ECLI:NL:GHDHA:2015:3104 - Gerechtshof Den Haag - Uitleg overeenkomst en dwangsom bij bouwbeperking binnen ...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.160.489 / 01

Zaak- en rolnummer rechtbank : C/10/437976 / HA ZA 13-1170

Arrest van 17 november 2015

inzake

[naam],

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. H.J.M. Winkelhuijzen te Alphen aan den Rijn,

tegen

[naam],

beiden wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

hierna (in enkelvoud) te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. S. Nooteboom te Rotterdam.

Het geding

1. Voor het verloop van het geding tot aan het arrest van 23 december 2014 verwijst het hof naar dat het arrest. De in dat arrest bevolen comparitie van partijen heeft niet plaatsgevonden. [appellant] heeft vervolgens bij memorie van grieven met producties acht grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht. [geïntimeerde] heeft de grieven bij memorie van antwoord met producties bestreden. Partijen hebben op 12 oktober 2015 de zaak doen bepleiten door hun advocaten, die zich daarbij hebben bediend van aan het hof overgelegde pleitnotities. Ten slotte is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

2. Het hof gaat uit van de volgende feiten:

[geïntimeerde] is eigenaar van het perceel met woning aan de [adres 1] [appellant] is eigenaar van het perceel met woning aan de [adres 2]. Partijen zijn buren van elkaar.

In een arrest van 27 oktober 1999 heeft dit hof [geïntimeerde] veroordeeld tot levering van het perceel aan de [adres 2] aan [appellant].

In een fax van de zoon van [geïntimeerde], hierna aan te duiden als [zoon van geintimeerde], aan [appellant] van 20 januari 2000 (7.51 uur) is onder meer opgenomen:
“hierbij het volgende zoals besproken en overeengekomen echter 2 versies (…).”Bij die fax was een document gevoegd waarop onder meer is vermeld:
“[geïntimeerde] gaat niet in cassatie, wanneer het volgende wordt afgesproken.(…) [geïntimeerde] en/of bewoner van pand [adres 1] zal geen bezwaar aantekenen tegen wijzigen bouwlokatie, zolang deze 10 meter of verder uit de oostgevel blijft van het pand [adres 1] [ of uit de denkbeeldig doorgetrokken rechte oostgevellijn naar het water ].”

In een fax van mr. F. Haak, de toenmalig advocaat van [appellant], aan mr. N. Lagerweij, de toenmalig advocaat van [geïntimeerde], van 20 januari 2000 (18.11 uur), is onder meer opgenomen:
“De concept-tekst die u mij vanochtend per fax deed toekomen is, op een tweetal door partijen nog besproken wijzigingen na, akkoord. Voor de goede orde geef ik daarom integraal de tussen partijen gekozen tekst hier weer, zodat daarover geen onduidelijkheid meer kan ontstaan: (…) [geïntimeerde] en/of bewoner van pand [adres 1] zal geen bezwaar aantekenen tegen wijzigen bouwlokatie, zolang deze 10 meter of verder uit de oostgevel blijft van het pand [adres 1] (of uit de denkbeeldig doorgetrokken rechte oostgevellijn naar het water).”Deze brief is door [appellant] en [geïntimeerde] ondertekend.

In een brief van 24 februari 2000 van de betrokken notaris aan [geïntimeerde] is onder meer opgenomen:
“Voor de goede orde noteer ik dat ik de afspraken die zijn vastgelegd in de brief van Mr F. Haak van Schaap & Partners van 20 januari jl. heb opgenomen in de concept-leveringsakte. Ter controlering heb ik het concept van de leveringsakte eveneens toegezonden naar uw advocaat, Mr N. Lagerweij (…).”

Het perceel aan de [adres 2] is bij akte van 10 maart 2000 geleverd aan (de toenmalige echtgenote van) [appellant]. In de akte is onder meer het volgende opgenomen:
“Partijen zijn nog nader overeengekomen dat: (…) de bewoner en/of eigenaar van het pand aan de [adres 1] te Bergschenhoek zal geen bezwaar aantekenen tegen wijziging bouwlokatie, zolang deze tien meter of verder uit de oostgevel blijft van het pand aan de [adres 1] te Bergschenhoek (of uit de denkbeeldig doorgetrokken rechte oostgevellijn naar het water).”

Medio 2003 heeft [appellant] een woning gebouwd op zijn perceel. De afstand tussen die woning en de oostgevel van de woning van [geïntimeerde] is ongeveer 12,5 meter.

