Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-14/00276
uitspraak d.d. 25 februari 2015
in het geding tussen:
[X] te [Z], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waddinxveen, de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 20 februari 2014, nummer SGR 13/7225 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 432.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2013 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente Waddinxveen.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking aldus gewijzigd dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 430.000, de aanslag verminderd tot een berekend naar een waarde van € 430.000, bepaald dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 974 en de heffingsambtenaar opgedragen om het betaalde griffierecht van € 44 aan belanghebbende te vergoeden.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122,00. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en heeft daarbij tevens incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft het incidenteel ingestelde hoger beroep beantwoord.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 3 december 2014. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan:
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met aangebouwde garage, carport en een berging. De inhoud van de woning is ongeveer 453 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 792 m2. In de woning is asbest aanwezig.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix).
[Y]
[A]
[B]
[C]
Bouwjaar
1967
1972
1982
1987
Inhoud hoofdgebouw
453 m3
428 m3
569 m3
429 m3
Rekenprijs per m3
€ 353
€ 400
€ 424
€ 570
Berekende waarde
hoofdgebouw
€ 160.000
-
-
-
Oppervlakte perceel
792 m2
678 m2
199 m2
455 m2
Rekenprijs per m2
€ 325
€ 371
€ 704
€ 616
Berekende waarde grond
€ 258.000
-
-
-
Rekenprijs bijgebouwen:
garage
berging/tuinhuis
dakkapel
carport
€ 8.000
€ 1.000
€ 3.000
€ 2.000
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
WOZ-waarde
€ 432.000
€ 446.000
€ 392.000
€ 532.000
Verkoopdatum
04-07-2011
27-06-2011
04-05-2011
Verkoopprijs
€ 434.500
€ 395.000
€ 551.000
3.3.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd. Het taxatierapport omvat de hieronder vermelde gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van belanghebbende, met de woning vergelijkbare woningen. De gegevens van de ter vergelijking bijgebrachte woningen zijn vervat in het taxatierapport opgenomen zogenoemde stamkaarten. Daaraan ontleent het Hof de onderstaande matrix opgenomen gegevens.
[Y]
[D]
[E]
[F]
Type woning
vrijstaand
2^1 kap
vrijstaand
vrijstaand
Bouwjaar
1967
1978
1972
1938
Inhoud hoofdgebouw
428 m3
430 m3
315 m3
430 m3
Rekenprijs per m3
€ 297
€ 400
€ 500
€ 325
Berekende waarde
hoofdgebouw
€ 127.116
€ 172.000
€ 157.500
€ 139.750
Oppervlakte perceel
792 m2
423 m2
200 m2
485 m2
Rekenprijs per m2
€ 319
€ 358
€ 710
€ 289
Berekende waarde grond
€ 252.648
€ 151.434
€ 142.000
€ 140.165
Rekenprijs bijgebouwen:
garage
-
€ 12.000
-
€ 10.000
WOZ-Waarde
€ 379.764
€ 335.434
€ 299.500
€ 289.915
Verkoopdatum
16-07-2012
22-11-2013
05-07-2011
Verkoopprijs
€ 333.000
€ 295.000
€ 295.000
K(waliteit)
5
7
7
7
O(nderhoud)
6
7
7
7
L(uxe)
4
7
6
6/7
D(oelmatigheid)
6
7
7
7
U(itsraling)
6
7
7
7
L(igging)
6
7
8
6
Oordeel van de rechtbank
5. De rechtbank heeft - voor zover te dezen van belang - het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder.
"
Inhoudelijk
Inhoudelijk
2. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2013 (de beschikking) de waarde
van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de
woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ)
op waardepeildatum 1 januari 2012 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2013
vastgesteld op € 432.000. Met de beschikking is in een geschrift bekendgemaakt en
verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2013 (de
aanslag).
3. Bij tussenuitspraak van 2 oktober 2013 heeft de rechtbank verweerder in de
gelegenheid gesteld eiser alsnog te horen op het bezwaar en aldus het gebrek dat aan de
uitspraak op bezwaar kleeft te herstellen. Op 24 oktober 2013 heeft een hoorzitting
plaatsgevonden.
4. Op 6 november 2013 heeft verweerder eiser en de rechtbank meegedeeld dat het
hoorgesprek hem geen aanleiding geeft een andere beslissing op het bezwaar te nemen en
dat hij de uitspraak op bezwaar van 12 augustus 2013 handhaaft. In de brief aan eiser heeft
verweerder de uitspraak op bezwaar aangevuld.
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een
waarde van € 350.000. Daartoe voert hij - zakelijk weergegeven - het volgende aan. De door
verweerder gebruikte prijzen per m3 en m2 zijn niet gebaseerd op daadwerkelijke
verkoopcijfers. De door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten verschillen teveel
van de woning. Ten onrechte heeft verweerder het object [G] niet in de
vergelijking betrokken en er zijn ook overigens betere vergelijkingsobjecten voorhanden,
gelegen in de gemeente [H]. Verder heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden
net de overlast van de drukke verkeersweg waaraan de woning ligt, met de afnemende
meerwaarde per m3 en m2 en met de verzakking van het balkon en de grond aan de
achterzijde van de woning.
