Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-14/01372 en 14/01373
Uitspraak van 23 juni 2015
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de directeur van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling (SVHW), hierna: de Heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraken van de rechtbank Rotterdam van 1 augustus 2014, nummers ROT 13/5892 (2012) en ROT 13/5880 (2013) betreffende nagenoemde beschikkingen en aanslagen.
Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
Kalenderjaar 2012
1.1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum 2011) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 793.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2012 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag 2012) van de gemeente [Z].
1.1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de woning nader vastgesteld op € 763.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Kalenderjaar 2013
1.2.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet Pro WOZ de waarde op 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum 2012) van de woning, voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 725.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2013 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag 2013) van de gemeente [Z].
1.2.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Kalenderjaren 2012 en 2013
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Een griffierecht van € 44 is geheven. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
Kalenderjaar 2012
2.1.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.1.2.
Belanghebbende heeft vervolgens een conclusie van repliek ingediend, waarop de Heffingsambtenaar heeft gereageerd een conclusie van dupliek.
Kalenderjaar 2013
2.2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.2.
Belanghebbende heeft vervolgens een conclusie van repliek ingediend, waarop de Heffingsambtenaar heeft gereageerd een conclusie van dupliek.
Kalenderjaren 2012 en 2013
2.3.
De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 31 maart 2015. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is één proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het navolgende komen vast te staan.
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met dakkapel, garage en berging. De bouw van de woning is aangevangen op 30 juni 2010. Op 1 januari 2011 was de woning 40 percent gereed. Op 19 december 2011 is de woning gereed opgeleverd. De oppervlakte van het perceel is 587 m2, waarvan de ondergrond van de opstal bedraagt 295 m2. De oppervlakte van de garage is 25 m2.
Kalenderjaar 2012
3.2.1.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport, opgesteld door [A], overgelegd, waarin de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2012 is vastgesteld op € 763.000 per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestandsdatum 1 januari 2012 (hierna: taxarapport 2012). Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix 2012).
[Y]
[B]
[C]
[D]
Bouwjaar
2011
2001
1994
1994
Ligging
4
3
3
3
Kwaliteit
3
3
3
3
Onderhoud
3
3
3
3
Inhoud hoofdgebouw
907 m3
451 m3
490 m3
664 m3
Oppervlakte hoofdgebouw
295 m2
Rekenprijs per m3
€ 525
€ 718
€ 580
€ 704
Berekende waarde hoofdgebouw
€ 475.860
€ 322.712
€ 289.150
€ 467.290
Inhoud berging
122 m3
Oppervlakte garage
31 m2
inpandige garage
Oppervlakte perceel
587 m2
339 m2
660 m2
666 m2
Berekende waarde garage/berging
€ 48.000
€ 0
Berekende waarde Berging/schuur
€ 5.000
Berekende waarde garage vrijstaand
€ 24.000
Kavelwaarde
€ 239.140
€ 135.600
€ 230.000
€ 233.300
Waarde per 01-01-2011
€ 763.000
€ 463.312
€ 519.150
€ 724.490
Verkoopdatum
08-03-2011
08-10-2010
14-01-2010
Verkoopprijs
€ 460.000
€ 525.000
€ 735.000
Kalenderjaar 2013
3.2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport, opgesteld door A.F.P. Jansen RMT, overgelegd waarin de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2013 is vastgesteld op € 725.000 per waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna: taxatierapport 2013). Tot het taxatierapport 2013 behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix 2013).
[Y]
[B]
[E]
[F]
Bouwjaar
2011
2001
1995
2003
Ligging
4
3
3
3
Kwaliteit
3
3
3
3
Onderhoud
3
3
3
3
Inhoud hoofdgebouw
907 m3
451 m3
490 m3
580 m3
Oppervlakte hoofdgebouw
295 m2
Rekenprijs per m3
€ 483
€ 654
€ 644
€ 526
Berekende waarde hoofdgebouw
€ 437.860
€ 295.145
€ 315.501
€ 304.857
Inhoud berging
122 m3
Oppervlakte garage
31 m2
inpandige garage
131 m2
Oppervlakte perceel
587 m2
339 m2
477 m2
430 m2
Berekende waarde garage/berging
€ 48.000
€ 0
Berekende waarde Berging/schuur
€ 5.000
Berekende waarde garage vrijstaand
€ 24.000
Kavelwaarde
€ 239.140
€ 135.600
€ 190.800
€ 172.000
Waarde per 01-01-2012
€ 725.000
€ 435.746
€ 506.301
€ 500.857
Verkoopdatum
08-03-2011
03-11-2012
21-12-2012
Verkoopprijs
€ 460.000
€ 465.000
€ 460.000
In de matrix 2013 zijn ten opzichte van de matrix 2012 de vergelijkingsobjecten [C] en [D] vervangen door de vergelijkingsobjecten [E] en [F] te [Z]. In de matrix 2013 zijn de verkoopcijfers van deze woningen geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2012 op basis van analysen van de gemeentelijke woningmarkt.
