ECLI:NL:GHDHA:2015:528 - Gerechtshof Den Haag - Bevestiging waardering onroerende zaken in hoger beroep W...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-14/00172

Uitspraak d.d. 25 februari 2015

in het geding tussen:

[X] te [Z] belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente Zederik, de heffingsambtenaar,

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van

9 januari 2014, nr. ROT 13/1764, betreffende de hierna vermelde beschikkingen en aanslagen.

Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1.

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 29 februari 2012, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken [A], [B] en [C] te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2011 voor het belastingjaar 2012, vastgesteld op respectievelijk € 537.000, € 189.000 en € 189.000 onder gelijktijdige oplegging van daarmee corresponderende aanslagen in de onroerendezaakbelastingen.

1.2.

Belanghebbende heeft tegen de voormelde beschikkingen en aanslagen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarden van de onroerende zaken [B] en [C] gehandhaafd en de waarde van de onroerende zaak[A] verlaagd naar € 518.000.

1.3.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1.

Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

2.2.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 3 december 2014, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

3.1.

Op grond van de stukken van het geding gaat het Hof in hoger beroep uit van de volgende door de rechtbank in haar uitspraak vermelde feiten, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder heeft aangeduid:

"
Ten aanzien van [A] te [Z]

1. Eiser is eigenaar van het bedrijf. Het betreft een agrarisch erf met agrarische opstallen. In het beroepschrift heeft eiser de waarde van de werktuigenberging en de veldschuur bestreden. Op de zitting is komen vast te staan dat de veldschuur geen discussiepunt meer is.

2. (…)

3. (…)

Ten aanzien van [B] te [Z]

4. Eiser was op 1 januari 2012 eigenaar van de woning. Het betreft en vrijstaande bedrijfs-woning met een inhoud van 790 m3 met bouwjaar 2004. Het perceel behorende bij de woning heeft oppervlakte van 685 m2.

5. (…)

6. (…)

7. (…)

Ten aanzien van [C] te [Z]

8. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande bedrijfswoning met een inhoud van 660 m3 en bouwjaar 1998. Het perceel behorende bij de woning heeft oppervlakte van 395 m2."

Oordeel van de rechtbank

4.1.

De rechtbank heeft – voor zover in hoger beroep van belang – het volgende overwogen, waarbij belanghebbende als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder is aangeduid:

"
Ten aanzien van [A] te [Z]

1. (…)

2. Verweerder is bij de waardering van de werktuigenberging uitgegaan van de taxatiewijzer agrarische objecten peildatum 1 januari 2011, een en ander zoals beschreven in het verweerschrift. De taxatiewijzer zou, aldus eiser, voor een open wagenberging € 60,- per m² en voor een gesloten berging € 95,- per m² als waarde aanhouden. Verweerder waardeert de volledige berging als gesloten, eiser vindt daarentegen dat de hele berging (zoals ook in het verleden het geval zou zijn geweest) als open gewaardeerd moet worden. De rechtbank vindt dat het meest recht wordt gedaan aan de situatie als het open en gesloten gedeelte van de berging tot op zekere hoogte apart worden gewaardeerd.

3. In deze zaak is sprake van een wagenberging, waarvan een deel gesloten is, dateert uit 1992 en een oppervlak heeft van 650 m². Bij de waardering heeft verweerder dit deel conform de taxatiewijzer verstaffeld vanwege het grotere oppervlak en de eerste 390 m² gewaardeerd op 100% en de overige 260 m² op 60% van € 95,-. De waarde van dit deel van de berging komt dan uit op € 51.870,-. Als voor het open deel van de loods, gebouwd in 2000, wordt uitgegaan van een oppervlak van 975 m², een waarde van € 60,- per m² en de verstaffeling wordt voortgezet met 60%, dan kan de waarde van dit deel van de wagenberging worden geschat op € 35.100,-. De totale waarde van de loods komt hiermee op € 86.790,-. De waarde die verweerder heeft aangehouden van € 77.350,- is dan ook niet te hoog.

Ten aanzien van [B] te [Z]

4. (…)

5. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder. Slechts indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. Verweerder heeft aan de hand van het taxatierapport van [Y] van

16 april 2013 voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Voor deze vergelijking heeft de taxateur gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode, waarbij een vrijstaande bedrijfswoning in de vergelijking is betrokken, en twee 2/1 kap bedrijfswoningen. Daarnaast heeft de taxateur gebruik gemaakt van de landelijke taxatiewijzer agrarisch. De taxateur komt aan de hand van deze vergelijking voor eisers woning op een gemiddelde prognosewaarde van € 361.341,- en een getaxeerde waarde van € 345.000,-. Daaruit kan worden afgeleid dat de uiteindelijk vastgestelde waarde van € 189.000,- niet te hoog is.