6. Verweerder verwijst voor de onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde
naar een taxatierapport opgemaakt op 11 november 2013 door [I], WOZ-taxateur
dat naast gegevens van de woning, gegevens bevat van de vergelijkingsobjecten
[A] (verkocht op 4 juli 2011 voor € 434.500), [B] (verkocht op 27
juni 2011 voor € 395.000) en [C] (verkocht op 4 mei 2011 voor € 551.000).
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning
bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en
onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak
in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen
nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de
meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak
meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94,22885, nr. 36,
blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op
een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij
gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van
systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten
voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dat hij in voldoende mate rekening heeft
gehouden met de verschillen in oppervlakte, inhoud en ligging. De rechtbank acht in het
bijzonder het door verweerder aangevoerde object [A] geschikt als
vergelijkingsobject. Dit object ligt aan dezelfde weg als de woning, is eveneens vrijstaand
en verkeerde op het moment van verkoop net als de woning in matige staat van onderhoud.
Verder is dat object in dezelfde periode gebouwd als de woning.
9. De aanwezigheid van asbest en het waardedrukkende effect dat daar van uitgaat is
tussen partijen niet in geschil. Verweerder stelt dat hij bij de waardevaststelling rekening
heeft gehouden met de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal in de woning.
Verweerder heeft echter niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze en in hoeverre hij dat heeft
gedaan. Gesteld noch gebleken is dat ook in de door verweerder gebruikte
vergelijkingsobjecten sprake was van asbesthoudende materialen. In zoverre is verweerder
derhalve niet geslaagd in het bewijs dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft
vastgesteld.
10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient de vraag
zich aan of eiser de door hem verdedigde waarde van € 350.000 aannemelijk heeft gemaakt.
Naar het oordeel van de rechtbank dient ook deze vraag ontkennend te worden beantwoord.
Eiser heeft, tegenover de gemotiveerde weerspreking door verweerder, niet aannemelijk
gemaakt dat het door hem aangedragen vergelijkingsobject [G] in de plaats
gesteld moet worden van de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten. De ter
zitting ingenomen stelling dat zich in het nabijgelegen [H] betere vergelijkingsobjecten
bevinden, is verder niet geconcretiseerd. Hoewel bij de door verweerder overgelegde
stukken een staffel ontbreekt waaruit kan worden afgeleid van welke waardes per m2 en m3
verweerder uitgaat, volgt uit de bij het taxatierapport gevoegde matrix dat verweerder
voldoende rekening heeft gehouden met het zogenoemde afnemend grensnut. De waarde per
m2 bedraagt voor het kleinste perceel € 704 en die waarde neemt af naarmate de percelen
groter worden om uiteindelijk voor het grootste perceel (de woning) uit te komen op € 325
per m2. Ook uit de waarde per m3 volgt een dergelijke ontwikkeling van een waarde per m3
van € 400 voor het kleinste object en een waarde per m3 van € 353 voor de (grotere) woning.
Eiser heeft voorts niet inzichtelijk gemaakt op welk bed rag het waardedrukkende effect van
de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal in de woning moet worden vastgesteld.
11. Aangezien geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is
geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de
woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 430.000. Daarbij heeft de rechtbank
het volgende in aanmerking genomen. Gesteld noch gebleken is dat er acute noodzaak
bestaat om het asbesthoudende materiaal uit de woning te verwijderen. De rechtbank acht
echter aannemelijk dat een potentiele koper van de woning bij het bepalen van de prijs die
hij bereid is te betalen rekening zal houden met de kosten die verwijdering van het
asbesthoudende materiaal met zich meebrengt. De rechtbank berekent de kosten van
dergelijke werkzaamheden, mede gezien het feit dat de asbesthoudende materialen zich
blijkens het taxatierapport voornamelijk in het dakbeschot bevinden, op ongeveer € 2.000.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van
de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep
gegrond verklaard.
13. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiser gemaakte
proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten
bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 974 (1
punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met
een waarde per punt van € 487 en een wegingsfactor 1). Eiser heeft in zijn beroepschrift
verzocht om vergoeding van kosten van een taxatierapport. Hij heeft echter geen
taxatierapport ingediend en ook overigens is niet gebleken dat dergelijke kosten zijn
gemaakt. Nu eiser in bezwaar niet heeft verzocht om een kostenvergoeding, is er geen
aanleiding een vergoeding toe te kennen voor de kosten van bezwaar."
Geschil, standpunten en conclusies
6.1.
In geschil is of de rechtbank de waarde van de woning op een te hoog bedrag (standpunt belanghebbende) dan wel op een te laag bedrag (standpunt heffingsambtenaar) heeft vastgesteld.
6.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
6.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 379.000.
