Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.168.611/01
Zaaknummer rechtbank : 2915286 VZ VERZ 14-3327
beschikking van 20 oktober 2015 (bij vervroeging)
inzake
[verzoekster] ,
wonende te Rotterdam,
verzoekster in hoger beroep,
advocaat: mr. J.F. Hardeman te Rotterdam,
tegen:
Bewonersvereniging […] ,
gevestigd te Rotterdam,
hierna te noemen: de Bewonersvereniging,
verweerster in hoger beroep,
advocaat: mr. J.J.P.M. van Reisen te Rotterdam.
Het verloop van het geding
1. Bij beroepschrift, bij het hof binnengekomen op 16 april 2015, heeft [verzoekster] hoger beroep ingesteld tegen de beschikking ex artikel 7:243 BW van 20 januari 2015 van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam (hierna: de beschikking). In het beroepschrift (met bijlagen) heeft [verzoekster] vier grieven (genummerd 1, 2, 3 en 5) tegen de beschikking aangevoerd. De Bewonersvereniging heeft de grieven bij verweerschrift (met bijlagen) bestreden. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 september 2015, bij welke gelegenheid partijen hun standpunten hebben laten toelichten door hun advocaten, mr. Hardeman aan de hand van pleitnotities. Beide partijen hebben toen foto’s overgelegd.
Beoordeling van het hoger beroep
2.1
Zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, gaat het geschil tussen partijen om het volgende.
2.2
De gemeente Rotterdam (verder: de gemeente) is eigenaar van een complex van 32 woningen gelegen aan [adres] en [adres] te Rotterdam (hierna: het complex). In de jaren tachtig zijn in 11 van de 32 woningen kunststof kozijnen met dubbel glas aangebracht.
2.3
Op 26 juni 1995 is tussen de gemeente en de Bewonersvereniging een beheersovereenkomst (hierna: de beheersovereenkomst) tot stand gekomen ten aanzien van het complex. De Stichting [X] was eveneens partij bij de beheersovereenkomst. Deze stichting bestaat thans niet meer en de in de beheersovereenkomst opgenomen beheerstaken van Stichting [X] zijn in 2009 overgedragen aan de Bewonersvereniging.
In de beheersovereenkomst staat onder meer het volgende:
“Ondergetekenden:(..)
verklaren:
in aanmerking te nemen:
(..)
- De Gemeente heeft met betrekking tot het Complex [...straat] in haar Bouw- en Investeringsprogramma Stadsvernieuwing 1994-1996 een sloop/nieuwbouwplan opgenomen;
- Bij de behandeling van het Bouw- en Investeringsprogramma Stadsvernieuwing 1994-1996 hebben de bewoners van het Complex [...straat] zich uitgesproken tegen de sloop van de tot dit complex behorende panden;
- Ingevolge de naar aanleiding hiervan door de gemeenteraad aangenomen motie (..) heeft een funderingsonderzoek plaatsgevonden (..) welk onderzoek heeft aangetoond dat het draagvermogen van de fundering onvoldoende is (..);
- Voor de periode dat sloop uit het oogpunt van veiligheid nog niet noodzakelijk is, is de Gemeente met de bewoners tot overeenstemming gekomen omtrent een voortgezet gebruik (..);
overeen te komen als volgt:
Artikel 1
Beheer
1. Het beheer over het Complex [...straat] wordt met ingang van 1 september 1995 overgedragen aan [X] (..) zulks voor een periode van 60 maanden, welke periode telkens voor een periode van 60 maanden verlengd kan worden, zulks onverminderd het hierna in lid 4 van dit artikel bepaalde.
2. Deze overdracht geschiedt om niet en heeft tot gevolg dat de exploitatie-opbrengst ter zake van de panden (…) met ingang van 1 september 1995 ten goede komt aan [X] , die deze opbrengst zal aanwenden ten behoeve van het hierna in artikel 2 bedoelde onderhoudsplan.
3. Na verloop van de eerste 36 maanden van een periode van 60 maanden, als hiervoor bedoeld, zal door [X] (..) worden beoordeeld of verlenging voor een periode van 60 maanden als bedoeld in het eerste lid van dit artikel, plaatsvindt.
(..)