7. Ter zitting is komen vast te staan dat verweerder in een van de processtukken abusievelijk heeft vermeld dat de woning een fraaie ligging aan het water zou hebben. Uitgangspunt voor de waardering is echter het in 6 genoemde taxatierapport geweest, en uit dat rapport valt niet af te leiden dat de ligging in voor eiser ongunstige zin zou zijn meegerekend. Verder is weliswaar opvallend dat de woning op hetzelfde bedrag is gewaardeerd als [C], maar voor de beoordeling is een verklaring daarvoor niet nodig, zolang voor beide objecten aannemelijk is dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Dat is hier het geval, zoals ook uit het navolgende zal blijken.

Ten aanzien van [C] te [Z]

8. (…)

9. Verweerder heeft aan de hand van het taxatierapport van [Y] van

10 april 2013 voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Voor deze vergelijking heeft de taxateur gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode, waarbij een vrijstaande bedrijfswoning in de vergelijking is betrokken, en twee 2/1 kap bedrijfswoningen. De taxateur komt aan de hand van deze vergelijking voor eisers woning op een gemiddelde prognosewaarde van € 341.416,- en een getaxeerde waarde van € 298.000,-. Daaruit kan worden afgeleid dat de uiteindelijk vastgestelde waarde van € 189.000,- niet te hoog is.

10. Voor het overige wordt verwezen naar wat in 6 en 7 is overwogen. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep ongegrond is. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding."

Omschrijving geschil en standpunten van partijen

5.1.

Partijen houdt verdeeld de vraag of de waarden van de onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld.

5.2.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en voert daartoe - samengevat - het volgende aan. Tot de onroerende zaak [A] behoort een wagenberging, waarvan een deel open is. De door de rechtbank bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak [A] in aanmerking genomen deelwaarde van het open deel van de wagenberging van € 50.700 dient te worden verlaagd tot € 35.100. Deze vermindering kan niet worden verrekend met een eventuele verhoging van de bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak in aanmerking genomen deelwaarden van andere onderdelen van de onroerende zaak. Gelet op de voor eerdere jaren vastgestelde waarde van de onroerende zaak [B] bij de vaststelling waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan van een perceelgrootte van 430 m2, en het bedrag van € 186.355 waarvoor de onroerende zaak met in begrip van 685 m2 grond, op 1 oktober 2011 is verkocht, dient de vastgestelde waarde van de onroerende zaak te worden verminderd tot € 181.000. Gelet op de voor eerdere jaren vastgestelde waarde van de onroerende zaak [C] en de onvergelijkbaarheid van de door de heffingsambtenaar gebuikte vergelijkingsobjecten dient de waarde van de onroerende zaak te worden verminderd tot € 175.000.

5.3.

De heffingsambtenaar beantwoordt de in geschil zijnde vraag ontkennend. Hij heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd weersproken.

5.4

Voor de (nadere) onderbouwing van de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

6.1.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikkingen in die zin dat

- de bij de uitspraak op bezwaar tot € 518.000 verminderde waarde van de onroerende zaak [A] nader wordt verlaagd tot € 502.500,

- de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [B] wordt verminderd tot € 181.000 en

- de waarde van de onroerende zaak [C] wordt verminderd tot € 175.000.

6.2.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

Objectafbakening; ambtshalve

7.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat er drie afzonderlijke heffingsobjecten zijn. Hof sluit zich aan bij dit gemeenschappelijk standpunt van partijen nu niet is gebleken dat zij zich daarbij op een juridisch onjuist standpunt hebben gesteld.

Algemeen

7.2.

De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.

Object [A]

7.3.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de waarde [A] bij de uitspraak op bezwaar niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De door de heffingsambtenaar bij de waardebepaling aan onderdelen van de onroerende zaak toegekende "deelwaarden" zijn slechts hulpmiddelen bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, zijnde de waarde van de gehele onroerende zaak. Met het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de gehele onroerende zaak voldoende onderbouwd. Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank op goede gronden, die het Hof tot de zijne maakt, de deelwaarde waarvoor de wagenberging bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak in aanmerking dient te worden genomen, bepaald op € 86.790 (€ 35.100 (open deel wagenberging) + € 51.870 (gesloten deel wagenberging)). De deelwaarde die de heffingsambtenaar heeft aangehouden (€ 77.350) is dan ook niet te hoog. Daarbij merkt het Hof nog op dat – anders dan belanghebbende heeft bepleit – bij de heroverweging van de vastgestelde waarde van een onroerende zaak de vermindering van een te hoge deelwaarde van een onderdeel van een onroerende zaak kan worden gecompenseerd met een verhoging van een te lage deelwaarde van een ander onderdeel van de onroerende zaak. Dit is slechts anders indien de heffingsambtenaar bij de belanghebbende het rechtens te honoreren vertrouwen heeft gewekt dat hij deze compensatie niet zal toepassen. Belanghebbende geeft geen feiten gesteld op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat een vertrouwen in de zo-even bedoelde zin bij belanghebbende is gewekt. Zodanige feiten zijn het Hof op basis van de gedingstukken ook overigens niet gebleken.