Oordeel van de rechtbank
Kalenderjaar 2012
4.1.
De rechtbank heeft met betrekking tot de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2012 het navolgende overwogen:
"2. De beroepsgrond dat [de Heffingsambtenaar] ten onrechte uitgaat van de toestand van de woning op 1 januari 2012, faalt.
Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Volgens het tweede lid van dit artikel ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Op grond van het derde lid van dit artikel, aanhef en onder b, wordt, in afwijking van het eerste lid, indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Niet in geschil is dat de woning op 1 januari 2011 nog in aanbouw was en de woning op 1 januari 2012 voor 100% gereed was. De woning is in 2011 daarom gewijzigd als gevolg van bouw. Gelet artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ heeft [de Heffingsambtenaar] daarom terecht de waarde van de woning bepaald naar de toestand van de woning op 1 januari 2012, zijnde 100% gereedheid.
De subsidiaire stelling van [belanghebbende] ter zitting dat [de Heffingsambtenaar] in dat geval ook van de waardepeildatum 1 januari 2012 uit moet gaan faalt, omdat volgens het tweede lid van artikel 18 van Pro de Wet WOZ de waardepeildatum één jaar ligt voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dat voor de toestand van de woning uitgegaan moet worden van 1 januari 2012 betekent niet dat dit ook voor de waardepeildatum het geval is. Dit valt niet af te leiden uit de Wet WOZ.
3. De beroepsgrond dat [de Heffingsambtenaar] voor de berekening van de waarde uitgaat van een onjuiste inhoud van de woning, faalt.
Na de schorsing van het onderzoek ter zitting heeft [de Heffingsambtenaar] aan de hand van de door hem overgelegde bouwtekeningen nader berekend dat de inhoud van de woning 925 m³ bedraagt in plaats van de in het taxatierapport genoemde inhoud van 907 m³ en de inhoud van de kelder 123 m³ bedraagt in plaats van de in het taxatierapport genoemde inhoud van 122 m³. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [de Heffingsambtenaar] met de door hem overgelegde bouwtekeningen en toelichting voldoende gemotiveerd dat hij bij de waardering van de woning niet van een te grote inhoud is uitgegaan. [Belanghebbende] heeft deze berekening weliswaar betwist, maar heeft geen bouwtekeningen overgelegd op grond waarvan hij de inhoud heeft berekend. Gelet daarop ziet de rechtbank geen redenen om [de Heffingsambtenaar] niet te volgen in zijn berekening.
4. De beroepsgrond dat [de Heffingsambtenaar] de WOZ-waarde van € 763.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, faalt.
De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper zou betalen na de meest geschikte voorbereiding en bij aanbieding op de meest geschikte wijze. Op [de Heffingsambtenaar] rust de plicht aannemelijk te maken wat die prijs zou zijn. In beginsel is [de Heffingsambtenaar] gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen verder met zich dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald voor elk tijdvak opnieuw. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat dus op zichzelf. Gelet hierop kan de WOZ-waarde niet gekoppeld worden aan de stichtingskosten van de woning en is zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, de gestelde algemene waardedaling noch het prijsniveau in 2012 relevant voor de waardebepaling van de woning.
