perceel. Subsidiair vorderde zij een verklaring voor recht dat deze erfdienstbaarheid zich in oostelijke richting beperkt tot 6,52 meter te rekenen vanaf de westelijke perceelsgrens van haar perceel. Tot slot vorderde zij dat [geïntimeerden] wordt verboden het perceel van [appellante] te betreden, op straffe van een boete.

5. De rechtbank heeft voor recht verklaard dat [geïntimeerden] op basis van de op 7 augustus 1926 gevestigde erfdienstbaarheid gerechtigd zijn om via de strook grond ter breedte van een meter gelegen op het perceel gemeente [woonplaats] [sectienummer 3] langs de noordgrens van het perceel gemeente [woonplaats] [sectienummer 2], vanaf de poort in de schutting van het perceel gemeente [woonplaats] [sectienummer 2] te komen van en te gaan naar de openbare weg (De Ring) op de voor het lijdend erf minst bezwarende wijze. De vordering in reconventie heeft zij afgewezen en zij heeft [appellante] in de kosten van het geding veroordeeld.

6. [appellante] stelt in haar grieven de uitleg van de in 1926 gevestigde erfdienstbaarheid aan de orde. Samengevat weergegeven stelt zij zich op het standpunt dat die erfdienstbaarheid destijds is gevestigd in verband met het feit dat de voordeur van het pand van (thans) de dochter van [appellante] uitkwam op het erf van [appellante]. De zinsnede “
tot een meter voorbij de oostelijke grenslijn van gemeld perceel [sectienummer 6]”moet daarom volgens [appellante] aldus worden uitgelegd dat hier is bedoeld de woonoppervlakte van het perceel.

7. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen. Bij de beoordeling van de grieven neemt het hof tot uitgangspunt dat de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening ervan volgens het bepaalde in artikel 5:73 lid 1 BW Pro wordt bepaald door de akte van vestiging. Bij de uitleg van de akte komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.

8. Tegen de achtergrond van deze maatstaf volgt het hof [appellante] niet in haar stelling dat de erfdienstbaarheid slechts was gevestigd tot (een meter voorbij) de grens van de vroegere bebouwing. De tekst van de akte geeft voor die uitleg immers geen aanknopingspunten aangezien daarin wordt gesproken over “perceel”, terwijl naar objectieve maatstaven met “perceel” wordt bedoeld het volledige bebouwde en onbebouwde terrein dat een kadastrale eenheid vormt. Daar komt bij dat, zoals [geïntimeerden] terecht hebben aangegeven, de uitleg van [appellante] ertoe leidt dat de erfdienstbaarheid aan de westelijke zijde van het perceel ten einde komt op enige afstand van de openbare weg, hetgeen evident niet de bedoeling kan zijn geweest. Het hof gaat daarom ook voorbij aan het feit dat in een kadastrale tekening van 16 november 1926 het [nummer]”
inde bebouwing is ingetekend. Dat kan, zonder nadere toelichting, niet bepalend worden geacht voor de uitleg van een eerder gevestigde erfdienstbaarheid. De stelling strookt overigens ook niet met de omstandigheid dat bij het naastgelegen perceel [sectienummer 7] het nummer niet in de bebouwing is geplaatst maar ernaast. Het is op zichzelf juist dat juridisch niet direct is te verklaren dat een erfdienstbaarheid is gevestigd “
voorbijde oostelijke grenslijn”, maar dat staat buiten de verhouding tussen partijen, nog daargelaten dat niet kan worden uitgesloten dat er destijds voor deze zinsnede een verklaring was. Omdat kadastrale tekeningen van de percelen ten tijde van de vestiging van de erfdienstbaarheid ontbreken, kan daarover evenwel geen uitsluitsel meer worden verkregen.

9. Het hof gaat voorbij aan de stelling van [appellante] dat bij de uitleg van de akte uit 1926 rekening moet worden gehouden met de toenmalige subjectieve bedoeling van partijen. De zinsnede “de thans bestaande situatie” waarop [appellante] haar stelling baseert komt immers in de erfdienstbaarheid die in 1926 is gevestigd niet voor, maar heeft zij ontleend aan de in 1994 gevestigde erfdienstbaarheid die [geïntimeerden] in staat stellen door de achtertuin van de dochter van [appellante] te gaan. Die erfdienstbaarheid is geen onderwerp van dit geschil. De vraag of de dochter van [appellante] zich de betekenis van de in 1994 gevestigde erfdienstbaarheid door haar achtertuin heeft gerealiseerd acht het hof dan ook in zoverre niet van belang.

10. De stelling dat [geïntimeerden] zich niet op de in 1926 gevestigde erfdienstbaarheid kunnen beroepen omdat zij altijd eerst door de tuin van de dochter van [appellante] moeten om daarvan gebruik te maken, is niet juist omdat de percelen van [geïntimeerden] en de dochter van [appellante] in 1926 niet gesplitst waren, zodat de destijds gevestigde erfdienstbaarheid dienend was aan beide huidige percelen. Dat de dochter van [appellante] met de huidige situatie niet gelukkig is, is voor de uitleg van de akte uit 1926 dan ook van geen belang, zodat het hof de mutatierapportage van de politie waarnaar [appellante] verwijst verder onbesproken zal laten.

