Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.126.323/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 1359649 CV EXPL 12-32845
Arrest van 31 maart 2015
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. P.I. van Herwaarden te Maassluis,
tegen
STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Woonstad,
advocaat: mr. J.A. van Strijen te Rotterdam.
Het geding
Voor de gang van zaken tot 18 juni 2013 wordt verwezen naar het arrest van die datum, waarbij een comparitie na aanbrengen werd gelast. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 5 september 2013. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens heeft [appellant] bij memorie van grieven vijf grieven aangevoerd tegen het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 25 januari 2013, voor zover in conventie gewezen. Woonstad heeft de grieven bij memorie van antwoord (met producties) bestreden. [appellant] heeft daarna nog uitdrukkelijk te kennen gegeven dat het hoger beroep niet is gericht tegen de beslissing in reconventie. [appellant] heeft bij brief van 29 januari 2015 nog producties in het geding gebracht. Vervolgens hebben partijen hun zaak mondeling bepleit op 12 februari 2015. Woonstad heeft daarbij een pleitnota voorgelezen en overgelegd. Daarna hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
De door de rechtbank in rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.4 van het bestreden vonnis vastgestelde feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uit zal gaan. Wél ter discussie staat een deel van de in rechtsoverweging 2.5 vastgestelde feiten. Dit deel wordt door grief 1 bestreken. Hiermee betwist [appellant] dat hij op 5 december 2011 heeft kenbaar gemaakt in de wisselwoning te willen blijven wonen. Bij de bespreking van de grieven zal het hof zo nodig hier nader op ingaan.
Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, gaat het geschil om het volgende.
(2.1) [appellant] huurt van Woonstad op grond van de ‘Overeenkomst wisselwoning Nieuw Crooswijk’ vanaf 1 november 2007 een wisselwoning aan de [adres] te [plaats] (hierna ook: de (wissel)woning of de woning). In het door partijen ondertekende huurcontract is vermeld dat de wisselwoning is bestemd om als tijdelijke huisvesting door huurder (voor de duur van de bouw van de nieuwe woning) te worden gebruikt in verband met het herstructureringsproject ‘Nieuw Crooswijk’. [appellant] betaalde voor het gebruik van de woning als wisselwoning geen streefhuur, maar een aanzienlijk lagere huurprijs (vermeerderd met de wettelijke verhogingen sindsdien), welke huurprijs correspondeert met de huurprijs die [appellant] betaalde voor zijn oude woning (aan de [adres] te [plaats]), die hij in verband met sloop ervan heeft verlaten. De huurprijs van de wisselwoning, inclusief servicekosten, bedroeg ongeveer € 160,-- per maand. [appellant] kan zich als huurder van deze wisselwoning niet op huurbescherming beroepen, zoals de kantonrechter met juistheid en in hoger beroep onweersproken heeft geoordeeld.
(2.2) Artikel 4.1 van de huurovereenkomst wisselwoning voorziet in een beëindiging van de huurovereenkomst van rechtswege een maand nadat aan huurder bij aangetekende brief een nieuwe woning in Nieuw Crooswijk ter beschikking is gesteld. Het Sociaal Statuut, waar Woonstad zich jegens [appellant] aan gebonden acht, biedt in die situatie naast de mogelijkheid om een nieuwe woning te aanvaarden, voor [appellant] ook de mogelijkheid om te kiezen voor definitief verblijf in de (wissel)woning. Hiervoor moet dan wél een nieuw huurcontract worden afgesloten, met een hogere huurprijs en bijbehorende huurbescherming, te weten de door Woonstad vastgestelde streefhuur.
(2.3) Bij aangetekende brief van 20 juli 2011 is door Woonstad aan [appellant] een woning in Nieuw Crooswijk aangeboden (bouwblok Huis van Vooruitgang; blok C), waarbij aan [appellant] is gevraagd een keuze te maken vanuit een brochure en waarbij [appellant] is uitgenodigd voor een gesprek op 18 augustus 2011. Bij brief van 24 augustus 2011 heeft Woonstad aan [appellant] laten weten dat hij niet op de afspraak van 18 augustus is verschenen en niets heeft laten horen, dat Woonstad dit beschouwt als een weigering om in aanmerking te komen voor een woning in het betreffende bouwblok (C) en dat Woonstad ervan uitgaat dat [appellant] in afwachting is van een ander aanbod in de toekomstige nieuwbouw van Nieuw Crooswijk, zodat dan opnieuw een woning zal worden aangeboden. In dezelfde brief wordt aangegeven dat volgens de regels van het Sociaal Statuut de huurprijs voor de (wissel)woning per 1 oktober 2011 naar het streefniveau zal worden gebracht. Deze brieven hebben [appellant] bereikt, zij het op een later moment in verband met zijn afwezigheid wegens vakantie van vijf weken.