5. Ten behoeve van de in de lid 3 van dit artikel bedoelde beoordeling zal door [X] tijdig opdracht worden gegeven aan (..) of een andere ter zake deskundige instelling teneinde zo spoedig mogelijk te onderzoeken of de staat van de fundering of de algehele bouwkundige gesteldheid van het Complex [...straat] zodanig is dat bewoning daarvan uit het oogpunt van veiligheid nog langer verantwoord is.
(..)
7. Indien uit het onderzoek blijkt dat bewoning uit oogpunt van veiligheid (binnen afzienbare tijd) niet langer verantwoord is, zal het betreffende onderzoek tevens dienen uit te wijzen of bewoning terstond gestaakt dient te worden – in welk geval het beheer met door [X] onmiddellijk ingang eindigt – danwel bewoning tot het einde van de betreffende periode als bedoeld in lid 1 van dit artikel of enig ander door de onderzoekende instantie nader te specificeren datum kan worden voortgezet.
(…)
Artikel 2
Onderhoudsplan
Het door [X] te voeren beheer zal erop gericht zijn het Complex [...straat] bewoonbaar te houden middels het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud. Uitgangspunt hierbij is dat geen andere geriefsverbeteringen aangebracht zullen worden dan zodanige als in het slot van dit artikel vermeld, doch dat uitsluitend het wettelijk verplichte onderhoud uitgevoerd zal worden.
(..)
Eventueel aan te brengen geriefsverbeteringen dienen in overeenstemming te zijn met de te verwachten instandhoudingstermijn.
(…)”
2.4
In de op 1 mei 2005 vastgestelde regeling “Wie betaalt wat. Onderhoud bij [X] ”, zoals herzien op 22 april 2010, staat onder meer:
“(..)
Uitgangspunten voor onderhoud bij [X] .
Alleen casco onderhoud.
[X] verhuurt het huis “casco”. Dus alle binnenonderhoud is voor rekening van de bewoner. [X] repareert alleen gebreken als die schade veroorzaken aan het casco, aan de woning van de buren, of schadelijk zijn voor de volksgezondheid, of als absolute, wettelijke minimumnormen op het gebied van ‘water en wind dicht houden’ niet worden gerealiseerd.”
2.5
De Bewonersvereniging heeft in 2014 een bedrag van € 562.000,- besteed aan het herstel van een groot deel van de fundering van het complex. Het eigen vermogen van de Bewonersvereniging bedroeg € 45.000,- per 31 december 2014. De huuropbrengst bedraagt jaarlijks ongeveer € 75.000,-. De Bewonersvereniging reserveert een deel van haar huurinkomsten voor een tweede fase van het funderingsherstel. Een aantal huurders in het Complex betaalt maandelijks een vrijwillige bijdrage hiervoor.
2.6
[verzoekster] huurt sinds medio december 2008 van de Bewonersvereniging de woning aan de [adres] (hierna: de woning). De huurprijs bedraagt thans € 165,29.
2.7
Bij aanvang van de huur heeft [verzoekster] onder meer een afschrift van de beheersovereenkomst ontvangen en van de regeling
“Wie betaalt wat. Onderhoud bij [X] ”. Voorafgaand aan de huur, bij brief van 19 november 2008, heeft [verzoekster] de selectiecommissie van de Bewonersvereniging onder meer bericht:
“Ik begrijp dat wonen in een zelfbeheerproject iets anders is dan huren van een woningbouwcorporatie en dat je als bewoner zelf veel verantwoordelijkheid draagt voor bijvoorbeeld reparaties en onderhoud in de woning zelf.”.
“Wie betaalt wat. Onderhoud bij [X] ”. Voorafgaand aan de huur, bij brief van 19 november 2008, heeft [verzoekster] de selectiecommissie van de Bewonersvereniging onder meer bericht:
“Ik begrijp dat wonen in een zelfbeheerproject iets anders is dan huren van een woningbouwcorporatie en dat je als bewoner zelf veel verantwoordelijkheid draagt voor bijvoorbeeld reparaties en onderhoud in de woning zelf.”.
2.8
Bij brief van 6 juni 2013 heeft [verzoekster] de Bewonersvereniging verzocht om vervanging van de zes schuiframen met enkel glas in de woning door kunststof kozijnen met dubbel glas. Dit verzoek is op de Algemene Ledenvergadering van 3 februari 2014 afgewezen.