11. [appellante] stelt op meerdere plaatsen dat de erfdienstbaarheid na het verplaatsen van de voordeur (in of omstreeks 1934) “van onwaarde” is geworden. De rechtbank heeft in dit verband overwogen (achter 4.4.3) dat in de akte van vestiging geen voorbehoud is gemaakt ten aanzien van de splitsing van het pand of de verplaatsing van de voordeur. [appellante] stelt in haar toelichting op grief 3 dat de rechtbank de feitelijke situatie in 1926 heeft miskend, maar het hof volgt haar daarin niet. De erfdienstbaarheid is immers gevestigd over een bepaalde afstand (“een meter voorbij de oostelijke grenslijn”) en niet afhankelijk gemaakt van de locatie van de voordeur. Voor zover [appellante] heeft beoogd te stellen dat de erfdienstbaarheid op enig moment op grond van het destijds geldende artikel 750 (oud) BW teniet is gegaan, heeft het volgende te gelden. Op grond van artikel 750 (oud) BW gaan erfdienstbaarheden teniet wanneer de zaken zich in zodanige staat bevinden dat men van de erfdienstbaarheid geen gebruik meer kan maken. Tegenover het verweer van [geïntimeerde 1] heeft [appellante] onvoldoende feiten gesteld waaruit is af te leiden dat de uitoefening van de erfdienstbaarheid na verplaatsing van de voordeur onmogelijk is geworden. [geïntimeerden] hebben immers betwist dat er op enig moment geen poort meer in de scheidingsmuur heeft gezeten, terwijl bovendien heeft te gelden dat de erfdienstbaarheid, zoals [geïntimeerden] stellen, ook voor onderhoud van de scheidingsmuur kan zijn gebruikt, zodat het verdwijnen van de voordeur niet tot de onmogelijkheid van het gebruik van de erfdienstbaarheid leidde. Datzelfde geldt voor de stelling van [appellante], die door [geïntimeerden] overigens gemotiveerd is betwist, dat vanuit het huidige perceel van [geïntimeerden] het huidige perceel van [appellante] geruime tijd niet bereikbaar is geweest vanwege de bebouwing in de achtertuinen van [geïntimeerden] en de dochter van [appellante], of de aanwezigheid van een mestvaalt. Het hof voegt daaraan toe dat erfdienstbaarheden naar oud recht herleefden indien de zaken in zodanige staat zijn hersteld dat men daarvan weer gebruik kon maken, tenzij er dertig jaar verstreken is. Dat er een termijn van dertig jaar verstreken is gedurende welke van de erfdienstbaarheid geen gebruik kon worden gemaakt, heeft [appellante] niet (voldoende onderbouwd) gesteld.

Het feit dat de voordeur is verplaatst, heeft er dan ook niet toe geleid dat de erfdienstbaarheid is komen te vervallen. Evenmin is die erfdienstbaarheid opgerekt, zoals [appellante] stelt. De omvang van de erfdienstbaarheid is immers neergelegd in de akte uit 1926 en door het verplaatsen van de voordeur of een poort niet gewijzigd.

12. Het hof begrijpt de opmerkingen van [appellante] met betrekking tot het belang van [geïntimeerden] bij de erfdienstbaarheid in paragraaf 10 van de memorie van grieven aldus dat deze worden gemaakt met het oog op de vordering in reconventie. Naar het hof begrijpt heeft [appellante] bij haar vordering tot opheffing van de erfdienstbaarheid het oog op het bepaalde in artikel 5:79 BW Pro, waarin is neergelegd dat een erfdienstbaarheid kan worden opgeheven indien de uitoefening daarvan onmogelijk is geworden of de eigenaar van het heersende erf geen redelijk belang bij de uitoefening meer heeft. Geen van beide situaties doet zich voor. Van onmogelijkheid van uitoefening van de erfdienstbaarheid is geen sprake. Bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid hebben [geïntimeerden] bovendien een redelijk belang. Het hof verwijst in dit verband naar de waarnemingen van de rechter-commissaris tijdens de descente in eerste aanleg, waarop rechtsoverweging 4.6 van het vonnis is gebaseerd. Het hof onderschrijft het daarin neergelegde oordeel.

13. Het bovenstaande brengt mee dat de grieven falen en dat het vonnis van de rechtbank moet worden bekrachtigd. Daarmee blijft ook de in eerste aanleg uitgesproken kostenveroordeling, die [geïntimeerden] in hoger beroep opnieuw vorderen, in stand. [appellante] heeft in hoger beroep geen bewijsaanbod geformuleerd, zodat het hof reeds om die reden niet toekomt aan nadere bewijslevering. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden]

Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 5 maart 2014;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] tot op heden begroot op € 308,- aan verschotten en € 1.788,- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, M.E. Honnée en M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 juni 2015 in aanwezigheid van de griffier.