[De Heffingsambtenaar] voldoet met het taxatierapport van [A] van 14 oktober 2013 aan de op hem rustende bewijslast. [Belanghebbende] bestrijdt niet gemotiveerd dat de in het rapport gehanteerde vergelijkingsobjecten wat de belangrijkste waardebepalende elementen betreft zoals het type object, inhoud en bijgebouwen – voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en derhalve bruikbaar zijn voor de vergelijking. De woningen zijn goed rondom de waardepeildatum verkocht. [De Heffingsambtenaar] heeft de verkoopcijfers geïndexeerd naar 1 januari 2011 en er derhalve voldoende rekening mee gehouden dat de woningen niet allemaal binnen drie maanden rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Ook met de verschillen tussen de woningen heeft [de Heffingsambtenaar] voldoende rekening gehouden door de prijzen te corrigeren. Vraagprijzen van vergelijkbare woningen kunnen niet ter onderbouwing van de waarde dienen, omdat dit geen verkoopprijzen zijn. Daarnaast blijkt uit de door [belanghebbende] overgelegde verkoopadvertentie van het project [G] niet of die nieuwbouwwoningen wat de waardebepalende elementen betreft vergelijkbaar zijn met [belanghebbendes] woning. Ook kan aan vrij op naam prijzen niet het gewicht worden toegekend dat [belanghebbende] daaraan wil toekennen, omdat de aankoopsom op basis van de stichtingskosten van een nieuwe woning in het algemeen niet de prijs weerspiegelt welke door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. [Belanghebbende] heeft geen aanknopingspunten gegeven waarom dat hier wel het geval zal zijn.
Voor zover [belanghebbende] moet worden gevolgd in zijn stelling dat er in [Z] minder woningen zijn verkocht en dat dit van invloed is op de waarde, is dit verdisconteerd in de verkoopcijfers.
[Belanghebbende] heeft niet onderbouwd dat zijn woning incourant is. Dit blijkt tevens niet uit de verkochte woningen die voldoende vergelijkbaar zijn.
Dat de WOZ-waarde van [H] van € 476.000,- bedroeg betekent niet dat [de Heffingsambtenaar] de waarde voor de woning te hoog heeft vastgesteld, omdat uitgegaan moet worden van verkoopprijzen van rondom de waardepeildatum verkochte woningen en niet vergeleken kan worden met WOZ-waarden van andere woningen. Daarnaast heeft [belanghebbende] op basis hiervan een waarde berekend door het verschil in perceeloppervlakte bij de waarde op te tellen, maar [belanghebbende] heeft geen rekening gehouden met het verschil in inhoud.
Gelet op het voorgaande heeft [de Heffingsambtenaar] voldoende onderbouwd dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5. De beroepsgrond dat [belanghebbende] geschaad is in zijn procedurele rechten, omdat [de Heffingsambtenaar] weigert de relevante stukken bestaande uit een plan van aanpak, de vaststelling van het referentiestelsel, eisen van vakbekwaamheid taxateurs en beschikkingsgegevens kwaliteitscontrole af te geven, faalt. [Belanghebbende] beschikt over het taxatieverslag en het taxatierapport van de woning. Gelet hierop valt niet in te zien dat [belanghebbende] in zijn belangen is geschaad omdat hij de andere gegevens niet van [de Heffingsambtenaar] heeft gekregen, aangezien thans alleen de WOZ-waarde van de woning ter beoordeling voorligt.
6. Het beroep is ongegrond."
Kalenderjaar 2013
4.2.
De rechtbank heeft met betrekking tot de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2013 het navolgende overwogen:
"2. De beroepsgrond dat [de Heffingsambtenaar] voor de berekening van de waarde uitgaat van een onjuiste inhoud van de woning, faalt.
Na de schorsing van het onderzoek ter zitting heeft [de Heffingsambtenaar] aan de hand van de door hem overgelegde bouwtekeningen nader berekend dat de inhoud van de woning 925 m³ bedraagt in plaats van de in het taxatierapport genoemde inhoud van 907 m³ en de inhoud van de kelder 123 m³ bedraagt in plaats van de in het taxatierapport genoemde inhoud van 122 m3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [de Heffingsambtenaar] met de door hem overgelegde bouwtekeningen en toelichting voldoende gemotiveerd dat hij bij de waardering van de woning niet van een te grote inhoud is uitgegaan. [Belanghebbende] heeft deze berekening weliswaar betwist, maar heeft geen bouwtekeningen overgelegd op waarvan hij de inhoud heeft berekend. Gelet daarop ziet de rechtbank geen redenen om [de Heffingsambtenaar] niet te volgen in zijn berekening.
3. De beroepsgrond dat [de Heffingsambtenaar] de WOZ-waarde van € 725.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, faalt.