3.1
[verzoekster] heeft op 25 maart 2014 een verzoek ex artikel 7:243 BW (hierna: het verzoek) ingediend bij de kantonrechter. Het verzoek strekt ertoe dat de Bewonersvereniging ertoe wordt verplicht om op eigen kosten kozijnen met dubbel glas in de woning aan te brengen. [verzoekster] legt aan het verzoek kort gezegd ten grondslag dat de zes schuiframen en kozijnen van de woning erg slecht zijn, zich nog in originele staat bevinden en van enkel glas zijn. De schuiframen sluiten slecht en er zijn zichtbare kieren waardoor het erg tochtig, koud en gehorig is, aldus [verzoekster] . Het lukt volgens [verzoekster] niet om de naden en kieren met tochtbanden of -strips te dichten. Zij is bereid een huurverhoging van (circa) € 50,- per maand te betalen.
3.2
De kantonrechter heeft het verzoek afgewezen.
3.3
Hangende het verzoek heeft [verzoekster] de Bewonersvereniging gedagvaard voor de kantonrechter te Rotterdam en, voor zover hier van belang, bij wijze van voorlopige voorziening een machtiging gevorderd voor het laten vervangen van deels gebarsten en deels onder spanning staande ruiten en het laten herstellen van gebreken aan de kozijnen in de woning op kosten van de Bewonersvereniging en conform door [verzoekster] overgelegde offertes. De voorlopige voorziening is toegewezen op 28 april 2015. De herstelwerkzaamheden hebben inmiddels plaatsgevonden en de oplevering daarvan was voorzien op 23 september 2015.
4.1
De grieven richten zich tegen de afwijzing van het verzoek.
Grief 1richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat in het kader van artikel 7:243 BW een afweging van belangen dient plaats te vinden, rekening houdend met alle omstandigheden van het geval. [verzoekster] voert aan dat de wetgever geen ruimte heeft willen laten voor een belangenafweging en wijst daarbij op de volgende passage in de memorie van toelichting: “
In de praktijk blijkt dat het voor de huurder bijzonder moeilijk is de verhuurder tot energiebesparende maatregelen aan te zetten, zelfs als de huurder aanbiedt een hogere huur te betalen.”(Kamerstukken II, 1997/1998, 26089, nr . 3). Volgens
grief 2is onjuist het oordeel van de kantonrechter dat tussen de gemeente en de Bewonersvereniging is afgesproken dat prioriteit wordt gegeven aan de instandhouding van het complex door het herstel van de funderingen. Ook wordt bestreden dat het complex om niet ter beschikking is gesteld teneinde de Bewonersvereniging in staat te stellen dit herstel uit te voeren. In
grief 3wordt aangevoerd dat, voor zover in het kader van artikel 7:243 BW wel een belangenafweging zou moeten plaatsvinden, de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de Bewonersvereniging terecht prioriteit heeft gegeven aan de instandhouding van het complex door het herstel van de fundering. Volgens
grief 5(grief 4 ontbreekt) heeft de kantonrechter ten onrechte de staat van de kozijnen en ramen en de belangen van [verzoekster] niet meegenomen in de belangenafweging. Het hof zal allereerst ingaan op grief 1 en vervolgens de grieven 2, 3 en 5 gezamenlijk behandelen.
Grief 1richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat in het kader van artikel 7:243 BW een afweging van belangen dient plaats te vinden, rekening houdend met alle omstandigheden van het geval. [verzoekster] voert aan dat de wetgever geen ruimte heeft willen laten voor een belangenafweging en wijst daarbij op de volgende passage in de memorie van toelichting: “
In de praktijk blijkt dat het voor de huurder bijzonder moeilijk is de verhuurder tot energiebesparende maatregelen aan te zetten, zelfs als de huurder aanbiedt een hogere huur te betalen.”(Kamerstukken II, 1997/1998, 26089, nr . 3). Volgens
grief 2is onjuist het oordeel van de kantonrechter dat tussen de gemeente en de Bewonersvereniging is afgesproken dat prioriteit wordt gegeven aan de instandhouding van het complex door het herstel van de funderingen. Ook wordt bestreden dat het complex om niet ter beschikking is gesteld teneinde de Bewonersvereniging in staat te stellen dit herstel uit te voeren. In
grief 3wordt aangevoerd dat, voor zover in het kader van artikel 7:243 BW wel een belangenafweging zou moeten plaatsvinden, de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de Bewonersvereniging terecht prioriteit heeft gegeven aan de instandhouding van het complex door het herstel van de fundering. Volgens
grief 5(grief 4 ontbreekt) heeft de kantonrechter ten onrechte de staat van de kozijnen en ramen en de belangen van [verzoekster] niet meegenomen in de belangenafweging. Het hof zal allereerst ingaan op grief 1 en vervolgens de grieven 2, 3 en 5 gezamenlijk behandelen.
