Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.154.052/01
Zaaknummer rechtbank : 2779043 / RL EXPL 14-4498
Arrest d.d. 13 januari 2015
inzake
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. T. Venneman te Den Haag,
tegen
R.K. Woningbouwstichting DE GOEDE WONING,
gevestigd te Zoetermeer,
geïntimeerde,
hierna te noemen: De Goede Woning,
advocaat: mr. R. van Kessel te Den Haag.
Het geding
Bij appeldagvaarding van 28 juli 2014 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 1 juli 2014 dat de rechtbank Den Haag, team kanton (hierna: de kantonrechter), tussen partijen heeft gewezen. [appellante] heeft daarbij twee grieven aangevoerd. Vervolgens heeft het hof bij tussenarrest van 7 oktober 2014 een comparitie van partijen bevolen. Deze comparitie is op 18 november 2014 gehouden en hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Ter zitting heeft De Goede Woning haar memorie van antwoord genomen en daarbij de door ElHamdoui geformuleerde grieven bestreden. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd. Arrest wordt gewezen op het ten behoeve van de comparitie overgelegde procesdossier.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Partijen zijn niet opgekomen tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter onder 1. van het bestreden vonnis, zodat het hof ook van deze feiten zal uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1.
[appellante] huurt van De Goede Woning de woning aan de [adres] te [plaats].
1.2.
Op grond van de huurovereenkomst is [appellante] verplicht maandelijks bij vooruitbetaling aan De Goede Woning ter zake van huur te betalen een bedrag van laatstelijk € 582,62.
1.3.
In 2013 is een huurachterstand ontstaan. Deze huurachterstand was ten tijde van het thans bestreden vonnis grotendeels ingelopen. Er resteerde destijds nog een bedrag van € 469,51.
1.4.
Op 22 januari 2014 is de politie naar aanleiding van een melding van een enorme wietlucht binnengetreden in het gehuurde. In het hiervan opgemaakte proces-verbaal staat onder meer opgenomen:
“(…) Toen wij ter plaatse aankwamen roken wij inderdaad een sterke wietlucht.
Wij zagen dat ter hoogte van perceel [adres] de ramen afgedekt waren.
Wij zagen dat in de tuin camera’s hingen. Wij zagen dat op de ramen een laag aanslag zat wat leek op kalk of oude condensvorming. Wij hoorden dat dit adres in eerdere registraties naar voren is gekomen als een adres waar mogelijk een kwekerij zou zitten. Daar heeft een warmtescan toen niets opgeleverd. (…)
Vanaf de bovengelegen etages kwamen vervolgens zeven personen naar beneden. (...)
Een collega heeft (….) op de zolder een hennep knipperij aangetroffen.
Vervolgens zijn door de collega’s alle verdachten in de woning aangehouden. Hieronder was o.a. de hoofdbewoonster: [appellante], […] (….)
In de schuur van de verdachte roken wij ook een sterke henneplucht. In een van de aanwezige zakken troffen wij hennepresten aan en deze zijn ook in beslag genomen. Tevens lagen er in de schuur diverse seal/strijkzakken en een klein koolstoffilter. Ook deze zijn in beslag genomen.
Op de zolder zijn de volgende goederen in beslag genomen:
1 bigshopper met gedroogde geknipte henneptoppen
1 bigshopper met nog te knippen henneptoppen
1 bigshopper met geknipte hennepresten
1 koolstoffilter (was werkende op zolder)
1 weegschaal.”
2. De Goede Woning heeft in eerste aanleg gevorderd, kort samengevat en zakelijk weergegeven, de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van € 469,51 plus rente ter zake van huurachterstand tot en met mei 2014, alsmede een bedrag van € 582,62 voor elke ingegane maand vanaf 1 juni 2014 tot aan de ontruiming, plus buitengerechtelijke kosten.
3. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen toegewezen.
4. Bij de beoordeling van het appel staat het volgende voorop. Uit het bepaalde in artikel 6:265, lid 1 BW volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval, waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.
5. Niet in geschil is dat [appellante] in 2013 een (tijdelijke) huurachterstand heeft laten ontstaan en dat zij heeft toegelaten (over de gestelde dwang hieronder meer) dat in januari 2014 een hennepknipperij in het gehuurde werd opgericht, althans dat daartoe voorbereidingen werden getroffen. [appellante] heeft aldus niet voldaan aan haar verplichting zich als een goed huurster te gedragen (art. 7:213 BW Pro). Deze tekortkomingen geven in beginsel aan De Goede Woning de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden. Wat betreft de betalingsachterstand geldt dat hieraan niet afdoet dat die achterstand is ingelopen, omdat daarmee de tekortkoming uit het verleden niet is weggenomen.
