ECLI:NL:GHDHA:2015:47

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.159.523/01

Zaak-/rolnummer rechtbank : 3305230 RL EXPL 14-24640

Arrest d.d. 3 februari 2015

inzake

STICHTING VIDOMES,

gevestigd te Delft,

appellante,
hierna te noemen: Vidomes,

advocaat: mr. K.A.M. Jaspers te Rotterdam,

tegen

[naam],

wonende [woonplaats],

geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. M.E. Gilsing te Den Haag.

Het geding

Bij exploot van 10 november 2014, met daarin opgenomen zeven grieven (met producties), is Vidomes in hoger beroep gekomen van het door de voorzieningenrechter in de rechtbank Den Haag, Team kanton, tussen partijen in kort geding gewezen vonnis van 14 oktober 2014. [geïntimeerde] heeft overeenkomstig het verleende verlof spoedappel op 2 december 2014 een memorie van antwoord (met producties) genomen. Vervolgens is arrest bepaald op heden.

Beoordeling van het hoger beroep

De door de rechtbank in rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.8 van het bestreden vonnis vermelde feiten staan in hoger beroep niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat.

Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, gaat het geschil om het volgende.
(2.1) Vidomes verhuurt sinds 4 september 2008 aan [geïntimeerde] een flatwoning op de begane grond aan de [adres] te [plaats].
(2.2) Vidomes verhuurt in hetzelfde gebouw meer flatwoningen, te weten aan:
a) ([…]) […] (hierna: […]), nummer […] (boven [geïntimeerde]).
[…] woont daar met haar man (de heer[…]) en haar baby die eind november
2013 is geboren.
b) […] en […] (hierna: […]): nummer […] (boven
)
c) de heer […] (hierna: […]); nummer […]
d) mevrouw […] (hierna ook: oma): nummer […] (gelegen naast [geïntimeerde])
e) […] (hierna: […]): nummer […]
f) ([…] (hierna: […]): nummer […].
(2.3) Vidomes heeft in 2010 van […] klachten ontvangen over geluidsoverlast door [geïntimeerde]. Vidomes heeft toen met betrokkenen gesprekken gevoerd. Een bemiddelingsgesprek is door [geïntimeerde] afgezegd.
(2.4) Sinds februari 2014 heeft Vidomes tal van klachten ontvangen over [geïntimeerde], met name van […], maar ook van een andere buren. Deze klachten betreffen geluidsoverlast, zowel overdag als ’s nachts, (harde muziek, gillen en schreeuwen, klappen met deuren), uitschelden, provoceren en bedreigen.
Op 4 juni 2014 heeft […] bij de politie aangifte gedaan van bedreiging door [geïntimeerde], bestaande uit verbale (doods)bedreigingen en het maken van steekgebaren, het wijzen met een mes naar de woning van […] en onder meer het schreeuwen:
“Ik zal, ik zal!”. Op 5 juni 2014 heeft […] aangifte gedaan van bedreiging, kort gezegd bestaande uit het uiten van de woorden:
“Ik steek je nu dood” en
“Ik maak je dood!”, waarbij […] de indruk had dat [geïntimeerde] in haar woning een mes probeerde te pakken. [geïntimeerde] is toen in verzekering en bewaring gesteld. Zij is op 26 juni 2014 in vrijheid gesteld. De daaruit voortvloeiende strafzaak is door het Openbaar Ministerie voorwaardelijk geseponeerd.
(2.5) […] heeft hierna nieuwe overlastklachten, bedreigingen en provocaties gemeld bij Vidomes. Volgens […] wacht [geïntimeerde] haar sindsdien op en scheldt zij haar uit voor
“kutwijf” en
“teringhoer”. Ook de geluidsoverlast gaat volgens […] nog steeds door. […] zegt zich niet veilig te voelen in haar woning (met haar baby). [geïntimeerde] doet ook steeds haar voordeur open als […] haar eigen deur open doet. De man van […] heeft dit schriftelijk bevestigd, waarbij hij heeft geschreven dat [geïntimeerde] hen opwacht bij het betreden van de portiekdeur en naar binnen gaat zodra ze hem ziet. […] heeft op 25 september 2014 opnieuw aangifte gedaan van bedreiging die op 22 september 2014 zou hebben plaatsgevonden.