De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper zou betalen na de meest geschikte voorbereiding en bij aanbieding op de meest geschikte wijze. Op [de Heffingsambtenaar] rust de plicht aannemelijk te maken wat die prijs zou zijn. In beginsel is [de Heffingsambtenaar] gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen verder met zich dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald voor elk tijdvak opnieuw. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat dus op zichzelf. Gelet hierop kan de WOZ-waarde niet gekoppeld worden aan de stichtingskosten van de woning en is zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, de gestelde algemene waardedaling noch het prijsniveau in 2013 relevant voor de waardebepaling van de woning.
[De Heffingsambtenaar] voldoet met het taxatierapport van [A] van 14 oktober 2013 aan de op hem rustende bewijslast. [Belanghebbende] bestrijdt niet gemotiveerd dat de in het rapport gehanteerde vergelijkingsobjecten wat de belangrijkste waardebepalende elementen betreft – zoals het type object, inhoud en bijgebouwen – voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en derhalve bruikbaar zijn voor de vergelijking. De woningen zijn goed rondom de waardepeildatum verkocht. [De Heffingsambtenaar] heeft de verkoopcijfers geïndexeerd naar 1 januari 2012 en er derhalve voldoende rekening mee gehouden dat de woningen niet allemaal binnen drie maanden rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Ook met de verschillen tussen de woningen heeft [de Heffingsambtenaar] voldoende rekening gehouden door de prijzen te corrigeren. Vraagprijzen van vergelijkbare woningen kunnen niet ter onderbouwing van de waarde dienen, omdat dit geen verkoopprijzen zijn. Daarnaast blijkt uit de door [belanghebbende] overgelegde verkoopadvertentie van het project [G] niet of die nieuwbouwwoningen wat de waardebepalende elementen betreft vergelijkbaar zijn met [belanghebbendes] woning. Ook kan aan vrij op naam prijzen niet het gewicht worden toegekend dat [belanghebbende] daaraan wil toekennen, omdat de aankoopsom op basis van de stichtingskosten van een nieuwe woning in het algemeen niet de prijs weerspiegelt welke door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. [Belanghebbende] heeft geen aanknopingspunten gegeven waarom dat hier wel het geval zal zijn.
Voor zover [belanghebbende] moet worden gevolgd in zijn stelling dat er in [Z] minder woningen zijn verkocht en dit invloed heeft op de waarde, is dit verdisconteerd in de verkoopcijfers.
[Belanghebbende] heeft niet onderbouwd dat de woning incourant is. Dit blijkt tevens niet uit de verkochte woningen die voldoende vergelijkbaar zijn.
Dat de WOZ-waarde van [H] € 476.000,- bedroeg betekent niet dat [de Heffingsambtenaar] de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld, omdat uitgegaan moet worden van verkoopprijzen van rondom de waardepeildatum verkochte woningen en niet vergeleken kan worden met WOZ-waarden van andere woningen. Daarnaast heeft [belanghebbende] op basis hiervan een waarde berekend door het verschil in perceeloppervlakte bij de waarde op te tellen, maar [belanghebbende] heeft geen rekening gehouden met het verschil in inhoud.
Gelet op het voorgaande heeft [de Heffingsambtenaar] voldoende onderbouwd dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4. De beroepsgrond dat [belanghebbende] geschaad is in zijn procedurele rechten, omdat [de Heffingsambtenaar] weigert de relevante stukken bestaande uit een plan van aanpak, de vaststelling van het referentiestelsel, eisen van vakbekwaamheid taxateurs en beschikkingsgegevens kwaliteitscontrole af te geven, faalt. [Belanghebbende] beschikt over het taxatieverslag en het taxatierapport van de woning. Gelet hierop valt niet in te zien dat [belanghebbende] in zijn belangen is geschaad omdat hij de andere gegevens niet van [de Heffingsambtenaar] heeft gekregen, aangezien thans alleen de WOZ-waarde van de woning ter beoordeling voorligt
5. Het beroep is ongegrond."
Geschil, standpunten en conclusies
5.1.
In geschil is of de waarde van de woning voor de kalenderjaren 2012 en 2013 te hoog is vastgesteld, welke vraag belanghebbende bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend beantwoordt.
Kalenderjaren 2012 en 2013
5.2.
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding.