Bij besluit van 10 juni 2013 is aan [appellant] een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van een aanbouw aan de westzijde van zijn woning. Het door [geïntimeerde] tegen die vergunning gemaakte bezwaar is verworpen bij besluit van 2 juli 2014. Het daartegen ingestelde beroep is door de rechtbank Rotterdam bij uitspraak van 6 februari 2015 ongegrond verklaard. [geïntimeerde] heeft tegen die uitspraak hoger beroep ingesteld.

3. Voor zover thans nog van belang vordert [geïntimeerde] in dit geding een verklaring voor recht dat het [appellant] op straffe van een dwangsom niet is toegestaan om binnen 10 meter van de oostgevel van de woning van [geïntimeerde] (of uit de denkbeeldig getrokken rechte oostgevellijn naar het water) enig bouwwerk te plaatsen. Voor het geval een dergelijk bouwwerk inmiddels is geplaatst, vordert [geïntimeerde] de veroordeling van [appellant] om dat bouwwerk op straffe van een dwangsom te verwijderen. [geïntimeerde] vordert verder de veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding. De rechtbank heeft de vorderingen toegewezen.

4.
Grief Iis gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat een aanbouw aan de woning ook deel uitmaakt van de woning, zodat de term “bouwlokatie” ook daarvoor geldt. De grieven
II tot en met VIrichten zich op verschillende gronden tegen de uitleg die de rechtbank heeft gegeven aan de in de akte van levering opgenomen afspraak tussen partijen. Grief VI bevat subsidiair het betoog dat [geïntimeerde] zich naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet op de betreffende afspraak kan beroepen. Met
grief VIIkomt [appellant] op tegen de (hoogte van de) opgelegde dwangsom en met
grief VIIItegen de toewijzing van de vordering als zodanig en de proceskostenveroordeling.

5. Bij beoordeling van de grieven stelt het hof het volgende voorop. Bij de uitleg van de bepalingen van een overeenkomst als hier aan de orde, die weliswaar ook is neergelegd in een notariële akte, maar die reeds voorafgaand daaraan was gesloten en waarbij op dit moment niet de belangen van derden in het geding zijn, is beslissend de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Ook indien groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen, kunnen de overige omstandigheden van het geval steeds meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht.

6. Bij de uitleg van de overeenkomst acht het hof de volgende feiten en omstandigheden van belang. De letterlijke bewoordingen van de overeenkomst strekken niet zover dat [appellant] nimmer binnen tien meter vanaf de oostgevel van de woning van [geïntimeerde] zou mogen bouwen. Er staat immers slechts dat [geïntimeerde] geen
bezwaarzal aantekenen tegen
wijziging van de bouwlokatie, zolang deze tien meter of verder uit de oostgevel blijft. Daarmee nam [geïntimeerde] volgens de bewoordingen van de overeenkomst de verplichting op zich om het maken van bezwaar in die situatie achterwege te laten en werd het voor [appellant] aantrekkelijk om zijn woning daar te situeren waar [geïntimeerde] daartegen geen bezwaar zou kunnen maken.

7. Vast staat dat ten tijde van het overleg van partijen er reeds een bouwvergunning aan [geïntimeerde] was verleend om op het over te dragen perceel een (relatief kleine) woning te bouwen op een afstand van 15 meter vanaf de oostgevel van de woning van [geïntimeerde]. [geïntimeerde] heeft onbetwist gesteld dat hij vreesde dat de nieuw te bouwen woning van [appellant] op basis van een nog te verkrijgen omgevingsvergunning dichterbij zou mogen worden gebouwd. Hij wenste in elk geval dat er niet binnen een afstand van 10 meter van zijn woning zou worden gebouwd. De woorden “wijziging bouwlokatie” hadden, naar partijen beiden stellen, op de reeds vergunde locatie betrekking en partijen beoogden een regeling te treffen voor het geval [appellant] op een andere locatie dan die vergunde locatie zijn huis zou moeten of willen bouwen. Uit de tekst van de overeenkomst en de bedoeling van beide partijen volgt aldus dat partijen in ieder geval die situatie hebben willen regelen.

8. Anders dan [appellant] betoogt, kan uit de woorden “wijziging bouwlokatie” echter niet worden afgeleid dat de overeenkomst na de bouw van de nieuwe woning was uitgewerkt en dat deze nimmer betrekking kan hebben op een eventuele aanbouw. Die stelling vindt geen steun in de tekst van de overeenkomst en er is ook geen goede reden te bedenken, en die is ook niet door [appellant] aangevoerd, waarom [geïntimeerde] zich wel tegen de (initiële) nieuwbouw zou mogen verzetten, maar niet tegen een latere aanbouw die zich binnen een afstand van tien meter van de oostgevel van zijn woning zou gaan bevinden.