6.4.
De heffingsambtenaar concludeert in incidenteel appel tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
7.1.
Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank met juistheid beslist dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende last aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is en dat de waarde in goede justitie is vast te stellen op € 430.000. Het Hof maakt deze beslissing alsmede de daartoe door de rechtbank gebezigde gronden tot de zijne. Het Hof overweegt naar aanleiding van het door partijen in hoger beroep gestelde daarenboven het volgende.
7.2.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7.3.1
Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank met juistheid beslist dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof maakt deze beslissing en de gronden waarop zij berust tot de zijne. Het Hof voegt daaraan nog het volgende toe.
7.3.2
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd waarbij een matrix is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dat de aanwezigheid van asbest in de woning een negatieve invloed op de waarde van de woning heeft is tussen partijen niet in geschil. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat hij bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten met deze negatieve invloed in voldoende mate rekening heeft gehouden. Uit het taxatierapport en de matrix wordt echter niet duidelijk op welke wijze en in welke mate dit is gebeurd. Ook anderszins heeft de heffingsambtenaar geen feiten gesteld die, indien aannemelijk, zijn stelling kunnen dragen. Verder heeft de heffingsambtenaar gesteld dat in de vergelijkingsobjecten, met name het object [A], eveneens asbesthoudende materialen zijn verwerkt en dat mitsdien de aanwezigheid van asbest is verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopprijs van dit vergelijkingsobject. Deze stelling baat de heffingsambtenaar niet nu hij haar niet met objectieve, voor het Hof toetsbare gegevens heeft gestaafd.
7.4.1
Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank met juistheid beslist dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. Het Hof maakt deze beslissing en de gronden waarop zij berust tot de zijne. Het Hof voegt daaraan nog het volgende toe.
7.4.2
Belanghebbende baseert de door hem verdedigde waarde op het door hem overgelegde taxatierapport en de daarin opgenomen stamkaarten. Dit taxatierapport biedt naar het oordeel van het Hof onvoldoende inzicht in de wijze waarop de daarin aan de woning toegekende waarde van € 379.000 is bepaald. Met name ontbreken gegevens die aannemelijk doen zijn dat deze waarde de prijs is die op of omstreeks de waardepeildatum door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, zoals rond de genoemde datum gerealiseerde verkoopcijfers van de in het taxatierapport vermelde, naar de opvatting van belanghebbende met de woning vergelijkbare objecten. Naar het oordeel van het Hof zijn de verschillen tussen deze objecten en de woning van dien aard dat de objecten niet geschikt zijn om bij de bepaling van de waarde van de woning als vergelijkingsobjecten te worden gebruikt. De woning [D] is een twee-onder-een-kap woning, terwijl de woning een vrijstaande woning is. De onroerende zaak [E] omvat, behalve een woning, een bedrijfsruimte waardoor deze onroerende zaak niet goed vergelijkbaar is met de woning. Bovendien is de tot dit object behorende woning veel kleiner dan de woning en is de verkoopprijs van deze onroerende zaak eind 2013 behaald, dat is bijna twee jaar na de waardepeildatum. De onroerende zaak [F] is, anders dan de woning, een bedrijfswoning, is veel kleiner dan de woning en is aanmerkelijk ouder dan de woning.
7.4.3
Belanghebbende stelt dat hij bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de objecten, vermeld in de onder 3.3. opgenomen matrix (hierna: de objecten), rekening heeft gehouden met verschillen in kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid, uitstraling en ligging door voor elk object aan elk van deze aspecten een factor op een schaal van 1 tot 10 toe te kennen (hierna: de k.o.l.d.u.l-factoren). Als de toegekende factor afwijkt van het gemiddelde, heeft dit geleid tot een op- of neerwaartse correctie van de bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de objecten gebruikte variabelen, met name de rekenprijs per m3 inhoud van het hoofdgebouw en de rekenprijs per m2 oppervlakte van de grond. Marktgegevens of andere objectieve, voor het Hof toetsbare gegevens waarop de aan de woning en de objecten toegekende k.o.l.d.u.l-factoren en het aan de verschillen tussen toegekende k.o.l.d.u.l-factoren toegekende gewicht berusten, heeft belanghebbende niet in het geding gebracht. Mitsdien heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat hij door het toepassen van de k.o.l.d.u.l-factoren bij de bepaling van de waarde van de woning in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten in kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid, uitstraling en ligging.
7.4.4
Gelet op het een en ander heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is.
7.5.
Het Hof ziet, rekening houdend met alle omstandigheden, geen aanleiding om af te wijken van de door de rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde van de woning. Derhalve is zowel het principaal hoger beroep als het incidenteel ingestelde hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
8.1.
Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 487 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (1 punt (schriftelijke zienswijze na incidenteel hoger beroep) à € 487 x 1 (gewicht van de zaak)).
Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank,
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 487.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, B. van Walderveen en G.J. van Leijenhorst in tegenwoordigheid van de griffier mr. A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 25 februari 2015 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.