(2.4) Bij brief van de advocaat van Woonstad van 10 oktober 2011 is aan [appellant] onder meer geschreven:
“(…) Op grond van deze tijdelijke huurovereenkomst wisselwoning dient u deze woning leeg en ontruimd op te leveren nadat u een nieuwe woning is aangeboden in Nieuw Crooswijk. (…) Uit uw brief van 29 augustus 2011 maak ik op dat uw afwezigheid tijdens het gesprek van 18 augustus 2011 mogelijk berust op een misverstand. Namens Woonstad kan ik u twee verschillende mogelijkheden voorleggen:1. Woonstad heeft voor u een nieuwbouwwoning beschikbaar gelegen aan de Boezemlaan. U kunt deze woning huren vanaf de oplevering. De huur bedraagt vanaf± € 473, inclusief servicekosten.2. Indien u geen gebruik maakt van het aanbod te verhuizen naar een nieuwbouwwoning, maar wil wachten op een ander aanbod, dan kunt u langer in de wisselwoning blijven wonen. Voorwaarde hiervoor is wel dat u de streefhuur gaat betalen. (….) Deze streefhuur is het eerder door Woonstad gemelde bedrag van € 599,74 per maand, te vermeerderen met € 28,37 servicekosten per maand.[hof: in totaal een bedrag van
€ 628,11.]
Ik verzoek u mij uiterlijk 20 oktober a.s. te berichten welke keuze u heeft gemaakt. Indien u niet kiest (…), zal ik genoodzaakt zijn rechtsmaatregelen te treffen. Gelet op (….) betekent dit dat ontruiming zal worden gevorderd.(2.5) [appellant] heeft niet op deze brief gereageerd.
(2.6) Vervolgens is [appellant] bij brief van 9 november 2011 door Woonstad uitgenodigd voor een bewonersavond op 15 november 2011 en een persoonlijk gesprek op 5 december 2011, in verband met het aanbod van woningen in de woonblokken Huis van Voorspoed en Huis van Warmte (blokken B). Op 5 december 2011 heeft het gesprek tussen Woonstad en [appellant] plaatsgevonden. De kantonrechter is er in zijn vonnis vanuit gegaan dat [appellant] toen geen nieuwe woning heeft geaccepteerd, althans niet op het aanbod heeft gereageerd, maar heeft kenbaar gemaakt in de (wissel)woning te willen blijven.
(2.7) [appellant] heeft een door Woonstad aangeboden nieuwe huurovereenkomst voor de woning per 1 januari 2012, met daarin opgenomen de streefhuur, niet getekend. [appellant] is in de woning blijven wonen. [appellant] heeft bij brieven van 24 februari 2012 en 5 april 2012 aan Woonstad gemeld dat volgens hem een huurprijs van € 157,23 in plaats van € 628,11 rechtens geldend is.
(2.1) [appellant] huurt van Woonstad op grond van de ‘Overeenkomst wisselwoning Nieuw Crooswijk’ vanaf 1 november 2007 een wisselwoning aan de [adres] te [plaats] (hierna ook: de (wissel)woning of de woning). In het door partijen ondertekende huurcontract is vermeld dat de wisselwoning is bestemd om als tijdelijke huisvesting door huurder (voor de duur van de bouw van de nieuwe woning) te worden gebruikt in verband met het herstructureringsproject ‘Nieuw Crooswijk’. [appellant] betaalde voor het gebruik van de woning als wisselwoning geen streefhuur, maar een aanzienlijk lagere huurprijs (vermeerderd met de wettelijke verhogingen sindsdien), welke huurprijs correspondeert met de huurprijs die [appellant] betaalde voor zijn oude woning (aan de [adres] te [plaats]), die hij in verband met sloop ervan heeft verlaten. De huurprijs van de wisselwoning, inclusief servicekosten, bedroeg ongeveer € 160,-- per maand. [appellant] kan zich als huurder van deze wisselwoning niet op huurbescherming beroepen, zoals de kantonrechter met juistheid en in hoger beroep onweersproken heeft geoordeeld.