9. Nu de afspraak over de locatie van de nieuwe woning in het licht van een reeds verstrekte bouwvergunning is gemaakt, is ook verklaarbaar dat de terminologie “geen bezwaar” is gehanteerd. Ook als daarmee bestuursrechtelijk bezwaar is bedoeld, sluit dat echter niet uit dat partijen een verder strekkende afspraak hebben gemaakt die een verbod op bouwactiviteiten als zodanig inhield. Het hof is in dit verband van oordeel dat de rechtbank op goede gronden heeft overwogen dat aannemelijk is dat [geïntimeerde], die immers zou toezeggen af te zien van het instellen van beroep in cassatie en zich aldus zou neerleggen bij een voor hem ongunstig arrest van dit hof, daarvoor een tegenprestatie wilde. [appellant] heeft er terecht op gewezen dat die tegenprestatie ook bestond in de afspraken over de aanleg van de tuin, maar evident is dat de bouwactiviteiten het meest ingrijpend waren. In dat licht is de uitleg van [appellant], die erop neerkomt dat [geïntimeerde] zijn recht om bezwaar te maken tegen de bouwplannen van [appellant]
beperkt, niet logisch, maar is veeleer aannemelijk dat ook beoogd is een regeling te treffen die niet uitsluitend de bezwaarmogelijkheden voor [geïntimeerde] beperkte, maar ook de mogelijkheden tot nieuwbouw van [appellant].

10. [geïntimeerde] heeft in dit verband zowel in eerste aanleg als in hoger beroep ter zitting toegelicht dat hij zijn uitzicht op de Rotte wilde behouden. Voor hem was er sprake van een “heilige grens” van tien meter die gewaarborgd zou moeten blijven. [appellant] heeft hierover verklaard dat inderdaad over die grens is gesproken, maar dat hij zich niet op die grens wilde vastleggen omdat hij nog geen bouwvergunning voor zijn huis had. Voor het geval de gemeente hem zou voorschrijven dichter bij de oostgevel van de woning van [geïntimeerde] te bouwen, wilde hij zijn mogelijkheden niet beperken, hoewel het ook niet zijn voorkeur had zo dicht bij [geïntimeerde] te bouwen. Uit deze toelichting leidt het hof af dat in ieder geval [geïntimeerde] heeft beoogd overeen te komen dat er nimmer binnen een grens van tien meter zou worden gebouwd en dat die intentie voor [appellant] ook duidelijk was. Deze intentie van [geïntimeerde] volgt ook uit de afspraken die partijen met betrekking tot de inrichting van de tuin hebben gemaakt en die er alle op waren gericht het uitzicht van [geïntimeerde] te beschermen. Voor [appellant] lag een en ander genuanceerder omdat het voor hem afhankelijk was van de voorschriften waarmee hij bij de bouw van zijn nieuwe woning zou worden geconfronteerd, of hij een grens van tien meter zou kunnen respecteren. Uit hetgeen hij ter zitting heeft verklaard, is in ieder geval af te leiden dat hij op zichzelf [geïntimeerde] tegemoet heeft willen komen wat betreft de locatie van de destijds te realiseren nieuwbouw, terwijl die nieuwbouw vervolgens ook daadwerkelijk op een afstand van meer dan tien meter van de oostgevel is gerealiseerd, kennelijk omdat er geen reden was dichterbij de oostgevel van de woning van [geïntimeerde] te bouwen.

11. Het hof is in het licht van (al) het bovenstaande van oordeel dat [geïntimeerde] in deze omstandigheden en in de context waarin hij kenbaar heeft gemaakt dat hij geen bouwactiviteiten dichtbij zijn woning wilde en in ruil daarvoor bereid was af te zien van het instellen van beroep in cassatie, redelijkerwijs aan de overeenkomst de betekenis mocht hechten die hij eraan heeft gehecht en dus dat partijen beoogden af te spreken dat de nieuwbouw niet binnen een afstand van tien meter van de oostgevel van de woning van [geïntimeerde] zou worden gebouwd. Het is juist dat deze afspraak niet helder geformuleerd is neergelegd in de leveringsakte en de voorafgaande correspondentie. Een duidelijker geformuleerd verbod om te bouwen binnen de grens van tien meter van de woning van [geïntimeerde] was zeker denkbaar geweest maar dat neemt niet weg dat, in het licht van de uitleg die partijen daarover ter zitting hebben verschaft, de tekst van de overeenkomst de uitleg die [geïntimeerde] voorstaat niet uitsluit, en dat de toelichting die partijen hebben gegeven die uitleg juist onderschrijft. Dat betekent dat het [appellant] op grond van de overeenkomst niet is toegestaan te bouwen binnen een afstand van tien meter vanaf de oostgevel van de woning van [geïntimeerde].