(2.6) Volgens de schriftelijke verklaring van […] van 17 juli 2014 scheldt [geïntimeerde] ook tegen haar en betrekt [geïntimeerde] de overleden zoon van […] erbij, terwijl [geïntimeerde] het leven van […] onmogelijk maakt. […] meldt voorts dat […] altijd langs het huis van [geïntimeerde] moet en hulp inroept als ze de deur uitgaat met haar baby.
(2.7) Diverse malen is de hulp van de politie ingeroepen. Een en ander is door de politie vastgelegd in eenop ambtseed opgemaakte verklaring d.d. 22 augustus 2014 van […], brigadier van politie. Hierin is vermeld dat diverse overlastmeldingen, veroorzaakt door [geïntimeerde], bij de politie zijn geregistreerd. Na een melding op 17 mei 2014 is [geïntimeerde] door de politie aangesproken op haar gedrag, waarbij zij toegaf een alcoholprobleem te hebben en hiervoor hulp te gaan zoeken. Op 21 mei 2014 verscheen een aantal omwonenden bij de wijkagent met overlastklachten, waarbij een bewoner aangaf dat zij haar kind hierdoor niet meer in de gemeenschappelijke tuin durfde te laten spelen. Op 31 mei 2014 om 20.00 uur is de politie langs gekomen na een telefoontje van [geïntimeerde] over een probleem met de buren. [geïntimeerde] gaf toen aan dat ze bang was van de buren. De verbalisanten constateerden dat [geïntimeerde] met dubbele tong sprak. [geïntimeerde] heeft toen verteld dat zij totaal geen probleem had met alcohol en dat zij het normaal vond dat je om 16.00 uur een fles wijn leegdrinkt, mogelijk nog aangevuld met een paar biertjes. Hulp hiervoor wilde ze niet. Op 2 juni 2014 is de politie gekomen na een melding over een burenruzie. De buren, die in de gemeenschappelijke tuin stonden, meldden dat [geïntimeerde] weer dronken was en iedereen lastig viel. Zij zou een vuurkorf in de woonkamer hebben aangestoken. Op 4 en 5 juni 2014 werd aangifte gedaan (zie rechtsoverweging 2.4). Op 5 juni 2014 constateerde de politie dat [geïntimeerde] behoorlijk dronken was en onvast ter been. Zij had tevens heel veel waxinelichtjes branden in haar woning. Volgens de ex-man van [geïntimeerde], die op 27 juni 2014 op het spreekuur van de wijkagent kwam, zou [geïntimeerde] manisch-depressief zijn. Op 20 juli 2014 heeft de politie drie maal geconstateerd dat de muziek zeer hard stond bij [geïntimeerde] (en deze ondanks dat [geïntimeerde] hierop werd aangesproken hard bleef staan). Ook maakte [geïntimeerde] een verwarde indruk. De crisisdienst van Parnassia heeft [geïntimeerde] vervolgens beoordeeld maar zag geen aanleiding voor een gedwongen opname met een IBS. Volgens de politie wil [geïntimeerde] de laatste tijd bij herhaling aangifte doen. Zij meldt dan diverse dingen, onder meer over mensen die in haar huis komen en kopjes verplaatsen en waxinelichtjes neerleggen en dat de afstandsbediening van de tv het niet meer doet. Ook zou [geïntimeerde] haar onderbroek kwijt zijn. Voorts is opgenomen dat zij een keer aangifte wilde doen van een bedreiging door een van de buren. Zij voelde zich echter niet bedreigd, maar volgens haar advocaat kon zij altijd aangifte doen van bedreiging ook al voelde zij zich niet bedreigd.
(2.8) Na het bestreden vonnis (in ieder geval op 16 oktober 2014) heeft [geïntimeerde] een aantal keren folie op de portiekdeur geplakt, waardoor niet zichtbaar was of iemand achter de deur stond. (Volgens […] wacht [geïntimeerde] haar steeds achter die deur op. Volgens [geïntimeerde] plakt zij folie uit privacyoverwegingen, maar heeft ze de folie weggehaald toen ze hierop werd aangesproken).
(2.9) Een aantal buren, te weten […] en […], mevrouw […] (oma): en […], heeft schriftelijk laten weten dat zij geen hinder ervaren van [geïntimeerde]. Volgens […] gaat het om een uit de hand gelopen burenruzie, waarbij zowel [geïntimeerde] als […] blaam treft. In dezelfde brief verklaren zij dat [geïntimeerde] mogelijk met problemen kampt en hulp nodig heeft.
(2.10) Vidomes heeft bij brief van haar advocaat van 31 juli 2014 een kort geding tot ontruiming aangezegd aan [geïntimeerde].

