Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.168.180/01
Zaak/rolnummer rechtbank : C/10/467718/KG RK 15-79
Beschikking d.d. 4 augustus 2015
inzake
ING BANK N.V. (mede handelend onder de naam WESTLANDUTRECHT BANK),
gevestigd te Amsterdam,
verzoekster in hoger beroep,
hierna te noemen: ING,
advocaat: mr. T.J.P. Jager te Amsterdam,
tegen
1.
[de man],
[de man],
zonder vaste woon- of verblijfplaats,
hierna te noemen: [de man] ,
niet verschenen,
2.
[de vrouw],
[de vrouw],
verweerster in appel,
wonende te Rotterdam,
hierna te noemen: [de vrouw] ,
advocaat: mr. J.F. Hardeman te Rotterdam,
3.
DE ONBEKENDE (ONDER)HUURDERS C.Q. GEBRUIKERS, verblijvend aan de [adres 1] te Rotterdam.
DE ONBEKENDE (ONDER)HUURDERS C.Q. GEBRUIKERS, verblijvend aan de [adres 1] te Rotterdam.
Het geding
Bij beroepschrift met producties, ingekomen ter griffie op 14 april 2015, is ING in hoger beroep gekomen van de beschikking van 20 februari 2015, die de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam (hierna: de voorzieningenrechter) tussen partijen heeft gewezen. ING heeft daarbij negen grieven tegen de beschikking aangevoerd. [de vrouw] heeft deze grieven bij verweerschrift bestreden. Partijen hebben hun beroep- respectievelijk verweerschrift nader doen toelichten door hun advocaten tijdens de mondelinge behandeling op 9 juli 2015. Tot slot is uitspraak gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
1.1.
[de vrouw] en [de man] hebben een relatie gehad. Tijdens deze relatie hebben zij samen de woning aan de [adres 1] te Rotterdam (hierna ook: “het pand” of “de woning”) gekocht en in gezamenlijk eigendom verkregen. Aan de woning moest veel worden verbouwd en het was de bedoeling uiteindelijk samen de woning te betrekken. Zo ver is het echter niet gekomen. De relatie werd in 2014 beëindigd.
1.2.
In een zogeheten “verhuurdersverklaring” van 31 december 2004 van de Dienst Burgerzaken van de gemeente Rotterdam heeft [de man] verklaard geen bezwaar te maken tegen inschrijving van [de vrouw] aan voormeld adres. [de man] heeft in deze verklaring aangegeven dat hij gevestigd is op het adres [adres 2] te Rotterdam.
1.3.
Op 8 februari 2005 hebben [de man] en [de vrouw] een overeenkomst gesloten, waarin zij onder meer verklaren het volgende ten aanzien van het pand te zijn overeengekomen:
“(….)
3-De overwaarde van het pand door beide partijen gedeeld word.(50%/50%)
4-Onder geen beding mag dhr [de man] zonder toestemming van mevr [de vrouw] het pand betreden.
(…)
7. Het naleven van het huurcontract
(….)”
In dit stuk staat eveneens vermeld dat [de man] woont aan de Noordsingel 96 te Rotterdam.
1.4.
Bij de stukken bevindt zich tevens een huurcontract tussen [de man] en [de vrouw] , gedateerd 23 februari 2005, waarin staat dat [de man] het pand met ingang van 1 maart 2005 aan [de vrouw] verhuurt. Ook in dit stuk wordt als woonadres van [de man] vermeld: [adres 2] te Rotterdam.
1.5.
[de vrouw] heeft een groot aantal kwitanties overgelegd die zien op de periode van maart 2005 tot en met december 2014. Volgens deze kwitanties heeft [de vrouw] maandelijks een bedrag van € 630,- contant aan [de man] betaald als huur voor het onderhavige pand.
1.6.
[de vrouw] heeft haar eigenaarsdeel aan [de man] overgedragen. [de man] is bij akte van verdeling op 28 oktober 2005 volledig eigenaar geworden.
1.7.
Op dezelfde dag, 28 oktober 2005, heeft [de man] aan ING een recht van hypotheek verleend. In de hypotheekakte verklaart [de man] dat het pand niet is verhuurd. De hypotheekakte bevat voorts een zogeheten huurbeding, inhoudende, kort samengevat, dat het pand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de bank niet mag worden verhuurd.
2. ING heeft de voorzieningenrechter verzocht om haar bij beschikking verlof te verlenen tot inroeping van het onder 1.7. bedoelde huurbeding tegen [de vrouw] en de onbekende huurders c.q. onderhuurders c.q. gebruikers (artikel 3:264 lid 2 BW Pro) en om hen te veroordelen tot ontruiming. Alleen [de vrouw] is in eerste aanleg verschenen. Zij heeft het verzoekschrift bestreden.