(2.2) Artikel 4.1 van de huurovereenkomst wisselwoning voorziet in een beëindiging van de huurovereenkomst van rechtswege een maand nadat aan huurder bij aangetekende brief een nieuwe woning in Nieuw Crooswijk ter beschikking is gesteld. Het Sociaal Statuut, waar Woonstad zich jegens [appellant] aan gebonden acht, biedt in die situatie naast de mogelijkheid om een nieuwe woning te aanvaarden, voor [appellant] ook de mogelijkheid om te kiezen voor definitief verblijf in de (wissel)woning. Hiervoor moet dan wél een nieuw huurcontract worden afgesloten, met een hogere huurprijs en bijbehorende huurbescherming, te weten de door Woonstad vastgestelde streefhuur.
(2.3) Bij aangetekende brief van 20 juli 2011 is door Woonstad aan [appellant] een woning in Nieuw Crooswijk aangeboden (bouwblok Huis van Vooruitgang; blok C), waarbij aan [appellant] is gevraagd een keuze te maken vanuit een brochure en waarbij [appellant] is uitgenodigd voor een gesprek op 18 augustus 2011. Bij brief van 24 augustus 2011 heeft Woonstad aan [appellant] laten weten dat hij niet op de afspraak van 18 augustus is verschenen en niets heeft laten horen, dat Woonstad dit beschouwt als een weigering om in aanmerking te komen voor een woning in het betreffende bouwblok (C) en dat Woonstad ervan uitgaat dat [appellant] in afwachting is van een ander aanbod in de toekomstige nieuwbouw van Nieuw Crooswijk, zodat dan opnieuw een woning zal worden aangeboden. In dezelfde brief wordt aangegeven dat volgens de regels van het Sociaal Statuut de huurprijs voor de (wissel)woning per 1 oktober 2011 naar het streefniveau zal worden gebracht. Deze brieven hebben [appellant] bereikt, zij het op een later moment in verband met zijn afwezigheid wegens vakantie van vijf weken.
(2.4) Bij brief van de advocaat van Woonstad van 10 oktober 2011 is aan [appellant] onder meer geschreven:
“(…) Op grond van deze tijdelijke huurovereenkomst wisselwoning dient u deze woning leeg en ontruimd op te leveren nadat u een nieuwe woning is aangeboden in Nieuw Crooswijk. (…) Uit uw brief van 29 augustus 2011 maak ik op dat uw afwezigheid tijdens het gesprek van 18 augustus 2011 mogelijk berust op een misverstand. Namens Woonstad kan ik u twee verschillende mogelijkheden voorleggen:1. Woonstad heeft voor u een nieuwbouwwoning beschikbaar gelegen aan de Boezemlaan. U kunt deze woning huren vanaf de oplevering. De huur bedraagt vanaf± € 473, inclusief servicekosten.2. Indien u geen gebruik maakt van het aanbod te verhuizen naar een nieuwbouwwoning, maar wil wachten op een ander aanbod, dan kunt u langer in de wisselwoning blijven wonen. Voorwaarde hiervoor is wel dat u de streefhuur gaat betalen. (….) Deze streefhuur is het eerder door Woonstad gemelde bedrag van € 599,74 per maand, te vermeerderen met € 28,37 servicekosten per maand.[hof: in totaal een bedrag van
€ 628,11.]
Ik verzoek u mij uiterlijk 20 oktober a.s. te berichten welke keuze u heeft gemaakt. Indien u niet kiest (…), zal ik genoodzaakt zijn rechtsmaatregelen te treffen. Gelet op (….) betekent dit dat ontruiming zal worden gevorderd.(2.5) [appellant] heeft niet op deze brief gereageerd.
