Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.138.485/01
Zaaknummer rechtbank : 1348752 / CV EXPL 12-26228
Arrest d.d. 24 februari 2015
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. A. Quispel te Oud-Beijerland,
tegen
STICHTING HAVENSTEDER,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Havensteder,
advocaat: mr. E. de Ruiter te Rotterdam.
Het geding
Bij exploot van 31 mei 2013 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het verzetvonnis van 1 maart 2013 dat de rechtbank te Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam (hierna: de kantonrechter) tussen [appellant] als opposant en Havensteder als geopposeerde heeft gewezen. Omdat [appellant] had nagelaten voormeld dagvaardingsexploot bij het hof in te dienen, heeft hij bij exploot van 22 oktober 2013, hersteld bij exploot van 29 oktober 2013, Havensteder tegen een nieuwe datum opgeroepen. Bij memorie van grieven van 17 juni 2014 heeft [appellant] drie grieven tegen het vonnis aangevoerd. Havensteder heeft deze grieven bij memorie van antwoord bestreden. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Partijen zijn niet opgekomen tegen de vaststelling van de feiten door de rechtbank onder 2. van het bestreden vonnis, zodat het hof ook van deze feiten zal uitgaan. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
1.1.
[appellant] huurt vanaf 1 maart 1978 de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde) van de rechtsvoorganger van Havensteder. [appellant] exploiteerde in het gehuurde een eenmanszaak.
1.2.
Op p. 1 van de huurovereenkomst wordt het gehuurde als volgt omschreven:
“een bedrijfsruimte voor het wassen en poetsen van auto’s gelegen aan [adres]”. In artikel 10E staat voorts onder meer het volgende vermeld:
“een bedrijfsruimte voor het wassen en poetsen van auto’s gelegen aan [adres]”. In artikel 10E staat voorts onder meer het volgende vermeld:
“(…) Zonder voorafgaande schriftelijke vergunning van de verhuurder is het de huurder verboden:
a.
het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan anderen in huur of gebruik af te staan, of andere, niet tot zijn gezin behorende personen te huisvesten; (…)”
het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan anderen in huur of gebruik af te staan, of andere, niet tot zijn gezin behorende personen te huisvesten; (…)”
1.3.
Met ingang van 1 maart 1996 heeft [appellant] het gehuurde onderverhuurd aan zijn neef [J].
1.4.
Op 15 juni 2011 heeft een medewerker van Havensteder het gehuurde bezocht. Hij heeft daar [J] aangetroffen en geconstateerd dat in het gehuurde een vennootschap onder firma met de handelsnaam “Garage […]” was gevestigd.
1.5.
De eenmanszaak van [appellant] is per 8 juli 2011 uitgeschreven uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel. Uit dat handelsregister van de Kamer van Koophandel blijkt dat Garage […] sinds 1 december 1993 gevestigd is in het gehuurde. Vennoten zijn [J] en […].
1.6.
Op 11 juli 2011 respectievelijk 8 augustus 2011 heeft Havensteder [appellant] aangeschreven bij aangetekende brief. Deze brieven zijn retour gezonden aan TNT Post.
1.7.
Bij e-mail van 29 augustus 2011 heeft Havensteder onder meer het volgende geschreven aan [appellant]:
“(…) Wij hebben u diverse malen telefonisch en schriftelijk proberen te bereiken inzake de overtreding huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [plaats].
(…)
In de brief van 8 augustus 2011 wordt aangegeven dat u een kort geding kunt voorkomen door ons uiterlijk op maandag 29 augustus 2011 schriftelijk te laten weten dat u uw medewerking aan de ontbinding alsnog zult verlenen. Aangezien de aangetekende correspondentie niet gelezen is of niet in ontvangst is genomen, geven wij u eenmalig de mogelijkheid om de kort geding te voorkomen door ons uiterlijk op woensdag 31 augustus 2011 schriftelijk te laten weten dat u uw medewerking aan de ontbinding alsnog zult verlenen. (…)”
2. Havensteder vordert in dit geding, kort samengevat en voor zover in appel nog van belang, (i) de ontbinding van de huurovereenkomst en (ii) de veroordeling van [appellant] om het gehuurde te (doen) ontruimen (ook door de onderhuurder(s)), zulks op straffe van een dwangsom.
3. Bij verstekvonnis van 24 februari 2012 heeft de kantonrechter de vorderingen toegewezen. [appellant] is in verzet gegaan.
4. Bij verzetvonnis van 1 maart 2013 heeft de kantonrechter het verstekvonnis van 24 februari 2012 vernietigd en, opnieuw rechtdoende (zakelijk weergegeven en voor zover in appel van belang), de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld om binnen vier weken na betekening van het vonnis het gehuurde met alle zich daarin vanwege [appellant] bevindende personen en zaken te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,- per dag, met een maximum van € 10.000,-. [appellant] is tevens in de proceskosten veroordeeld.
5. Onbestreden is dat [appellant] in strijd met artikel 10E van de huurovereenkomst nooit toestemming heeft gevraagd om het gehuurde te mogen onderverhuren en dat dit een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. De grieven van [appellant] richten zich tegen de verwerping door de kantonrechter van zijn beroep op verjaring respectievelijk rechtsverwerking en tegen het oordeel van de kantonrechter dat onjuist is de stelling van [appellant] dat de tekortkoming in dit geval de ontbinding niet rechtvaardigt.