5.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de rechtbank en de uitspraken op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikkingen aldus primair dat de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2012 nader wordt vastgesteld op € 298.000 en subsidiair op € 527.000 en voor het kalenderjaar 2013 op een waarde van € 551.000.
5.4.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de rechtbank.
Beoordeling van het geschil
Kalenderjaren 2012 en 2013
6.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, p. 44).
6.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Kalenderjaar 2012
6.3.1.
Gelet op het navolgende heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Hij heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd waarbij de onder 3.2.1 vermelde matrix is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Volgens deze vergelijkingsmethode wordt de waarde geschraagd met prijzen die zijn behaald bij op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen van vergelijkingsobjecten, rekening houdend met verschillen in onder meer grootte, onderhoudstoestand en ligging. Dit is een werkwijze die een goede benadering kan geven van de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde.
6.3.2.
Ter onderbouwing van de waarde heeft de Heffingsambtenaar de in het taxatieverslag en het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten gebruikt, te weten [B], [C] en [D]. De andersluidende passage in de uitspraak op bezwaar, inhoudende: “(…) dat de in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten voor de waardebepalende elementen minder goed vergelijkbaar zijn, waardoor zij minder geschikt zijn om te dienen als onderbouwing voor de waarde van uw woning. Daarom is bij de hertaxatie in het kader van uw bezwaarschrift gebruik gemaakt van andere, betere vergelijkbare objecten.” is, naar de Heffingsambtenaar ter zitting in eerste aanleg heeft verklaard en in zijn verweerschrift en conclusie van dupliek in hoger beroep heeft herhaald, een verschrijving. De vergelijkingsobjecten zijn alle rond de waardepeildatum, dat wil zeggen minder dan een jaar van de waardepeildatum, verkocht en zijn vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. Met deze verschillen is in het taxatierapport en de matrix in voldoende mate rekening gehouden, zodat niet gezegd kan worden dat de door de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten.
6.4.
Aan dit oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de bij uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
6.4.1.
Voorts heeft de Heffingsambtenaar terecht de waarde van de woning heeft bepaald naar de toestand van de woning op 1 januari 2012, zijnde 100 percent gereed, berekend naar de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2011. Het Hof sluit zich aan bij hetgeen de rechtbank daaromtrent heeft overwogen. De stelling van belanghebbende dat voormeld oordeel ook heeft te gelden voor de vergelijkingspanden vindt geen steun in het recht. Voor de vergelijkingspanden geldt dat de verkoop moet hebben plaatsgehad op of rond de waardepeildatum 1 januari 2011.
6.4.2.
Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de woning moet worden aangemerkt als een incourante onroerende zaak, zodat de waarde moet worden bepaald aan de hand van de stichtingskosten. Die stelling is gebaseerd op een passage uit het taxatieverslag, inhoudend “Van [het, hof] getaxeerde object zijn geen marktgegevens bekend.” Zulks betekent echter, anders dan belanghebbende meent, niet dat de woning incourant is, maar dat deze nooit is verkocht en dat daarom geen verkoopgegevens van de woning bekend zijn. De stelling faalt derhalve bij gebrek aan feitelijke grondslag.
6.4.3.
Voor zover belanghebbende stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat de inhoud van de woning 10 m3 en van de kelder 3 m3 lager is dan de Heffingsambtenaar heeft vastgesteld, kan deze stelling hem niet baten. De Heffingsambtenaar heeft, naar onbestreden vaststaat, de inhoud van de woning en van de kelder bepaald aan de hand van de norm NEN 2580. Deze meetmethode gaat uit van de bruto-inhoud van het object en wordt door de gemeente bij meting in het kader van de Wet WOZ van elk gebouw toegepast. Belanghebbende heeft de woning gemeten aan de hand van de bouwtekening van zijn woning. Aangezien hierbij geen sprake is van een uniforme meetmethode kan deze niet als uitgangspunt voor de bepaling van de waarde van de woning worden aanvaard. De Heffingsambtenaar heeft op basis van voormelde norm de inhoud van de woning bepaald op 905 m3 en van de berging op 123 m3. Na hermeting van de inhoud naar aanleiding van de klacht van belanghebbende is de bruto-inhoud van de woning bepaald op 907 m3 en van de berging op 122 m3. Gelet op deze minieme verschillen heeft dat terecht niet tot een aanpassing van de waarde geleid.