(2.6) Vervolgens is [appellant] bij brief van 9 november 2011 door Woonstad uitgenodigd voor een bewonersavond op 15 november 2011 en een persoonlijk gesprek op 5 december 2011, in verband met het aanbod van woningen in de woonblokken Huis van Voorspoed en Huis van Warmte (blokken B). Op 5 december 2011 heeft het gesprek tussen Woonstad en [appellant] plaatsgevonden. De kantonrechter is er in zijn vonnis vanuit gegaan dat [appellant] toen geen nieuwe woning heeft geaccepteerd, althans niet op het aanbod heeft gereageerd, maar heeft kenbaar gemaakt in de (wissel)woning te willen blijven.
(2.7) [appellant] heeft een door Woonstad aangeboden nieuwe huurovereenkomst voor de woning per 1 januari 2012, met daarin opgenomen de streefhuur, niet getekend. [appellant] is in de woning blijven wonen. [appellant] heeft bij brieven van 24 februari 2012 en 5 april 2012 aan Woonstad gemeld dat volgens hem een huurprijs van € 157,23 in plaats van € 628,11 rechtens geldend is.
De kantonrechter heeft, voor zover thans van belang, op vordering van Woonstad bij het thans bestreden vonnis voor recht verklaard dat de tijdelijke huurovereenkomst voor de woning (als wisselwoning) is geëindigd met ingang van 1 januari 2012. [appellant] is tevens veroordeeld, kort gezegd, tot betaling (als schadevergoeding) van een bedrag van € 608,43 per maand vanaf 1 januari 2012 en van € 621,90 per maand vanaf 1 juli 2012, plus wettelijke rente, zolang hij in deze woning woont. Voorts is [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de (wissel)woning binnen twee weken na betekening van het vonnis, alsmede in de kosten van het geding.
De grieven van [appellant] richten zich in de kern tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst van de wisselwoning is geëindigd per 1 januari 2012 en dat hij vanaf die datum als schadevergoeding voor het gebruik van de woning een aanzienlijk hoger bedrag (100% van de streefhuur) verschuldigd is. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Het hof stelt het volgende voorop. [appellant] heeft in 2007 een huurovereenkomst wisselwoning gesloten. In deze (schriftelijke aangegane en door partijen ondertekende) huurovereenkomst is uitdrukkelijk opgenomen dat de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is, dat de huurder zich realiseert dat de huurovereenkomst een tijdelijk karakter heeft en dat de regels van huurbescherming niet van toepassing zijn. De achterliggende bedoeling hiervan was onmiskenbaar dat deze woning als overbrugging diende totdat de definitieve fase van de nieuwbouw zou zijn bereikt en de nieuw gebouwde woningen voor bewoning zouden worden aangeboden (in het huurcontract geformuleerd als ‘bij aangetekende brief ter beschikking stellen’). Deze definitieve fase brak voor [appellant] aan in de zomer 2011 toen de woningen in woonblok C Nieuw Crooswijk werden aangeboden (zie rechtsoverweging 2.3), althans met de brief van de advocaat van 10 oktober 2011 (zie rechtsoverweging 2.4). Hiermee eindigde de huurovereenkomst wisselwoning een maand later van rechtswege (artikel 4.1 huurovereenkomst wisselwoning Nieuw Crooswijk). Woonstad heeft dit met name in eerste aanleg uitvoerig betoogd en heeft deze stelling in hoger beroep niet prijsgegeven. De huurovereenkomst wisselwoning eindigde dus in beginsel niet later dan een maand ná 10 oktober 2011. Het hof zal echter 1 januari 2012 als einde huurovereenkomst wisselwoning hanteren, nu de kantonrechter in het dictum van het bestreden vonnis – door Woonstad niet betwist – hiervan is uitgegaan. Het verbod van ‘reformatio in peius’ verzet zich tegen het aannemen van een eerdere beëindigingsdatum.
De stelling van [appellant] dat met ‘ter beschikking stellen’ in artikel 4.1 van het huurcontract wordt bedoeld ‘het fysiek ter beschikking stellen’ (om er onmiddellijk in te kunnen trekken) wordt verworpen. Het hof is met toepassing van de Haviltexmaatstaf tot de in rechtsoverweging 5 weergegeven uitleg gekomen. De door [appellant] gegeven uitleg verdraagt zich immers niet met de realiteit van een nieuwbouwproject, waarbij woningen stapsgewijs beschikbaar komen naar gelang de bouw vordert, huurders een nieuwe woning kunnen kiezen in de fase dat deze nog niet helemaal is voltooid (aan de hand van een brochure – zie de vermelding in de brief van 20 juli 2011, rechtsoverweging 2.3) en nieuwe huurders bovendien nog tijdens de bouw bepaalde woonwensen kunnen uiten. Zie in verband met dit laatste bijvoorbeeld het door [appellant] getekende formulier van 05-12-11 ‘huurderskeuze’, waarin is voorzien in keuzemogelijkheden ten aanzien van de afwerking van keuken, badkamer en toilet (door [appellant] overgelegd ter gelegenheid van de comparitie na aanbrengen). Laatstbedoelde inspraak zou immers niet mogelijk zijn als de woning al helemaal zou zijn voltooid.