Bij exploot van dagvaarding van 24 september 2014 is [geïntimeerde] door Vidomes in kort geding gedagvaard met, kort gezegd, een vordering tot ontruiming van het gehuurde.

De voorzieningenrechter heeft deze vordering in het thans bestreden vonnis afgewezen. De voorzieningenrechter heeft, kort samengevat, daartoe overwogen dat aannemelijk is dat er sprake is van overlast en dat er meer aan de hand is dan alleen een burenruzie, maar dat niet kan worden vastgesteld dat deze zodanig ernstig is (in omvang en duur) dat van Vidomes niet meer mag worden verwacht dat zij de bewoning door [geïntimeerde] laat voortbestaan. Hierbij heeft de kantonrechter laten meewegen dat van de gestelde bedreigingen geen bewijs voorhanden is. Dit moet in de bodemprocedure worden uitgemaakt, aldus de kantonrechter.

Vidomes is met haar grieven tegen dit vonnis opgekomen. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Verdere beoordeling

Het hof acht ook thans nog een spoedeisend belang aanwezig.

Vidomes legt aan haar ontruimingsvordering ten grondslag dat [geïntimeerde] in strijd met artikel 7:213 BW en artikel 9.3 van de huurvoorwaarden al jarenlang overlast veroorzaakt voor de omwonenden en dat deze overlastsituatie is geëscaleerd in 2014. Volgens Vidomes is het duidelijk dat [geïntimeerde] niet zelfstandig kan wonen. Zij laat gevaarlijke situaties ontstaan, veroorzaakt ernstige en structurele overlast aan haar omwonenden, terwijl een verbetering van de situatie niet te verwachten valt, aangezien [geïntimeerde] hulp weigert. Door deze situatie is de leefbaarheid in de straat ernstig aangetast. Aan deze onhoudbare situatie, die nog steeds voortduurt, moet op korte termijn een einde komen. Van Vidomes niet kan worden gevergd deze situatie te laten voortduren. Zij moet adequaat optreden tegen de overlast die [geïntimeerde] veroorzaakt.

Het hof stelt voorop dat een vordering tot ontruiming, waarbij de voorzieningenrechter wordt gevraagd vooruit te lopen op een mogelijke beëindiging van een huurovereenkomst, slechts kan worden toegewezen indien boven redelijke twijfel verheven is dat de huurovereenkomst (zo nodig door een rechter) zal worden beëindigd. Bovendien dient vast te staan dat van de verhuurder in redelijkheid niet kan worden verlangd dat de huurder nog langer gebruik maakt van het gehuurde ook al is de huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig geëindigd.

Het hof stelt daarnaast voorop dat uit het bepaalde in artikel 6:265, lid 1 BW volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen uit overeenkomst, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden. Hiervoor is niet vereist dat de tekortkoming aan de betrokken partij valt toe te rekenen. Uitzondering op deze hoofdregel wordt gevormd door het geval dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.