3. De voorzieningenrechter heeft het verzoek afgewezen en ING veroordeeld in de proceskosten van [de vrouw] . Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende aannemelijk dat tussen [de man] en [de vrouw] al vanaf maart 2005, en dus vóór de totstandkoming van de hypotheek, een huurovereenkomst van kracht was, zodat het verzoek op grond van artikel 3:264 lid 4 BW Pro niet toewijsbaar is. Hiertegen richten zich de grieven.
4. Het hof volgt [de vrouw] niet in haar stelling dat ING niet kan worden ontvangen in haar appel. Alleen tegen een beschikking waarbij wel verlof is verleend, staat geen hoger beroep open (artikel 3:264 lid 6 BW Pro). Voor een afwijzende beschikking geldt de hoofdregel dat hoger beroep mogelijk is. Dit is een keuze van de wetgever. [de vrouw] meent dat een asymmetrisch rechtsmiddelenverbod in dit soort gevallen, waarin de belangen van de huurder zeer zwaarwegend zijn, in strijd is met artikel 6 EVRM Pro en met de goede procesorde. Het hof verwerpt dit verweer. Volgens vaste jurisprudentie van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens en van de Hoge Raad kan aan artikel 6 EVRM Pro geen recht op hoger beroep worden ontleend. Mede gelet daarop heeft [de vrouw] onvoldoende onderbouwd waarom (niettemin) sprake zou zijn van strijd met een goede procesorde.
5. Grieven 1 tot en met 5 en 7 tot en met 9 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Artikel 3:264 lid 4 BW Pro bepaalt dat een huurbeding niet tegen de huurder kan worden ingeroepen indien sprake is van een huurovereenkomst die tot stand is gekomen voordat het recht van hypotheek werd gevestigd. Naar het oordeel van het hof doet een dergelijke situatie zich in dit geval voor.
Ingevolge artikel 7:201 BW Pro is er sprake van een huurovereenkomst als voldaan is aan twee elementen: 1. het in gebruik verstrekken van een zaak en 2. het leveren van een tegenprestatie.
Zoals onder 1.4 overwogen bevindt zich tussen de stukken een huurovereenkomst van 23 februari 2005 tussen [de man] en [de vrouw] , alsmede een eerdere overeenkomst tussen [de man] en [de vrouw] van 8 februari 2005, waarin reeds wordt verwezen naar een huurcontract en waarin tevens wordt vermeld dat [de man] zonder toestemming van [de vrouw] het pand niet mag betreden. De handtekening van [de man] onder laatstgenoemd contract is door de notaris gelegaliseerd.
Het huurcontract van 23 februari 2005 vermeldt dat de huur ingaat op 1 maart 2005, hetgeen wordt bevestigd door de eerste kwitantie, die betrekking heeft op de maand maart 2005 en welke dient als bewijs dat [de vrouw] haar verplichting tot het betalen van huur over die maand is nagekomen. ING heeft aangevoerd dat de handtekeningen op de kwitanties onderlinge afwijkingen vertonen, in het bijzonder ten opzichte van de overgelegde huurovereenkomst. Wezenlijke afwijkingen tussen de kwitanties onderling heeft het hof niet kunnen waarnemen. Voorts is van belang dat de kwitanties zijn geparafeerd, terwijl de huurovereenkomst van een handtekening is voorzien. Het hof heeft de parafen respectievelijk de handtekening vergeleken met de paraaf en handtekening op de hypotheekofferte (prod. 5, aanvullende producties ING eerste aanleg) en geconstateerd dat zowel de parafen als de handtekeningen onderling grote gelijkenis vertonen.
[de vrouw] heeft tijdens de mondelinge behandeling in appel een overtuigende – en in zoverre ook niet betwiste – verklaring gegeven voor het feit dat de huur contant werd betaald: [de man] wilde liever niet dat zij geld overmaakte omdat er vaak beslag lag op zijn rekeningen. [de vrouw] stopte het huurbedrag daarom elke maand in een enveloppe. [de man] kwam die dan bij haar thuis aan de deur afhalen of [de vrouw] gaf het geld aan de garagehouder aan de overkant, met wie [de man] nog contact had. Het was daarom ook niet nodig om de actuele verblijfplaats van [de man] te kennen.
Het hof acht voorts van belang dat [de vrouw] steeds aan het onderhavige adres ingeschreven heeft gestaan, maar [de man] nooit. [de man] heeft in december 2004 zelfs een verhuurdersverklaring (zie onder 1.2.) getekend waarin hij verklaart geen bezwaar te hebben tegen inschrijving van [de vrouw] op dit adres. Zowel op die verhuurdersverklaring, als in de akte verdeling als in het huurcontract, staat [de man] met een ander adres in Rotterdam vermeld ( [adres 2] te Rotterdam).