De grieven van [appellant] tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst wisselwoning per 1 januari 2012 is geëindigd, worden gelet op het vorenoverwogene verworpen.
Uit het voorgaande en navolgende vloeit voort dat [appellant] de woning vanaf 1 januari 2012 zonder recht of titel (zonder contract) bewoont. De huurovereenkomst wisselwoning is immers per 1 januari 2012 geëindigd. Een nieuwe huurovereenkomst voor deze woning is tussen partijen niet tot stand gekomen. [appellant] heeft hiervoor echter, in ieder geval niet steeds, de volledige (streef)huur betaald, terwijl hij sinds 1 januari 2012 niet langer aanspraak kan maken op (slechts) betaling van de door hem gewenste lagere tegemoetkoming. Dit betekent dat Woonstad schade lijdt, althans heeft geleden, zolang [appellant] voor de bewoning minder betaalt dan de huurprijs, die Woonstad bij reguliere verhuur (aan derden) in rekening kan brengen. Woonstad heeft onbestreden naar voren gebracht dat dit de gevorderde streefhuur betreft.
Voor de goede orde merkt het hof nog op dat [appellant] in de memorie van grieven te kennen heeft gegeven dat hij niet in de wisselwoning wil blijven. Nu hij desondanks toch weigert te vertrekken bedraagt de schade voor Woonstad het bedrag dat zij bij reguliere verhuur kan ontvangen. Dit bedrag is [appellant] daarom verschuldigd als schadevergoeding zolang hij zonder recht of titel in de woning blijft wonen. De klacht van [appellant] dat hij niet méér verschuldigd is dan 75% of 80% van de streefhuur, miskent dat het thans om schadevergoeding gaat zoals hiervoor uiteengezet. Uiteraard dient hierop in mindering te strekken hetgeen hij wel heeft betaald/betaalt, zoals Woonstad ook erkent. Dit is echter een executiekwestie, die los staat van de veroordeling tot betaling van het betreffende bedrag aan schadevergoeding. Grief V waarin dit punt aan de orde wordt gesteld, wordt daarom verworpen.
Slotsom
Voor de goede orde merkt het hof nog op dat [appellant] in de memorie van grieven te kennen heeft gegeven dat hij niet in de wisselwoning wil blijven. Nu hij desondanks toch weigert te vertrekken bedraagt de schade voor Woonstad het bedrag dat zij bij reguliere verhuur kan ontvangen. Dit bedrag is [appellant] daarom verschuldigd als schadevergoeding zolang hij zonder recht of titel in de woning blijft wonen. De klacht van [appellant] dat hij niet méér verschuldigd is dan 75% of 80% van de streefhuur, miskent dat het thans om schadevergoeding gaat zoals hiervoor uiteengezet. Uiteraard dient hierop in mindering te strekken hetgeen hij wel heeft betaald/betaalt, zoals Woonstad ook erkent. Dit is echter een executiekwestie, die los staat van de veroordeling tot betaling van het betreffende bedrag aan schadevergoeding. Grief V waarin dit punt aan de orde wordt gesteld, wordt daarom verworpen.
Slotsom
Uit het voorgaande volgt dat de grieven falen, althans bij gebrek aan belang geen aparte bespreking behoeven. Bij bespreking van de overige stellingen en weren hebben partijen, gelet op de aard van de vordering, evenmin belang. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Hierbij past een proceskostenveroordeling van [appellant].
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 25 januari 2013;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Woonstad tot op heden begroot op € 683,-- aan verschotten en € 3.576,-- aan salaris advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, T.G. Lautenbach en C.G. Beyer-Lazonder, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 31 maart 2015 in aanwezigheid van de griffier.