Anders dan de voorzieningenrechter acht het hof het bestaan van ernstige, langdurige en moeilijk te corrigeren overlast, inclusief bedreigingen, door [geïntimeerde] aannemelijk geworden, en wel in dusdanige mate dat in kort geding met een beslissing tot ontruiming vooruitgelopen kan worden op een eventuele bodemprocedure. Naast de gedetailleerde en klemmende (uiteraard enigszins subjectieve) verklaringen van een aantal omwonenden (rechtsoverweging 2.4, 2.5, en 2.6), zijn er tevens de objectieve bevindingen van de politie, die zelf heeft geconstateerd dat er sprake was van lawaai, een verwarde vrouw ([geïntimeerde]), die sprak met dubbele tong en haar alcoholgebruik bagatelliseerde (rechtsoverweging 2.7). De stelling van [geïntimeerde] dat er slechts één keer, te weten op 20 juli 2014, door de politie lawaai is geconstateerd (paragraaf 55 memorie van antwoord) ziet eraan voorbij dat de betrokken verbalisant ook relateert dat hij op andere data door omwonenden is aangesproken op geluidsoverlast. Gelet op het feit dat dit kennelijk meerdere keren is gebeurd en door meerdere omwonenden is gemeld, acht het hof het niet van doorslaggevend belang dat de politie de geluidsoverlast niet steeds zelf heeft waargenomen. Die overlast op andere data dan 20 juli 2014 werd bovendien weliswaar niet veroorzaakt door geluidsapparatuur, maar door [geïntimeerde] zelf die midden in de nacht “geesten aanspreekt” of “ruzie heeft met de plantjes”. Die laatste waarnemingen vormen tevens concrete aanwijzingen dat [geïntimeerde] met problemen kampt (haar alcoholgebruik en psychische gesteldheid), die (mede) een verklaring kunnen zijn voor haar gedrag en het voortduren daarvan. [geïntimeerde] onderkent kennelijk die problemen en het feit dat zij hulp nodig heeft. Zij stelt immers in hoger beroep bij memorie van antwoord paragraaf 80 (in reactie op grief V en haar stelling in eerste aanleg herhalend) dat zij vrijwillig hulp heeft gezocht, maar omtrent de aard en omvang van deze hulp heeft [geïntimeerde] niets gesteld, zodat deze stelling van [geïntimeerde] in het licht van de eerdere weigering van hulp niet voldoende is om aan te nemen dat de problemen, die mogelijk een rol spelen bij het veroorzaken van de overlast, onder controle zijn . De schriftelijke verklaringen van […], […], mevrouw […] (oma) en […] doen naast de (louter) ontkenningen van [geïntimeerde] de balans evenmin in haar voordeel omslaan. Niet alleen zijn deze verklaringen kort en algemeen, maar de omstandigheid dat een paar buren geen overlast hebben ervaren, sluit niet uit dat dit bij andere buren wél het geval is. Zowel […], […] als […] hebben over bedreigingen door [geïntimeerde] verklaard, terwijl de eerste twee ook aangifte hebben gedaan bij de politie. Het hof acht daarom, mede in het licht van het voorgaande in onderlinge samenhang bezien, aannemelijk dat er, naast geluidsoverlast ook bedreigingen hebben plaatsgevonden. Daarbij past ook dat in het verslag van de politie is opgenomen dat [geïntimeerde] op 2 juni 2014 een mes op het balkon van een van de buren zou hebben gelegd. In welke mate de bedreiging van […] en […] heeft plaatsgevonden, kan in dit geding in het midden blijven. Het past niet bij goed huurderschap om je medehuurders op welke wijze dan ook te bedreigen. De omstandigheid dat de crisisdienst van Parnassia geen aanleiding heeft gezien voor een gedwongen opname, betekent niet dat er niets aan de hand is, nu voor een dergelijke opname strenge eisen gelden.
[geïntimeerde] heeft nog gesteld dat Vidomes nalatig is geweest en eerst mediation had moeten proberen. Nu echter onweersproken is gebleven dat het [geïntimeerde] zélf is geweest die in 2010 het door Vidomes geïnstigeerde bemiddelingsgesprek heeft afgeblazen én [geïntimeerde] zelf die in 2014 herhaalde malen (tegenover de politie) te kennen heeft gegeven hulp te weigeren, kan dit argument haar niet baten. Voor zover [geïntimeerde] heeft betoogd dat zij niet in gebreke is gesteld en derhalve niet in verzuim is, miskent zij dat voor ontbinding in het onderhavige geval verzuim niet is vereist, gelet op het bepaalde in artikel 6:265 lid 2 BW. Vidomes baseert haar vordering tot ontbinding immers op door haar gestelde schending van één van de doorlopende verplichtingen uit de huurovereenkomst, kort gezegd het zich niet gedragen als goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Hetzelfde geldt met betrekking tot het tekortschieten in de nakoming van verplichtingen om niet te doen. Dit een en ander brengt mee dat ontbinding mogelijk is ook zonder dat sprake is van verzuim (HR 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD4925). Overigens staat vast dat [geïntimeerde] ná het bestreden vonnis nog folie op de portiekdeur heeft geplakt – iets wat Vidomes op goede gronden onwenselijk acht -, terwijl Vidomes heeft gesteld dat de overlast nog steeds voortduurt. Met name gelet op de alcoholproblematiek van [geïntimeerde] en het ontbreken van een (kenbare) hulpvraag, wordt dit laatste eveneens aannemelijk geacht. De in eerste aanleg betrokken stelling dat de noodzaak tot ontruiming niet aanwezig is omdat […] mogelijk gaat verhuizen, doet, ook als de stelling juist zou zijn – Vidomes betwist dit overigens –, aan het voorgaande niet af omdat ook andere omwonenden hebben geklaagd over overlast.