6. Gelet op het voorgaande, in onderlinge samenhang beschouwd, staat naar het oordeel van het hof afdoende vast dat tussen [de man] en [de vrouw] met ingang van 1 maart 2005 een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Daaraan doet niet af de verklaring van de heer [medewerker] van ING, inhoudende dat [de man] hem in een telefoongesprek heeft medegedeeld dat hij de woning niet heeft verhuurd. Er bevinden zich immers ook een brief en e-mails van [de man] in het dossier die juist bevestigen dat sprake is van een huurovereenkomst. De verklaringen van [de man] zijn dermate wisselend zijn dat zij hoe dan ook onvoldoende gewicht in de schaal leggen.
Evenmin acht het hof doorslaggevend in de door ING bepleite zin dat in de definitieve akte van verdeling tussen [de man] en [de vrouw] (anders dan in de concept akte van verdeling) geen melding wordt gemaakt van de huurovereenkomst. Daargelaten dat [de vrouw] heeft verklaard dat zij de definitieve akte van verdeling pas hangende deze procedure voor het eerst heeft gezien, is van belang dat in deze akte evenmin staat vermeld dat vrij van huur wordt geleverd. Meer in het algemeen heeft [de vrouw] niets gedaan waardoor jegens ING de schijn werd gewekt dat geen sprake was van huur. Op [de vrouw] rustte ook geen mededelingsplicht. Zij was geen partij bij de overeenkomst tussen ING en [de man] . Het was [de man] die ING op de hoogte had moeten stellen van de huurovereenkomst.
ING heeft ook nog tegengeworpen dat de in de overeenkomst van 8 februari 2005 neergelegde afspraak dat bij eventuele verkoop van het pand de overwaarde bij helfte zou worden verdeeld, niet past bij huur. [de vrouw] heeft hierover verklaard dat deze afspraak het gevolg was van het feit dat zijzelf heel veel geld in de verbouwing van het huis heeft gestoken. Het hof acht deze verklaring plausibel.
7. Anders dan ING vermag het hof niet in te zien waarom de huurovereenkomst niet rechtsgeldig zou zijn, omdat [de vrouw] ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst mede-eigenaar was. [de vrouw] en [de man] waren in 2005 als gezamenlijk eigenaars bevoegd om samen te beslissen dat de woning voortaan door [de vrouw] zou worden gehuurd. Daaraan doet niet af dat [de vrouw] als mede-eigenaar al gerechtigd was tot het gebruik van het pand (pleitnota ING sub 6). Door het sluiten van de huurovereenkomst kreeg [de vrouw] immers het exclusieve gebruik. De overeenkomst voldoet, zoals eerder overwogen, aan alle vereisten die gelden voor een huurovereenkomst (artikel 7:201 BW Pro). De vergelijking van ING met het arrest van de Hoge Raad van 7 juni 1991, NJ 1992, 262 (ECLI:NL:HR:1991:ZC0272) gaat niet op. In die zaak was de (pseudo)verhuurder op het moment van verhuur immers volledig beschikkingsonbevoegd.
8. Het hof kan ING evenmin volgen in haar stelling dat de huurovereenkomst in strijd is met de openbare orde, dan wel dat een beroep op die overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof verwijst naar het hiervoor overwogene. Onjuist is de stelling van ING dat [de vrouw] niet te goeder trouw heeft gehandeld, respectievelijk dat [de vrouw] ING had moeten inlichten. Het is [de man] die ING niet juist heeft voorgelicht. Nu sprake is van een rechtsgeldige oudere huurovereenkomst als bedoeld in artikel 3:264 lid 4 BW Pro gaan de rechten van de huurder boven die van de hypotheekhouder. Dit is een expliciete keuze van de wetgever.
9. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het appel faalt. Nu het huurbeding niet kan worden ingeroepen tegen [de vrouw] heeft ING geen belang bij een afzonderlijke bespreking van grief 6 (gericht tegen het oordeel dat niet is gebleken van onbekende huurders/gebruikers en dat het verzoek daarom ook in zoverre wordt afgewezen). De bestreden beschikking zal worden bekrachtigd. Hierbij past dat ING wordt veroordeeld in de proceskosten van [de vrouw] in appel.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt de bestreden beschikking;
- veroordeelt ING in de proceskosten aan de zijde van [de vrouw] in hoger beroep, begroot op € 311,- aan griffierecht en € 2.682,- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Dousma-Valk, T.G. Lautenbach en H.E.M. Vrolijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 augustus 2015 in aanwezigheid van de griffier.