12. Er is, zoals hierboven reeds is overwogen, geen reden om aan te nemen dat de afspraak met betrekking tot de nieuwbouw niet ook gold ten aanzien van een later op te richten aanbouw. Integendeel, uit het feit dat in de leveringsakte de verplichting is opgenomen om de afspraak ook aan eventuele rechtsopvolgers op te leggen, moet worden afgeleid dat partijen beoogden ook voor de toekomst een regeling te treffen. Dat betekent dat het [appellant] nog steeds niet is toegestaan binnen een afstand van 10 meter vanaf de oostgevel van de woning van [geïntimeerde] te bouwen.

13. Het hof verwerpt het (subsidiaire) betoog van [appellant] dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerde] zich op de overeenkomst beroept. Partijen hebben de betreffende overeenkomst in vrijheid gesloten om een cassatieprocedure te voorkomen. Bij het handhaven van de bestaande situatie bestaat voor [geïntimeerde] een duidelijk belang, terwijl er voor [appellant] evenzeer zwaarwegende belangen zijn om de aanbouw aan zijn woning te realiseren. Dat [geïntimeerde] niet in zijn belangen wordt geschaad door de aanbouw, kan niet worden aangenomen. Ook als met [appellant] moet worden geconcludeerd dat de aanbouw lager zal zijn dan door [geïntimeerde] visueel op zijn productie 15 is weergegeven, staat vast dat deze aanbouw een halve tot een hele meter boven de huidige heg zal uitkomen. Daarmee beïnvloedt de aanbouw het uitzicht van [geïntimeerde] vanuit diens woonkamer en diens keuken ingrijpend. Alles bijeengenomen kan niet worden geconcludeerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerde] nakoming van de overeenkomst verlangt.

14. Tegen de achtergrond van het bovenstaande falen de grieven I tot en met VI.

15. Grief VII is gericht tegen de dwangsom. Die is ten onrechte opgelegd voor zover deze betrekking heeft op de door de rechtbank uitgesproken verklaring voor recht aangezien een dwangsom slechts kan worden verbonden aan een veroordeling die moet worden uitgevoerd. Met betrekking tot de door de rechtbank uitgesproken veroordeling is het hof van oordeel dat een dwangsom van € 250,- per dag met een maximum van € 250.000,- een voldoende prikkel tot nakoming vormt. Grief VII slaagt in zoverre. Grief VIII slaagt voor zover deze opnieuw betrekking heeft op de dwangsom. Voor zover deze grief betrekking heeft op de veroordeling als zodanig en de proceskostenveroordeling, faalt deze.

16. Het bewijsaanbod zal worden gepasseerd nu er geen bewijs is aangeboden van voldoende onderbouwde feiten die tot een andere beslissing kunnen leiden.

17. Het bovenstaande betekent dat het vonnis zal worden vernietigd voor zover een dwangsom is opgelegd met betrekking tot de uitgesproken verklaring voor recht en voor zover de aan de veroordeling verbonden dwangsom hoger is dan hierboven overwogen (onderdeel 5.3 van het dictum van de rechtbank). Voor het overige zal het vonnis worden bekrachtigd en er zal een nieuwe dwangsomveroordeling worden geformuleerd. [appellant] heeft ook in hoger beroep te gelden als de in het ongelijk gestelde partij en zal worden veroordeeld in de kosten van het geding.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 20 augustus 2014, voorzover daarbij een dwangsom is opgelegd (5.3),

en
in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] een dwangsom te betalen van € 250,- per dag voor iedere dag dat hij zich niet aan de in 5.2 van het vonnis van 20 augustus 2014 uitgesproken hoofdveroordeling houdt, tot een maximum van € 250.000,- is bereikt;
bekrachtigt het vonnis voor het overige;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 308,- aan verschotten en € 2.682,- aan salaris advocaat en bepaalt dat de wettelijke rente over deze bedragen verschuldigd is vanaf de vijftiende dag na dit arrest;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, T.G. Lautenbach en E.E. de Wijkerslooth-Vinke en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 november 2015 in aanwezigheid van de griffier.