6. Het verweer van [appellante] komt er in de kern op neer dat het aantreffen van hennepproducten in de woning geen tekortkoming oplevert die ontbinding rechtvaardigt, omdat sprake was van een eenmalige activiteit die onder dwang is uitgevoerd. De kantonrechter heeft dit verweer verworpen en daartegen richten zich beide grieven. [appellante] voert het volgende aan. Een jongen van wie zij geld had geleend, stond samen met een andere jongen de dag vóór de inval op de stoep. Zij is vervolgens door hen gedwongen – door middel van verbale bedreiging – om toe te laten dat de hennep in haar schuur werd gelegd en de volgende ochtend haar woning werd binnengebracht. Er was geen sprake van meerdere camera’s, zoals in het proces-verbaal van de politie staat vermeld, maar slechts één en dit betrof een nepcamera die bedoeld was om inbrekers af te schrikken. Er hingen vitrages en/of gordijnen voor de ramen en dat zegt niets over de vraag of sprake is van een eenmalige activiteit of van bedrijfsmatige activiteiten. Wat in het proces-verbaal is bedoeld met “een laag aanslag” is onduidelijk; niet uitgesloten is inderdaad dat sprake was van oude condensvorming, zoals de politie zelf ook opmerkt.
7. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat [appellante] haar stelling dat zij gedwongen is mee te werken, onvoldoende heeft onderbouwd. [appellante] heeft geen strafdossier (of delen daarvan) overgelegd en evenmin brieven van politie of parket waaruit blijkt wat de stand van zaken is in het onderzoek. Zij heeft ook niet in aanloop naar de zitting bij het hof telefonisch contact opgenomen met politie of parket om naar die stand van zaken te informeren. Verder staat vast dat [appellante] geen aangifte heeft gedaan van bedreiging. Ook indien het hof overigens uitgaat van de juistheid van de verklaring van [appellante] ter comparitie, staat daarmee niet zonder meer vast dat [appellante] geen andere keuze had dan mee te werken en dat zij ook geen mogelijkheid had om de politie te waarschuwen. Voorts verdient opmerking dat zelfs indien juist is dat de hennepproducten pas de dag voor de inval in het gehuurde zijn gebracht, dit onverlet laat dat ook het eenmalig aanwezig hebben van een grote hoeveelheid hennepproducten strafbaar is. Bovendien zijn de strafbare activiteiten in haar woning slechts gestopt door de inval. Dat geen sprake was van een kwekerij en daarom evenmin van daaraan verbonden risico’s zoals brandgevaar, moge zo zijn, maar De Goede Woning heeft hier terecht tegen ingebracht dat het gaat om een strafbare activiteit die deel uitmaakt van het totale productieproces van cannabisproducten. Het is algemeen bekend dat dit de nodige risico’s met zich brengt en een negatieve invloed heeft op de woonomgeving en de leefbaarheid in een wijk. De aanwezigheid van aanzienlijke hoeveelheden hennep (in casu een aantal bigshoppers vol) kan bovendien ongewenste criminele activiteiten (zoals bijvoorbeeld ripdeals) van buitenaf uitlokken. Naar het oordeel van het hof heeft De Goede Woning er (daarom) belang bij om ook tegen hennepknipperijen in het gehuurde streng op te treden, zodat aldus het signaal wordt afgegeven aan de omgeving en andere huurders van De Goede Woning dat dergelijke activiteiten niet worden getolereerd. Overigens is niet (geheel) juist de stelling van [appellante] dat geen sprake was van overlast: de politie is immers binnengetreden naar aanleiding van een melding over een enorme wietlucht en de politie heeft dat zelf ook geroken.
8. In het licht van het voorgaande legt onvoldoende gewicht in de schaal dat [appellante] met drie kinderen (van wie twee meerderjarig) in het gehuurde woont. Deze omstandigheid komt voor haar risico. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat zij ten tijde van de comparitie in verwachting was van haar vierde kindje en dat [appellante] ten tijde van dit arrest dus zeer recent is bevallen. Wel ziet het hof in dit laatste aanleiding om aan [appellante] een ruime ontruimingstermijn te gunnen, zoals zij ter comparitie heeft verzocht.
9. De conclusie luidt dat het appel faalt, met dien verstande dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover [appellante] daarbij is veroordeeld het gehuurde te ontruimen zonder dat daarbij een termijn is gesteld. Opnieuw rechtdoende zal het hof bepalen dat gelet op haar persoonlijke omstandigheden de woning eerst per 1 juli 2015 ontruimd hoeft te worden. Voor het overige zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past dat [appellante] in de proceskosten in hoger beroep wordt veroordeeld.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het bestreden vonnis voor zover daarbij in het dictum onder 2. is bepaald dat [appellante] het gehuurde dient te ontruimen, zonder dat daarbij een termijn is gesteld;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [appellante] het gehuurde met al wie en al wat zich daarin van de zijde van [appellante] mocht bevinden per 1 juli 2015 te ontruimen en te verlaten en, met afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van De Goede Woning te stellen;
- bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
- veroordeelt [appellante] in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van De Goede Woning begroot op € 704,- aan griffierecht en € 1.788,- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs.E.M. Dousma-Valk, T.G. Lautenbach en M.P.J. Ruijpers en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 januari 2015 in aanwezigheid van de griffier.