Agrarische bedrijfswoningen [B] en [C]

7.4.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde taxatierapporten en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken [B] en [C] (hierna: de woningen) niet op te hoge bedragen zijn vastgesteld. Weliswaar zijn de verkoopprijzen van de in de taxatierapporten vermelde vergelijkingsobjecten, nu deze vergelijkingsobjecten, anders dan de woningen, geen agrarische bedrijfswoningen zijn en agrarische bedrijfswoningen een andere marktwaarde hebben dan overigens vergelijkbare woningen zonder agrarische bestemming, slechts in beperkte mate bruikbaar bij de bepaling van de waarden van de woningen, doch gelet op de prijs van € 186.355 die bij de verkoop van één van de woningen ([B]) op 5 juli 2012 is behaald, acht het Hof aannemelijk dat de waarden van deze woning en van de woning [C] op waardepeildatum niet lager waren dan de voor elk van beide woningen vastgestelde waarde van € 189.000. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking:

a. de beide woningen zijn in hoge mate vergelijkbaar. Er zijn verschillen in kavelgrootte en inhoud doch die zijn, mede gelet op hetgeen hierna onder b. en c. is overwogen, niet van dien aard dat op grond daarvan zou moeten worden geconcludeerd dat de vastgestelde waarde van € 189.000 voor één van beide woningen te hoog is;

b. de verkoopprijs van de woning [B] is bedongen bij de verkoop van deze woning aan de reeds in de woning wonende zoon van de verkoper, tevens diens beoogde bedrijfsopvolger. Als gevolg van deze bijzondere omstandigheden was, naar de heffingsambtenaar heeft gesteld en het Hof aannemelijk acht, de verkoopprijs van de woning [B] aanmerkelijk lager dan de marktwaarde als omschreven in artikel 17, lid 2, WOZ;

c. in de taxatierapporten zijn, in aanvulling van de waardebepaling door vergelijking met woningen waarvan waardegegevens bekend zijn, de waarden van de woningen ook bepaald met behulp van de agrarische taxatiewijzer 2011. De aldus berekende waarden bedragen € 328.895 ([B]) en € 255.825 ([C]). Hoewel aan een waardebepaling op basis van een taxatiewijzer zonder nadere, op de woningen toegespitste, marktgegevens, welke ontbreken, geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend, beschouwt het Hof haar wel als een ondersteuning van zijn oordeel dat de heffingsambtenaar de waarden niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld.

7.5.

Aan het onder 7.4 gegeven oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden van de woningen heeft aangevoerd. Dat voor eerdere jaren de waarde van de woning [B] op lagere bedragen is vastgesteld dan voor het onderhavige jaar en dat bij de bepaling van de waarde voor eerdere jaren is uitgegaan van een perceelgrootte van 430 m2, heeft geen betekenis voor de waarde van de woning op de waardepeildatum. Ook voor de woning [C] geldt dat de voor eerdere jaren naar eerdere waardepeildata vastgestelde waarden voor de bepaling van de waarde voor het onderhavige jaar niet van belang is.

7.6.

De stellingen van belanghebbende dat de waarde van de woning [C] dient te worden verlaagd omdat deze woning bekneld ligt en omdat zij kleiner is dan de woning [B], zijn onvoldoende om daaraan het door belanghebbende gewenste gevolg te verbinden. Dat de gestelde beknelde ligging van de woning [C] een negatieve invloed op de waarde van de woning heeft, heeft belanghebbende niet met marktgegevens onderbouwd. Hetzelfde geldt voor hetgeen hij heeft gesteld over de grootte van de woning. Daarbij is nog van belang dat de waardering van onroerende zaken alle waardebepalende factoren van belang zijn en de omstandigheid dat een onroerende zaak op één factor minder is dan een andere onroerende zaak, geen reden is om enkel op grond daarvan tot een lagere waarde van de onroerende zaak te concluderen.

7.7.

Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep in al zijn onderdelen ongegrond. Bijgevolg moet worden beslist als hierna is vermeld.

Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.

Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, G.J. van Leijenhorst en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 25 februari 2015 in het openbaar uitgesproken.

De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. In verband daarmee is de uitspraak ondertekend door mr. G.J. van Leijenhorst.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

-
- de naam en het adres van de indiener;

-
- de dagtekening;

-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is

gericht;

-
- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.