6.4.4.
Belanghebbende stelt voorts dat de door de Heffingsambtenaar in aanmerking genomen kavelwaarde van € 407 per vierkante meter in vergelijking met die van de vergelijkingsobjecten te hoog is. De klacht faalt. Naar uit de door de Heffingsambtenaar overlegde matrix blijkt en ter zitting – onbestreden – door hem is verklaard, is bij het bepalen van de hoogte van de kavelwaarde gebruik gemaakt van een staffel, welke is afgeleid uit gerealiseerde transacties nabij de waardepeildatum 1 januari 2011. De overdrachts- en verkrijgingsfictie van artikel 17, lid 2, Wet WOZ verhinderen bij de bepaling van de waarde rekening te houden met uitgaven voor het bouwrijp maken van de grond.
6.4.5.
Voor zover belanghebbende stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat geen rekening is gehouden met prijsindexatie van koopwoningen, die in de onderhavige periode een dalende trend te zien geeft, faalt ook dit betoog. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Bij deze waardebepaling dient te worden voorbijgegaan aan de waarden die per vorige waardepeildata aan de onroerende zaak zijn toegekend. Ook de algemene en landelijke waardeontwikkeling van soortgelijke onroerende zaken wordt niet meegenomen in de waardebepaling voor de Wet WOZ.
Kalenderjaar 2013
6.5.
Ook voor dit jaar heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Hij heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd waarbij de onder 3.2.2 vermelde matrix 2013 is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Volgens deze vergelijkingsmethode wordt de waarde geschraagd met prijzen die zijn behaald bij op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen van vergelijkingsobjecten, rekening houdend met verschillen in onder meer grootte, onderhoudstoestand en ligging. Dit is een werkwijze die een goede benadering kan geven van de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde. De vergelijkingsobjecten zijn alle rond de waardepeildatum, dat wil zeggen minder dan een jaar van de waardepeildatum, verkocht en zijn vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, zijn niet van zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. Met deze verschillen is in het taxatierapport en de matrix in voldoende mate rekening gehouden, zodat niet gezegd kan worden dat de door de Heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten.
6.6.
Aan dit oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de bij beschikking vastgestelde waarde voor het kalenderjaar 2013 heeft aangevoerd. Voor zover de klachten gelijkluidend zijn aan de klachten in de zaak van het jaar 2012 verwijst het Hof naar het overwogene in onderdeel 6.3 en 6.4. Met betrekking tot de overige klachten heeft het volgende te gelden.
6.6.1.
Voor zover belanghebbende klaagt dat bij de waardebepaling van de woning ten onrechte gebruik is gemaakt van de in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten Buitendam 189 en […] en [J], mist de klacht feitelijke grondslag. De Heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift in eerste aanleg – onbestreden – gesteld dat de op het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten zijn vervangen door de objecten [B], [E] en [F]. Zoals in 6.5 is overwogen zijn deze vergelijkingsobjecten goed bruikbaar voor de bepaling van de waarde van de woning. De omstandigheid dat het object [B] ook is gebruikt als vergelijkingsobject ten behoeve van de bepaling van de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2012, doet daaraan niet af, omdat de verkoopdatum van dit object zowel rond de peildatum 1 januari 2011 als rond de peildatum 1 januari 2012 ligt.
6.6.2.
Belanghebbende stelt voorts dat de door de Heffingsambtenaar in aanmerking genomen kavelwaarde van € 407 per vierkante meter in vergelijking met die van de vergelijkingsobjecten te hoog is. De klacht faalt. Naar uit de door de Heffingsambtenaar overlegde matrix blijkt, is bij het bepalen van de hoogte van de kavelwaarde gebruik gemaakt van een staffel, welke is afgeleid uit gerealiseerde transacties nabij de waardepeildatum 1 januari 2012. De overdrachts- en verkrijgingsfictie van artikel 17, lid 2, Wet WOZ verhinderen rekening te houden met uitgaven gedaan om de grond waarop de woning staat bouwrijp te maken.
Kalenderjaren 2012 en 2013
6.7.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
7. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraken van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. W.M.G. Visser, P.J.J. Vonk en Chr.Th.P.M. Zandhuis in tegenwoordigheid van de griffier drs. N. El Allaoui. De beslissing is op 23 juni 2015 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.