4.2
Ingevolge artikel 7:243 lid 1 BW
kande rechter op verzoek van de huurder bepalen dat de verhuurder verplicht is bepaalde energiebesparende verbeteringen op eigen kosten aan te brengen, mits de huurder zich bereid heeft verklaard tot het betalen van een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot de kosten. Tussen partijen is niet in geschil is dat het verzoek van [verzoekster] betrekking heeft op een van de in dit artikel genoemde energiebesparende maatregelen (te weten “het thermisch isoleren van de uitwendige scheidingsconstructies” genoemd in artikel 7:243 lid 2 sub a. BW).
kande rechter op verzoek van de huurder bepalen dat de verhuurder verplicht is bepaalde energiebesparende verbeteringen op eigen kosten aan te brengen, mits de huurder zich bereid heeft verklaard tot het betalen van een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot de kosten. Tussen partijen is niet in geschil is dat het verzoek van [verzoekster] betrekking heeft op een van de in dit artikel genoemde energiebesparende maatregelen (te weten “het thermisch isoleren van de uitwendige scheidingsconstructies” genoemd in artikel 7:243 lid 2 sub a. BW).
Naar het oordeel van het hof volgt uit het woord “
kan” in de wettekst dat de rechter een discretionaire bevoegdheid toekomt bij de beoordeling van het verzoek. De (summiere) wetsgeschiedenis biedt geen aanknopingspunten voor het betoog van [verzoekster] dat de wetgever geen ruimte voor een belangenafweging heeft willen laten. Dit volgt evenmin uit het semi-dwingende karakter van deze bepaling. Grief 1 faalt daarom.
kan” in de wettekst dat de rechter een discretionaire bevoegdheid toekomt bij de beoordeling van het verzoek. De (summiere) wetsgeschiedenis biedt geen aanknopingspunten voor het betoog van [verzoekster] dat de wetgever geen ruimte voor een belangenafweging heeft willen laten. Dit volgt evenmin uit het semi-dwingende karakter van deze bepaling. Grief 1 faalt daarom.
4.3
Bij de gezamenlijke beoordeling van grieven 2, 3 en 5 stelt het hof het volgende voorop. Kenmerkend voor het onderhavige geval is dat de verhuurder niet tevens eigenaar is van de woning. Dat betekent niet alleen dat eventuele verbeteringen aan het gehuurde niet aan de Bewonersvereniging als verhuurder ten goede komen, maar ook dat de Bewonersvereniging geen hypothecaire lening kan aangaan teneinde (noodzakelijk) onderhoud te bekostigen. Bovendien wordt steeds na een periode van zestig maanden bezien of het beheer in handen van de Bewonersvereniging kan blijven (in verband met de veiligheid, zie hierna) zodat de “terugverdientijd” onzeker is. De kosten van de door [verzoekster] gevraagde voorziening zijn, afgezet tegen de huur, substantieel. Volgens [verzoekster] gaat het, zoals door haar ter zitting in hoger beroep is aangegeven, om € 14.000,-, volgens de Bewonersvereniging om € 18.315,- (inclusief BTW).