6. Niet in geschil is dat de vordering tot ontbinding van een overeenkomst verjaart door verloop van vijf jaren na de dag waarop de tekortkoming bekend is geworden, en in ieder geval twintig jaren nadat de tekortkoming is ontstaan (artikel 3:311 lid 1 BW Pro). [appellant] stelt dat [J] al vanaf 1996 in het gehuurde een garagebedrijf exploiteerde en dat hij daarbij vanaf het begin gebruik heeft gemaakt van een reclamebord met daarop de tekst “Garagebedrijf […]”. Volgens [appellant] betekent dit dat (de rechtsvoorgangster van) Havensteder al die tijd ook wist dat sprake was van onderhuur, althans dat zij dit behoorde te weten omdat zij had kunnen en moeten navragen op welke basis [J] in het gehuurde was gevestigd. De vordering tot ontbinding zou daarom reeds geruime tijd geleden zijn verjaard. Havensteder heeft hiertegenover nadrukkelijk gesteld dat zij – althans haar rechtsvoorgangster (volgens Havensteder is zij op 1 juli 2011 ontstaan uit een fusie tussen Com.Wonen en PWS, zie MvA sub 2) – eerst op 15 juni 2011 bekend is geworden met het feit dat het gehuurde werd onderverhuurd en dat in het gehuurde een garagebedrijf was gevestigd. Volgens Havensteder vindt bij verhuur van casco bedrijfsruimte weinig contact tussen verhuurder en huurder plaats en komt de verhuurder/beheerder ook nagenoeg nooit op bezoek, behoudens in geval van problemen aan het casco of wanbetaling.
7. [appellant] heeft zijn – door Havensteder betwiste – stelling dat de garage al vanaf 1996 in het gehuurde is gevestigd en dat daarbij steeds gebruik is gemaakt van een reclamebord met voormelde tekst, niet nader onderbouwd en overigens ook geen bewijsaanbod gedaan op dit punt, zodat dit niet is komen vast te staan. Deze kwestie kan echter verder in het midden blijven. Immers, nog afgezien van het feit dat het in artikel 3:311 lid 1 BW Pro bedoelde vereiste van “bekendheid met de tekortkoming” ziet op de subjectieve (daadwerkelijke) bekendheid van de verhuurder, brengt de eventuele wetenschap van de aanwezigheid van een garage nog niet zonder meer mee dat Havensteder ook bekend had kunnen en moeten zijn met de illegale onderhuur. De kantonrechter heeft in dat verband terecht (en in zoverre ook onbestreden) overwogen dat het reclamebord net zo goed geplaatst kon zijn door [appellant] zelf. [appellant], die heeft nagelaten de contractueel vereiste toestemming te vragen voor de onderhuur, kan voorts niet aan Havensteder tegenwerpen dat zij nader onderzoek had moeten doen en had moeten nagaan bij [J] of wellicht sprake was van onderhuur. De door [appellant] bij memorie van grieven aangehaalde uitspraak van de kantonrechter te Haarlem doet aan het voorgaande niet af omdat in die zaak, anders dan in de onderhavige zaak, de verhuurster had erkend dat zij al jaren op de hoogte was van het feit dat sprake was van overtreding van de overeengekomen bestemming.
8. [appellant] heeft geen andere feiten of omstandigheden gesteld, laat staan onderbouwd, die de conclusie zouden kunnen rechtvaardigen dat (de rechtsvoorgangster van) Havensteder al vóór 15 juni 2011 (minstgenomen vóór 12 december 2006 uitgaande van de dagvaardingsdatum 12 december 2011) bekend is geworden met de illegale onderhuur. Hierop strandt het beroep op verjaring. Grief 1 faalt.
9. Hieruit volgt reeds dat Havensteder evenmin haar rechten heeft verwerkt, ook niet indien zou worden aangenomen dat Havensteder wellicht eerder had kunnen weten dat sprake was van onderhuur als zij navraag had gedaan. Het hof verwijst in dit verband naar het onder 7. overwogene. Daargelaten dat niet is gebleken van een aanleiding tot het doen van navraag, kan [appellant], die in strijd met de contractuele bepalingen heeft gehandeld door geen toestemming te vragen voor onderhuur, zich niet tegen een vordering tot ontbinding verweren met de stelling dat Havensteder zelf onderzoek had moeten doen. [appellant] kon onder de gegeven omstandigheden niet in redelijkheid aannemen dat Havensteder stilzwijgend instemde met de onderhuur. Ook grief 2 faalt.
10. Uitgangspunt is dat elke tekortkoming de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden. Daarop kan alleen een uitzondering worden gemaakt indien de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. [appellant] heeft in dit verband aangevoerd dat de rechtsvoorganger(s) van Havensteder de onderhuursituatie altijd hebben gedoogd, maar uit het hiervoor overwogene volgt dat [appellant] daarin niet kan worden gevolgd. Het feit dat [appellant] naar zijn zeggen voornemens was om het gehuurde zelf weer in gebruik te nemen en zich te conformeren aan de door Havensteder gestelde voorwaarden, is evenmin voldoende om een uitzondering op voormelde hoofdregel te aanvaarden. Dit maakt immers de tekortkomingen uit het verleden niet ongedaan. [appellant] heeft overigens geen bijzondere omstandigheden aangevoerd die maken dat geoordeeld moet worden dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. Ook grief 3 faalt dus.
11. De conclusie is dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past dat [appellant] in de proceskosten in appel zal worden veroordeeld.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
- veroordeelt [appellant] in de proceskosten, aan de zijde van Havensteder tot op heden begroot op € 683,- aan griffierecht en € 894,- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, E.M. Dousma-Valk en T.G. Lautenbach en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 februari 2015 in aanwezigheid van de griffier.