Bij deze stand van zaken kan in het midden blijven of, zoals [geïntimeerde] stelt, zij ook overlast ondervindt van andere huurders, […] in het bijzonder. In deze procedure staat immers uitsluitend ter discussie of sprake is van door [geïntimeerde] veroorzaakte overlast. Die overlast wordt, zoals hierboven is overwogen, door meerdere buren ervaren en vindt ook bevestiging in objectieve waarnemingen van de politie.
Slotsom

De conclusie van het voorgaande is dat [geïntimeerde] bij herhaling en in ernstige mate haar verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft geschonden, terwijl de vrees gerechtvaardigd is dat de overlast blijft voortduren. Naar het oordeel van het hof is het dan ook buiten redelijke twijfel dat de bodemrechter, later oordelend, ontruiming gerechtvaardigd acht. In dit verband wijst het hof er voor de volledigheid nog op dat omtrent de uitzonderingsgrond van artikel 6:265 BW (zie rechtsoverweging 9) niets is gesteld, terwijl de vraag of er sprake is van overmacht (toerekening) aan de zijde van [geïntimeerde] bij deze rechtsvraag niet aan de orde is. Nu voorts van Vidomes niet kan worden gevergd de situatie te laten voortduren, zal het hof alsnog de gevorderde ontruiming toewijzen. De grieven slagen, althans bij afzonderlijke behandeling ervan hebben partijen geen belang meer. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. De vordering zal worden toegewezen als na te melden. Hierbij past een proceskostenveroordeling ten laste van [geïntimeerde], zowel in eerste aanleg als in hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis, en
opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] om het gehuurde binnen twee weken na betekening van dit arrest, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en het gehuurde bezemschoon onder afgifte van de sleutels aan Vidomes ter beschikking te stellen;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Vidomes tot op 14 oktober 2014 begroot op € 115,-- aan griffierecht, € 93,80 kosten uitbrengen exploot dagvaarding en € 400,-- aan salaris advocaat;

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Vidomes tot op heden begroot op € 704,-- aan griffierecht, € 79,16 aan kosten uitbrengen exploot dagvaarding en € 894,-- aan salaris advocaat;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.J. van der Helm en M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 februari 2015 in aanwezigheid van de griffier.