Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-14/00835
Uitspraak van 3 april 2015
in het geding tussen:
[X] te [Z], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de Heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 13 juni 2014, nr. ROT 13/7075.
Bezwaar en beroep
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken de waarde op 1 januari 2012 van de onroerende zaak, een woning, plaatselijk bekend als [Y] te [Z], voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 220.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2013 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Z].
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft de daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 44.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. Er is een griffierecht geheven van € 122.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.3.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 20 februari 2015 in Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning met dakterras. De inhoud van de woning is ongeveer 383 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 54 m2.
3.2.
De Heffingsambtenaar heeft een (aangepaste) matrix overgelegd. De matrix bevat gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (de vergelijkingsobjecten). Ook belanghebbende heeft diverse gegevens overgelegd met betrekking tot de waardering van de woning.
De rechtbank
4. De rechtbank heeft overwogen:
"(…)
3. De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel dient [de Heffingsambtenaar] dit aan te tonen aan de hand van verkoopprijzen van zo goed mogelijk vergelijkbare panden, waarvan de verkoopprijzen zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum moeten zijn gerealiseerd. Met het verweerschrift van 6 mei 2014 en de daarbij toegevoegde taxatiekaart voldoet [de Heffingsambtenaar] aan de op hem rustende bewijslast. De taxatiekaart vermeldt vijf vergelijkingsobjecten. Uit het verhandelde ter zitting is de rechtbank gebleken dat partijen enkel overeenstemming hebben over een vergelijking van de woning met het object [A] Dit object is op 18 juni 2012 verkocht voor € 201.000,- en is wat belangrijke waardebepaldende factoren als type en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Een vergelijking met dit object levert een waarde voor de woning op van € 214.000,-. [De Heffingsambtenaar] voegt hier een correctie van € 6000,- aan toe vanwege de betere ligging van de woning aan een haven. [Belanghebbende] vindt dat [de Heffingsambtenaar] onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedruk wat de ligging van de woning betreft en voert aan dat de woning midden in het uitgaansgebied ligt en dat daarom sprake is van overlast. De woning zit daarnaast tussen twee restaurants in en ligt aan een drukke weg tegenover stoplichten. Ook is het er volgens [belanghebbende] een stuk onveiliger geworden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [belanghebbende] hiermee onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zijn woning in dit verband een slechtere ligging heeft dan het vergelijkingsobject [A]. Voor zover vastgesteld kan worden is er een verschil in ligging, omdat het vergelijkingsobject in een rustigere omgeving ligt. Maar daartegenover staat het uitzicht van de woning op de haven. De nadelen, zoals [belanghebbende] stelt, worden door sommige potentiele kopers juist als voordelen gezien. Voor zover de rechtbank uit eigen waarneming heeft kunnen vaststellen, is er geen reden om aan te nemen dat zich in de buurt van de woning objecten bevinden zoals cafés of discotheken of dat sprake zou zijn van verkeersbelemmerende maatregelen die door de gemiddelde koper doorgaans als waardedrukkend nadeel zouden worden ervaren. Er kan dus niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijs van de [A].
4. [ Belanghebbendes] stelling dat de WOZ-waarde ten opzicht van vorig jaar ten onrechte met 3,77% is gestegen, terwijl sprake is van een dalende huizenmarkt, en uit gegevens van de Waarderingskamer een daling voor de gemeente [Z] blijkt van 2,8%, treft geen doel. Waardering van woningen vindt, op grond van artikel 4, eerste lid, sub a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, plaats volgens de methode van systematisch vergelijking van marktgegevens (gerealiseerde actuele verkoopprijzen). Het afwaarderen van woningen met een jaarlijks percentage, ontleend aan landelijke indexen past daar niet in en is ook geen bruikbare methode, omdat de marktsituatie per gebeid verschilt en ook kan verschillen al naargelang woningtype, onderhoudsniveau of ligging. Bovendien hebben de gegevens van de Waarderingskamer betrekking op het in kaart brengen van de ontwikkeling van WOZ-waarden en niet van de marktontwikkeling van gerealiseerde verkoopprijzen.
Het beroep is ongegrond.
Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
(…)"
Geschil en standpunten
5.1.