4.4
Voorts doet zich in deze zaak de volgende bijzonderheid voor. De gemeente was medio jaren negentig voornemens het complex te slopen. Vanwege de bezwaren van de Bewonersvereniging is destijds afgezien van de sloop en is het beheer van het complex aan de Bewonersvereniging overgedragen, een en ander zoals vastgelegd in de beheersovereenkomst. In die overeenkomst staat dat het draagvermogen van de fundering van het complex onvoldoende is en in verband daarmee is bepaald dat het zelfbeheer slechts kan voortduren zolang de bewoning uit het oogpunt van veiligheid verantwoord is. Het herstel kan dan ook noodzakelijk worden geacht voor het behoud van het complex. Inmiddels is de fundering voor een groot deel hersteld. Tussen partijen is echter niet in geschil dat nog een tweede fase van herstel noodzakelijk is. Evenmin is in geschil dat dit herstel moet worden bekostigd uit de relatief lage huurinkomsten die de Bewonersvereniging ontvangt en dat daarvoor (langdurig) moet worden gespaard; er zijn onvoldoende middelen aanwezig om het tweede deel van het herstel reeds nu uit te voeren.
4.5
Hoezeer [verzoekster] op zichzelf ook belang heeft bij energiebesparende maatregelen in de woning, naar het oordeel van het hof geeft de Bewonersverenging terecht voorrang aan het herstel van de fundering. Dit herstel is gericht op instandhouding van het complex en is daarmee dringender dan het treffen van energiebesparende maatregelen. Indien de Bewonersvereniging thans zou moeten overgaan tot het plaatsen van nieuwe kozijnen met dubbel glas in de woning, betekent dit dat het noodzakelijke herstel van de fundering nog langer op zich laat wachten. Dit geldt temeer indien in aanmerking wordt genomen dat, als het verzoek van [verzoekster] zou worden toewezen, 20 andere huurders in het complex eveneens aanspraak zouden kunnen maken op kozijnen met dubbel glas, hetgeen een forse investering van de Bewonersvereniging zou vergen, die zij zeer waarschijnlijk niet zal kunnen financieren. Overigens heeft de Bewonersvereniging toegezegd dat energiebesparende voorzieningen prioriteit zullen krijgen zodra de tweede fase van het funderingsherstel zal zijn uitgevoerd en het voortbestaan van het woonblok en het zelfbeheer zijn verzekerd (verweerschrift in hoger beroep onder 25).
4.6
Aan het voorgaande doet niet af dat de Bewonersvereniging bepaalde door individuele huurders uitgevoerde verbeteringen heeft bekostigd. Zoals de Bewonersvereniging heeft gesteld en [verzoekster] niet (gemotiveerd) heeft bestreden, is met die verbeteringen (waarvan ook [verzoekster] heeft geprofiteerd) steeds een bedrag van hooguit enkele honderden euro’s gemoeid geweest. Dit staat niet in verhouding tot de kosten van de thans door [verzoekster] gewenste renovatie.
4.7
Uit het voorgaande volgt reeds dat het belang bij herstel van de fundering van het complex, en daarmee het behoud van alle woningen in het complex, zwaarder moet wegen dan het individuele belang van [verzoekster] bij kozijnen met dubbel glas in haar eigen woning. Daaraan kan nog worden toegevoegd dat bij wijze van voorlopige voorziening herstel van gebreken aan de ramen en kozijnen in de woning is bevolen en dat in dit kader inmiddels herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd (zie onder 3.3), hetgeen, naar redelijkerwijs te verwachten is, de problemen van tocht, kou en gehorigheid in de woning zal verminderen.
4.8
Gelet op het voorgaande is het hof met de kantonrechter van oordeel dat het verzoek niet voor toewijzing in aanmerking komt. Grieven 2, 3 en 5 kunnen niet leiden tot vernietiging van de beschikking en behoeven geen verdere behandeling. Aan beantwoording van de vraag of de door [verzoekster] aangeboden maandelijkse huurverhoging van € 50,- redelijk is komt het hof niet toe.
4.9
Het hof zal [verzoekster] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Gelet op de door partijen genoemde kosten van het aanbrengen van kozijnen met dubbel glas, is tarief II van toepassing.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt de bestreden beschikking;
- veroordeelt [verzoekster] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de kant van de Bewonersvereniging begroot op € 711,- aan griffierecht en € 1.788,- aan salaris van de advocaat.
Deze beschikking is gegeven door mrs. M.E. Honée, J.J. van der Helm en C.G. Beyer-Lazonder en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 oktober 2015 in aanwezigheid van de griffier.