In hoger beroep is, net als voor de rechtbank, de vraag in geschil of de WOZ-waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt de vraag bevestigend en concludeert tot de vaststelling van de waarde van de woning op € 164.000. De Heffingsambtenaar beantwoordt de vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
5.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
Beoordeling
6.1.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6.2.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde onder andere een matrix overgelegd. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit de matrix wordt echter onvoldoende duidelijk, gelet ook op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, op welke wijze de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen zijn herleid tot de aan de woning toegekende waarde. Door de Heffingsambtenaar wordt geen onderbouwing gegeven van het feit dat voor alle vergelijkingsobjecten de m2-prijs is bepaald op € 250. Daarnaast is het vergelijkingsobject [B] onvoldoende bruikbaar bij de systematische vergelijking nu de voor dit object bepaalde m3-prijs van € 599 een consistente vergelijking met de andere vergelijkingsobjecten in de weg staat om tot een aannemelijke waardebepaling van de woning te komen. Dat alles brengt mee dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning in de matrix in voldoende mate rekening is gehouden. Bovendien is uit het geheel van door de Heffingsambtenaar verstrekte gegevens veeleer af te leiden dat aan de woning een lagere waarde is toe te kennen dan € 220.000.
6.3.
Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof dient ook deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Belanghebbende baseert zijn standpunt onder meer op de door hem in hoger beroep overgelegde gegevens, waaronder een matrix. Deze matrix, ter onderbouwing van het ingenomen standpunt dat de waarde van de woning € 164.000 moet zijn, biedt naar het oordeel van het Hof evenzeer onvoldoende inzicht in de wijze waarop de daarin vermelde waarde van woning is bepaald. Zo is in de door belanghebbende overgelegde matrix geen onderbouwing gegeven van de factoren ‘k’, ‘o’, ‘l’, ‘d’ en ‘u’. Met name ontbreken marktgegevens waarop het aan elke factor toegekende, in een cijfer uitgedrukte gewicht is gebaseerd. Verder blijkt uit de matrix niet op welke marktgegevens de in verband met de factoren ‘k’, ‘o’, ‘l’, ‘d’ en ‘u’ aangebrachte correcties van de bij de waardebepaling van de woning gebruikte m3- en m2-prijzen berusten. Het vorenstaande geldt in gelijke mate voor de in de matrix naast de factor “l” (ligging) afzonderlijk toegekende liggingsfactor voor de grond. Verder dragen de verschillende waarden van de woning die door belanghebbende in eerdere fasen van de procedure zijn bepleit, te weten € 191.000 in de bezwaarfase en € 179.000 in de beroepsfase, niet bij aan de aannemelijkheid van het standpunt dat de waarde van de woning op € 164.000 moet worden vastgesteld. Ook overigens is uit de voorhanden zijnde gegevens af te leiden dat een waarde van € 164.000 zonder meer niet aansluit bij het uit de gegevens naar voren komende waardeniveau.
6.4.
Het Hof stelt, alle beschikbare gegevens in aanmerking nemende, de waarde van woning vast op € 195.000.
6.5.
Het Hof komt tot de slotsom dat het hoger beroep gegrond is.
Proceskosten en griffierechten
7.1.
Het Hof ziet aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. De kosten stelt het Hof vast op in totaal € 1.466: 2 punten à € 244 (bezwaar) plus 4 punten à € 490 (beroep en hoger beroep), uitgaande van een gewicht van 0,5 plus ook € 242 (overeenkomstig de wens van partijen: 4 x € 50 plus de omzetbelasting) wegens gemaakte taxatiekosten. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
7.2
De Heffingsambtenaar dient de in beroep en in hoger beroep betaalde griffierechten van in totaal € 166 aan belanghebbende te vergoeden.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraken van de Heffingsambtenaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning aan de [Y] te [Z] wordt vastgesteld op € 195.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.466, en
- gelast de Heffingsambtenaar de griffierechten van € 166 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld door mrs. U.E. Tromp, E.M. Vrouwenvelder en G.D. van Norden in tegenwoordigheid van de griffier mr. F.A. Mijnans. De beslissing is op 3 april 2015 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.